부동산 초보 탈출기 ⑨-생활 속 토지투자 요령

이번 회에는 최근의 귀농현상과 무관하지 않은 농지투자에 대해 자세히 살펴보기로 한다.

먼저 농지는 도시지역내의 농지와 비도시지역의 농지로 구분된다. 우리가 일반적으로 토지에 투자하기 위해서는 여러 가지 확인해야 될 중요한 서류들이 있다.

토지이용계획확인서가 그 중에서도 중요한 핵심이다.

토지이용계획확인서의 기재사항 중에는 용도지역을 구분하는 항목이 있다.

이를 자세히 살펴보면 용도지역 항목에 도시관리계획에 의하여 결정된 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 네 가지 지역으로 구별되어 표기된다. 우리가 관심을 가질 부분은 이와 관련한 농지이다.

농지는 다음과 같이 구분할 수 있다.

첫째, 도시지역내의 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역의 농지

둘째, 녹지지역의 농지

셋째, 자연취락지구로 지정된 농지

넷째, 비도시지역의 농지

농지의 투자가치는 농지에 잠재되어 있는 개발가치다. 도시관리계획은 토지를 크게 도시지역과 비도시지역으로 나누고 있다. 일반적으로 사람들은 도시지역은 이미 개발협의가 완료된 곳이므로 개발가치가 높다고 생각하고, 비도시지역은 보전목적이므로 개발이 어렵다고 생각하게 된다.

반면, 실제 개발행위허가를 받아서 개발가치를 실현하는 토지소유자 입장에서 보면 도시지역이라도 녹지지역은 비도시지역처럼 개발행위 기준이 엄격히 적용되고, 반대로 비도시지역이라도 계획관리지역은 개발이 오히려 도시지역내의 녹지지역보다 쉬울 수 있음을 정확하게 인지해야 한다.

즉, 전국토를 도시지역과 비도시지역으로 나누는 것이 아니라, 개발용지와 보전용지 그리고 중간 성격인 유보용지로 나누고 있다고 생각해야 한다.

먼저 도시지역내의 농지에 대해서 정리해 보기로 한다. 도시지역은 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역으로 용도지역이 세분화되어 있다.

도시지역 중 주거ㆍ상업ㆍ공업지역 내의 토지를 활용하여 개발행위를 할 때에는 개발행위허가를 받지 않는 것이 원칙이다.

도시지역 내의 농지의 개발과 관련한 주요 법령들을 정리하면 다음과 같다.

첫째, 높이 및 깊이 50센티미터 미만의 절토 및 성토는 개발행위허가를 받지 않는다.(영제53조)

둘째, 농지를 취득할 경우 농지취득자격증명이 필요 없다.(법제83조)

셋째, 농지전용허가를 받지 않는다.(농지법 제34조 제2항 제1호)

넷째, 위 용도지역에 편입된지 3년이 지나면 자경농에 대한 감면혜택이 없어진다.(조세특례제한법)

이와 반대로 녹지지역의 농지는 위와 같은 완화조항사항이 없으므로 개발과정이 도시지역의 농지보다 다소 불리할 수 있다.

그러나 농지원부를 만들 수 있다는 것과 개발행위를 할 경우 농전보전부담금을 납부해야 한다는 두 가지 사항은 도시지역내의 모든 농지 또한 해당된다.

일반적으로 도시지역내의 농지는 녹지지역으로 지정되어 있는 경우가 많다. 투자자의 입장에서 녹지지역 내의 농지의 투자가치를 살펴본다. 녹지지역의 농지는 별도로 개발협의가 되어 있을 뿐, 사실상 보전목적의 용도지역이므로, 건축목적으로 형질변경을 할 때에는 모두 개발행위허가를 받아야 한다.

즉, 도시지역이라고 하더라도 녹지지역은 사실상 비도시지역처럼 개발행위허가를 받아야 한다는 것이다. 이 사항을 유념해야 한다.

또한, 이 지역은 도시지역으로 지정되어 있으니 취득해 놓으면 개발하기가 쉽다고 하는 유혹에서도 자유로울 수 있어야 한다. 그러자면 여러분들의 노력이 요구된다. 여러 번 읽고 숙지하도록 하자.

