2006-02-11 10:15

http://blog.drapt.com/doogipak/81139620517614

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27975

"바뀐 중개수수료 요율표!"   *개정된 중개수수료 요율표는 아래와 같은 부분이 변경되었다.    1. 월세 중개수수료 거래가액 산정방식 변경    거래가액 = 보증금 (월세 × 100)로 변경    2. 주택외의 매매 및 임대차 요율 하한선(0.2%) 폐지    거래금액 : "0.9% 범위내에서 상호 협의 결정"으로 변경       3. 주택의 중개수수료율은 시.도조례로 개정되며 개정 전에는 기존 ‘부동산중개업법’에 의한 요율을 적용한다. 따라서, 주택을 임대차하는 경우 거래가액은 개정된 월세산정방식으로 산정하되 요율은 기존 조례에 의한다.   * 아래의 사항중 주택 부분은 개정법에 의한 시.도조례 개정시 변경될수 있음. 종별 거래가액 요율(%) 한도액(원) 비고 매매 · 교환 5천만원 미만 0.6 250,000 - 5천만원 이상 2억원 미만 0.5 800,000 - 2억원 이상 6억원 미만 0.4 - 거래가액에 요율을 곱한금액 종별 거래가액 요율(%) 한도액(원) 비고 매매 · 교환 이외의 임대차 등 5천만원 미만 0.5 200,000 - 5천만원 이상 1억원 미만 0.4 300,000 - 1억원 이상 3억원 미만 0.3 - 거래가액에 요율을 곱한금액 ............. ..* 고급주택-[매매가 6억원 임대차 3억원 이상] 종별 거래가액 요율(%) 매매 · 교환 ㆍ6억원 이상 매매주택 법정중개수수료 0.2%~0.9%내에서 중개의뢰인과 중개업자간의 협의로 결정 매매·교환 이외의 임대차 등 ㆍ3억원 이상 임대차주택 법정중개수수료 0.2%~0.8%내에서 중개의뢰인과 중개업자간의 협의로 결정 종별 거래가액 요율(%) 매매 · 교환 · 임대차 ㆍ금액 기준 없음 법정중개수수료 0.9%이내에서 중개의뢰인과 중개업자간의 협의로 결정 ▷ 주택이 있는 토지는 주택에 한함. ▷ 주택의 중개대상물 확인에 소요되는 실비는 별도로 시·도조례에   따라 청구할 수 있다. ▷ 중개수수료는 거래금액의 수수료율을 곱한 금액으로 하되, 한도액(주택 기준)을 초과하는 경우에는 한도액 범위내에서만 받을 수 있다. ▷ 전세의 경우에는 전세금액을 임대차인 경우에는 임대차금액을 기준으로 하며, 임대차 중. 월세의 경우에는 월세보증금 (한달월세액×100)로 산출된 금액을 기준으로 한다. ▷ 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다. ▷ 주택외의 중개수수료 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개수수료의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개수수료ㆍ실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 한다.

