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[스크랩] [현장탐방] 도시 리뉴얼-성남 구시가지 정비사업 |현장답사가기

2006-11-09 02:24

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출처 : 닥터아파트 > 이슈 현장탐방

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=4&menu_key=24&uid=65975

분당, 판교와 송파 신도시 사이라는 최적 입지조건을 바탕으로 최근 판교 대체 투자처로 성남 구시가지의 재개발 지역이 급부상하고 있다. 이에 부동산 포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 성남 구시가지의 현재 분위기와 전망을 알아봤다.

>> 성남시 재개발 진행 상황



성남시는 1969년 청계천 철거민들의 이주로 급작스런 인구증가와 기반시설 부족으로 주거 환경이 열악한 지역 중의 하나로 손꼽혔다. 더욱이 1989년 분당 신도시의 개발로 신, 구시가지의 격차가 더욱 벌어지자 성남시는 지난 2001년 재개발기본계획을 수립했다.

재개발기본계획 수립 후 공영개발에 대한 주민들의 반발과 인접한 서울공항에 따른 고도제한 등으로 적지 않은 난관에 부딪치기도 했다.

그러다 지난 2005년 11월 군용항공기지법 개정과 도시, 주거환경정비기본계획안이 수립되면서 기존 11개 수복재개발 구역과 9개 철거예정구역이 8개 주거환경개선사업, 13개 주택재개발 사업, 3개 주택재건축 사업 그리고 2개 도시환경정비사업 등으로 변경, 다시 한번 관심이 모아지고 있다.

어떻게 진행되나?-단계별 정비사업



2005년 11월에 발표된 도시, 주거환경정비기본계획안(이하 기본계획안)에 따르면 성남 구 시가지 정비사업은 3단계로 진행될 예정이다.

1단계는(2002년~2010년) 단대, 은행2구역, 중3구역 등이다.

2단계는(2006년~2010년) 주거환경개선사업 3개 구역(태평2구역, 4구역, 중1구역), 주택재개발 4개 구역(신흥2구역, 수진2구역, 금광1구역, 상대원3구역), 주택재건축 3개 구역(건우, 신흥주공, 한보미도), 도시환경정비 1개 구역(도환중1구역)을 중심으로 진행될 전망이다.

3단계(2010년 이후)구역은 태평1, 3구역, 수진1구역, 신흥1구역과 산성구역 등 총 12개 구역에서 진행될 예정.

이로써 기존의 수복재개발 형식이던 신흥1,2,3구역과 태평1,2,3,4구역 그리고 수진1,2구역 등이 주택재개발과 주거환경개선사업의 공동주택건설방식으로 바뀌었고 용적률 또한 상향조정됐다.

성남시는 빠른 사업 진행과 함께 이주 주택 문제 해결을 위해 순환정비방식을 도입할 예정이다. 이에 대한주택공사에서는 도촌지구 및 판교신도시에 이주단지 4천2백15가구를 건립할 예정.

현재는 기본계획안만이 나온 상태로 기본계획 확정 및 고시는 8월께 나올 전망이다.

>> 주요 구역별 장단점과 시세

신흥2, 3구역 (주택재개발사업)



신흥2, 3구역은 최근 새롭게 관심이 집중되고 있는 지역이다.

각각 2단계와 3단계로 지정돼 1단계보다 시세가 저렴하고 두 지역 사이를 지나는 공원로-우남간 도로확장 공사가 2009년 완공예정으로 분당과 서울로의 접근성이 더 좋아질 것으로 예상되기 때문.

도시환경정비구역으로 지정된 도환중1, 2구역이 새로운 중심지로의 부각이 예상되고 인접한 희망대공원으로 녹지공간도 풍부해 쾌적성과 편리성을 두루 갖춘 지역으로 거듭날 전망이다.

또한 순환정비사업으로 진행될 경우 1단계 사업 구역도 이주 주택이 완공되는 2008년에야 본격적인 사업추진이 가능할 것으로 보여 2단계인 신흥2구역과의 추진 속도가 비슷할 것으로 예상된다. 이에 비교적 저렴한 신흥2, 3구역으로 매수세가 선회하고 있는 상태.