이어서 녹지지역은 다시 보전녹지와 생산녹지, 자연녹지로 세분되고 이 녹지지역 안의 농지는 모두 농지법의 농지로 취급된다. 만약 녹지지역이 농업진흥농지, 보호농지라면 별도로 농지법을 적용받아 규제가 많고, 이에 반해 일반농지는 녹지지역의 행위제한만 받으므로 그 차별성은 있다고 할 것이다.

정리해보면, 보전녹지지역 보다는 생산녹지지역, 생산녹지지역보다는 자연녹지지역의 농지가 활용도가 높아 투자가치가 있다고 할 수 있다. 생산녹지와 자연녹지에서는 전원주택형 단독주택이 건축이 가능하고 4층 이하의 연립주택과 다세대주택은 조례에 따라 일부 허용하는 지역도 있으니 참고 하기로 하자.

다음으로 이와 관련하여 자연취락지구에 대해 살펴본다. 자연취락지구는 도시지역 내의 녹지지역이라든지 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내에 마을 등 취락을 정비하기 위하여 지정된 곳이다.

취락지구는 일반 농지보다 여러 가지 특혜가 있으며 대표적으로 두 가지의 특례조항이 있다.

첫째, 건축법상 건폐율이 20%에서 60%이하로 완화된다는 것이다. 기존에 우리가 알고 있는 계획관리지역의 건폐율이 40%임을 감안하면 많은 혜택이라 할 수 있다.

둘째, 자연취락지구로 지정되면 보전녹지지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 보다는 행위제한이 완화되는 효과가 있다.

즉, 건축물 허용용도가 넓어진다는 것이다. 단독주택, 제1종 2종근린생활시설, 창고 그리고 조례가 허용하는 4층 이하의 연립다세대주택, 주유소 종교 문화시설 등을 건축할 수 있다.

지금까지 농지와 관련한 투자가능 대상 및 항목별 특성에 대하여 살펴보았다. 이러한 토지가 앞으로 투자가치가 있는지 정리해 보면, 현재의 토지시장 상황은 아직도 침체기를 벗어나지 못하고 있는 것으로 판단된다.

이는 현재 토지를 양도하거나 취득할 경우 부재지주에 대한 양도세 중과세 유예기간이 2012년 12말까지 연장된 것과, 또한 올해부터 도시지역의 녹지지역과 비도시지역에서 개발사업 시기와 상관없이 개발면적을 합산하여 개발행위를 제한하는 연접제한제도가 폐지된 것이 침체된 토지시장을 대변한다고 볼 수 있다.

그러나 연접제한제도의 폐지는 도시지역의 녹지지역, 비도시지역의 토지가 공장 창고 등으로 개발하기가 상대적으로 용이해지는 효과를 나타낼 수 있기에 토지의 거래 활성화에 도움이 될 것으로 판단된다.

또한 최근의 동계올림픽 개최확정 등의 개발호재로 인하여 관련지역의 토지시장이 활발한 거래가 일어날 수 있는 여지가 있을 것으로 예상된다.

다음 회에는 부동산 초보들의 상가투자에 대해 살펴보기로 한다.

<자문> 백민석 부동산연구소 소장

[매경닷컴 조은영 기자]

소형 오피스텔로 수익 챙기는 법

 생애 처음으로 부동산 투자에 도전하여

성공한 주부의 이야기를 들어보자.

30대 중반의 남편은 그동안 직장생활을 하며 모은 돈으로

어떻게 재테크를 할지 고민하다가 2년 전 72.73m²(22평형)의 신축 오피스텔을

분양받았다. 30대 샐러리맨이 적금과 펀드 등의 저축 자금만으로

서울 시내의 부동산에 재테크를 한다는 것은 좀처럼 쉽지 않은 일이었기에

수도권 지역으로 눈길을 돌려 주변 입지 여건을 고루 따져본 결과,

인천광역시 논현택지개발지구의 D 오피스텔을 선택했다.

D 오피스텔은 지하철역까지 걸어서 1분 이내의 수인선 초역세권에

 자리 잡고 있을 뿐만 아니라 인근에 위치한 남동공단으로부터 세입자 수요 확보가

가능하고 송도지구 개발 영향을 받을 가능성이 높다는 점이

 가장 마음에 들어 구입하게 되었다고 한다.

