2009년 상반기는 글로벌 경기침체와 함께 꺼져가는 부동산 경기를 살리기 위해 어느 때보다 규제완화, 개발계획이 많이 나왔다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 상반기 시행된 제도와 앞으로 달라지는 제도를 정리했다.

① 개발계획 발표

연초인 지난 1월 5일 국토해양부는 경인운하 사업계획을 발표했다. 그리고 4일 후인 1월 19일 서울시는 한강 공공성 회복선언을 발표해 한강변의 스카이라인을 혁신적으로 바꾸기로 했다. 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도 등이 전략정비구역으로 지정돼 일대 아파트값이 오르기도 했다.

4월 6일에는 서울시가 한남뉴타운 재정비촉진계획안을 확정 발표했으며 같은 달 8일에는 성수, 마포, 종로, 여의도, 중구, 양재 등 6곳의 산업뉴타운을 지정했다.

6월 4일 서초구 롯데칠성 부지 등 토지활용 잠재력이 높은 대규모 부지 16곳을 조건부협상 대상지로 선정했다. 그리고 8일에는 사실상 대운하사업이라고 의혹을 낳고 있는 4대강 살리기 사업을 확정, 발표했다. 10일에는 강북권 8개구 개발 계획인 동북권 르네상스 프로젝트도 발표했다.

② 세제 완화

2월 12일 기획재정부는 전국의 미분양 주택 구입시 5년간 양도세를 면제해주기로 했다. 기간은 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지로 전액 면제 대상은 과밀억제권역을 제외한 모든 지역이며, 60% 감면 대상은 과밀억제권역 중 서울을 제외한 지역(149㎡ 이내)이다.

또 미분양 주택의 거래세 감면 기간을 1년 더 연장하고 적용 지역도 지방에서 전국으로 확대하기로 했다. 따라서 2009년 2월 12일부터 2010년 6월 30일까지 전국에서 취득한 미분양 주택은 취, 등록세를 감면 받을 수 있다.

3월 16일에는 개인의 비사업용 토지 양도시 60% 중과제도 폐지, 다주택자 양도세 중과 폐지 등이 담긴 세제개편안이 발표됐다. 특히 다주택자 양도세 중과 폐지는 난항을 겪다가 4월 30일 국회 본회의에서 3월 16일부터 내년 말까지 한시적으로 기본세율을 적용하기로 했다. 다만 강남 3구 등 투기지역에는 10%의 가산세가 부과된다.

③ 서민주택 공급

2월 13일에는 주택청약종합저축 신설을 내용으로 하는 주택공급에관한규칙 개정안이 입법예고됐다. 이는 3월 23일 확정안이 공개된 후 5월 6일 5개 취급은행에서 일제히 출시됐다. 또 국토부는 도시형 생활주택에 대한 주택법 시행령 개정을 추진했다. 이는 5월 4일부터 시행됐다.

3월 31일에는 보금자리주택 사전예약제 공청회가 개최됐다. 하반기부터 공급할 보금자리주택에 대해 사전예약제를 도입하는 내용이다. 그리고 5월 11일 강남 세곡지구, 서초 우면지구, 고양 원흥지구, 하남 미사지구 등 4곳이 시범지구로 선정됐다.

④ 재건축 규제 완화

재건축 사업기간 단축 및 안전진단 횟수 축소, 조합설립인가 후 시공사 선정 등 재건축 절차 간소화는 2월 6일부터 시행됐다.

소형주택 의무비율 완화와 임대주택 의무비율 폐지는 4월 22일부터 시행됐다. 임대주택 의무비율 대신 법정 상한 용적률까지 재건축할 경우 완화되는 용적률의 일부를 보금자리주택으로 짓는 것으로 바뀌었다.

소형주택 의무비율은 정부가 지난 2월 도시및주거환경정비법을 개정해 전용면적 85㎡ 이하를 60% 이상 짓는 것으로 완화했다. 하지만 서울시는 주거환경정비조례안을 통해 전용면적 60㎡ 이하를 20% 이상 짓도록 규정해 놓아 사실상 서울시 재건축 단지는 소형주택 의무비율이 완화되지 않았다.

