"주택으로 돈 벌려면 올해 사서 3년뒤 팔아라"

2012년 내집 마련 적기인가?

오은석 다다재테크 대표

2012년 부동산 시장도 미국과 유럽 등의 글로벌 경제위기, 물가 상승, 3%대의 경제성장, 실질임금 감소로 인한 소비위축 등으로 호재보다는 악재가 많아 부동산 투자심리가 위축될 가능성이 높다.

대선과 총선, 부동산 규제완화 정책 등이 부동산 시장에 직접적인 영향을 미쳐 주택 가격이 상승할 것이라는 기대감도 있으나 위축된 투자심리가 회복되기 위해서는 가장 큰 원인인 글로벌 금융위기의 해소가 절실하다.

그렇지만 현실은 쉽지 않을 것으로 보인다. 올해 역시 서울 수도권의 경우 주택 가격이 상승하기보다는 바닥을 다질 것으로 예상되는 이유다.

비록 가격 상승의 기대감은 크지 않으나 내집 마련을 계획하는 이들은 매수 타이밍에 대해 고민할 시기임은 분명하다.

글로벌 금융시장이 불안한 모습을 보이는 가운데 '언제 그리고 얼마나' 빠른 속도로 회복될 지는 변수요인이 너무 많아 예측하기가 쉽지 않다. 이에 불확실한 경제지표와 상황이 지속되면서 성급한 판단보다는 관망적인 자세로 주택 시장을 바라보는 이들이 늘고 있다.

부동산 시장 분위기로만 본다면 올해도 내집 마련의 적기는 아닌 듯싶다.

과연 그럴까? 그 해답을 찾기 위해 우리는 2011년 부동산 시장을 주목할 필요가 있다.

지난해 부동산 시장은 서울 및 수도권과 지방의 양극화가 매우 심한 한해였다.

부동산 리서치 전문업체 리얼투데이가 국민은행의 ‘주택가격동향조사’를 분석한 결과, 서울과 수도권은 매매가가 0.3~1.3% 상승한 반면, 지방은 인천을 제외한 광역시 평균이 약 15%의 상승률을 보였다.

국내외 경제 상황과 여러 악재 속에서도 서울 및 수도권과 달리 지방 부동산 시장, 특히 중소형 아파트 시장을 중심으로 상승세를 나타냈다.

그 이유가 무엇일까? 바로 수급 불균형이다.

지난 1년 동안 지방 임장을 다녀본 결과 가격이 상승하기 시작한 지역은 몇 가지 공통점이 있었다.

1. 최근 5년 이상 중소형 아파트의 공급이 거의 없거나 충분하지 못한 지역
2. 매매가 대비 전세가, 즉 전세가율이 높은 지역
3. 산업단지 조성이나 지자체가 운영하는 행사를 위해 기반시설 등을 조성하는 지역
4. 최근 3년 동안 1년 기준으로 1만명 이상의 인구 유입이 있는 시나 군지역

지난 2009년 부산으로부터 시작된 매매가격 상승은 인근 시나 광역시를 넘어 이제는 군 단위까지 영향을 미치고 있다.

글로벌 금융위기와 그로 인해 파생된 악재보다 수급 불균형이 오히려 부동산 시장을 움직이고 있는 것이다.

결국 지방 부동산 시장이 안정되기 위해서는 수급 불균형 해소가 선행되어야 하는데, 올해 입주물량은 5만7000여 가구로 작년 9만1000가구에 비해 오히려 약 3만가구가 줄어들 예정이다.

지난해 지방의 평균 전세가 상승률이 10% 이상인 점을 감안한다면 올해 지방 부동산 시장의 매매가 상승은 불가피해 보인다.

지방의 경우 올해보다는 지난해 초가 내집 마련의 적기로 생각하지만 입주물량이 2000년대 평균 수준으로 올라가기 위해선 앞으로 3-4년 정도의 시간이 필요할 것으로 예상된다.

때문에 올해라도 지방 거주자들은 내집 마련에 대해 심각하게 고민을 해봐야 할 것이다.

그렇다면 서울은 어떠한가? 닥터아파트 자료에 의하면 서울의 작년 입주물량은 2만 9936가구였으나 올해는 1만2953가구가 줄어든 1만6983가구만 공급될 계획이다.

작년에 인허가 물량을 확인한 결과 예전과 같은 양이 공급되기 위해서는 최소한 3년 이상이 걸린다는 점을 감안한다면 서울 역시 앞으로 지방 못지않은 극심한 수급 불균형 현상이 나타날 수 있다.

