2007-12-03 15:54

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분양시장이 분양가상한제와 청약가점제 등으로 양극화가 뚜렷해지고 있다. 청약통장을 아끼려는 수요자들이 늘면서 기왕 쓰는 통장을 투자가 유망한 곳에 사용하려다 보니 쏠림현상과 미분양 사태로 양극화가 심해지는 것.

청약제도의 개편은 또 다른 특이 현상을 만들어 내고 있다. 수요자들이 청약에 신중해지면서 청약통장을 쓰지 않아도 되는 4순위 청약에 몰리는 것이다. 청약가점에서 불리한 수요자들은 점수와 무관한 4순위에 도전하고 있다.

부동산정보업체인 내집마련정보사의 양지영 팀장은 "4순위 청약은 청약통장을 쓰지 않아도 된다는 장점이 있어 청약 통장이 귀해진 요즘에는 매우 매력 있는 조건"이라며 "하지만 미분양은 청약통장에서는 혜택이 있지만 전매제한은 똑같이 받는다는 점을 염두에 둬야 한다"고 말했다.

◆좋은 미분양 아파트를 고르려면

미분양 아파트는 시장이 좋고 나쁨을 떠나 항상 아파트가 분양되는 한 존재한다.

그 숫자가 많고 적음의 차이일 뿐 항상 미분양이 존재하는 것은 각 아파트마다 가치를 사람들이 냉정히 평가하고 있음을 말해준다. 그렇기 때문에 특히 요즘같이 아파트 시장이 불투명할 때 섣불리 미분양 아파트를 산다는 것은 모험의 소지가 다분히 있다.

좋은 미분양 아파트, 향후 미래가치가 있는 미분양 아파트를 고르는 방법 중 가장 중요한 것은 입지 여건이다. 재개발 및 뉴타운 개발사업, 교통 개선 계획, 택지지구 주변 등 주변에 개발 호재가 있는 지역은 향후 입지 여건이 좋아져서 가격 상승 여력이 크다.

입지 여건이 좋은 아파트를 선정했다면 다음으로 좋은 층과 방향을 골라야 한다. 미분양 아파트는 층과 향을 고를 수 있다는 장점이 있다. 이런 장점을 적극 활용해야 하는데 남들보다 조금만 늦게 판단을 해도 좋은 층과 향이 빠져 나갈 수 있다. 다른 청약자들이 '이미 훑고 지나간' 상태기 때문에 면적이나 층, 향 등에서 불리할 수도 있다는 점을 주의해야 한다.

브랜드와 단지 규모도 중요하다. 최근 전반적으로 브랜드가 고급화되고 대단지 아파트가 보편화되면서 인지도 높은 브랜드와 대단지 아파트는 같은 조건의 다른 아파트보다 조금 더 높은 시세 차익을 기대할 수 있다. 그 중요성은 예전만큼은 아니지만 '기왕이면 다홍치마'라는 말이다.

미분양 아파트는 남다른 유혹을 줄 때가 많다. 일단 중도금 유예 등 각종 혜택이 주어지는 경우가 많다. 하지만 이런 혜택에 현혹되지 말아야 한다. 중도금 무이자 등으로 인한 혜택은 몇백만원인 반면 아파트를 잘못 구입한 손실은 몇천만원에 이를 수 있기 때문이다. 향후 그 지역의 발전성을 면밀하게 검토하고 교통 여건 개선이나 편익시설, 교육시설 등이 어떻게 들어설지도 충분히 따져봐야 한다.

◆노려볼만한 수도권 미분양 아파트

쌍용건설은 서울시 중구 회현동에 주상복합아파트 '남산 플래티넘'을 분양 중이다. 175~304㎡ 236가구이며 3.3㎡당 분양가는 1700만~2500만원이다. 중도금은 60%며 이 가운데 1ㆍ2회차는 잔금을 이월한다. 전용률은 80%로 남산 조망권을 확보했다. 4호선 회현역이 가깝다.

현대산업개발은 지난 3월 서대문구 북가좌동 75번지 일대에 46㎡~142㎡ 362가구 중 215가구를 일반 분양했다. 109㎡와 142㎡에서 일부 잔여 물량이 남아있다. 가재울 1구역을 재개발한 곳으로 가재울뉴타운 수색증산뉴타운 개발과 경의선 복선화에 따른 수혜를 기대해볼 수 있는 곳이다. 중도금 60% 중 20%를 잔금으로 이월시킬 수 있어 대출 이자 부담이 적다.

서울 영등포구 당산동 '반도 유보라 팰리스'는 108~251㎡ 299가구 중 부적격 당첨자 물량 일부를 분양 중이다. 반도건설은 이번 DTI부적격자 물량 선착순 분양과 함께 신규 계약자들에게 DTI적용 이후 부족한 중도금을 회사 측에서 입주시까지 연기해주는 '중도금 연기신청제'도 실시한다.

양주고읍지구는 분양가상한제가 적용되면서 대거 미분양 사태에 빠졌다. 하지만 최근 후순위를 노리는 투자자들이 늘면서 잔여 물량이 조금씩 거래되고 있다.