분양 당시 오피스텔 매매가는 평당 600만원대 초반으로 세금까지 모두 합쳐

약 1억4천만원의 비용이 필요했고, 기존에 갖고 있던 종자돈에 5천만원 정도를

 은행권에서 대출받아 구입 자금을 마련했다.

대출의 경우 완공되기 전까지 중도금은 무이자로,

완공된 후에는 4.5%의 이자를 납부하기로 했다. 특히 신축 오피스텔을 분양받을 경우

 10%의 부가가치세가 들어가는데 사업자 등록신고를 하면 이 비용을

세금으로 고스란히 환급받을 수 있어 남편은 사업자 등록까지 마쳤다.

그리고 지난 5월, 드디어 오피스텔이 완공되면서 우리 부부는

인근 중개업소를 통해 전세 6천만원에 세입자를 받게 되었다. 붙박이장, 옷장, 세탁기,

냉장고, 샤워 부스 등이 모두 갖춰져 있고, 통유리 창밖으로 시야가 탁 트이는 조경 덕분에

같은 평형대의 다른 세대보다 일찍 세입자를 구할 수 있었다.

단, 현행법상 주거 목적으로는 사용할 수 없다는 점을 고려해 사무실로 임대했다.

은행 이자율보다 짭짤한 임대 수익률
 

우리 부부의 부동산 재테크는 여기서 끝나지 않았다.

 전세금으로 들어온 6천만원을 그냥 은행에 넣어두자니 조금 아깝다는 생각이 들어

 이 돈으로 기자 명의의 오피스텔을 한 채 더 구입해 임대 수익을 내자는 결론을 내렸고,

 그 후 매일 부동산 매물 정보를 알아보기 시작했다.

시세가 오를 만큼 오른 탓에 1억원 미만의 자금으로 오피스텔을 구입하기란 어려웠다.

더구나 이미 한 채를 수도권 지역에 마련한 만큼, 다른 한 채는 서울시 안에서

구하고 싶은 마음이 컸다. 그래서 무조건 작은 평수를 찾기로 하고 틈만 나면 인터넷으로

매물을 확인하고, 퇴근 후에는 직접 발품을 팔아가며 서울 곳곳을 찾아다녔다.

공개적으로 매물 정보가 뜨는 인터넷보다 원하는 동네에 가서 인근 중개업소를

돌아보는 경우 훨씬 더 다양하고 많은 매물들을 볼 수 있었다. 강남 일대와 마포구, 용산구 등의

인기 지역은 최소 1억3천만~1억4천만원이 필요한 반면 구로구, 영등포구, 동대문구, 중랑구 등은

비교적 저렴한 편이었다. 33m²(10평형)를 전후로 간혹 6천만원대 후반에서

8천만원대의 매물들이 나왔다. 그러나 교통이 편리하면서 세입자의 수요가

어느 정도 보장되어야 하기에 무조건 싼 가격만 보고 오피스텔을 구입할 수는 없었다.

지난 6월, 한 달여 동안 부동산 탐방을 한 결과 우리 부부는 중랑구에 있는

26.45m²(8평형)의 S 오피스텔을 최종적으로 선택했다. 2002년에 지어진 건물임에도

 내외부가 모두 깨끗하고 10분 거리에 지하철역과 전문대, 시장 등이 있어 앞을 내다봤을 때

충분히 투자 가치가 있을 것이라고 판단했기 때문이다. 중개업자들도 “이 정도의 면적과

가격대의 매물은 희소성이 높고 매물로 잘 나오지 않기에 충분히 투자 가치가 있다”고 조언했다.

매매가 6천만원으로 나온 S 오피스텔은 근저당, 융자 등이 전혀 잡혀 있지 않아

 등기부등본상 서류가 깨끗했고, 현재 보증금 500만원에 월세 30만원으로

 세입자가 거주하고 있어 실구입자금 5천500만원으로 구입이 가능했다.

임대수익률은 6.5% 정도를 기대할 수 있고, 법무사를 거친 취등록세 265만원을

제외하고는 별다른 부가가치세가 들어가지 않다는 점도 마음에 들었다.

