현재의 대한민국 아파트 버블을 떠받히고 있는 원동력이 주택담보대출이라는 사실은 누구나 다 알고 있을 겁니다. 집값은 계속 오르는게 당연하다라는 생각에 사람들은 분위기에 휩쓸려 묻지마 대출로 너도 나도 일을 저지르고 있습니다.

“집값은 절대 떨어질 수 없다, 떨어지더라도 조금 떨어 졌다가 다시 상승할 수 밖에 없다. 수요는 증가하는데 좁은 땅덩어리에서 공급은 한정되어 있다. 고로, 부동산 불패 신화는 지속될 수밖에 없다“라는 믿음의 확산 때문에 비싼줄 알면서도 더 오를거라는 기대감에- 한편으로는 불안해 하면서도 뛰어들고 있는게 현재의 상황입니다.

그게 지금의 부동산 시장의 특징이죠. 부동산은 한번 상승하기 시작하면 미련스럽게 상승하게 마련입니다. 하지만, 세계 경제역사상 소득증가를 상회하는 빚이 계속 그 나라 경제를 계속 지탱해준 예는 한군데도 없습니다. 무너진 예는 일본과 유럽에서는 독일과 영국, 아일랜드를 들 수 있습니다. 미국도 금리인상에 따른 주택가격이 하락하고 있습니다.

우리나라도 마찬가지라고 보시면 됩니다. IMF는 과도한 외화차입에 의해서 발생된 것이고, 카드채 대란 역시 과도한 카드빚 때문에 일어난 현상입니다. 그 다음이 주택담보를 통한 가계빚입니다. 이게 복병이지요. IMF당시의 외화 차입이나, 카드채에 의한 빚보다 몇배나 더많은 가계빚의 총액이 어느새 560조원으로 확대되었습니다. 그중에서 주택담보대출 총액이 적게는 315조원에서 많게는 400조원에 이른다고 합니다. 지금의 집값을 떠받히고 있는 주택담보대출이 폭증하는 것도 거의 한계점에 도달했다고 보면 틀림없습니다.

재경부의 박병원 차관이나 강봉균 정책의장이 아직 거품이 아니라고 말하고 있지만, 그것은 부동산 버블 붕괴시에 올 수 있는 일본형 경제침체를 두려워하기 때문에 하는 말이며, 정책 책임자들로서 하는 자연스런 수사일 뿐입니다. 사람들의 심리적 안정감을 줘서 연착륙이 유도 되기를 바라는 희망적 발언으로 보시면 됩니다. 정확한 것은 우리나라의 민간경제 연구소나 해외 보고서들입니다. 삼성-현대 경제 연구소, 그리고 외국의 볼륨버그 통신, 홍콩, 일본의 경제 전문가들은 하나같이 한국의 부동산발 경제위기 가능성을 경고하고 나섰습니다.

앞으로 어떻게 될까요? 나름대로 그 시나리오를 예상해 보았습니다. 지금의 아파트 가격이 터지지 않고 유지되려면 주택담보대출 증가액을 상회할 정도의 소득증가가 있어야 하거나, 아니면 지금같은 속도로 주택담보대출 총량이 증가되어야만 합니다.

 

부동산이란 그 가격이 최소한 금리와 인플레 상승률 이상으로 올라 줘야만 합니다. 매입한 아파트 가격이 정체 된다는 것은 투자자들 입장에서는 손해입니다. 손해라고 판단되면, 눈치빠른 단기차익자들부터 빠져 나오게 마련입니다. 집값이 정체되어 있다면 내집마련 실수요자도 굳이 대출받아 앞당겨 사려들지 않을 것이며, 이런 현상은 버블붕괴의 시발점이 됩니다. 오르지 않더라도 미래가치 때문에 붙잡고 있겠다는 사람도 있습니다만, 미련한 짓이죠. 일본국민들의 자가 거주율은 40%를 밑돈다고 합니다. 한번 된통 당하고 난뒤부터 젊은 층들 사이에서 부동산은 사봐야 손해라는 풍조 때문에 금리가 0.25%가 되었어도 집을 사지 않는다는 것이죠. 투기세력이 주장하는 수급 불균형 때문에 집값 폭등이 일어났으며 따라서 공급만이 해결책이란 말이 얼마나 허구인지 알수 있는 대목이지요. 수급불균형론에 의한 상승론은 주택시장이 정상적인 시장 매커니즘에 의해서 작동될때나 이야기입니다.

