감정가 맹신하면 낭패

처음 경매물건을 확인할 때는 늘 감정가 대비 경매가가 얼마나 낮은지에 관심을 갖게 된다.
 
경매가가 떨어지는 대표적인 이유는 유찰 때문이다.

한 번 유찰될 때마다 최저가(최초 감정가)에서 20%씩 하락해 1회 유찰시 최초 감정가의 80%, 2회 유찰시 64%, 3회 유찰시 51%로 떨어지게 된다.

감정가는 감정평가사가 여러 근거를 가지고 평가한 것으로 매우 중요하며 고려할 만한 시세이다. 하지만 그렇다고 감정금액 그대로를 현재의 시세로 받아들여서는 낭패를 볼 수 있다. 감정금액은 항상 고려해야하지만 경매물건의 시세는 현장에서 직접 확인해야 한다.
 
아파트는 감정가격이 실거래가에 비해 큰 차이를 보이지 않는다. 하지만 아파트의 경우는 가격의 변동성이 크기 때문에 입찰하는 시점에서 그 시세를 파악하는 것이 필요하다.
 
경매물건의 감정평가는 첫 매각기일 6개월 이전에 이루어지게 된다.

때문에 지금의 감정가는 최소 6개월 전의 시세라고 볼 수 있다. 6개월이라는 기간은 아파트의 시세변동에 충분한 기간으로 감정시점에는 높은 가격이었으나 현재는 그 가격이 상당히 하락한 경우가 있기에 조심해야 한다.
 
아파트의 가격이 하락하는 시장에서는 1차 매각기일에는 입찰자가 없어 유찰되는 것이 당연한 것이고 아파트의 가격이 상승하는 시기에는 6개월 전 감정시점보다 현재의 가격이 더 높게 형성되어 있기에 1차에 매각이 되는 경우도 있게 된다.
 
그래서 아파트 경매물건이 1차에 매각된다는 것은 가격이 상승했다고 볼 수 있고 1차에서 자주 유찰되고 때로 2차까지도 유찰이 된다면 이는 아파트의 가격이 하락기라는 것을 확인할 수 있다.
 
경매물건의 감정은 시세보다는 조금 높게 책정하는 것이 일반적이다. 시세보다 낮게 책정되면 소유자가 이의신청을 하는 빌미가 된다.

이의 신청을 하면 매각절차가 지연되는 경우가 발생하므로 통상 시세보다는 조금 높게 감정하는 것이 일반적이다. 이러한 이유로 인해 경매물건이 1차에 매각되는 일이 그리 많지 않다.
 
경매투자를 안전하게 잘하려면 발품을 많이 팔아야 한다. 이는 현장에서 정확한 시세를 파악해야 한다는 의미이다. 정확한 물건분석에서 투자의 수익이 결정되기 때문이다.
 
물건분석을 잘못하면 일부 손해를 보는 경우도 발생한다. 이러한 이유로 경매투자자는 감정가를 고려하는 것은 기본이되, 본인이 직접 현장에서 그 부동산의 가치를 확인하는 것이 매우 중요하다.

낙찰 뒤 깔끔한 사후처리 요령

세입자 의견 고려 ‘협의인도’ 최우선…
‘버티기’ 세입자에겐 ‘인도명령’ 대응

경매 투자에서 공을 가장 많이 들여야 할 과정은 어떤 것일까. 값싸게 부동산을 낙찰받는 것이 최선일까 아니면 깔끔한 권리와 물건분석으로 안전하게 낙찰받는 것일까. 법원 경매를 통해 성공한 투자자들은 ‘사후처리’에 더 많은 공을 들인다.

아무리 돈 되는 부동산을 낙찰받았더라도 마무리 단계가 깔끔하지 못하면 성공한 경매투자라고 할 수 없다. 경매 투자에서 제대로 된 사후처리는 성공 투자와 함께 수익률과도 관련이 깊다.

경매의 사후처리는 크게 ‘잔금 납부’와 ‘명도’ 과정을 말한다. 잔금 납부는 최고가매수인으로서 낙찰 잔대금을 기한 내에 납부하는 것 외에도 기존 점유자가 내야 할 관리비나 공과금을 대신 처리하는 것을 말한다.

그리고 명도는 점유자를 내보내고 소유자로서의 권리를 행사하는 것이다. 낙찰자 입장에서는 돈을 적게 들이고 점유자를 재빨리 내보내는 것이 관건이기 때문에 사후처리는 경매에서 매우 중요한 과정인 셈이다.

바로 점유자를 내보낼수록 금융비용을 줄임과 동시에 권리행사를 빠르게 하기 때문에 경매 매수인 입장에서는 점유자를 빨리 내보내는 게 최선책이다. 경매 투자자 입장에서는 경락 잔금도 미리 납부하기보다는 적절한 타이밍에 맞춰서 내는 것이 훨씬 이익이다.

통상 최고가매수인으로 결정된 후 한 달 정도 안에 납부하는 것이 일반적이지만 이 기간 안에 잔금납부만 잘해도 집을 비우고 입주하는 데까지 불필요한 시간이나 비용을 절약할 수 있다.