한양은 1블록의 109~149㎡ 598가구, 6-3블록의 124~185㎡ 434가구로 이뤄진다. 1블록은 학교 예정지와 가깝고, 6-3블록은 중심 상업지구와 인접해 있다. 타워형과 판상형을 혼합해 남향 위주로 배치되며 단지 중앙에는 호수공원 잔디마당 등이 조성된다. 1블록과 6-3블록은 등기 후 전매가 가능하다.

2블록에서 '우남퍼스트빌' 아파트 8개동 111~113㎡ 총 376가구를 분양 중에 있다. 주차장은 모두 지하로 배치하는 대신 지상엔 다양한 생태공원을 조성한다. 대부분 남향이어서 채광과 일조권을 확보되고, 단지 3면은 넓은 입체 조망이 가능하다. 또 중도 금 전액무이자에 외부섀시 주방확장 이사비용 등을 지원해준다.

남양건설은 경기 남양주 진접지구에 '남양휴튼' 113㎡ 총 443가구를 분양 중에 있다. 왕숙천 밤섬유원지를 조망할 수 있는 진접지구 내의 유일한 아파트다. 단지 앞에 근린공원과 상업지구가 자리 잡고 있다. 3.3㎡당 분양가는 717만원 선이다. 계약금 10%, 중도금 무이자융자나 발코니 확장 무상 제공 혜택이 있다. 왕숙천ㆍ밤섬유원지 조망이 가능하다.

◆노려볼만한 지방 미분양 아파트

부산 해운대구 우동 센텀시티 16블록에서는 대우건설이 37층 4개동 150~317㎡ 496가구 중 잔여분을 분양 중에 있다. 센텀시티 내 마지막 주상복합 물량으로 현재 150~209㎡ 면적에서 소량 부분 남아 있다. 부산지하철 2호선 센텀시티역이 도보로 5분 거리이며 장산과 수영강 조망이 가능하다.

영조주택이 명지지구 5만여평에 짓고 있는 152~290㎡ 1041가구 중 일부가 미분양 상태다. 바다 조망이 가능하고 단지 내 영어마을이 들어서는 점이 특징이다. 중도금 50% 이자후불제 혜택도 주어진다.

천안시 백석동 백석도시개발구역 1블록 1롯트에서는 현대산업개발이 114~287㎡ 1040가구를 분양 중에 있다. 불당지구와 두정지구 사이다. KTX 천안아산역과 경부선전철 천안역을이 차로 5분 거리다. 3.3㎡당 평균 분양가는 749만원이다. 금융혜택은 중도금 50%까지 이자후불제가 가능하다.

한성건설이 충남 천안시 신방 통정 택지지구에 아파트 '한성 필하우스'를 분양 중이다. 111~220㎡ 1049가구로 구성된다. 분양가는 3.3㎡당 750만원이다. 아산신도시와 행정타운인 청수지구에 인접해 있다. 중도금 70% 대출, 무이자 40% 대출 혜택이 있다. 전매가 가능하다.

대우건설은 울산 중구 유곡동에 106~189㎡ 911가구를 중 잔여 물량을 분양 중에 있다. 대형인 189㎡의 경우 6억원이 넘지 않도록 3.3㎡당 분양가가 106㎡보다 50여만원 낮게 책정됐다. 단지와 맞닿은 곳인 중구 우정동에 279만㎡ 규모의 혁신도시가 조성된다.

벽산건설은 울산 북구 천곡동에서 '벽산블루밍' 117㎡~167㎡ 574가구를 분양한다. 3.3㎡당 분양가는 670만원대로 주변 시세보다 싸다. 달천근린공원이 가깝고 2011년에는 서부고속도로가 개통될 예정이다. 포켓발코니 등을 설치해 공간 활용도를 높였다.

