[스크랩] 도시계획용어를 알자-2 :: 닥터아파트 블로그

2006-01-26 14:01

http://blog.drapt.com/docbawoo/56541138251715575

본 내용은 몇개월전 본 회원노트에 올린 바 있으나 다시올려 드리는 이유는 존경하는 닥터회원님 여러분들께 재개발 투자라는 한 장느에 이해을 돕기위해 다시 한번 올려 드림을 알려드립니다

15년 넘게 한 지역에서(성동구 금호동) 재개발 매매를 하다보니 재개발의 시작부터 끝까지 다양한 사례를 목격하게 되었다. 길게는 이십년 짧게는 오년에서 십년 정도 걸리는 재개발에서 내집 마련의 숙원을 이루고 또한 적절한 투자 수익을 얻으려면 어떻게 해야 할까. 필자는 재개발의 백화점 이라고도 할 수 있는 성동구 금호동 일대에서 그 가능성을 봤다. 실제 필자의 권유로 내집 마련과 투자 수익 이라는 두 마리의 토끼를 잡아 필자를 부동산 테크의 스승으로 여기고 있는 고객들도 여럿 있어 그 기쁨을 같이 나누고 있지만 그 반대의 경우 잘못된 정보와 그릇된 판단으로 소기의 목적을 달성하지 못한 투자자를 보면 미안한 마음이 앞선다.

A씨 경우는 전화위복의 경우라 할 수 있다.

A씨는 지금 아파트 공사가 한창인 금호 11지구에 5년 전에 투자했다. 그의 목표는 30평대 아파트에 입주해 내 집 마련의 소망을 이루는 것. 그가 투자한 금호 11지구는 한강 조망권이 우수한 지역으로 당시 한강조망권이 아파트의 시세에 영향을 주는 시점이었다. 이왕이면 내 집 마련과 함께 시세를 주도할 수 있는 아파트가 들어설 수 있는 지역을 주목했던 A씨는 금호11지구가 유리하다고 판단해 투자를 했던 것. A씨는 금호동 지역의 부동산 업자 말에 따라 재개발 지역 내에 있는 대지6평(건평12평)을 4500만원에 매입했다. 당시 부동산 업자는 그 정도 대지와 건평이면 충분히 30평대의 아파트를 분양 받을 수 있다고 확언했다는 것. 하지만 A씨는 그 물건 매입 후 다른 부동산에서 그 정도의 ‘물건’으로는 30평대는 물론 20평대도 들어가기 힘들다는 조언을 받았다. 망설이던 A씨는 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 두 차례에 걸쳐 재개발예정지의 건물과 나대지를 구입하게 되었다. 이 과정에서 A씨가 투자한 금액은 3억3천만원 정도 되었다. 결론은 A씨가 내집 마련의 소망은 물론 투자 금액을 제외하고도 10억에 가까운 수익을 올려 재개발로 돈방석에 앉은 경우가 되었지만 이는 극히 드문 예에 속한다. 필자가 A씨의 경우를 예로 든 것은 A씨의 예가 천변만화하는 재개발 정책과 그에 춤을 추는 재개발 시장의 한 단면이고 A씨처럼 운 좋게 목적을 이룬 경우도 있지만 반대로 그 와중에 정보가 어두운 피해자(투자자)는 나락으로 떨어질 수 있기 때문이라는 사실을 지적하기 위해서다.

A씨가 최초에 매입한 토지와 건물은 사유지로 평가 금액(재개발 사업 시행 시 재개발 조합이 공시 지가로 매입하는 금액)의 과다에 따라 아파트 배정 순위에 영향을 미칠 수 있는 것 이었다. 재개발 조합은 재개발 지역 내의 토지와 건물을 평가 해 그 순서대로 대형 평형부터 소형 평형까지 배정하는 데 A씨의 경우 6평의 대지와 12평의 건평이면 충분히 30평대의 아파트를 분양 받을 수 있는 평가 금액 이었다. 결과론에 입각한 것이었지만 A씨가 발품을 팔아 정확한 재개발 조합원 수를 알아보고 자신이 가진 물건이 어느 정도 평가 순위에 들어 갈 수 있다는 것을 예측 했다면 A씨는 더 이상의 투자를 하지 않아도 되었다. 하지만 당시에는 속칭 ‘쪼개기’가 유행하던 시절이었다. 지금은 법이 바뀌었지만 10평 미만의 집이라도 얼마든지 건물을 쪼개 주인을 달리해도 아파트 분양권을 받을 수 있었다. 이는 필연적으로 조합원 수의 급격한 증가를 가져왔다. 법의 허점을 교묘히 이용한 사례라 할 수 있을 것이다. 이같이 법의 맹점을 파고들어 아파트 분양권을 방 한 칸으로도 차지 할 수 있게 되자 집주인들은 너도 나도 건축물을 쪼개기에 이르렀던 것이다. 이를 현장에서 본 부동산 업자들은 A씨에게 평가 금액에서 밀려 A씨가 원하는 30평대의 아파트를 배정 받지 못할 수도 있다고 조언한 것이다. 결과적으로 A씨는 투자한 대지와 집에서 모두 분양권을 받아 여러채의 집과 투자수익을 올렸지만 지금은 사정이 전혀 다르다.

2004년 12월31일부터 바뀐 도시정비법에 따라 더 이상 재개발 지역에서의 ‘쪼개기’가 허용되지 않고 있다.(제24조 제2항 제1호 규정) 처음부터 다세대로 지어진(원다세대주택) 주택이면 30평대의 아파트를 우선 분양 받을 수 있지만(원다세대가 많을 경우 평가 금액 순서에 따름)쪼개기(전환다세대)를 한 주택은 최소 평형 배정 대상이다.

‘쪼개기’의 금지는 많은 의미를 가진다.