다들 아시다시피, 우리나라의 가계의 주택구입가격 PIR (Price Income Ratio)는 세계 1위라고 합니다. 올 10월의 강남지역의 PIR는 18.9 라는 정부의 발표가 있었습니다. 전국 2003년의 전국 평균은 5.5로 나와 있지만 지금은 7을 상회한다고 보시면 됩니다. 2007년의 수도권의 PIR는 10 이상으로 추정되며 이러한 숫치는 미국의 4.0, 일본의 4.3, 영국의 4.6에 비하면 터무니 없다는 것을 알수 있을겁니다. 서울 강남 서민아파트 31평 하나 값이면 미국에서 풀장까지 딸리고, 방이 6개짜리 대저책을 구입한다지요? 이런 주택은 미국에서는 백만장자들이 사는 저택입니다. 이 아파트 팔면 프랑스에 가면 영주들이 사는 고성을 구입한다고 합니다. 대한민국 중산 서민이 사는 집값이 이정도이니 대한민국은 정말 부자나라 라고 말할 수 있습니다.

그런데 생활에 있어서, 그들은 정말로 부자로서의 생활을 하지만, 대한민국 백만장자들은 대출 이자 갚느라, 김치 꽁다리만 먹습니다. 아이들 학원비도 줄이고, 심지어는 식당 파출부로 나가기도 합니다. 원금 상환은 꿈도 못꿉니다. 설령, 원금 상환할 돈이 있다고 해도, 그걸 종자돈으로 하여 대출로 추가 매입으로 갑니다. 집값 올라서 더 부자가 되겠다는 희망에 그런 고생쯤은 얼마든지 감수하는 나라가 대~한민국입니다. 남들이 새차 뽑고, 외식할때 자신은 대중교통 이용하고 집에서 삼겹살 구워 먹었다고 자랑스럽게 말합니다. 그런 풍조때문에 소비는 줄어들고 주택의 매매가격만 세계 1위인 나라가 되었습니다. 아파트는 그 자체로는 부가 가치를 창출하지 못하므로 아무리 가격이 오르더라도 국민들 삶의 질 향상에는 도움이 않됩니다. 그래서 버블은 터트려야 한다는 겁니다.

1) 부픈 꿈을 안고서....
2002년 폭등 초기에는 여유자금이 있는 부자들이 재건축에 투자를 했고, 뒤를 이어 중산층이 이 대열에 뛰어 들었습니다. 이런 상황에서 3년간 저금리 추세가 지속되자, 서민층까지 미리 앞당겨서 대출받아 추격매수에 들어갔던 겁니다. 대출이 늘어감에 따라 집값은 계속 올라줬고, 오른 집값에 뒤를 이은 추가 매수세력은 더 많은 대출을 받아서 매입합니다. 대출에 의한 상승이 상승을 낳게 된겁니다. 지금의 집값이 계속 유지내지는 오르려면 대출이 계속 증가할 수 있는 경제적 모멘텀이 있어야 하는데 그런거 없습니다. 올랐기 때문에 또 오를거라는 생각만 갖고 있습니다. 이런 기대심리는 쉽사리 바뀌지 않습니다. 그래서 부동산 시장의 흐름이 둔탁하다고 하는 겁니다. 이것은 역설적으로 말하면, 내릴때도 마찬가지로 한번 하강하기 시작하면 미련스럽게 하락한다는 뜻이죠.