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2007-07-21 13:26

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2007-07-21 13:24

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차라리 땅을 살까? 토지투자 가이드

좋은 땅 어떻게 찾고 투자유의점은

땅. 사람들은 왜 땅을 살까? 수익률, 안정성, 인플레이션에 대한방어 등 재테크에서 땅보다 다 좋은 투자 상품은 찾기 힘든 이유에서다. 땅은 유한하고 아파트처럼 연속적인 생산이 불가능한, 원재료이어서 매력이 있다. 땅이 쉽게 재산을 늘릴 수 있는 속성을 가지고는 있지만, 최근 들어서는 각종 규제로 옴짝달싹 못하는 투자 상품이 됐다. 일단 국토의 21%는 토지거래허가구역이다. 수도권의 대부분 또한 토지거래허가구역으로 매매가 자유롭지 않다. 토지거래허가구역이란 해당지역 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있는 지역임을 뜻한다. 이 말은 결국 쓸 만한 땅은 모두 주민등록을 땅의 소재지에 미리 옮겨놓아야 명의이전이 가능하다는 것을 이른다. 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년간 매입 후 매매를 하지 못한다. 이것이 토지투자의 첫 번째 난관이다. 여기에서 대부분의 사람들은 토지투자가 불가능하다고 생각하고 좌절한다. 따라서 이 경우 의사결정을 해야 한다. 본인이 주민등록지인 해당 시ㆍ군ㆍ구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이 아닌 곳의 땅을 살 것인가이다. 일단 수도권 핵심지역은 대부분 토지거래허가구역에 해당한다고 미리 말한 바 있다. 그럼 결국 지방 땅만이 쉽게 살 수 있는 땅으로 여겨진다. 그렇다고 아무 땅이나 살 수는 없는 일이다. 우리나라의 땅은 70%가 산지이고 이중 절반이 용도가 오직 산으로 남아있을 수밖에 없는 땅이라는 것이다. 도시밀집지역 인근의 평평하고 경사도 작은 땅 메리트 토지거래허가에서 벗어난 지방 땅 중에서 가치 있는 땅은 무엇인가? 첫째는 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이다. 세월이 지나면 그곳이 무엇인가로 변화될 수 있는 그런 땅을 이른다. 둘째는 주거시설을 지을 수 있어 보이는 땅이다. 전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다. 셋째는 도로가 제대로 붙은 땅일수록 좋다. 도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다. 넷째는 종합부동산세에서 자유로워야 한다. 외지인이 3억 원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다. 종합부동산세가 유지되는 한 장기투자를 해야 하는 상품인 토지투자의 경우 보유하는 동안 지속적으로 늘어날 수 있는 종부세 과세대상토지가 되어서는 높은 수익을 만들어 내기 힘들어 보인다. 그러면 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅으로 찾아봐야 한다. 이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활 속의 토지투자여야 한다. 평지나 도로 물린 임야 투자성 있어 같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다. 단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시ㆍ군ㆍ구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다. 따라서 3억 미만 금액에 제대로 된 평지에 가까운 임야를 살려면 손품, 발품을 많이 팔아야 한다. 손품은 인터넷이나 정보지, 신문 등을 통해 해당 물건을 찾는 것이고, 발품은 현장을 돌면서 확인하는 것이다. 싼값에 좋은 임야를 사면 일단 투자에 성공하는 것이다. 임야의 가격 또한 천차만별이다. 2007년에 발표된 공시지가의 경우 가정 싼 땅은 경남 산청군의 임야로 평당 330원이다. 이런 땅은 산꼭대기에 구름과 맞닿은 땅이다. 임야를 살 때 주의할 점은 산지관리법에 의한 산지전용허가기준에 적합한가 하는 것이다. 쉬운 말로 영원히 산일 수밖에 없는 땅은 토지투자로 적합하지 않다. 산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다. 시ㆍ군ㆍ구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다. 그 다음, 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다는 것을 유념해야 한다. 다음으로는 해당 임야에 묘지가 없는지 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권이 성립되기 때문이다. 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등으로 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없다. 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다. 임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다. 이외에 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상ㆍ하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다. 그린벨트도 투자대상으로 떠올라 이외에 요즘 들어 투자대상으로 떠오르는 것이 그린벨트이다. 정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅이 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다. 이런 경우가 대부분 그린벨트다. 그린벨트는 그 자체로는 증ㆍ개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다. 이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다. 신도시 예상지역에 대한 토지투자도 매력적이다. 이 경우에는 신도시 수용지보다는 수용지 근접지역에 투자가 되어야 수익률이 높다. 신도시 내에 편입되면 수용가격이 정해져있어 생각하는 만큼의 수익률을 올릴 수 없다. 그런 경우는 일정기간 이상 보유하여 신도시 내 단독택지나 점포용지 등의 쿠폰을 받을 수 있는 투자를 모색하여야 한다. 건교부 계획에 의하면 조만간 수십 개의 미니신도시를 내놓을 계획이므로 미니신도시 주변의 땅을 노려보는 것도 괜찮아 보인다. 다음으로 조심하여야 할 것이 기획부동산이다. 기획부동산은 개발정보가 있는 곳의 싼 땅을 매집한 후 수배의 프리미엄을 붙여 재매출하는 시스템을 운용한다. 그럴듯한 곳에 사무실을 내고 수십 명의 직원을 뽑은 후 큰 땅을 작은 필지로 쪼개 불특정 다수인에게 전화를 걸어 땅을 파는 방법을 쓴다. 직접 땅을 보기를 원하는 사람에게는 버스나 자가용으로 모시고 가, 땅을 보여주기도 하는데 실제 땅 보다 좋은 위치에 있는 다른 땅을 보여주는 경우가 허다하다. 기획부동산에게 산 땅은 단독등기가 어렵고 단독등기가 되어도 스스로 어떤 행위를 하기에는 진입로와 지목, 형태 등 제약요건이 많은 것이 실상이다. 땅은 스스로 선택하고 스스로의 판단으로 사야 할뿐 아니라 100% 자기자금으로 사야 하는 특별한 재산이다. 세금도 잘 알고 대처해야한다. 현행법상으로는 비사업용토지는 66%에 달하는 양도세와 종속세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비 사업용토지를 벗어날 수 있다는 사실이 포인트다. 따라서 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인일 수밖에 없다. 5년 이상 장기투자하여야 하며, 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 독특한 부동산이 땅이라는 것을 명심하자.

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