서울시에서 쪼개기 금지를 조례로 명문화 한 이유는 재개발 사업의 신속한 진행과 선의의 투자자를 보호하는데 그 목적이 있다. 쪼개기한 물건의 소유자들이 과거에 집단행동은 물론 자신들의 권리를 보호하기위한 소송을 남발해 재개발 사업이 지연돼는 예가 허다했기 때문이다. 지금 재개발 사업을 추진하는 조합에서도 새로운 도정법을 반기고 있다. 가장 큰 이유는 신속한 사업진행이 가능하다는데 있다. 과거 쪼개기한 물건의 소유자들이 제기한 소송 때문에 사업지행은 물론 조합원간의 물리적인 충돌로 골치 아픈 일이 다반사로 벌어졌음을 목격했기 때문이다.

투자자의 입장에서도 쪼개기한 물건에 투자하지 않도록 주의하여야 한다.

매입 하려는 물건이 쪼개기와 관련이 없는 물건임을 확인 한 후에 투자해야지 그렇지 않으면 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 개정된 도정법에 따르면 쪼개기한 물건이라도 건평이 18평 이상이면 3-40평형대 ‘우선배정’ 대상이다. 여기서 실 투자자들은 재개발 지역 물건에 투자할 경우 쪼개기의 여부와 쪼개기한 물건의 건평의 확인을 요한다. 만약 건평이 18평이하면 최소 평형에 배정되기 때문이다. 이의 확인을 위해서는 투자자들은 투자 하려는 물건의 건물 및 토지 등기부 등본을 열람하거나 부동산 업자에게 투자할 물건의 ‘성격’이 무엇인지 확실히 요구해야 한다. 실제로 금호11구역 인근의 금호14구역에서는 18평 미만의 쪼개기 물건을 투자자들이 구입해 앞으로 많은 문제점이 발생할 걸로 여겨지고 있다.

A씨와 정반대의 나락은 어디서 오는가.

첫 번째는 정보 부족이다. 재개발 투자에 있어서 가장 중요한 것은 정보다. 정보를 부동산 업자에게 의존하는 것은 위험천만한 일이다. ‘어느 지역이 어느 시기까지 아파트가 지어지면 인근지역의 시세가 어떤데 시세는 적어도 이만큼은 될 것이다’ 라는 카더라 풍문을 곧이 곧대로 믿고 투자하는 일은 꼭 피해야 할 일이다. 확인되지 않은 소문에 현혹 돼 가끔씩 묻지마 투자의 피해자들이 생겨나고 있음은 안타까운 일이 아닐 수 없다. 요즘에는 인터넷을 통해 도시개발정보와 국토이용계획등 과거에는 일반인들이 쉽게 접할 수 없는 정보를 클릭 한 번이면 쉽게 얻을 수 있는 시대가 되었다. 또 다양한 부동산 사이트에서도 재개발 관련 리포트를 정기적으로 내고 있기 때문에 이의 활용 또한 정보획득에 있어서 중요한 요소라고 할 수 있다. 신문에 나오는 재개발 관련 기사는 객관성이 있기에 투자하고 싶은 지역의 기사가 나왔다면 스크랩을 하는 등 지속적인 관심은 필수라고 하겠다. 앞서 언급한 ‘쪼개기’의 경우도 대법원의 인터넷 등기소를 이용하면 손쉽게 그 물건의 성격을 판단 할 수 있다.

두 번째는 여유 자금의 투자다. 강남 재건축이 급등할 때 일부 사람들은 은행에서 대출 받은 돈을 들고 투자에 나섰다가 급등세가 꺾이자 오히려 손해를 보고 파는 경우를 여럿 보았다. 재개발은 재건축처럼 급등은 없다. 최소 5년간에 걸쳐 각 사업단계가 끝나 갈 때마다 상승하는 것이 재개발의 특징이라면 특징이다. 만약 한 단계에서 삐끗하면 매매 자체가 어려워질 뿐 아니라 시세하락도 감수해야 한다. 수천 수억의 돈이 몇 년간 묶였다고 상상해 보라. 여유자금이면 느긋해질 수 있지만 매달 이자를 내야하는 돈이라면 웬만한 사람이 버티기에는 힘들 것이다.

서울시에서 신규 분양하는 아파트의 평당 분양가가 천만원을 넘은지 오래다.

작년엔 불경기로 인해 평당 분양가가 꺾이긴 했지만 여전히 천만원을 넘는 상황에서 서민들이 신규 아파트 분양을 받기란 결코 쉽지 않은 일이다. 서울의 비인기지역에서 조차 분양 되는 20평대 아파트도 2억원을 넘는 상황이 서민들에게는 야속하기만 한 게 지금의 현실이다. 필자는 이러한 현실에서 서민들이 내 집 마련을 재개발 투자를 통해 이룰 수 있음을 알려주고 싶다. 재개발 투자가 있는 사람들의 투자라고 생각하지 말라. 목돈이 없는 사람들도 얼마든지 재개발 투자를 통해 내 집 마련을 할 수 있다고 필자는 감히 주장한다. 가장 유효한 방법은 재개발 지역에 거주지를 임차하는 것이다. 쾌적한 주거환경은 아닐지라도 과거 6-70년대처럼 상하수도 및 전기가 제대로 들어오지 않는 재개발 지역은 필자가 알기에 서울에는 없다. 요즘은 재개발 사업 자체가 삶의 질 향상에 제일 목표가 있기에 거주민들이 보다 나은 환경에서 살고자 하는 기대 심리가 재개발의 출발점이다. 따라서 재개발 지역이라 할지라도 ‘사람이 살 수 없을 정도’의 환경은 아닌 것이다. 금호동의 경우 재개발 지역 주택의 전세금은 3천~5천만원 수준이다. 연립주택 또는 국공유지에 지은 무허가 건물이 대부분으로 방은 2~3개 딸려 있는 게 일반적이다. 최소한의 주거 여건을 갖추고 있기에 쾌적한 주거환경은 아닐지라도 교통이 편리한 지역에서 저렴한 가격으로 재개발이 될 때 까지 ‘마음 놓고’ 살 수가 있다. 재개발 지분을 매입한 건물주의 경우 세입자의 잦은 전출입을 원하지 않고 복잡한 법적 분쟁을 원치 않기에 전세금을 떼일 염려도 거의 없다고 봐야한다. 세입자의 경우 특별한 경우가 아니라면 임대 주택 입주권이 나온다. 30세이상 무주택자에 한해 세대원 1인당 1백5십만원의 이주비 또한 지급되기도 한다. 임대 주택의 경우 통상 십 년이 경과하면 임차인에게 분양되는 경우가 일반적이기에 한 번에 목돈을 들여 분양 받는 것에 비하면 그 수고가 훨씬 덜 들어간다고 볼 수 있다. 만약 금호동의 한강 조망권이 있는 임대 아파트에 들어간다고 하면 아주 적은 돈으로 한강이 바라다 볼 수 있는 내 집을 마련하게 되는 것이다.