올해 당장 매매가 상승을 기대할 수는 없다 하더라도 내집 마련을 위한 실수요자의 경우 일반적인 매도타이밍을 최소 2~3년으로 보기 때문에 2~3년 후에도 지금과 같은 상황이라면 공급 부족에 따른 매매가 상승을 충분히 예상할 수 있다.

'무릎에 사서 어깨에 팔아라'라는 명언이 있다. 현재 내집 마련에 대한 계획이 있다면 매매 거래량이 많지 않고 매수자 우위의 시장이 형성되어 있으며 경매 낙찰가율이 81% 정도인 올해 주택을 매수해서 실물경제와 부동산 경기가 회복되고 공급과 수요의 불균형 현상이 완전히 해소되지 않을 것으로 예상되는 2~3년 뒤에 매도를 하는 전략으로 접근해 보길 바란다.

오은석 다다재테크 대표

아시아경제

이명박 정부가 지난 7일 집권 이후 스물한번째 부동산 대책을 내놨다. 주택시장을 정상화하하고 서민주거를 지원한다는 거창한 명분을 내걸었지만 지난 스무번의 대책이 그랬던 것처럼 이번에도 역시 부동산 가격 떠받치기 대책이었다. 선대인 세금혁명당 대표는 “주택시장을 정상화하겠다는 발상 자체가 지금 집값 하락이 비정상적이라는 전제를 깔고 있는 것인데 이런 기만적인 구호만 봐도 이번 대책이 누구를 위한 것인지 알 수 있다”고 지적했다.

선 대표는 “이명박 정부는 임기 중에 부동산 거품이 터지지 않도록 안간힘을 썼지만 내년에는 터질 것 같다”면서 “이 대통령도 뒤집어 쓸 거고 다음 정권도 설거지를 해야할 것으로 보인다”고 설명했다. 선 대표는 “아마도 부동산 문제가 내년 정권 교체의 핵심 키워드가 될 것”이라고 덧붙였다. 선 대표는 최근 김광수경제연구소를 그만두고 직접 선대인경제정책연구소를 설립했다. 다음은 선 대표와 일문일답.

 

이명박 정부가 스물한번째 부동산 대책을 발표했으나 시장은 냉랭하게 얼어붙어있다. 사진은 서울 강남구 대치동 은마아파트.

- 이번 부동산 대책을 어떻게 평가하나.
“‘주택시장 정상화와 서민주거 지원대책’이라고 발표했지만 이 앞에 한 단어가 빠졌다. ‘건설업체와 다주택 투기자를 위한’이란 말을 집어넣어야 맞다. 이명박 정부 들어 늘 그랬지만 어떻게 부동산 정책이란 게 없다. 부동산 부양 대책만 있을 뿐이다. 도대체 어느 나라 정부가 이렇게 아무런 정책이 없을 수가 있나. 특히 이번 12·7 대책은 부동산 부자들을 위한 정책을 주택 정상화라는 그럴 듯한 구호로 포장한 파렴치하고 악질적인 정책이다.

- 임기 말에 그다지 실효성도 없는 정책을 내놓은 이유가 뭘까. 지금 와서 분양가 상한제를 폐지하고 투기과열지구를 추가해제한다고 해서 떨어지던 집값이 바닥을 칠 것도 아니지 않은가.
“집값은 이미 대세하락 국면에 들어섰다. 정부의 이번 대책은 더 늦기 전에 털고 나오라고 경고하기 보다는 좀 더 버텨보라는 메시지를 주는 것이다. 이대로 가면 구조조정을 지연시켜서 장기침체로 가고 하우스 푸어를 양산하게 된다. 가격 하락 압력이 너무 크다. 정부가 이번에 재건축 조합원 지위 양도를 허용한 것은 오히려 매도 압력을 더욱 가속화할 수도 있다. 어떻게든 다음 정부로 폭탄을 떠넘기고 싶겠지만 내년을 못 넘길 거라고 본다.”

- 집값이 주춤한 가운데 전셋값이 치솟고 있는데 언제까지 계속될 거라고 보나.
“전세값도 끝물에 왔다고 본다. 집값이 대세하락 국면에 들어서면서 매매 수요가 사라지고 다주택자 집주인들이 전세를 반전세로 돌리면서 나타난 과도기적 현상이다. 전세 수급의 미스매치라고 보면 된다. 안전한 전세가 부족하기 때문이다. 내년에 집값이 본격적으로 빠지기 시작하면 역전세난이 일어날 가능성도 있다. 전세값은 사용가치를 반영하니까 집값처럼 가파르게 빠지지는 않겠지만 급등하던 시기는 이미 지났다고 보는 게 맞다.”