상승을 이끌어 줄수 있는것은 사람들의 기대심리 하나인데, 버블 붕괴는 붕괴가 가시화 되기전까지는 전혀 감지할 수 없다는 겁니다. 수십번의 학습효과와 부동산 불패 신화에 대한 바닥 심리 때문에 어지간한 악재에도 전혀 무감각 합니다. 더 큰 문제는 정부도 그것을 감지할 수 없다는 겁니다. 정부의 입장은 붕괴가 되지 않고 그대로 안정되기를 바랄 뿐입니다. 정부에서 말하는 집값 안정이란 국민들이 불만을 느끼지 않을 정도의 완만한 상승을 의미합니다. 모든 부동산 정책의 초점은 바로 이런 완만한 상승에 맞춰져 있지, 정상 가격에로의 환원은 아니라는 겁니다. 그래서 지금 이 난리인 겁니다.

요즘 자영업 하는 사람들이 저리의 엔화대출을 받아서 아파트 사재기에 도끼자루 썩는줄 모른다고 한다고 합니다. 할머니, 할아버지, 심지어는 주민등록증을 갓 발급받은 사람까지도 세대분리해서 아파트 사재기에 열을 올리고 있습니다. 주택담보대출을 중단시킨다는 뉴스가 나오자 어느 택시 운전사가 손님을 내려놓고 급히 은행으로 달려갔다는 웃지못할 뉴스도 있더군요. 이렇게 증가한 주택담보대출 총액이 적게 잡아서 315조원이요 많게 잡으면 400조원(4,300억 달러)가 된다고 합니다. 이 돈이면 프랑스땅 통째로 2번 삽니다. 이런 현상들은 꺼지기 직전의 마지막 화려한 불꽃으로 보면 될겁니다. 주가가 상투쳤을때 시장 바구니를 든 아줌마들이 너도 나도 주식객장으로 우르르 몰려갔던 걸 떠올리면 쉽게 이해가 될겁니다.

2) 부동산 불패신화의 종말
몇일전에 호주 멜버른에서 G20 중앙은행 총재들의 회의가 있었습니다. 이 회의에서 선진국 총재들은 한국의 이성태 총재에게 한국의 경기가 점점 둔화되고 있는데 부동산 가격만 이상 급등하고 있어서 위험성이 있다고 충고했습니다. 금리인상으로 제동을 걸어야 된다는 취지의 뼈아픈 충고를 했다고 합니다. 그렇잖아도 이총재는 부산대 강연에서 “피셔방정식“을 동원해가면서 지금의 명목 기준금리인 4.5%는 너무 낮은 수준이고 적어도 6~8%까지 되어야 한다고 말한 상태이기 때문에 경기둔화에도 불구하고 금리인상은 시간문제가 된것 같습니다. 나는 지금의 집값 폭등의 원인이 저금리 때문에 일어났고 따라서, 금리가 적정수준으로 올라가야만 우리나라의 부동산 거품은 해소된다고 누차 주장했습니다. 물론 분양원가 공개및 후분양도 중요하지만, 큰 그림으로 보았을때는 그런 사항들은 지엽적인 문제일 뿐입니다.

부동산 버블 붕괴의 매커니즘은 아시는바와 같이 이렇습니다. 소득은 늘지 않는데 대출 금리는 오르며, 이를 감당하기 힘든 서민들부터 처분하여 전세로 이동하려 듭니다. 이런 현상이 몇달정도 지속되다 보면 점점 매물이 누적되게 되고, 소위 블루칩이라 블리는 강남 아파트 가격에도 서서히 영향을 미치게 됩니다. 금리가 5.0%대에 돌입하게 되면 눈치 빠른 강남의 고수들이 먼저 하나 둘씩 빠져 나가게 되고 뒤늦게 낌새를 알아챈 중산층들도 매물을 쏟아내기 시작하게 됩니다. 하락이 하락을 부르게 됩니다. 이렇게 되면 돈을 빌려준 은행도 팔장만 끼고 있지 않습니다. 부실채권을 우려해서 원금회수 전략으로 돌아서게 됩니다. 정부에서 다시 금리를 내리고 은행들로 하여금 원금회수 압박을 자제해 달라고 해본들 쇠귀에 경읽기 뿐이죠.