재개발 사업은 추진위원회결성-구역지정신청-조합설립인가-사업시행인가-관리처분인가-이주비 지급-착공의 순서를 거친다. 재개발절차는 순조롭게 진행 된다 하더라도 재개발 추진위원회가 결성돼 입주까지에는 5년 이상의 시일이 걸린다. 순조롭게 진행 되는 게 5년이기에 만약 이 절차 중에 하나라도 삐끗 하는 날이면 그 시간은 배 이상이 걸릴 수도 있다. 실제 서울시의 재개발 아파트들은 5년을 훨씬 경우가 허다하다. 재개발 사업 전에 재개발 사업 절차만큼 중요한 ‘재개발기본계획’이라는 서울시의회의 인가를 거쳐야 하는데 이 절차가 사실상의 재개발 시작을 가늠하는 중요한 절차다. 재개발기본계획은 서울시의 도시 계획에 의거하여 구획 지정 여부를 서울시의회가 심의 한다. 2004년 6월 현재 서울시의회에서 의결된 ‘재개발기본계획’ 수립 지역은 299개 이른다. 이중 상당수의 지역이 2006과 2007년도에 이주를 시작한다.

재개발 투자의 시작은 ‘재개발기본계획’에서 출발한다고 해도 과언이 아니다.

서울시는 2004년 도정법 조례를 개정하면서 재개발구역 심의를 기존 5년에서 10년으로 연장했다. 아직까지 재개발기본계획에 설립되지 않은 지역은 2014년이 되서야 ‘재개발 심의’를 받을 수 있으므로 재개발이 된다는 풍문만을 믿고 덥석 투자하는 우를 범해서는 안되겠다. 어떤 지역이 재개발 될 때 보통 해당 구역의 토지 가격은 급상승 하는 게 일반적인데 최초로 상승하는 시점이 재개발기본계획 수립 후다. 재개발기본계획이 수립된 지역은 흔히 재개발 지역으로 통칭 되는데 이 때부터 재개발 지역내의 물건이 활발히 거래되기 시작한다. 구역지정신청이 임박 할수록 물건 값은 상승 곡선을 그리며 구역지정신청을 마친 후에는 재개발기본계획 수립 전과 비교 했을 때 보통 1~2배의 가격 상승을 수반한다. 가격 상승의 이유는 구역지정신청이 구청에서 통과되고 나면 나머지의 절차들은 일사천리라고 해도 될 만큼 순조로운 것이기에 재개발 입지의 미래 가치가 재개발 물건에 반영되기 때문이다. 구역지정신청시 재개발 조합은 서울시와 재개발 사업의 성패를 가늠하는 중요한 협상을 벌이는데 그것은 재개발 지역의 용적률이다. 통상 재개발기본계획은 170%~250%의 용적률을 탄력적으로 적용할 수 있다고 명기하고 있는데 재개발 조합은 용적률을 1%포인트라도 올려야 사업 수익성이 올라가기 때문이다. 상당수 재개발 조합들이 구역지정신청 요건인 재개발 조합원 67%이상 동의를 받아 놓고도 곧바로 구역지정신청을 미루는 것은 용적률 상향을 염두에 두기 때문이다. 용적률의 변화는 거시경제와 부동산 경기에 따르는 예가 허다했기에 어쩌면 경험칙에 따른 행동이라고도 볼 수 있을 것이다. 재개발 조합은 시청과 ‘용적률 협상’을 사업시행인가 때 한 번 더 할 수 있는데 이는 용적률의 확보가 조합원 이익에 직결되기 때문이다. 용적률이 늘어나면 더 많은 아파트를 일반 분양 할 수 있는 것을 의미하는데 일반 분양이 많을수록 조합원 부담은 반비례로 작아지기 때문이다. 실제 금호 11구역의 경우 용적률 238.5%로 용적률 최저점인 170%보다 59%포인트 높아 늘어난 용적률이 조합원들에게 이익을 가져다주었다. 조합원 분양가는 일반 분양가의 60% 수준 이었다. 이는 또 건설사의 이익에 직결됨으로 건설사들도 재개발 조합의 용적률 높이기에 ‘음양’으로 협조한다. 한강 조망권을 가진 재개발 지역이라든지 유망 뉴타운 지역 혹은 도심의 축으로 변할 가능성이 있는 지역에서의 상승률은 훨씬 더 높다.

재개발 지역의 물건들은 관리처분을 전후해 또 한 차례 상승을 한다. 금호11구역의 예를 보자. 대지7평(건평 10평)의 구역지정 후 매매 시세는 1억5천(전세4천) 이었다. 관리처분 후 보통 건물 토지 분 보상비와 이주비가 함께 지급되는데 이 건물의 소유주는 토지 분 보상비로 4천2백만원, 건물분 보상비로 1천만원을 받았다. 이주비로는 보상비의 80%인 4천만원을 받았다. 보상비와 이주비로 투자금액의 80%를 건진 셈이었다. 여기에 이 건물의 시세가 1억8천만원으로 뛰어 대지7평에 투자한 사람의 실 투자수익은 1억3천2백만원으로 증가하게 되었다.(9200만 1억8천만-1억5천만=1억3천2백만). 금호11구역의 경우 한강 조망권을 가진 탁월한 입지 조건 때문이기도 했지만 보통 관리처분 직후에 재개발 물건의 가격 상승은 상식으로 통한다. 재개발 투자 수익은 한 단계의 절차를 거칠 때 마다 상승한다.