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2006-01-25 22:23

http://blog.drapt.com/doogipak/81138195406625

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27824

매년 연초가 되면 매스컴에서는 그해의 시장상황에 대한 예측을 반드시 싣는다. 각계 전문가들은 그들의 의견을 피력하는데, 놀랍게도 이런 전문가들의 예측이 상당부분 빗나간다. 다른 부문에서는 몰라도 최소한 부동산부문에 있어서는 상당부분 엉뚱한 예측을 했다. 2003년도에도 그랬고, 2004년, 2005년도에도 그랬다. 전문가라는 사람들의 예측이 빗나가는 이유는 무엇일까? 여러가지 이유가 있을 수 있다. 혹자는 신문에 나오는 전문가는 전문가가 아니라고 이야기한다. 이것도 맞는 이야기다. 왜냐면 그들이 전문가가 아니라기보다는 실무를 하는 사람이 아니라는 뜻일 것이다. 경제라는 것은 숫자로 파악할 수 있는 것이 아니라, 다분히 심리적인 요소가 많다. 그렇기 때문에 부동산경기를 예측한다는 것은 단지 숫자로 파악하기보다는 대중의 매수 또는 매도 심리를 파악해야하는데, 현장에 가까이 있지 않는 전문가는 그런 것을 파악하는데 아무래도 오류를 빗을 가능성이 높다. 그런 이유 외에 또다른 이유를 들자면, 그들, 소외 ‘전문가’라고 불리는 그들은 ‘노출된 전문가’라는 한계를 갖고 있기 때문이기도 하다. ‘노출된 전문가’는 소신껏 자신의 의견을 피력하기가 힘들다. 왜 그럴까? 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 주의의 압력. 노출된 전문가는 아무래도 영향력이 크다. 그렇기 때문에 그들의 말 한마디로 대중이 움직일 수 있는 것이다. 그러다보니 그들의 발언에 압력을 가하는 세력들이 생길수밖에 없다. 크게는 정부기관일테고, 작게는 기업들이다. 정부기관이 과거와 같이 정부정책에 위배되는 이야기를 하면 잡아가두거나 하지야 않겠지만, 전문가들에게 ‘정부의 바램’은 이야기할 수 있다. 즉 ‘정부가 이런 식으로 정책을 끌고 나가려고 하는데 당신이 그런 식으로 말하지않아줬으면 한다’하는 것이다. 이런 ‘바램’이 간접적으로 오기도 하고, 직접적으로 오기도 한다. 또 작게는 기업이다. 아무래도 노출된 전문가는 기업의 영향도 무시할 수가 없다. 어디가 좋다 나쁘다, 한마디가 기업의 이익과 직결될수도 있기 때문이다. 이런 기업의 이익에 완전히 자유로울 수 있는 사람은 하나도 없다. 둘째, 확률적인 이유. 아무리 전문가라고 해도 모든 것을 다 알수는 없다. 특히 미래에 관한 것은 그렇다. 그런데 결국 미래예측이라는 것이 간단한 거다. 오르느냐 내리느냐 둘중 하나만 맞추면 되는 것이다. 그런데 ‘내린다’고 했는데, 현실은 올랐다고 하면 그 전문가는 욕먹지는 않는다. 그냥 ‘좀 부족한 사람’ 정도만 된다. 그런데 ‘오른다’고 그랬는데 ‘내렸다’면 그건 ‘죽일놈’이 된다. 결국 부정적인 이야기를 주로 해야 생명력이 길다는 결론이 나오게 된다. 이런 것은 각계의 전문가들의 상당히 많이 쓰는 수법이다. 의사들은 환자가 2년정도 살거라고 생각해도 6개월밖에 못산다고 한다. 그런데 환자가 2년 정도 살면 ‘명의’가 된다. 그러나 2년 산다고 그랬는데 6개월밖에 못살면 그 의사는 ‘죽일놈’이다. 또 다른 측면에서 보자. 전문가가 부정적인 이야기를 했는데 경제는 긍정적이 되었다고 하면 그 전문가의 말을 그렇게 마음에 담아두지 않는다. 