- 생애 최초 주택 구매자에게 금리를 낮춰주겠다는 정책도 나왔다.
“집값 거품을 빼는 게 아니라 빚을 내서 비싼 집을 사라는 건데, 이거 정말 무책임한 짓 아닌가. 정부가 부동산 부양책을 쏟아내면서 이미 눈치 빠른 부동산 부자들은 일정 부분 손절매를 한 상태다. 그런데 그 폭탄을 넘겨 받으라는 거다. 가뜩이나 저출산 고령화의 충격이 경제를 강타하고 여기에 부동산 거품이 빠지기 시작하면 우리 경제는 장기 침체에 빠져들 가능성이 크다. 그런데 이 와중에 빚 내서 집을 사라고? 제 정신인가.”

- 요즘 한나라당에서는 한국판 버핏세를 도입하자는 논의가 진행 중이다. 내년 총선과 대선을 앞두고 여론을 의식하는 거 아닌가.
“버핏세는 주식 배당금과 양도차익 등 자본이득에 대해 과세를 강화하자는 게 원래 취지다. 그런데 한나라당에서 추진하고 있는 한국판 버핏세는 근로소득세 최고세율 구간을 신설하자는 거다. 이건 쇼다. 부동산과 주식에서 세금을 제대로 거두면 30조~40조원의 추가 세수를 거둘 수 있다. 그런데 한나라당은 물론이고 진보정당도 이 문제를 제대로 건드리지 않고 있다. 집 가진 사람들, 주식투자 하는 사람들 눈치를 보는 거지.”

- 박원순 서울시장이 최근 송파구 가락시영아파트의 재건축안을 승인하면서 조합의 요구를 받아들여 이 아파트를 2종 주거지역에서 3종 주거지역으로 종상향 시켜줘 논란이 된 바 있다. 2종은 용적률이 최대 250%, 12층 높이까지 허용되지만, 3종은 용적률이 299%까지 층수는 제한이 없다. 이를 두고 과연 박 시장이 친서민 시장 맞느냐는 비판이 쏟아지기도 했다.
“당장 재건축을 앞두고 있는 아파트들이 가만 있겠나. 박원순 시장의 이런 결정은 정말 실망스럽다. 다들 종상향시켜달라고 아우성을 칠 텐데. 굳이 이해를 하자면, 오세훈 전 시장 때 이미 결정돼 있었던 거고 이제와서 돌리기 어려웠을 거라는 사정을 감안하더라도 그렇다. 이런 정책이 도시계획을 망가 뜨리고 주택시장에 잘못된 신호를 준다는 걸 모른단 말인가. 안타까운 일이다.”

- 박원순 시장이 서울시 관료들에게 휘둘리고 있다고 보나.
“취임하자마자 강남 재건축 지구에서는 박원순 때문에 집값 떨어진다고 난리법석을 떨었다. 박 시장이 재건축 아피트 사업에 제동을 걸자 권도엽 국토해양부 장관이 ”반서민적“이라는 표현까지 써가면서 강력하게 비판을 했고 박 시장이 가락시영아파트 건에서는 한발 물러선 것으로 보인다. 이런 일이 자꾸 벌어지면 시장에서는 박원순도 다르지 않구나, 잘 구슬리면 되겠구나, 그런 판단을 하게 되지 않겠나.”

이정환

-보금자리 공급, 리모델링 불허로 당분간 신도시 위축될 듯

얼마전 오사카 중심부로부터 전철로 30분밖에 떨어져 있지 않은 센리뉴타운을 다녀왔다. 일부러 출근시간 때인 8시 30분~9시 전후로 방문했다.

아침 출근시간 이었음에도 불구하고 센리중앙역 주변에 마트와 관공서, 금융기관 등으로 외지에서 출근하는 사람외에는 센리뉴타운에서 외지로 나가는 젊은 분들은 거의 눈에 띄지 안았다. 5분거리의 주거지로 들어가니 시내에서 보기 힘든 잔디가 깔린 중형아파트가 위용을 들어내고 있었으나 노인분들만 한두명 산책길에 나올뿐 인기척이라곤 별로 느껴지지 않았다.