재개발 투자는 수익성 향상과 내 집 마련이라는 두 가지 목적을 한꺼번에 충족시킬 수 있는 매력적인 것임에 틀림없지만 거기에는 간과하지 못할 위험성이 따른다.

재개발 지역의 부동산에 들렸던 경험이 있는 투자자들이라면 엄청난 예상 수익률을 제시하며 물건을 매입해보라는 권유를 받은 적이 있을 것이다. 몇 년간 재개발 물건에 투자에 몇 백%의 수익이 생기니 모두가 혹 할 수밖에 없으나 과실을 따 먹기 위해서는 넘어야 할 산이 한 두 개가 아니다. 중형 평형대의 아파트를 분양 받으려면 최소 몇 억의 투자 자금이 수년간 묶이는 걸 생각할 때 그 수익의 허실을 따질 필요가 있는 것이다. 만약 대출을 통해 투자금을 충당했을 경우 잘못하면 수익은커녕 원금마저 날릴 위험이 도사리고 있는 것이다. 아무리 유망한 지역의 재개발 물건이라 하더라도 한국경제의 거시적인 상황과 경기의 부침에 영향을 받지 않을 수 없다. 현재처럼 정부가 부동산 가격 상승을 강력히 억제하고 있는 시점에는 더더욱 그렇다. 부동산 시장에서의 ‘재개발 나 홀로 독주’는 있을 수 없기에 재개발 투자는 더더욱 주의를 요한다. 또 재개발의 경우 모든 절차가 시간을 정해 놓고 하는 사업이 아닌 만큼 사업기간이 한없이 늘어날 위험성이 상존하기에 재개발 투자에 신중을 기해야 한다. 필자는 투자자들에게 여유 자금의 투자를 권한다. 운이 좋아 단기간에 투자수익을 올릴 수도 있으나 재개발에는 수많은 사람들이 이해가 얽히고 설켰기에 생각만큼 ‘단시간의 투자수익’을 올리기란 말처럼 쉽지는 않은 게 현실이다.

299개에 달하는 재개발 지역 중 어디에 투자 할 것인가.

필자가 보기에 앞으로 서울의 재개발 지역 중 한강조망권역(구의,금호,마포,흑석) 용산권역(한남,보광) 강북권역(은평,월곡,이문)등이 유망해 보인다. 한가지 유의할 점은 아무리 유망한 지역이라 할지라도 지역마다 처해있는 상황이 다르므로 발품을 팔아 투자 금액과 사업 시행시기등을 저울질해 투자하는 것이 내 집 마련과 투자수익의 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 첩경이라고 생각한다.

◈투자처 선정하기◈

1. 넘치는 투자정보을 검증을 통해 스크랩 하셨야 한다

-.일부 중개업자 분들의 거래을 성사 시키기 위하여 타지역을 정보을 폄하하고 외곡시기는 경우을 경계하라

-.객관성을 잊은 주관적인 일부 칼럼 주의보
(현장경험이 부재/책자의 의존하는 일부 전문가/입체적인 투자정보 제공하는지여부을 파악하라)

1. 인접지역의 아파트의 시세를 참조하여 투자처를 선택하라
2. 한강 조망권 ,역세권 ,선택하라
3. 입주시점의 아파트의 값을 예측하라
4. 소액으로 대형지분을 찾아라(기술적으로 접근하라)
-중개업자 친분 가져라
5. 인.허가 시점을 파악하라 (값이 인.허가 시점에 상승한다)
6. 개인 투자자와 반대로 매매하라(개인이 팔 때 사고 개인들이 팔대는 매입하라)
7. 분위기에 편승한 투자를 삼가라
8. 서울의 정중앙을 공략하라(부동산시세 불씨는 강남에서 일고 꺼진다)
9. 아파트나 분양권 투자를 하지마라(아파트는 입주후 2년을 정점으로 감가비가 발생하며
특별한 이벤트가 없는 한 가격은 하락한다 )
10. 개발지역으로 유입되는 수요층의 수준을 체크하라
11. 부동산 흐름을 파악하라
12. 1년전 부동산 흐름만 기억하면 성공한다

압축하여 투자 지역을 추천하자면 압구정동과 반포동 건너(동호대교/한남대교/반포대교/동작대교)편 금호,옥수지역에서 한남동 보광동 동빙고동 서빙고동 동부이촌동 중 투자금액에 맞추어 투자처를 선택하는것이 바람직한 방법으로 생각 합니다

닥터회원 여러분 성두하시고 새해 복많이 받으세요
감사 합니다

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[스크랩] 분당을 보면 판교가 보이고,죽전을 보면 동백이 보인다 |부동산노트

2006-01-16 14:32

http://blog.drapt.com/docbawoo/81137389576708

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27862

3월 판교 청약을 앞두고 최근 들어 동백태양이 있는 중개업소에 동백지구의 미래시세를 물어보는 문의전화가 급증하고 있다.

동백지구의 미래가격 예측

미래가격 예측이 어려운 일이긴 하지만 판교, 분당, 죽전등을 거래사례비교법을 통해 살펴보면 판교발 동백지구의 미래 시세를 예측해 볼수 있다.

강남, 판교, 분당, 죽전, 동백, 동탄.
이들 지역은 2006년중 집값 상승률이 가장 높을 것이라고 예상되는 곳이다. 이들 지역들은 경부고속도로 주위를 동, 서로 포진하고 있다. 즉, 유망 주거지가 경부고속도로 축을 따라 남진 하고 있다고 보면 된다.

따라서, 아파트 가격은 강남을 정점으로 경부고속도로를 타고 가격이 형성되고, 형성된 가격은 새롭게 개발된 지역의 가격을 결정하게 된다.

상기 지역중, 아직 입주 시작이 안된 동백지구와 동탄신도시의 아파트 가격도 경부고속도로를 타고 남진하고 있는 아파트 가격추이로 보면 미래가격예측이 가능하게 된다.

현 상태에서 아파트 최고가격은 경부고속도로 출발점인 서울 강남에 있고 강남은 전국 아파트의 가격을 결정하는데 기준이 되고 있다.