입찰 전 권리관계 꼼꼼히 살펴야
사후처리를 잘하려면 입찰 전 상황판단은 물론 대처능력을 갖고 경매물건 분석을 해야 한다. 현장 답사를 통해 매각서류와 부합되지 않는 내용이 있는지 체크해야 한다.

직접 전입세대 열람과 함께 점유자도 만나봐야 한다. 점유자의 성향과 내역, 위장임차인 여부, 기존임차인의 관리비 연체 여부 등을 확인한 후 추가비용 부담여부를 결정해 낙찰가를 산정해야 한다. 경매 투자과정에서 실수 없이 사후처리하는 요령을 알아보자.

부동산을 싸게 사는 장점이 경매 투자인 반면 마무리 단계에서 가끔은 부당한(?) 비용을 치러야 할 때가 있다. 바로 명도 비용이다.

경매 과정에서 최고가매수인이 된 후 낙찰 부동산을 온전하게 넘겨받으려면 기존 부동산의 점유자를 내보내야 할 때 들어가는 필요적 비용인 셈이다. 낙찰자가 납부하지 않아도 되지만 권리를 넘겨받기 위해 내는 최소 비용의 부담이다. 이를 무시했다간 입주가 늦어지거나 분쟁의 불씨로 남을 수 있다.

명도 마무리 과정의 비용이 기존 점유자가 썼던 연체관리비와 각종 공과금이다. 대법원 전원합의체 판결에 따라 체납관리비 부분은 매수인이 기존 입주자의 지위를 승계한 것으로 보아 관리비의 공용부분에 대해서만 부담하게 돼 있다.

하지만 실제 경매현장은 법과 동떨어져 있다. 관리사무소측은 기존 점유자가 전유부분을 납부하지 않고 이사할 경우 짐 반출을 고의적으로 방해해 결국 낙찰자가 전유부분 관리비까지 납부하는 게 관행이다.

물론 경매 실전에서는 체납관리비 전체를 모두 납부하고 입주한 다음에 바로 관리사무소를 상대로 채무부존재확인소송이나 지급명령신청을 통해 납부한 전유부분의 체납관리비를 반환받을 수 있지만 과다한 체납관리비나 공과금을 정리하는 과정은 말처럼 그리 쉬운 일이 아니다.

따라서 입찰 전 꼼꼼한 현장조사와 관리사무소 탐문조사를 통해 낙찰자가 추가로 부담할 비용의 과다여부를 조사한 다음 입찰을 결정하는 게 바람직하다.

단독주택의 경우 밀린 도시가스비와 전기·수도요금 등 공과금 처리부분을 확인한다. 연체 공과금은 낙찰자가 부담할 의무가 없다고 알고 있지만 실제 현장에서 부딪칠 때는 그리 쉽게 해결되지 않는다.

도시가스의 경우 기존의 사용료에 대해서는 부담의무가 없고 소유권 이전 이후분의 사용료만 납부하면 된다. 전기와 수도요금도 새로운 낙찰자로 바뀐 등기부등본을 한전 수금과와 시청 수도과에 제출하면 기존 연체금을 납부하지 않고 마무리 지을 수 있다.

- 세입자나 전 소유자가 아파트 관리비를 제대로 납부했는지도 입찰 전 반드시 확인해야 한다.

아파트 연체관리비가 발목 잡을 수도
대체로 마무리 단계에서 관리비 연체 금액을 따져보게 되는데 통상 연체관리비와 밀린 공과금에 대한 해결책을 각 담당 공사 등 기관에 문의해보면 십중팔구 낙찰자가 전액을 부담해야 한다는 답변이 돌아오기 일쑤다.

공사 체납 담당자는 책임을 새로운 낙찰자에게 떠넘겨 밀린 비용을 받으려 한다. 하지만 입찰 전부터 해결방안을 찾아 손쉽게 처리한다면 깔끔하게 마무리할 수 있다.

과다한 연체관리비 때문에 복잡한 과정을 거치지 않으려면 사전에 현장조사를 통해 걸러내야 한다. 입찰 전 점유자 유무는 전기와 수도계량기를 통해 체크하고 우편물 보관 상태를 살펴보면 된다. 공장과 주유소, 숙박 등 특수부동산은 연체관리비뿐 아니라 폐기물과 시설 처리비용도 따져야 한다.

일부 공장 경매물건은 폐타이어 처리비용으로 수천만원이 소요되는 경우도 여러 번 목격했다. 물론 처리비용은 모두 새로운 낙찰자 책임으로 전가됐다.

일반 매매에서의 소유권 취득 시기는 등기를 마친 날이지만 법원 경매는 ‘잔금을 납부한 날’이다. 낙찰받은 부동산이 내 소유가 되려면 일단 잔금을 납부하면 된다. 잔금 납부 영수증을 손에 쥔 날부터 부동산 소유자나 임차인들에게 명도를 요구할 수 있다.