정작 본게임은 금리인상의 2차 파급효과에 있습니다. 이 효과는 금리인상후 몇달이 지나서부터 서서히 나타나게 됩니다. 금리인상은 소비의 위축을 불러오게 됩니다. 지난번 글에서 언급했듯이 금리 1% 상승에 소비는 0.6% 줄어들게 됩니다.

소비위축은 일자리를 줄어들게 하고, 자영업자들의 “명목상 소득”을 감소시킵니다. 무리한 대출받아서 아파트에 투자한 자영업자나 샐러리맨들의 아파트부터 매물로 둔갑하기 시작합니다. 이정도가 되면 정부에서는 금리를 다시 내리게 될것이고 경기 부양을 위해서 별의 별 수단을 다 동원할겁니다. 그렇게 해도 먹히지 않게 됩니다. 상승기때에 별의별 대책을 내놔도 먹히지 않듯이 말입니다. 지금 매수하는 세력이 실수요자기 때문에 가격이 좀 떨어져도 어자피 평생 살집이므로 별 신경 않쓴다는 생각도 조바심때문에 바뀌기 시작하게 됩니다. 왜냐 하면 부동산 가격은 주식과 달리 한번 대세 하락으로 접어들면 몇 년간 지속되기 때문이죠. 부동산 전문가들 말에 의하면 집값은 오를때는 득달같이 오르지만 내릴때는 “하방경직“의 특성 때문에 찔끔 찔끔 내린다고 합니다. 그말에 일부 동의합니다만, 그말도 역시 아파트 가격이 정상적인 시장의 매커니즘에 의해서 움직일때나 맞는 말입니다.

본격적인 하락국면에 돌입하게 되면 가장 큰 피해를 보는 사람들은 무리한 대출받아서 상투잡은 사람들입니다. 여기에는 정말로 돈없는 서민도 있을 수 있고, 돈 있는 부자도 있을 수 있습니다. 그중에서도 강남의 재건축 소유자들은 거의 거덜 난다고 봐야 합니다. 재건축은 90%가 투기적 수요였기 때문에 상승기때에는 가장 큰 폭으로 상승했지만 가장 먼저 가장 큰폭으로 하락하게 됩니다.그 다음이 버블 세븐 아파트가 되겠지요. 적게 올랐던 변두리 아파트는 비교적 하락폭이 크지 않을 겁니다. 따라서, 더 큰 피해를 입는 것은 건전한 실수요자가 아니라 투기세력이 된다는 겁니다. 일본에서도 집값 하락은 많이 오른 동경 중심부터 일어나기 시작했고, 블루칩의 하락폭이 가장 컷음을 상기하십시오.


3) 시나리오의 현실성
이런 피해와 경기침체를 우려해서 정부에서는 금리인상만큼은 금기시 한채, 흑싸리 껍질 대책으로만 일관 했습니다. 그 결과, 사태는 더욱 악화되었고 걷잡을 수 없는 지경에 이르게 된겁니다. 거품 정당론자들의 입에서는 진작에 금리 처방으로 자산가격을 평가 절하시켰어야지 지금은 실기했기 때문에 금리만큼은 손대지 말아야 한다고 합니다. 이말을 뒤집어 보면 버블이 자연붕괴될때까지 계속 부풀어 오르도록 내버려 두자는 말이며, 그들 역시 금리처방이 가장 효과적인 대책이라는 것을 인정한다는 뜻입니다. 청와대에서도 금리인상외는 다른 대안이 없음을 인식해 가고 있는 분위기로 바뀌었다고 봅니다. 한은도 이제는 금리인상의 부작용론에 얽매일 수 없는 외길로 내몰리고 있습니다. 선진 20개국 중앙은행 총재들이 금리를 올려야 한다는 멜버른 합의는 한은에게 재경부나 정치권, 경제계의 반대를 물리칠 수 있는 좋은 구실거리를 제공했습니다. 물론 일본처럼 한꺼번에 0.5%씩 급격한 인상은 없을 겁니다. 잘해야 두달에 한번씩 0.25%씩이라도 적정 수준인 6.0%까지 인상되어 간다면 다행이라고 생각합니다. 이렇게만이라도 간다면 아파트 버블은 차기 정권의 향배와 관계없이 속도는 느리겠지만 걷힐 수밖에 없습니다. 그런데, 한국사람들의 급한 성격때문에 급격한 붕괴로 치닫을 가능성도 있으며, 아파트 시장에 지금 그런 빨간불이 깜빡 거리는 모습이 보이고 있습니다.