강남 아파트 가격을 기준으로 분당 아파트 가격이 결정되어지고 분당 아파트 가격을 기준으로 해서 죽전 아파트 가격이, 죽전 아파트 가격을 기준으로 해서 동백지구 아파트 가격이 나온다.

다른 말로 하면, 분당 아파트는 강남보다 비쌀수 없고, 죽전은 분당보다 비쌀수 없으며, 동백지구의 입주이후 가격도 죽전보다는 비쌀수 없다는 결과가 나온다.

아파트 가격은 심리에 의한 결정이 경제성이나 효율성 보다 더 큰 가격 결정요소로 작용한다. 아파트 가격은 해당 지역주민들의 자존심이 많이 반영되기 때문이다.

즉, 강남이 얼마에 거래되었으면 분당은 얼마가 되어야 한다는 식이다.

같은 지역에 있는 H아파트가 거래된 가격을 기준으로 옆에 있는 R단지 주민도 이 정도 가격은 받아야 하겠다는 자존심 가격이 거래사례 비교법이다.

이런 사례는 작년초 정자동 주상복합 폭등에서도 찾아 볼 수있다.
판교 분양가 2천만원 설이 나왔을때 정자동 주상복합은 판교분양가에 맞추어 시세 폭등이 있었다.

따라서, 아파트로 시세차익을 얻고자 한다면 각 지역 아파트 가격간의 심리적인 가격차(GAP)를 알아야 한다. 그리고 그 갭이 일반적인 것보다 더 크다고 생각되면 (저평가되어 있다면) 바로 매수하여 시세차익을 획득하는 것이 아파트 투자의 핵심이 된다.

각 지역별로 형성되어 있는 아파트 가격을 경부고속도로를 따라 비교해 보자.

현재 33평 일반아파트(재건축,주상복합 제외)를 기준으로 볼때 대한민국 아파트 가격의 정점에 있는 강남 빅3인 강남, 서초, 송파는 평당 2천5백만~2천9백만원이다. 또 분당은(서현, 정자) 평당 1천8백만~ 2천만원 죽전은 평당 1천4백만원에서 1천5백만원 정도이다.

강남, 분당, 죽전등의 가격 갭을 볼때 올해 3월에 분양하는 판교의 미래 시세를 예측할수 있다.
판교의 입지는 분당 입지보다는 뛰어나고 강남 입지보다는 떨어진다고 평가되며, 분당 정자동 주상복합의 입지와 유사 위치에 있다고 볼 수 있다.

일반 아파트 가격이 인기 주상복합 아파트 가격에 비해 갭이 많이 발생하나 신도시라는 특징을 감안해보면 분당 정자동 주상복합 시세에 유사가격대를 형성할 가능성이 높다.

현재 분당 주상복합 아파트의 평당 가격은 파크 뷰 2천2백만~2천3백만원을 기준으로 볼 때 판교의 입주시 시세를 현재 시세로 환산하여보면 최소 평당 2천5백만~2천6백만원으로 추정할 수 있다.

판교가 신도시로서 평당 2천5백만~2천6백만원을 형성하게되면 판교를 통하여 강남, 분당, 죽전, 동백 등의 아파트 가격은 갭을 유지하기 위하여 새로운 시세를 형성하게 된다.

예상시세는 판교를 평당 2천5백만~2천6백만원으로 볼 때 강남은 평당 3천만~3천3백만원까지, 분당은 평당 2천1백만~2천3백만원, 죽전은 평당 1천6백만~1천8백만원으로 볼 수 있다.

그렇다면 동백지구의 시세는?

동백은 죽전과 여러모로 비교되고 있다.

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죽전 동백

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입지 분당과 경계 죽전에서 차량5분거리

교통 지하철 경전철,경부.영동고속도로 진입수월

면적 108만평 100만평

가구수 18,500세대 16,000세대

건설회사 1군 건설회사 2군 건설회사

입주시기 2004년 6월 2006년 2월

분양시점 2001년 말 2003년 7월

주변시세 분당서현동 평당 1800만 구갈3지구 평당850~950만

자연환경 불곡산,탄천 석성산,호수공원,오산천

상 권 이마트,신세계백화점 쥬네브,이마트

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일반적으로 동백지구는 입지면에서 분당에 접한 죽전보다는 떨어지나 대중교통과 자가용을 이용할때는 고속도로 인근으로 죽전보다는 오히려 서울 강남 진입이 쉽다.

또한 동백은 호수공원을 포함한 친수환경조성으로 자연환경면에서는 더 높이 평가받고 있으며 취락지구가 혼재되어 있는 죽전과는 달리 단일 택지개발지구이기 때문에 택지설계 측면에서 죽전보다는 동백을 더 높게 인정해주고 있다.

면적과 세대수 또한 비슷해서 죽전과 함께 동백지구는 용인의 쌍두마차로 인정 받을 만하다.
단지 동백지구가 지금까지 사람들에게 관심밖에 있었던 이유는 분양당시 5.23조치로 인하여 분양권 전매가 금지되어 지금까지 시세형성이 제대로 되어 있지 않다는 사실이다.

동백태양이 생각할때 2월말 부터 동백지구 입주가 시작되어 정상 매매가 가능하게 되면 동백지구의 시세는 상승 될것이다.

우선 동백지구 앞에 위치한 구갈3지구의 시세는 평당 8백50만~9백50만원, 죽전은 평당1천4백만~1천5백만원이다.

따라서 동백지구 시세는 구갈 3지구와 죽전의 중간 가격이 될수 밖에 없다. 동백지구 입주후 시세도 30평대 기준으로 평당 1천2백만~1천3백만원으로 예측된다.

현재 전매 가능한 동백지구 분양권들의 프리미엄 시세가 8천만~1억원이므로 평균 분양가 2억3천에 최대 프리미엄 1억을 합산하여 보면 총매가는 3억3천정도로 평당가로 환산하여 볼때 평당 1천만원이다.