진짜 달인은 시세 차익 노린다

출처 : 레이디 경향

-통상적인 계약금 10%는 관행상 이루어진 것-

“갑”은 시내에서 약간 떨어진 공기 좋은 곳에 연립주택이 매물로 나와 있다는 중개업자의 말을 듣고 현장에 가보니 정말 마음에 들었습니다. 그래서 2억 원에 매수하기로 흥정을 한 후 매도인“을”과 계약서를 작성하였고, 즉석에서 을에게 계약금 4천만 원을 지급했습니다.

며칠 후 갑은 중도금으로 1억 원을 지급하려고 약속한 중개업소에 나갔던바, 을은 나타나지 아니하였습니다. 전화를 해도 받지 않았고, 연락마저 두절되었습니다. 갑은 답답하여 내용증명을 발송하였으나 수취인 부재로 반송이 되었습니다. 허허, 이거 큰일이로군요. 을이 계약금만 받고 도망해버렸으니,

갑은 애가 타서 어찌할 줄 모르고 있는데 10일이 지나서야 을은 갑에게 슬그머니 나타나“사실은 계약 다음날 위 연립주택이 재개발에 들어가 값이 3억 원으로 뛰었으니 계약을 해약해 달라”고 사정하는 것이었습니다. 갑은“무슨 소리를 하느냐?”고 펄쩍 뛰면서 해약할 수 없다고 하였고, 해약하려면 계약금의 배액인 8천만 원을 배상하라고 하였습니다.

을은 통상 계약금은 매매대금의 10%이니 2억 원에 대한 10%인 2천만 원만 배상하면 될 일이고, 자신이 받은 4천만 원을 더해 합계 6천만 원을 돌려주겠으니 해약 해 주던지 싫으면 당신 마음대로 하라고 배짱을 부리면서 중도금이나 잔금 수령을 회피한 채 피해 다니고 있습니다.

갑은 어찌할 줄을 모르고 여기저기 아는 사람들에게 물어 봤으나 물어보는 사람마다 대답이 각각 달라 종잡을 수 없었고, 들리는 소문에 의하면 을은 다른 사람에게 위 연립주택을 3억 원에 다시 팔기 위해 노력 중에 있다고 합니다.

이럴 때 갑은 어찌해야 좋을까요?

우선 계약금의 성질부터 살펴야 합니다. 계약금이란 계약을 담보하는 돈이기 때문에 해약증거금이라고도 합니다. 따라서 을이 계약 때 갑으로부터 받은 4천만 원은 계약 증거금으로 봐야 하는 것입니다.

통상 계약금은 매매대금의 10%선에서 정해지는 것이 보통이지만 일률적으로 정해진 법은 없기 때문에 계약금을 많이 걸었건 적게 걸었건 그건 문제가 되지 않습니다. 따라서 을이 위 계약을 해약하려면 매매대금의 10%가 아닌 받은 계약금의 배액인 8천만 원을 갑에게 지급해야 하는 것입니다.

갑은 대금을 지급할 의무가 있고, 을은 소유권이전등기를 넘겨줘야 할 의무가 있기 때문에 이런 계약을 쌍무계약이라고 합니다. 서로 반대되는 계약상의 의무를 부담하는 형태의 계약이라는 뜻이지요. 이런 쌍무계약에서 각자의 의무는“특별히 어느 한 쪽이 자기의무를 먼저 이행한다는 약정”이 없으면 동시에 이행하도록 되어 있습니다. 또한 신의에 좇아 성실히 이행해야 할 것이고,

각자의 의무는 동시이행 관계에 있기 때문에 을이 의무를 이행하지 않는 한, 갑만 일방적으로 의무를 이행할 수 없는 것입니다. 더구나 을은 이 계약을 이행하려고 하기는커녕 대금 수령을 회피한 채 마음대로 하라는 식으로 시일을 끌어가고 있으니 말입니다. 아마 갑으로부터 은근히 돈을 더 받아 내기 위한 수단인 것 같기도 합니다.

다만 조금 싸게 팔았다는 매도자의 지위를 이용하여 속된 말로 갑에게 골탕을 먹이고 있는 것이고“밑져봤자 본전이다”는 식으로 시일을 끌고 있다고 봐도 괜찮을 것 같습니다. 이런 일은 우리들 주위에서 늘 일어나고 있는 일이기도 합니다.