-센리신도시의 역사

61년 오사카 북부권에 조성된 센리신도시는 일본 최초 신도시고 이후 오사카 남부에 센보쿠, 서부에 호쿠세쓰 등 신도시가 개발됐다. 센리신도시의 계획인구는 15만명이지만 최근 인구수는 계획인구의 절반을 약간 상회하는 수준이다. 도쿄권에서도 다마, 지바(동부), 쓰쿠바(북부), 요코하마, 고호쿠(남서부) 등 신도시가 줄줄이 조성됐다. 일본의 46개 신도시 가운데 가장 성공적인 개발사례로 거론되는 곳은 ‘다마 뉴타운’ 이다.

동경에서 서쪽으로 약 30㎞ 떨어진 ‘꿈의 도시’라 불리웠던 ‘다마 뉴타운’의 경우 한국의 신도시 분양 때처럼 엄청난 인기를 끌었고 한국처럼 베이비붐세대인 '단카이세대'가 대거 이동해 가구를 꾸렸다.

다마신도시의 계획인구는 34만여명이지만 현재 인구는 20만명선에 불과하다. “꿈의 도시”라 불리우는 다마 뉴타운은 일본에서는 '올드타운'의 대명사가 되었다.

신도시 외면의 원인중의 하나는 일본 젊은층이 직장과 가까운 도쿄 도심에 살고 싶어하기 때문이다. 도심에 비해 의료, 쇼핑, 문화 등 편의시설 이용이 불편한 점도 젊은층의 '탈신도시' 요인으로 지적되고 있다.

물론 살인적인 대중교통비가 문제인 일본과 우리나라 신도시를 비교하는 것은 무리가 따를 수 있다. 또한 업무지구가 서서히 갖춰지고 있는 분당과 일산등 1기 신도시와 베드타운이 주가 되는 일본 신도시를 비교하는 것은 빈약한 논리일수 있다고 반박하는 전문가도 있다.

하지만 일본의 경우 신도시별로 센리뉴타운 처럼 오사카 도심에서 가까운곳도 있는 반면 고 그렇지 않은 곳이 태반이다. 결론적로 경제성장율 추이가 갈수록 우상향된다면 우리나라 신도시는 분당과 일산을 필두로 부활의 돛을 올릴것이고 저성장 추이가 고착해된다면 일본의 신도시 전철을 따라 갈 수밖에 없다.

-경기 침체로 도심 집중현상 가속화된다

몇해 전 한국은행이 발표한 ‘주요국의 경제력 비중 추이’에 따르면 우리나라의 경제성장률이 2030년까지는 세계평균성장률보다 높겠지만 이후엔 세계평균을 밑돌 것으로 나타났다. 게다가 2030년을 정점으로 우리나라의 경제력비중은 떨어지기 시작해 2040년에는 2.0%로 낮아지고 2050년엔 1.7%까지 하락할 것으로 내다봤다.

우리나라의 경제력비중이 떨어지는 주요 원인 중 하나로 한국은행은 ‘빠른 고령화 속도’를 지목했다. 한국은행은 65세이상 비경제활동인구를 15세이상 경제활동인구로 나눈 노령인구 부양비율로 볼때 우리나라는 2000년에 경제활동인구 100명이 일을 하기 어려운 노인 118명을 먹여 살리고 있다고 분석했다.

이는 OECD국 평균 26.5%보다 크게 낮은 수치다. 그러나 2025년에는 40%로 OECD평균 41.9%에 근접하고 미국(32.1%), 일본(39.1%)보다도 높아질 전망이며 2050년에는 74.1%로 이탈리아(86.7%)를 제외하면 대부분의 OECD국을 추월할 것으로 보인다. 특히 2000년이후 25년간과 2025년이후 25년간엔 각각 28.2%포인트, 34.1%포인트 증가하며 OECD국가 중 가장 빠른 고령화 속도를 보일 전망이다. 의 자료만 보더라도 급속한 저출산-가 진전되면서 앞으로 잠재성장률은 더욱 빠른 속도로 추락할 것으로 전망했다. 현재와 같은 속도라면 2030년 이후에는 잠재성장률이 1%대로 추락하고, 2040년 이후에는 1% 미만으로 내려앉을 것으로 내다봤다. 더구나 우리 경제는 이 잠재성장률 수준에도 못 미치거나 거의 턱걸이 수준의 성장에 머물러 왔다.

-신도시 집값 하락폭 갈수록 깊어진다

일본의 신도시는 갈수록 매력을 잃어 가고 있다. 굳이 우리나라 신도시로 비유하면 외곽지역에 위치한 김포와 파주 ,청라 등이 해당된다고 하겠다. 분당,일산등 1기 신도시조차 국토부의 리모델링 수직증축 불허와 서울부동산 시장 침체이후 영향으로 투자자들의 문의가 거의 없는 실정이다. 수도권 부동산 시장 침체이후 가장 직격탄을 받고 있는 곳도 서울 도심(재건축 제외)보다는 신도시와 외곽지역에 있는 주택들이다.