동백지구 입주후 시세 평당 1천2백만~1천3백만원을 예상할때 지금 동백지구 분양권을 구입한다 하여도 30평대 기준으로 평당 2백만~3백만원, 총액기준으로 6천만~9천만원까지 시세차익이 보장된다.

단, 상기 시세는 입주 직후 2006년 상반기 시세는 될수 없다.
입주 직후에는 전세 물량의 과다로 인하여 전세가격이 약세를 보일수 밖에 없어 매매가 상승에 한계가 있으면서, 어떠한 형태로든 입주물량이 나올수 밖에 없기 때문이다.
입주 물량이 해소되는 최소 1년후 2007년이 되어야 상기 예측한 미래시세가 나올수 있다.

부동산 투자의 고수들은 자신들만의 잣대로 부동산 가격의 미래시세를 예측하고 이익이 예상되면 시장의 작은 흐름은 무시하면서 과감한 투자를 한다.

정확한 미래시세예측이 부동산투자의 첫걸음이다.

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[스크랩] 도시계획용어를 알자-2 |부동산노트

2006-01-05 10:21

http://blog.drapt.com/docbawoo/56541136424066767

출처 : 임무택님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/1002han

14. 용도지역안에서는 건축관련 규정

○ 용도지역안에서의 건축제한 또는 완화규정은 주로 허용행위열거방식으로 되어있음.

15. 건폐율을 완화하여 작용하는 경우와 대상자는? (령84조의3)

아래의 범위내에서 도시계획 조례(인천)로 정함.

○ 취락지구 ; 60%이하(도시계획조례 ; 50%)

- 집단취락지구는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법이 정하는 바에 따름.

○ 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 ; 40%이하

○ 수산자원보호구역 ; 40%이하(도시계획조례 ; 30%)

○ 자연공원법에 의한 자연공원 및 공원보호구역 ; 60%이하(도시계획조례 ; 40%)

○ 농공단지 ; 60%이하

○ 공업지역안에 있는 국가산업단지 및 지방산업단지 ; 80%이하

16. 용도지역 미지정 또는 용도지역 미세분 지역에서의 행위제한은? (법79조)

○ 도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 용도지역, 지구안에서의 건축제한과 용도지역 안에서의 건폐율, 용적률을 적용함에 있어 자연환경보전지역에 대한 규정을 적용함.

○ 도시지역 또는 관리지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 도시지역인 경우에는 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용.

17. 용도지구에 대한 경과규정(2000. 7. 1일 개정 도시계획법 시행령 부칙)

○ 제1종 미관지구 및 제2종미관지구는 중심지미관지구로

○ 제3미관지구(관광지제외)와 제4종미관지구는 역사문화미관지구로

○ 고도지구는 최고고도지구와 최저고도지구로, 보존지구는 문화자원보존지구와 중요시설물 보존지구로 봄.

○ 공항지구는 공항시설보호지구로, 종전의 자연취락지구는 개정규정의 자연취락지구로 봄.

18. 용도지구안에서는 건축 관련 규정

○ 용도지구안에서의 건축제한 또는 완화규정은 주로 금지행위열거방식으로 되어있음.

19. 용도구역이란?

○ 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적률,높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써

○ 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정,관리 등을 위하여 토지관리계획으로 결정하는 지역을 말함.

20. 개발제한구역이란?

○ 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있을 경우 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있음.

○ 개발제한구역의 지정과 관리에 관한 전반적인 사항은 「개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법」에서 별도로 규정하고 있음.

21. 시가화조정구역이란?

○ 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적이고 단계적인 개발을 도모하기 위하여 5~20년의 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는

경우에 도시관리계획으로 결정하는 구역을 말하며,

○ 인천의 경우 영종도 인천국제공항 주변인 중구 중산∙운남∙운서동 일대 11.4㎢(347만평)이 시가화 유보기간 15년인 시가화 조정구역으로 지정되어 있으며 시가화조정구역안에서도 20~30만평 규모의 계획적인 개발을 허용함.

○ 시가화조정구역은 건설교통부장관이 지정하는 것으로 시장.군수.구청장이 도시계획위원회 심의를 거쳐서 지정하는 개발행위허가제한지역과는 의미가 다름.

22. 수산자원보호구역이란?

○ 건설교통부장관이 직접 또는 해양수산부장관의 요청을 받아 수산자원의 보호,육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 지정하는 구역을 말함.

23. 지구단위계획이란?

○ 도시계획수립 대상지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진 시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며,

○ 해당지역을 채계적,계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말하며. “제1종지구단위계획'과 '제2종지구단위계획'으로 구분하며 '지구단위계획구역'과 '지구단위계획'은 도시관리계획으로 결정함.

○ 제1종지구단위계힉에는 다음 각호의 사항 중 1종류 이상의 사항이 포함되어야 하며, 제2종지구단위계획에는 다음 각호의 사항 중 제②호 내지 제④호 및 제⑦호의 사항을 포함한 4종류 이상의 사항을 포함하도록 법제화 되어있음.

① 용도지역 또는 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항

② 기반시설의 배치와 규모

③ 도로로 둘러쌓인 지역 또는 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

④ 건축물의 용도제한,건축물의 건폐율 또는 용적률,건축물 높이의 최고한도와 최저한도

⑤ 건축물의 배치,형태,색채 또는 건축선에 관한 계획

⑥ 환경관리계획 또는 경관계획

⑦ 교통처리계획

⑧ 토지이용의 합리화를 위하여 아래에서 정하는 사항

∙지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이,깊이,배치 또는 규모

∙대문,담 또는 울타리의 형태 또는 색채

∙간판의 크기,형태,색채 또는 재질

∙장애인,노약자 등을위한 편의시설 계획

∙에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획

∙생물서식 공간의 보호,조성,연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획

※ 제1종 지구단위계획은 구체적 성격이 강하고 건축행위의 완화 규정을 적용하더라도 법령에서 허용하는 제한적인 사안에 국한되고 그 사항이 지구단위계획에 반영되어야 완화적용이 가능함.

