경기도 성남시의 수정·중원구 일대 낡은 주거지가 ‘도심 신도시’로 탈바꿈하기 위해 활발히 움직이고 있다. 이 지역은 송파신도시와 판교신도시 중간 지역이어서 양쪽 신도시 후광 효과가 기대돼 투자자나 주택 수요자의 높은 관심을 끌고 있다.

지난해 말 재개발·재건축 등의 기본계획이 마련된 뒤 일부 구역에서 최근 사업속도를 높이고 있다. 내년 초 일반분양이 가능할 전망이다.

특히 성남지역 재개발은 진행방식에서 다른 지역과 다소 다르고 층수제한이 심한 데다 일반분양분이 많지 않다는 점은 유의해야할 부분이다.

수정·중원구 26개 지역 300만㎡ 개발

성남시는 지난해 말 도시·주건환경기본계획을 확정하고 수원·중원구 일대에서 재개발·재건축·주거환경개선사업·도시환경정비사업을 진행하고 있다. 총 26개 구역이다. 수정구 14곳, 중원구 12곳이다. 사업방식으로는 재개발이 15곳(206만㎡), 주거환경개선사업 6곳(66만㎡), 재건축 3곳(20만㎡) 등이다.

▲ 성남시는 관내 26개의 재정비예정구역을 3단계로 나눠 사업을 진행 중이다. 일부 구역은 이미 사업시행인가를 얻었다. 사진은 성남시 전경.

 

주거환경개선사업은 재개발 대상지보다 더 열악한 곳을 대상으로 한다. 재개발 대상지 요건이 호수밀도 ha당 70호 이상, 접도율(폭 4m 이상의 도로에 접한 건물수) 30% 이하 등인 데 비해 주거환경개선사업장은 호수밀도 80호 이상, 접도율 20% 이하 등이다. 그만큼 도로 사정이 좋지 않고 집들이 빼곡한 지역이다.

주거환경개선사업장 가운데 일부는 현지개량방식이어서 시에서 도로·공원·주차장 등 기반시설만 제대로 갖춰준다. 나머지는 재개발과 같은 공동주택건립방식으로 사업이 진행된다.

재개발·재건축·주거환경개선사업 등의 용적률은 210~250%. 대부분 250%다. 이들 지역은 성남비행장이 가까워 군용항공기지법을 적용받아 고도제한이 있다. 대개 45m로 20층 이하다. 공항에서 가까울수록 층수제한이 심하다.

성남시는 주택수급 불균형과 이주 전세난 등을 감안해 사업을 3단계에 나눠 진행한다. 1단계 사업장(3곳)이 가장 빠르다. 2단계 구역(11곳)은 내년 이후, 3단계(12곳)는 2010년 이후 사업을 추진할 계획이다.

성남지역 재개발 방식이 일반적인 재개발과 다소 다르다. 구역별로 순서대로 재개발하는 순환재개발방식을 택하면서 1단계의 경우 사업시행을 주택공사가 맡고 있다. 일반적인 재개발의 시행자는 조합이다. 때문에 조합이 없고 주민들은 주민대표회의를 만들어 주택공사와 업무협의를 한다.

성남시는 공공이 사업시행을 하기 때문에 투명성이 높고 추진위 구성, 조합설립 등의 절차를 거치지 않아 사업기간을 단축할 수 있다고 말한다. 추진위 구성, 조합설립 등의 절차를 제외하곤 일반 재개발 절차와 같다.

반면 일부 주민들은 공공이 시행을 맡으면 개발이익이 줄어들 것을 우려해 반대하고 있다.

중3,단대구역 상한제 피해 내년 일반분양

일찌감치 사업을 시작해 1단계 사업장으로 분류된 중원구 중동 1438 일대 3만9000여㎡의 중3구역과 수정구 단대동 108-6 일대 7만7000여㎡의 단대구역이 사업시행인가를 받고 관리처분계획 인가를 준비 중이다.

중3구역이 가장 먼저 지난 3월 사업시행인가를 받았다. 용적률 239.2%를 적용, 최고 18층 622가구를 건립할 계획이다. 분양 아파트가 전용 50~114㎡ 495가구이고 임대주택이 전용 39~59㎡ 127가구다.