-주변 보금자리 공급으로 더 악화일로

이런 상황에서 서울 도심과 신도시 사이에 대규모 보금자리 입주물량도 예정돼 있어 신도시 침체의 골은 더 깊어질 것으로 보인다. 주민의 연령층이 다양하게 뒤섞여 있는 도심과 달리 신도시는 비슷한 연령층이 비슷한 시기에 대규모로 입주하기 때문에 고령화 문제가 단기간에 급속히 나타날 수 있다. 젊은 층까지 신도시를 외면하면 빈집뿐만 아니라 빈 상가도 급속히 증가할수 있다는 얘기다.

신도시 정책은 경제가 고도 성장기를 구가하고 그에 따라 소득이 증가일로 있을 때 효과를 보는 정책이다. 하지만 경기 변곡점이 급속히 꺽이기 시작한 지난 금융위기 이후 외곽의 새로운 신도시 건설은 기존 신도시의 쇠퇴와 유지비용의 증가를 가져온다.

경기가 침체기로 있는 일본, 영국, 미국 등의 선진국등은 이러한 문제점으로 인해 신도시 개발보다는 도심재개발정책으로 변환하고 있다 . 대도시의 중심산업은 이미 오래전에 지식기반산업으로 바뀌었는데 필연적으로 지식기반산업은 본질적으로 도심을 선호하게 만들었다.

일본정부는 도쿄의 경쟁력이 일본 경쟁력이라는 구호를 내걸고 도심재개발에 따른 용적율 인센티브, 금융지원 등 각종 지원책을 내놓았다. 그 결과 도쿄의 경우 롯본기 힐스, 미드타운등 도심 곳곳에 초고층 오피스가 치솟았다.

필자는 6년째 분당의 롯데와 애경 백화점에서 부동산 강의를 하고 있다.

2007년 이후 분당신도시의 미래에 대해 해당지역 수강생들이 질문하면 필자는 일관되게 비관적인 논조로 이야기 하고 있다. 특히 주택시장은 정부정책까지 더해져 더욱더 낙관적일 수 없다.

-도심투자,세계적인 추세다.

일반적으로 대부분의 사람들이 ‘ 나이가 들면 도심을 떠나 전원에서 생활할 것이다’라고 생각한다. 하지만 ‘ 마음속에서 살고 싶은 곳’ 과 실제로 ‘몸이 살고 싶어하는 곳’은 다르게 나타나고 있다. 지금까지 예시로 설명한 ‘도심집중현상’을 잘 이해해서 투자하는데 있어 큰 이정표를 잘 세우시기 바란다. 덧붙여 본문에서 말한 도심은 서울만 가르키는 것이 아닌 지방에서도 가장 중심부가 되는곳에 관심을 가지라는 말과 일목상통한다고 볼수 있다.

즉 연금형 부동산으로 안정적으로 월세를 바라는 분들은 중장기 적으로 보면 서울이든 지방이든 중장기적으로 도심지역이 유리하다고 볼수 있다.

실제 세계적인 투자자들의 경우, 신용위기를 겪으면서 보다 안전하고 높은 수익을 올릴 수 있는 도심권 ‘프라임 자산’에 투자하고 있다. 프라임 자산인 영국 런던, 프랑스 파리 부동산 시장으로 투자 자금이 몰리면서 경제 호황 직전의 모습을 나타내고 있다.즉, 경기가 침체될수록 상승기를 대비해서 상대적으로 일자리와 볼거리,놀거리가 풍부한 도심지역에 투자하는 것은 세계적인 대세다. 실제로 센트럴파크에 인접한 50번가의 고급주택가 및 허드슨강변의 고급콘도, 주상복합등의 평당매매가는 우리돈으로 1억원을 초과할 정도로 고가를 형성하고 있었다.

다운타운내에 입지한 소형콘도와 소형 아파트의 임대료도 매우 높은 수준이다. 스튜디오나 원베드룸의 월세가 월 3천~4천불정도이고 비교적 집값과 월세가 저렴한 편인 할렘가인 업타운지역의 투베드룸의 경우도 월세 4천~5천불을 넘는 수준이다. 브로드웨이 32번가에 위치한 코리아타운(한인타운)의 상가월세도 매우 높게 형성되고 있다.