※ 제2종 지구단위계획은 비도시지역이나 개발진흥지구의 활성화를 위하여 각종 행위제한을 제도적으로 완화하는 것으로 인센티브를 지구단위계획으로 부여하는 대신에 기반시설부담구역으로 관리됨. (법제67조4항)

24. 제1종 지구단위계획이란?

○ 토지지용을 합리화,구체화하고, 도시 또는 농촌,산촌,어촌의 기능을 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획을 말하며 건폐율,용적률 등의 구체적인 완화 내용은 제1종 지구단위계획에 포함되어야 함.

가. 다음 각호의 지역의 전부 또는 일부는 제1조 지구단위계획으로 지정할 수 있음

- 용도지구, 기반사업부담구역, 도시개발구역, 재개발구역, 택지개발예정지구, 주거환경개선지구, 대지조성사업지구, 산업단지, 관광특구, 개발제한구역, 시가화조정구역, 공원에서 해제되는구역, 녹지지역에서 주거,상업,공업지역으로 해제되는 지역, 새로 도시지역으로 편입되는 지역 둥 계획적인 관리가 필요한 지역, 시범도시, 개발행위허가제한지역, 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고 자 하는 지역, 용도지역의 변경 지정에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람 공고된 지역 공장∙학교∙군부대∙시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 발생하는 부지와 주변지역, 공동주택재건축사업지역, 양호한 환경의 확보와 경관∙미관의 증진 등을 위하여 조례가 정하는 지역

나. 제1종지구단위계획으로 의무적으로 지정해야 하는 대상은? (단, 관계법률에 의하여 대상지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어있는 때에는 제외)

- 개발제한구역∙택지개발예정지구∙주거환경개선지구에서 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역, 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역 중 면적이 30만㎡ 이상 되는 지역(녹지로 존치되거나 개발계획이 수립되지 아니하는 경우는 제외), 녹지지역에서 주거∙상업∙공업지역으로 변경되는 지역중 30만㎡ 이상 되는지역

다. 제1종 지구단위계획에 의하여 완화할 수 있는 사항

① 대지의 일부를 공공시설부지로 제공할 경우 건폐율∙용적률과 높이제한을 법령에서 정한 산식 범위내에서 완화가능

② 공개공지, 공개공간을 의무면적을 초과하여 설치한 경우 용적률과 높이를 법령에서 정한 산식 비율 범위내에서 완화가능

③ 조례로 별도로 제한하였더라도 령에서 허용한 범위 안에서 건폐율을 완화 적용 가능

④ 용도지역 중분류의 테두리 안에서 허용되는 용도∙종류∙규모등의 범위 안에서 완화하여 적용가능(단, 조례가 정하는 바에 의하여 건축이 가능한 건축물은 조례에서 허용되는 건축물에 한함)

⑤ 지구단위계획의 지정목적이 한옥마을보존이나 차없는 거리를 조성하고자할 경우 주차장 설치기준을 100%까지 완화하여 적용가능

⑥ 개발진흥지구에 제1종 지구단위계획을 지정하거나 행정기관의 권유로 공동개발을 하는 경우 용적률을 120% 범위내에서 완화

⑦ 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해지구를 제1종 지구단위계획구역으로 지정할 경우 높이 120% 범위내에서 완화

※ 제1항 내지 제3항 및 제6항에 의해 완화 적용되는 견폐율 및 용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율에 150% , 용적률의 200%를 초과 할 수 없음.

25. 제2종 지구단위계획이란?

○ 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 효율적으로 관리하기 위하여 용도지역의 건축물이나 시설의 용도∙종류 및 규모 등의 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 말함.

가. 계획관리지역으로서 다음의 요건에 해당되는 지역은 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있음.

- 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 일단의 토지의 면적이 30만㎡이상(단, 수도권정비계획법상 자연보전권역안의 경우에는 10만㎡ 이상으로 할 수 있음)

- 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 일단의 토지의 면적이 각각 10만㎡ 이상이고 그 총면적이 30만㎡ 이상일 것(각각의 토지는 건설교통부장관이 정하는 규모이상의 도로로 서로 연결되어 있거나 연결도로의 설치가 가능할 것)

- 위의 경우를 제외하고는 제2종 지구단위계획구역을 지정하고자하는 일단의 토지의 면적이 3만㎡ 이상일 것

- 당해 지역에 도로, 상∙하수도등 기반시설을 공급할 수 있을 것

- 자연환경 경관∙미관∙문화재 등의 훼손우려가 없을 것

나. 개발진흥지구로서 다음 요건에 해당되는 지역은 제2종지구단위계획구역을 지정 할 수 있음.

- 계획관리지역 내에서 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있는 각 요건에 해당 될 것

- 주거개발진흥지구및복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한함) ; 계획관리지역

- 산업개발진흥지구∙유통개발진흥지구 및 복합진흥지구(주거가능성이 포함되지 아니한 경우에 한함) ; 생산관리지역 또는 농림지역

- 관광∙휴양개발진흥지구 ; 도시지역 외의 지역

※ 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 제1종지구단위계획구역으로 지정시 용적률과 높이는 120%까지 완화할 수 있음.(영 제46조6항1호, 영제 46조제7항)

※ 개발진흥지구는 도시지역과 비도시지역 모두 지정 가능하나 도시지역내의 개발진흥지구는 제1종지구단위계획구역만 가능하고, 비도시지역은 사업목적별로 법령에서 규정하는 용도지역 내에서만 제2종지구단위계획구역 지정이 가능.

※ 제2종지구단위계회구역안에서는 제2종지구단위계획으로 당해 용도지역에 적용되는 건폐율 및 용적률의 150% 이내에서 완화하여 적용 가능(령제47조)

※ 계획관리지역이 아닌 지역에 위치한 개발진흥지구에 지정된 제2종지구단위계획구역에는 공동주택중 아파트 및 연립주택은 허용되지 않음(령제47조)

26. 기반시설이란?

○ 기반시설이란 아래의 53개 시설을 말합니다.