제2종일반주거지역 내 건축물의 층수 기준을 완화하는 내용의 도시계획 조례 개정안은 4월 30일부터 시행됐다. 또 주상복합의 증가하는 용적률의 30~60%를 임대주택으로 건설하는 주택법 시행은 5월 4일부터 시행됐다.

⑤ 분양

수도권 전매제한 완화는 3월 20일부터 시행됐다. 수도권 공공택지 내 과밀억제권역 전매제한은 3년(85㎡초과)~5년(85㎡이하)으로, 기타지역은 1년(85㎡초과)~3년(85㎡이하)으로 짧아졌고 민간택지 과밀억제권역은 1년(85㎡초과)~3년(85㎡이하)으로 짧아졌다.

분양가 상한제 주택 당첨자에 적용하는 재당첨 제한 기간은 4월 1일부터 1~5년으로 단축됐다. 또 민영주택은 2011년 3월 31일까지 재당첨 제한 규제를 받지 않는다.

4월 1일부터 신규 분양 아파트의 입주자모집공고 주택형 표기 방식이 바뀌었다. 공급면적이 아닌 전용면적만으로 표기하고 공용면적과 공용면적은 별도 표기하기로 했다.

[하반기 중 달라지는 부동산 제도]

① 재건축/재개발

기반시설부담금, 후분양제, 임대주택의무비율 등은 폐지됐지만 조합원 지위양도 허용 개정안은 시행령을 다소 완화해 입법예고 된 상태다. 투기과열지구 내 재건축 조합원은 조합설립인가 후 조합원 지위를 사고팔 수 없는데 조합설립인가, 사업시행인가, 착공일로부터 2~3년 내 후속절차가 이뤄지지 않는 경우는 조합원간 명의변경이 자유로워질 전망이다. 오는 8월 7일 시행 예정이다.

또 오는 8월부터 시장, 군수가 연번이 찍힌 추진위 구성 동의서만 유효해 진다. 6월 1일 국토부에 따르면 도시및주거환경정비법 시행규칙 개정안이 입법 예고돼 8월 7일부터 시행될 예정이다.

용산 화재사고(1.20) 이후 마련된 제도개선 방안은 11월경 시행된다. 상가세입자에 대해 휴업 보상비를 상향조정(3개월→4개월)하고 조합원 분양 후 남은 상가에 대해 우선 분양권을 제공하는 방안이다. 또 서울 시내 아파트의 동간거리가 지금보다 더 좁혀지는 건축조례 개정안은 시의회 심의를 거치면 7월경 시행된다.

② 주택공급

사전예약방식이 적용된 분양주택은 오는 9월 보금자리주택에서 처음 도입될 예정이다. 또

도시형 생활주택 공급도 하반기에 될 예정이다.

3자녀 이상 무주택 세대주에 대한 공공주택 특별공급 확대는 오는 7월부터 시행될 예정이다. 지난 5월 22일 국토부는 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’을 입법예고했다.

8월부터는 서울시 장기전세주택(시프트)에 대한 재당첨 제한도 실시된다. 현재는 시프트에 당첨된 사람도 다른 시프트나 일반분양주택에 청약할 수 있었다.

③ 세제완화

행정안전부는 매년 6월 1일 기준으로 과세되는 재산세에 공정시장가액비율을 적용한다고 밝혔다. 주택은 60%, 토지, 건축물은 70%를 적용하고 재산세와 함께 과세되는 도시계획세와 공동시설세의 세율은 각각 0.01%씩 인하할 계획이다. 이 재산세는 건축물의 경우 7월 17일부터 부과된다.

주택 취, 등록세는 지난 2006년 9월부터 올해 말까지 4%에서 2%로 한시적으로 줄여주고 있다. 이를 1년 더 연장하는 방안이 추진 중이다.