왜냐면 어쨌거나 결과는 잘됐으니깐. 그런데, 긍정적인 이야기를 해서 한껏 기대했는데 상황은 좋지 않으면, 사람들은 그 전문가를 이를 갈면서 기억한다. 그러다보니 확률적인 측면에서 ‘부정적’으로 이야기하는 것이 훨씬 자신의 ‘안전’을 위해 유리하다는 결론이 나온다. 셋째, 묻어간다는 것. 구체적인 물음에 관해서는 전문가마다 의견이 틀린 경우가 많지만 큰 흐름에 대해서는 전문가들의 의견이 비슷하다는 것을 볼 수 있다. 이것은 정말로 전문가들의 의견이 일치한다기보다는 ‘묻어간다’는 경향을 가지고 있다. 예를 들어 전문가들이 전부 ‘아니라’고 하는데, 혼자서 ‘그렇다’라고 하기는 상당히 힘들다. 맞추면 영웅이 되겠지만 틀릴 경우에는 상당한 피해를 감수해야하기 때문이다. 매스컴에 노출될 정도의 전문가가 되려면 일부를 제외하고는 상당히 많은 노력을 기울인다. 그야말로 ‘내가 어떻게 해서 이자리까지 왔는데…’가 되는 것이다. 그런데 굳이 소신을 펴다가 하루아침에 무능력한 전문가로 낙인 찍히고 싶지는 않은 것이다. 그러다보니 ‘묻어가는 것’이 안전한 것이 된다. 틀려도 같이 틀리면 대중들이 생각하기에는 그럴만한 이유가 있었나보다, 즉 전문가도 예측하지 못한 엄청난 변수가 생겼나보다라고 생각하기 때문이다. 그래서 다른 전문가들의 눈치를 보게 되고 묻어가는 경향을 보이게 되는 경우가 많다. 이런 이유 때문에 노출된 전문가들은 한계를 지니고 있다. 전문가들의 의견을 무시하자는 뜻이 아니다. 이런 한계가 있음을 알고 ‘과신’해서는 안된다는 것이다. 그리고 무엇보다도 가장 중요한 한가지. 노출된 전문가들은 대세상승을 예측하지 못한다. 이건 역으로 생각해보면 금방 알수있다. 대세상승이라는 것은 무엇인가? 모두 부정적으로 생각하고 있을 때 대박이 나는 것이다. 전문가들이 하나 같이 가격이 오른다라고 예측했다면 대세상승이 일어나겠는가? 그건 그냥 꾸준한 상승이 일어나는 정도다. 대세상승이 일어나는 것은 모두 아니라고 할 때 일어난다. 노출된 전문가는 설령 알고 있다고 해도 노출된 장소에서는 웬만해서는 이야기하지 않는다. 그렇기 때문에 일반인들은 이런 것을 놓치기 쉽다. 단적인 예로 부동산에 있어 대세상승이 일어난 2001년도를 보면, 그해에 부동산 시장의 상승을 예측한 전문가들은 거의 없었다. 암울 그 자체로 예측했다. 심지어는 ‘부동산의 패러다임이 바뀌어서 이제 주택은 소유의 개념에서 임대의 개념으로 바뀌었다’라고 예측한 전문가까지 있었다. 지금 증권시장이 좋다. 그리고 거의 많은 전문가들이 증권시장이 좋을거라고 예측한다. 필자의 생각에도 맞을거 같다. 하지만 실제 투자자들이 얻는 수익은 대단하진 않을거라 생각되어진다. 모든 예측하고 있는 사실이고, 게다가 빠져나올 때 좀 까먹고 나오는것까지 감안한다면 (딸 수만은 없으니깐…) 결국 수익은 대단하지 않을거라고 생각한다. 리스크라는 것은 내가 매입을 했는데 가격이 떨어지는 것만이 아니다. 리스크라는 것은 내가 매입하지 않았는데 시장 가격이 폭등하는 것도 리스크다. 그만큼 기회를 상실한 것이기 때문이다. 그렇기 때문에 좀더 시장에 대해서 적극적으로 동향을 살펴볼 필요가 있다. 또한 노출된 전문가들의 예측이라는 것이 이런 속성을 갖고 있는 것이란 것을 알면, 전문가의 말만 믿고 마음 편히(?) 있어서는 안된다는 것도 알아야한다 2006년 올 한해 부동산 시장에 대한 예측은 전반적으로 어둡다. 그러나 투자자 입장에선 안심(?)할 수는 없다. 또한 매도자입장에서도 비관적으로 볼 필요도 없다. 시장의 역동성은 올해도 변함없이 발휘될 것으로 보이기 때문이다.