① 교통시설(11) ; 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차정류장. 궤도, 삭도. 운하. 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차 및 건설기계운전학원

② 공간시설(5) ; 관광, 공원, 녹지, 유원지, 공공지

③ 유통공급시설(9) ; 유통업무설비, 수도, 전기공급설비, 가스공급설비, 방송∙통신시설, 공동구, 시장, 유류저장 및 송유설비, 열공급설비

④ 공공문화체육시설(10) ; 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설

⑤ 방재시설(8) ; 하천, 유수지, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비

⑥ 보건위생시설(6) ; 화장실, 공동묘지, 납골시설, 장례식장, 도축장, 종합의료시설

⑦ 환경기초시설(4) ; 하수도, 폐기물처리시설, 수질오염방지시설, 폐차장

27. 도시계획시설이란?

○ 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말하며 종전과 다른점은 관망탑이 삭제되고, 체육시설과 납골시설이 추가되어 종전의 52개시설에서 53개 시설로 되었으며

○ 도시계획의 결정∙구조 및 설치의 기준과 기반시설의 세분 및 범위에 관한 사항을 규정하기 위하여 종전의 「도시계획시설기준에관한규칙」이 개정되어 건설교통부령으로「도시계획시설의결정∙구조및설치기준에관한규칙」이 새로이 제정되었음.

28. 도시계획시설 중 의무시설과 임의시설이란?

○ 의무시설 ; 반드시 도시관리계획으로 결정하여야 설치할 수 있는 기반시설

(예 ; 도로, 철도, 공원, 수도, 하천 등)

○ 임의시설 ; 도서관리계획으로 결정하지 않아도 설치할 수 있는 기반시설

(예; 체육시설, 도서관, 장례식장, 종합의료시설 등)

29. 도시관리계획으로 결정하지 않아도 되는 시설은?

○ 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 다음 각목의 1에 해당하는 기반 시설을 설치하고자 하는 경우

가. 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차및건설기계운전학원, 공공공지, 방송∙통신시설, 시장, 열공급설비, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비, 장례식장, 종합의료시설, 폐차장

나. 도시공원법상 점용허가대상이 되는 공원안의 기반시설

다. 도심공항터미널(항공법), 자치단체장이 설치하는 1천㎡ 미만의 주차장 및 민간이 설치하는 주차장, 여객자동차터미널중 전세버스운송사업용 여객자동차터미널, 광장중건축물 부설광장, 전기공급설비(발전소∙변전소∙고압선은 제와), 액화가스충전사업 허가를 받은 자가 설치하는 액화가스석유가스충전시설, 도시가스 사업의 허가를 받은 자가 설치하는 가스공급시설, 유류저장 및 송유설비중 소방법 규정에 의한 제조소등의 설치허가를 받은 자가 설치하는 인화성액체중 유류 저장시설 유치원, 특수학교, 납골시설중 민간이 설치하는 시설, 도축장중 대지면적 500㎡미만인 도축장, 폐기물처리 시설중 재활용시설

○ 도시지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 다음 각목의 1에 해당하는 기반시설을 설치하고자 하는 경우

가. 제1호 가목, 나목의 시설

나. 궤도, 삭도

다. 주차장, 자동차 정류장, 광장, 유류저장 및 송유설비, 도심공항 터미널, 전기공급설비(발전소, 변전소, 고압선 제외) 액화가스충전 사업허가를 받은자가 설치하는 액화가스충전시설, 도시가스사업의 허가를 받은 자가 설치하는 가스공급시설, 유치원, 특수학교, 납골시설중 민간이 설치하는 시설, 도축장중 대지면적 500㎡미만인 도축장, 페기물처리시설중 재활용시설, 농어촌도로정비법규정에 의한 里道(이도) 및 農道(농도)

30. 도시계획시설부지의 매수청구제도 (법47조)

○ 도시관리계획의 결정 고시일로부터 10년 이내에 도시계획시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니하는 경우에는 당해 도시계획시설 부지로 되어 있는 토지중 지목이 '대' 인 토지의 소유자는 자치단체장에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있음.

○ 이 경우 매수청구가 있는 날부터 2년 이내에 매수 여부를 결정하여 신청자에게 통지하여야 하며 매수결정을 통지한 날부터 2년 이내에 매수하여야 함.

○ 이 경우 매수하지 아니하기로 결정한 경우와 매수결정을 통지한 날부터 2년이 경과 될 때까지 매수를 하지 않을 경우에는 아래의 건축물∙공작물을 설치할 수 있으며 조례로 별도로 정하면 조례에 따르도록 되어 있음.

- 단독주택으로 3층 이하인 것

- 제1종근린생활시설로서 3층 이하인 것

- 공작물

○ 도시지역에 있어 도시계획시설부지의 매수청구제도는 2002. 1. 1일부터 시행됨.

31. 도시계획시설결정의 실효란? (법제48조)

○ 도시계획시설결정이 고시된 도시계힉시설에 대하여 그 고시일로부터 20년이 경과될 때까지 사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시계획결정은 그 고시일로부터 20년이 되는 날의 다음날에 효력을 상실하는 제도를 말하며

○ 시∙도지사는 당해 시∙도시의 공보에 실효일자 및 실효사유와 실효된 도시계획의 내용을 고시하도록 되어 있음.

32. 도시계획시설결정의 매수의 청구 및 실효의 기산일은 ?

○ 국토계획법 시행일인 2003. 1. 1일 당시 종전의 도시계획법에 의하여 결정∙고시된 도시계획시설은 국토계획법에 의한 도시계획시설로 보며 이 경우 도시계획시설 결정의 실효에 관한 기산일은 아래와 같다.

- 2000. 7. 1 이전에 결정∙고시된 경우 ; 2002.7.1

- 2000. 7. 2 이후에 결정∙고시된 경우 ; 결정고시일

○ 국토계획법 시행일인 200. 1. 1당시 종전의 국토이용관리법에 의하여 설치되거나 그 입지에 관한 고시가 된 공공시설 또는 공용건축물로서 국토계획법의 규정에 의하여 도시계획시설로 보는 시설에 대한 시설부지의 매수청구 및 결정의 실효에 관한 결정∙고시일의 기산일은 이 법 시행일인 2003. 1. 1로 되어 있음.

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