4) 말을 맺으면서...
일부의 투기세력을 봐주자고 전체가 희생될 수는 없습니다.
무리한 대출받아 아파트로 재산 증식하려는 일부 서민층을 봐주자고 일본처럼 잃어버린 10년이 되어서는 않됩니다. 지금 미리 터트려야 희생을 줄일 수 있으며, 재도약을 할 수 있는 기회가 찾아오게 됩니다.

 

[자료원: 미디어다음 퍼팩트맨]

이것을 숙지하면 부동산 프로 주의 환경과 다른 부동산은 그것이 비록 신축 건물이라 할 지라도 건물 값은 zero이다.   다가구 주택은 껍데기이다. 성북동, 평창동, 연희동 등 고급 주택지 내에 위치한 대형 면적의 단독주택은 의외로 상당히 싸다. 50평 이상의 대형 연립 주택은 인근의 30평짜리 아파트 가격과 같다. 다세대 주택은 면적 사기가 많다. 경쟁력없는 대형 소핑 건물이나 상가는 신축건물이라 할 지라도 건물 값은 zero이다. 아파트 단지내의 상가중 상권을 주변에 빼앗긴 경우는 창고나 공장값밖에 안나간다. 무인도 등 섬을 거래할 때에는 면적을 조심해야 한다. 복합건물(상가, 아파트) 내에 있는 아파트는 일반 아파트보다 값이 훨씬 싸다. 아파트 단지내 상가등에서 상권에 비해 적정 면적을 초과한 경우는 가격이 현격히 떨어진다. 신도시, 신시가지의 상가는 값이 무척 싸다. 분당, 일산 등 신도시 내의 상업용 나대지는 조심해야 한다. 온천 지역 등의 호텔은 수익성을 중시해야 한다. 중심지 등 번화가에 위치한 예식장은 땅값이 전부다. 소도시(읍, 면 소재지 및 인구 10만 정도의 시지역)의 중심부에서 전면 후면은 가격차이가 현격하다. 공시지가를 그대로 믿고 담보 취득하면 큰일 날 수 있다. 전용볼링장 및 스포트 센터 등의 부동산은 수익성을 중점적으로 파악해야하며, 대부분 땅값이 전부다. 서울 및 대도시 외곽에 위치한 러브호텔은 값이 현저히 싸다. 관광지역등에 위치한 나이트클럽 등 유흥업소 부동산은 수익성이 저조하여 거래가격이 싸다. 반월공단, 인천남동공단 등에 위치한 공장용지는 공시지가보다 훨씬 낮게 거래되어야 한다. 공장의 개별입지 중 전, 답 등 농경지와 일단으로 이용되고 있는 공장은 농경지부분의 토지는 저가 평가되어야 한다. 축사건물을 공장으로 사용하고 있는 토지는 저가 평가되어야 한다. 토지대장, 건축물 관리대장상의 면적과 등기부등본의 기재 면적과 차이가 나는 경우가 있으므로 주의해야 한다. 임야는 위치확인을 잘 해야 한다. 임야는 면적등기가 잘못된 경우가 종종 있다. 임야를 도면상 구획정리를 해놓은 경우는 필히 위치확은을 한 후에 거래해야 한다. 묘지가 많은 임야는 거래할 경우 크게 감가해야 한다.   지금과 차이가 나는 내용도 있습니다^^; 일전에도 한번올린것 같은데요 다시한번 올려봅니다