잔금은 통상 낙찰 후 한 달 정도의 시간적 여유가 있는데 낙찰 물건의 특징에 따라 이 시간만 잘 활용해도 집을 비우고 입주하는 데 불필요한 시간과 비용을 최대한 절약할 수 있다.

우선 낙찰받은 부동산에 소유자가 직접 살고 있다면 잔금은 하루빨리 납부하는 것이 좋다. 잔금을 내기 전의 상태에서는 현 소유자와 이사날짜 합의를 보기가 쉽지 않다. 반면 세입자가 살고 있는 경우에는 굳이 잔금납부를 서두를 필요가 없다.

천천히 납부해도 변하는 게 없어서다. 세입자들이 이사를 미룰 경우 미루는 만큼 늦게 납부해도 불이익을 받지 않는다. 세입자와 정확한 이사날짜를 잡고 나서 잔금을 납부해도 늦지 않는다.

세입자 잘 내보내는 것도 경매 기술 
낙찰 잔금을 납부할 때 자금 일부가 부족하다면 금융권에서 얼마든지 경락잔금 대출을 받을 수 있다. 자금여유가 있어도 일부러 금융기관에서 대출을 받는 경우도 있다.

임대수익과 시세차익을 목적으로 한 경우 가급적 레버리지 효과를 얻으려 하기 때문이다. 입찰 전 미리 입찰 물건의 내역을 갖고 몇 군데 은행을 방문하면 대출 가능금액과 대출이자를 알려준다. 이때 ‘대출확약서’를 받아두면 무리 없이 마무리 자금계획을 세울 수 있다.

경매 투자에서 가장 신중해야 할 단계는 명도과정이다. 아무리 경매에서 값싸게 낙찰받았다 하더라도 명도가 제때 해결되지 않는다면 성공한 경매라고 할 수 없다.

경매의 최대 매력은 싸다는 데 있는데 명도가 손쉽지 않은 부동산을 만나 상당한 명도 협의금을 지불해야 한다면 입찰을 자제하는 게 현명하다. 이러한 명도의 함정을 만나지 않으려면 입찰 전에 부동산을 방문해보고, 명도 대책을 미리 세운 후 입찰 여부를 결정해야 한다.

빠른 명도를 위해서는 점유자의 의견을 수렴해 협의인도로 해결하는 것이 최선이다. 이사날짜를 넉넉히 잡아주고 집행비용 정도를 이사비로 쥐어주면 명도는 순조롭게 진행된다.

다만 어설픈 동정은 문제를 악화시킬 뿐 해결에 도움이 되지 않는다. 거금의 이사금을 요구하거나 고의로 이사를 미룬다면 법원의 ‘인도명령’을 최후 카드로 활용할 만하다. 낙찰자 말을 우습게 여기다가도 법원에서 집을 비우라는 명령서가 날아오면 효과가 바로 나타난다.

명도가 손쉬운 물건은 채무자가 살고 있거나 배당받는 임차인이 거주하는 경우이다.

채무자는 잔금납부 후 바로 이사를 요구할 수 있고 임차인은 법원으로부터 배당금을 돌려받기 때문에 이사를 미룰 여지가 없다. 임차인이 배당금을 돌려받을 때 명도확인서는 이사 당일에 해줘야 한다.

확인서만 받고 이사를 차일피일 미루는 임차인도 여럿이다. 경매 투자에 나설 때는 입찰 시점부터 철저한 명도 계획을 세워야 성공적인 경매투자라 할 수 있다.

윤재호 메트로컨설팅 대표 (metrocst@hanmail.net)

가압류 권리분석에 대한 재해석

경매권리분석에 있어서 가압류는 말소기준권리로 낙찰 후 촉탁등기시 말소대상이 된다는 것이 제1의 원칙이다.

근저당과 함께 대표적인 말소기준권리로 가압류 이후에 등기된 권리는 특별한 경우를 제외하고는 모두 말소대상이 된다는 얘기이다.

예컨대,

부동산 등기부등본의 갑구, 을구에 등기된 권리간의 설정순위가 가압류 - 근저당 - 가압류 - 가압류 순이라고 하자.

이 경우 가장 먼저 설정된 가압류를 비롯하여 후순위 권리인 근저당과 후순위 가압류 2건

모두 낙찰 후 소유권이전등기시 말소대상이 되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어진다.

가압류가 말소기준권리라는 대원칙에는 예외가 있다.

등기부등본상의 권리관계가 가압류(A) - 소유권 이전(乙) - 근저당(B) - 가압류(C)와 같이 설정되어 있는 경우처럼 가압류가 설정된 이후 소유권이 제3자(현 소유자, 乙)에게 이전되고, 乙의 소유 상태에서 발생된 채권자(B 또는 C)의 경매신청으로 경매가 진행되는 경우 소유권이 이전되기 전에 설정된 가압류, 즉 전소유자(甲)에게서 발생된 가압류권자 A는 배당에 참가할 수 없기 때문에 그 가압류는 낙찰 후에도 말소 대상이 되지 않고 낙찰자에게 인수된다라는 것이 그것이다.