신흥2구역의 경우 평당 1천2백만~1천3백만원 선이고 3구역의 경우 1천1백만~1천3백만원 정도의 시세를 형성하고 있다.

그러나 아무래도 2,3단계로 예정되어 있는 만큼 1단계 예정구역에 비해 사업 속도가 다소 떨어질 수 있다는 점이 단점으로 꼽히고 있다. (문의: 신세계공인 031-743-9777)

수진1,2구역(주택재개발사업) 및 태평 1~4구역(주택재개발사업, 공동주택건설방식)



수진1,2구역은 전통적인 중심지면서 지하철 8호선 모란역과의 접근성으로 그 동안 관심이 집중됐던 지역이다. 사업단계는 수진2구역이 2단계, 1구역이 3단계.

수진1, 2구역의 경우 군용항공기지법 개정으로 고도제한이 완화된 지역이지만 그 동안 가격대가 많이 올라 평당 1천4백만~1천5백만원 정도의 시세를 형성, 현재는 거래가 많지 않은 상황이다.

태평1~4구역 역시 2단계와 3단계 지역으로 구성돼 있지만 최근 경기도에서 태평지구 15만평을 뉴타운 시범 사업지역으로 선정하면서 일대는 다시 한번 기대감에 들뜨고 있다.

하지만 아직 도시재정비촉진특별법에 따른 조례를 제정하는 단계로, 10월께 대상지가 선정될 예정인데다 일부지역은 서울공항에 따른 고도제한이 예상된다. 또한 도시재정비촉진특별법에 따른 시범지역으로 지정될 경우 토지거래허가지역으로 묶여 주의가 요구된다.

태평1~4구역은 뉴타운 시범 사업지역으로 발표된 후 평당 1천3백원선의 시세를 형성하고 있다.

도환중1, 2구역(도시환경정비사업)

도환중1, 2구역(지하철 8호선 신흥역~단대오거리역에 이르는 중동 상업지역)은 기본계획안이 나오면서 새롭게 지정된 지역이다. 현재 이곳은 지하철 8호선 신흥역 일대로 상업시설과 유흥시설 특히 집창촌이 혼재돼 도시 미관상 안 좋은 지역.

이 지역이 도시환경정비사업을 통해 기존 상업시설의 재정비와 함께 주상복합 건설이 점쳐지면서 선호도가 높아진 상태다. 또 구 시가지의 중심부에 위치해 있어 사업이 완료될 경우 신흥 중심지로 떠오를 가능성이 높아지자 기대감이 고조되고 있는 것.

특히 강남권의 다주택보유자들이 세금 부담을 회피하기 위해 집중적으로 관심을 보여 상가로 보상 받을 수 있는 매물을 중심으로 거래가 활발히 이뤄졌다.

현 시세는 평당 2천5백만원이 넘는 수준을 형성하고 있고 매물도 없는 상태다.

>> 현재 시장 분위기 & 전망

지난해 11월 기본계획안이 나온 뒤 한 차례 시세 상승을 보인 후, 정부의 계속된 부동산 규제 정책으로 매수심리가 얼어붙어 소강상태를 지속했다.

그러나 최근 강남권 재건축 투자보다는 뉴타운이나 재개발이 유망 지역으로 각광받자 문의가 늘고 있는 상황. 주된 투자자도 지리적으로 가까운 강남권과 분당 거주자들이 주를 이룬다.

아직 기본계획안만 나온 상태로 시장의 불확실성이 너무 강하고 장기적인 사업이기 때문에 투자심리가 활발하게 살아나지 못하고 있다.

그러나 서울시의 재개발이나 뉴타운 지분보다 저렴하다는 점과 판교, 송파 신도시의 후광효과를 톡톡히 누릴 탁월한 입지조건으로 향후 전망은 밝은 편이다.