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2006-01-23 23:02

http://blog.drapt.com/doogipak/81138024965324

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=365

주택 등 부동산을 팔 때 내는 양도소득세의 과세 기준으로 실거래가가 적용되는 경우가 크게 늘어났습니다. 이에 따라 증가한 양도세를 줄일 수 있는 필요경비에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 2007년부터 모든 주택에 대한 양도세 과세기준이 실거래가로 확대될 예정이므로 필요경비에 대해 정확히 알 필요가 있습니다. 이번 부자노트에서는 양도세 실거래가 과세시 공제 혜택을 받을 수 있는 필요경비의 모든 것을 정리해봤습니다. 실거래가로 양도세를 내는 경우는? 2006년 1월 현재 실거래가로 양도세를 내는 경우는 다음과 같습니다. -1년 미만 보유한 후 부동산을 매각하는 경우 -미등기 부동산을 매각하는 경우 -투기지역이나 주택거래신고지역에서 부동산을 매각하는 경우 -1가구 2주택이상인 주택을 매각하는 경우 -양도가액 6억원 초과 고가주택을 매각하는 경우 -세금 부담을 부당하게 감소시킬 목적으로 기준시가보다 낮은 허위계약서 등을 작성하는 경우 -기준시가가 세금이 많이 나와 자진해서 실거래가 신고를 선택하는 경우 필요경비로 인정받는 비용은? 양도세 실거래가 과세시 필요경비로 인정받으려면 우선 비용이 필요경비 대상이어야 하고 이를 입증하는 증빙 서류를 제시해야 합니다. 특히 검인 계약서의 경우 팔 때는 물론이고 살 때 취득 당시 실거래가 계약서(취득 당시 기준시가이상으로 계약해야 함) 이어야 합니다. 만약 분실 등으로 취득 당시 계약서가 없다면 환산한 취득가액(취득과 양도 당시의 기준시가 비율로 환산)에 따라 취득 실거래가를 계산하며 이때는 법정 필요경비(취득 당시 기준시가의 3%)만 공제받을 수 있습니다. 필요경비를 공제받으면 양도차익(양도가액-필요경비)을 줄여 양도세를 적게 냅니다. 필요경비는 소득세법 제97조 제1항, 소득세법 시행령 제163조, 소득세법 시행규칙 제79조에서 명문화돼 있습니다. 필요경비로는 △취득가액 △자본적 지출 △설비비 개량비 △양도비용으로 분류됩니다. <취득가액> 취득가액이란 양도자산을 취득할 때 소요된 실거래가액을 말합니다. 취득 당시 검인계약서상의 실거래가와 세금 등 취득 부대비용을 포함합니다. 취득 부대비용으로는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등 취득관련 세금과 공인중개사 수수료, 등기시 법무사 수수료가 대표적입니다. 분양사업자에게 낸 부가가치세도 필요경비에 포함됩니다. 또 양도자산을 취득하면서 매도자의 양도세를 대신 내주기로 약정하고 실제로 이를 납부했다면 필요경비로 인정됩니다. <자본적 지출> 자본적 지출이란 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말합니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다. 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치 3. 빌딩 등 피난시설 등 설치 4. 재해 등으로 인해 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 1, 4와 유사한 성질의 것 양도자산을 취득한 후 법적인 다툼이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 비용, 화해 비용 등 금액도 자본적 지출로 봐 필요경비로 인정됩니다. 자본적 지출로 대표적인 것은 발코니 확장 및 섀시 공사비용, 바닥 공사비용, 건물의 난방시설을 교체한 공사비용 또는 보일러 교체비용 등이 있습니다. <설비비 개량비> 양도자산의 이용편의를 위한 시설에 소요된 비용인 설비비나 양도자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용인 개량비도 필요경비로 인정받을 수 있습니다. -양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용 -토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금 -토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로시설비, 도로를 신설하여 무상으로 공여한 경우의 토지가액 <양도비용> 양도비용은 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말합니다. 공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료가 있습니다. 또 주택을 취득하면서 매입한 국민주택채권을 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다. 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 비용 인정이 됩니다. 양도세 실거래가 과세로 필요경비로 인정받기 위해선 지출 사실을 입증할 수 있는 증빙서류가 있어야 합니다. 증빙서류로는 △취득및 양도 당시 검인계약서 △대금수수 영수증(또는 무통장 입금 영수증) △거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장 △거래상대방의 거래사실 확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부) △건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 △공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증 △양도비용 지급 영수증 △인지세 납부 영수증 △국민주택채권 등 매각 영수증 등이 대표적입니다. 필요경비로 인정받지 못하는 비용은? 먼저 주택구입시 금융기관으로부터 대출받은 융자금의 이자에 대해서는 필요경비로 인정되지 않습니다. 분양받은 아파트의 경우 중도금 대출 이자도 모두 필요경비로 인정받지 못합니다. 또 납부한 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 필요경비로 인정받지 못합니다. 한편 수선비의 필요경비 인정여부는 관할 세무서에서 사실을 조사하고 최종 판단합니다. 하지만 자산가치의 현저한 증가와 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출이라는 요건을 충족시키지 못하면 필요경비로 인정받지 못합니다. 정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적인 수선은 자본적 지출이 아니므로 필요경비에 포함되지 않습니다. 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등이 이에 해당됩니다. 정상 상태를 위한 유지비인 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 보일러 수리비, 건물 수리비도 필요경비로 인정받지 못합니다. 통상 말하는 인테리어 비용은 섀시와 발코니 확장을 제외하곤 대부분 필요경비로 인정받을 수 없다고 보면 됩니다.

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