따라서 을은 위 연립주택을 병에게 다시 팔려면 반드시 계약금액의 배액인 8천만 원을 갑에게 지불하고 해약을 한 후 계약을 하던지, 거꾸로 갑이 8천만 원을 거절하면서 해약을 못하겠다고 한다면 을은 갑에게 8천만 원을 변제 공탁한 후 해제가 완료된 후 병과 다시 계약을 해야 하는 것입니다. 그렇지 않고 을이 일방적으로 병에게 팔고 소유권을 넘겨버리면 배임죄가 성립되어 형사처벌을 받게 됩니다.

을이 끝까지 대금수령을 거절하면서 계약금도 배액을 변상하지 아니한 채 제3자에게 다시 팔려고 한다면 갑은 위 연립주택에 가처분을 해놓고 팔지 못하도록 한 다음 매매대금 중 중도금만 변제공탁을 한 후 잔금수령과 상환하여 소유권이전등기를 이행하라는 소송을 제기해야 할 것입니다.

갑이 재판에서 이기게 되면 판결문에 잔금변제공탁서를 첨부하여 등기신청을 해야 갑의 명의로 소유권이전등기가 완료됩니다. 만일 을이 잔금수령을 회피함으로써 갑에게 또 다른 손해가 있었다면 을은 그 손해까지 배상 할 책임도 있기 때문에 자기 이익만을 위하는 권리 남용이 있어서는 안 되는 것입니다.

계약금이 10%라고 딱 정해진 법은 어디에도 없습니다. 20%를 걸어도 좋고, 5%만 걸어도 계약은 성립되는 것입니다. 그러나 신의측상 10억짜리 물건에 단돈 1000만 원을 계약금으로 건다는 일은 신빙성이 없어 안 되겠지요? 차후 그 계약에 불상사가 생기게 된다면 돈 1000만 원으로는 손해의 보장이 될 수 없을 테니까요.

보통 매매계약서에는“매도인은 계약금액의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다”라고 기재 되어 있습니다. 나중에야“을”처럼 매매대금의 10%인 2천만 원이 계약금이라고 우기는 주장은 전혀 이치에 맞지 않다고 볼 것입니다.

요즘 분양하는 아파트, 오피스텔, 상가 등의 계약서는 어떤가요? 계약금은 1천-3천 정도의 정액제로 된 것도 있고, 5%, 10%로 된 것도 있습니다. 그러나 계약의 해제부분에는“계약을 해제하려면 매매대금의 10%를 변상하고”라는 문구가 인쇄되어 있습니다.

일반 거래계약서에는“계약금의 포기나 배액배상”으로 계약해제조건이 명시되어 있음에도 아파트나 오피스텔, 상가 등의 분양계약서에는 계약금이 많건 적건 매매대금의 10% 배상조건이 걸려있다는 뜻입니다. 요즘 계약해제에 따른 단체소송이 줄지어 일어나고 있고, 해제가 될 때 위약금을 어느 선에서 정하느냐? 하는 질문들이 들어오고 있기 때문에 드리는 말씀입니다.

위약금 10%가 걸려있을 때, 5%의 계약금만 걸고 아파트를 분양받았다가 해제한다면 추가로 5%를 더 물어내야 할까요? 또 20%의 계약금을 걸고 분양받았다가 해제한다면 10%의 돈을 받아낼 수 있을까요? 이 또한 일률적으로 정해진 것도 없고 건설사나 분양사정에 따라 다르다는 말씀을 드립니다. 귀에 걸면 귀걸이요, 코에 걸면 코걸이가 아닐는지?

계약금이 많건 적건 걸린 만큼만 몰수하는 건설사도 있고, 꼭 10%를 채우라는 회사도 있으며 분양수수료 등 손해까지 배상하라는 곳도 있습니다. 그러나 최대한의 위약금일지라도 분양계약서에 10%가 위약금으로 정해져 있다면 그 이상은 초과되지 않고 있음이 일반 상례입니다.

민법 제 565조(해약금)

매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지  교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다.       

민법 제2조(신의성실)

권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 이행하여야 한다.

권리는 남용하지 못 한다.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

수원 세인종합법률사무소 국장. 내 집 마련 아카데미

011-262-4796, 031-213-4796,

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