신흥3동에 위치한 산하공인 관계자는 “성남 재개발은 아직도 상승 여력이 남아있는 상태다. 가장 보수적으로 향후 가치를 봐 용인 시세의 80%를 예상한다 해도, 2배 정도의 상승 여력이 남아 있다.”며 “그러나 아직 기본계획안만 나온 초기 단계기 때문에 불확실성이 크고 위험요소가 존재한다는 점을 고려해야 한다.”라고 전했다. (문의: 산하공인031-748-8245)

특히 유의해야할 점은 성남 구 시가지의 경우 대부분의 주택 연수가 오래돼 전세자금 비율이 낮다는 점과 추가 수리비용과 함께 시간이 흐를수록 전세비율이 더욱 낮아질 수 있음을 유의해야 한다.

이에 현 시세만을 고려한 자금 보유보다는 여유자금을 넉넉히 잡고 진입을 시도해야 한다. 또한 최소 18평 이상 돼야 30평형대 배정이 예상된다는 점도 주의해야할 점으로 꼽힌다.

아직 저렴한 시세, 탁월한 입지조건 그리고 개발 압력이 강하다는 점에서 분명 투가 가치가 큰 지역임에 틀림없다. 그러나 저렴하다는 말만 믿고 진입을 서두르기 보다는 보유자금과 함께 해당 주택의 현재 상태 등을 꼼꼼히 체크하는 신중한 태도가 요구된다.



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[스크랩] (지역탐방) 강동구의 입지와 교통개선모습 |현장답사가기

2006-11-09 02:22

http://blog.drapt.com/doyh77/37481163006568915 주소복사

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

1. 강동구의 입지여건
-한강의 남쪽, 서울의 동쪽 끝에 위치하여
 구리, 광진구, 송파구, 하남시와 인접하고 있습니다.
-암사동, 천호동은 한강벨트라인에 있으며
 암사동, 고덕동, 상일동, 하일동은 주변녹지가 많아 공기가 맑습니다.
-지하철 5, 8호선이 천호역에서 환승됩니다.
-중부고속도로, 88올림픽대로, 구리-판교고속도로를 이용하기 용이합니다.
-녹지면적이 48.2%, 상업지역이 2.5%, 주거지역이 49.3%로 쾌적한
 주거환경을 지니고 있습니다.
 
2. 강동구의 교통개선
-암사대교 착공
 2006.4.5. 첫 삽을 뜨고 9.12.에 기공식을 가졌습니다.
 공사는 2010년에 준공예정이며
 명일동 삼익상가 사거리~~~~구리시 아천동까지 이어지는
 한강의 21번 째 다리입니다.


-주요간선도로도 확장 
 고덕뒷길 폭 15m---->25m
 구사거리에서 명일동에 이르는 구천면길  12~15m----.15~20m
 천호대로 확장 : 둔촌동~시계  30m---->50m
 선사로 길이250m 확장




-천일초교 ~ 천동초교간 도로 개설
 천호뉴타운과 연결되고 기반시설이 열악했던 천호동 동.서 연결의
 숨통이 트입니다.
 폭 20m / 길이 580m


-지하철 8호선이 구리, 남양주까지 연결됩니다.
 암사역에서 남양주 별내 신도시까지 연결되는 8호선 연장을 지난해 확정
 발표하였습니다.
 공사는 내년에 착공하여 2013년에 준공 예정입니다.



-제2의 경부고속도로가 서울 동부를 지나게 됩니다.
 건교부와 경기도가 추진중인 제2의 경부고속도로는
 평택 ~ 서울동부 ~ 연천으로 연결되는데 용인 ~ 하남의 45km를 우선
 건설하며 하남IC와 접촉할 것으로 보입니다.


동대문구과 구로구를 현장조사하면서 느낀 것은 지상철로 문제였습니다.
지상철로는 두 지역을 단절시킬 뿐아니라 웰빙을 추구하는 주거문화와는
큰 격차가 있었습니다.
따라서 비선호 지역으로 인식이 되었고 그동안 개발이 안되었습니다.
최근 입주하는 아파트가 없어 견인차 역할을 하지 못한 결과 시세가
저평가 되었다는 생각을 했습니다.
그에 비하면 강동구는 교통이 매우 양호한 여건입니다.