이어 지난달 말 단대구역이 사업시행인가를 받았다. 분양 927가구, 임대 213가구 등 24층 이하 14개 동의 1140가구를 건립한다.

주택공사는 이들 2개 단지에 분양가상한제 적용을 피해 일반분양한다는 방침이다. 11월 말까지 관리처분계획 인가를 신청할 예정이다.

주택공사는 내년 일반분양할 계획이다. 일반분양분은 중3구역 160여가구, 단대구역 260여가구로 예상된다.

다른 재개발 사업장은 아직 시동도 켜지 않았다. 성남시는 2단계 사업장의 개별 개발계획 용역을 발주한 상태. 내년 4월께 용역결과가 나오면 시행자를 정하고 구역지정을 거쳐 본격적인 사업을 할 계획이다. 1단계와 마찬가지로 시행자는 주택공사가 맡을 가능성이 크다. 조합도 가능하긴 하지만 주민이주대책을 세우기 어렵다.

성남지역 사업에선 순환재개발에 따른 이주대책용 주거지 확보가 관건이다. 가옥주·세입자 등이 준공 때까지 임시로 들어가 있을 집을 말한다. 1단계 사업의 경우엔 도촌지구 주택공사의 국민임대를 활용키로 했다.

시는 최근까지 이주단지 8957가구를 확보했다. 도촌지구 2225가구, 여수지구 1739가구, 판교신도시 4993가구 등이다.

3단계 사업은 2010년 이후 예정돼 있어 아직은 요원한 상태.

재개발 외 다른 사업은 지지부진하다. 주거환경개선사업 중 1단계에 속한 은행2구역(중원구 은행2동 1341 일대 17만㎡)이 시에서 개발계획을 수립 중이다.

재건축은 사업이 일찍 시작된 바람에 굳이 이번 기본계획에 포함할 필요가 없었던 중원구 중동 삼남아파트와 삼창아파트가 사업시행인가를 받았다. 삼남이 6월 인가를 받고 15층 이하 59~120㎡ 329가구(임대 27가구 포함)를 건립할 계획이다.

같은 동의 인근 삼창은 8월 인가를 받았고 건립계획은 59~120㎡ 748가구(임대 94가구 포함)다.

기본계획에 포함돼 있는 수정구 신흥1동 신흥주공은 이미 안전진단은 통과했지만 2단계 사업장으로 내년 이후 사업을 속개할 예정.

전철 역세권 유망할 듯

성남 재개발 등의 미래가치는 높을 것으로 보인다. 서울에서 가깝고 송파·판교 신도시 후광효과가 기대되기 때문이다. 정비사업이 끝나면 판교신도시의 3분의 1만한 신도시가 만들어지는 셈이다. 분당·판교신도시에 못지 않는 주거지로 탈바꿈할 것이란 기대감이 크다.

서울 접근성이 좋은 역세권 구역이 투자에서 나을 것으로 보인다. 8호선 신흥역 주변에 중1,중2,중3,신흥2구역 등이 있다. 수진역 주변엔 수진2,수진1구역이 있다.

특히 수진2구역이 유망할 것으로 현지 부동산중개업소들은 본다. 상업지역 인근이어서다. 수진2구역 옆에서 도환중1, 도환중2구역이 상업지역으로 주상복합 등으로 개발될 예정이다.

시세는 3.3㎡당 1500만~1700만원선. 수진2구역의 경우엔 2200만~2300만원선이다. 매물이 많지 않고 주택시장 침체 등으로 매수세도 뜸해 거래가 많지는 않다.

주거환경개선사업장의 경우 도로 등으로 수용되는 토지 등 소유자에겐 도촌지구 등 인근에 개발되는 택지지구나 신도시의 입주권이 나올 것으로 현지에선 보고 있다. 이 때문에 은행2구역에선 대지지분 4~5평의 다세대가 2억원 정도일 정도로 고공행진을 하고 있다.

하지만 성남시 측은 아직 이주대책이 확정되지 않아 입주권 부여 여부가 정해지지 않았다는 입장이다. 이주대책으로 입주권을 주거나 이주정착금을 줄 수 있는데 올해 말 사업시행자를 정한 뒤 주민 협의 등을 거쳐 내년 구체적인 계획을 확정한다는 것이다.