천호뉴타운, 천호.성내균촉지구, 각 재건축 사업이 진행되고
강일택지지구 및 강일첨단업무단지가 들어서면 베드타운의 이미지를 벗고
주거 상업 업무 기능이 활성화된 자족도시로서의
강동구 어떤 모습일지 상상해봅니다.
 
(출처 : 성실님의 부동산다큐/R2 부동산투자여행, 2006.10.25)

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[스크랩] (지역탐방) 가리봉 균촉지구를 가다! |현장답사가기

2006-11-09 02:22

http://blog.drapt.com/doyh77/37481163006520100 주소복사

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

(출처 : 성실님의 부동산다큐/R2 부동산투자여행, 2006.10.27)
 
가리봉촉진지구는 1편에 소개한 구로디지털밸리와 가산디지털밸리의 지원을 위한 호텔,
컨벤션센터, 오피스 및 지역경제 활성화를 위한 상업 업무시설의 필요에 의해 지정되었습니다.
즉 서울신산업단지의 배후 지원지로 서남생활권 중심역할을 할 것입니다.
 
◈ 가리봉균형발전촉진지구 개요
 ㆍ지구명 - 가리봉 균형발전 촉진지구
 ㆍ위치 - 구로구 가리봉 125번지 일원
 ㆍ면적 - 279,110m2 (약 84,000평)
   권리자수 - 1700명
   예정건립수 - 5000명 (주상복합, 아파트)
   사업방식 - 도시환경정비사업

  와! 이 정도면 사업성이 어떻다고 생각하시나요?



뿐만아니라 상업, 업무, 오피스도 들어서게됩니다,
요즘 외국 바이어들이 와서 디지털밸리에서 회의를 한 후 강남이나 도심으로 넘어가
숙박을 하는 문제가 있어 사업이 빨리 진행되어 해결해야 할 것으로 보입니다.
관건은 대형 호텔이나 기업을 유치시켜 성공적으로 분양을 마치는가에 달려있습니다.
또 주상복합의 좋은위치 상가는 분양이 잘 되겠지만 그외의 위치에 있는 상가나 오피스가
 얼마나 분양이 잘 되느냐는 문제입니다.
현재는 2종 7층으로 되어있으나 상업지역, 준주거, 3종주거지역으로 용도 상향조정될 것입니다.
가리봉촉진지구의 사업은 현재 사업시행자 고시를 앞두고 있습니다. 주민 2/3이상 동의를
얻어 주택공사를 사업시행자로 하는 결정이 10월 말이나 11월 초면 고시될 예정입니다
.
사업시행자가 고시되면 주공이 사업의 주체가 되어 사업계획 및 관리처분계획을 세워
주민대표회의의 50%이상 동의를 받아 진행하게됩니다.
2007년 사업시행인가,2008년 관리처분 및 착공을 목표로 사업을 진행하고 있습니다.
 
다른 균형발전촉진지구와 사업이 비슷하게 진행되고 있는데 전에 도심재개발로 진행하다가
균촉지구로 지정받은 곳에 비하면 아무 것도 없는 가리봉일대를 균촉지구로 지정받아서
 매우 빠르게 사업을 진행했다는 것을 알 수 있습니다.
주택시세는
지분 16평 연립 1600만원
     20평 주택 1400만원
     30~50평대 1100만원
매물은 있는 편이며 매수는 가끔 한 명씩 오는정도입니다. 실투자금 1억정도의 손님이 많다고 합니다
구로는 뉴타운으로 지정된 곳이 없고 낙후된 주거여건에 비해 재개발, 재건축지역도 적은 편입니다.
구로구청을 방문해보니 뉴타운이나 재촉지구, 일반재개발로 개발할 구역을 상당히 여러 곳 선정하여 타당성 검토를 하고 있었습니다.
가리봉균촉지구 개발을 시작으로 구로의 옛 이미지를 벗고 디지털 구로로 변모할 날을 기대해봅니다.


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