흔들리지않는 투자원칙-저평가 


 

길위에서 길을 묻다.

지난 4개월간 책을 집필한다는 핑계로 너무나도 회원여러분께 소홀했던것 같습니다.

우선 이점을 진심으로 사과드립니다. 다시 글을 올리는 잼스는 여러분에게 부동산이나 부자에 대한 얘기가 아닌 평범한 잼스의 넋두리와 몇가지 철학적 이야기로 풀어나가겠습니다. 한번 읽고 생각해 보시기 바랍니다.

지난 6개월 동안 60년 동안 일어나도 모자랄 일들이 한순간에 이루어지면서 어느덧 거울 속에 반백이 되어버린 잼스의 모습에 그동안 여러분은 얼마나 힘들었을까 하는 생각이 문득 떠올랐습니다.

이정표도 없고 나침판도 없이 망망대해에서 흐트러진 여러 배들속에 여러분의 배또한 어디로 가야할지 모른 채 그저 떠있는 것만으로도 만족해야하는 현 상황에서 어떠한 정답을 내놓지도 못하고 그렇다고 적절한 방향을 제시하지도 못한 채 잼스는 이렇게 시간만 흘려보냈습니다.

'불황의 끝이 보이는가'라는 글을 10월달에 마지막으로 올리고 나서 정확하게 6개월이 지났습니다. 여러분은 이제 불황의 끝이 보입니까? 저는 아직 모르겠습니다. 너무나 지루하고 먼 터널을 지나오면서 자연스럽게 두 눈을 감아버렸는지. 그래서 터널을 빠져나왔음에도 눈을 뜨지 못하고 있는 것인지. 아니면 아직도 터널을 지나고 있는지. 솔직한 심정으로 말하자면 정말 모르겠습니다.

실물경기를 지표로 삼으면 이제 불황의 시작으로 평가되지만 전체 금융시장을 보면 경기 회복기로 보이기도 하고 부동산 시장만을 지켜보자면 경기 상향기를 시작한 것으로 보이기도 하고 그렇다고 해서 지방 부동산 경기를 보면 아직 불황이 시작되지도 않은것 같기도 하고...

도무지 종잡을 수없이 엇갈려가는 경기상황과 전혀 예측할 수 없는 지표의 변화, 정부의 경기부양책으로 인한 과도한 유동성이 유동성함정으로 빠져드는 것처럼 보이기도 하고 그렇다고 뉴스나 미디어의 얘기처럼 경기회복이라고 보기에는 실업률이 너무 높고 중소기업 자금난은 더욱 어려워지고, 경상수지는 흑자를 기록하고 있으나 실질적으로 급격한 수입 감소로 인한 상대적 수출 감소폭이 적어 생긴 착시현상으로 보이고, 외국자본의 회복이 정상적인 투자(기업 회사채매입)가 아닌 단기적 주식투자이기 때문에 이것을 경기회복변수로 볼 수도 없고 부동산 경기가 회복국면이라고는 하나 강남 일부자치구와 강북 일부 자치구에 국한되어있는 상황이라 전체적인 경기상황이라고 볼 수도 없고 모든 것이 혼돈 속으로 빠져버린 카오스의 시대라고 밖에는 정의할 수 없습니다.

여러분은 이런 상황에서 어떻게 처신해야 할 것이라고 보입니까?

그저 하루하루 열심히 살아가야 하겠죠. 잼스가 6개월 전에 말씀드렸던 것처럼 살아남는 것만이 최선의 길이겠죠. 이 상황이 종료되는 날까지 말입니다.

집필을 끝내놓고 최근에 '길위에서 길을 묻다'라는 책을 우연히 보게 되었습니다. 물론 읽지는 않고 그냥 책표지만 보았습니다. '길위에서 길을 묻다.' 물론 이 문장에서 보면 느껴지는 것은 두 가지 입니다. 당연히 길을 묻기 위해서는 길위에 있어야만 하겠죠. 아무도 없는 곳에서는 길을 물어볼 수 없으니까요.

하지만 조금 철학적으로 생각해보면 여기서 말하는 길이란 인생을 말하는 것이고 길을 묻는다는 것은 인생을 살아가는 방법을 묻는 것이고 물어보는 사람은 본능적으로 살아간다는 것이 아닌 올바로 살아가는 것이 무엇인지를 물어보는 것이고 이 물음에 답을 해줄 수 있는 사람은 인생에서 만나는 수많은 다른 사람들을 말할 것입니다.

여러분은 길을 물어볼 사람이 얼마나 있습니까? 여러분의 질문에 답을 해주기 위해 바쁜 걸음으로 길을 가다 잠시 멈춰줄 수 있는 사람이 얼마나 있습니까? 당신은 다른 이들에게 길을 물어보기 위해 얼마나 용기를 가질 수 있습니까? 그런 용기가 없고 멈춰주는 사람이 없어 지금도 알 수 없는 길 위에서 다른 사람들의 뒤만 따라다니며 '이 길이 맞을거야'라는 자기최면에 빠져 그렇게 한 장소만 맴돌고 계시지는 않습니까?

올바른 길을 찾고 그 길위에서 다른 길로 나갈 수 있는 방법을 찾는 것은 절대로 쉬운 일이 아닙니다. 지금 걸어가고 있는 길이 잘못된 것이라고 생각된다면 그리고 그 길이 절대 빠져나올 수 없는 맴도는 길이라면 그리고 그 사실을 알 수 있다면 당신은 어떻게 하시겠습니까? 수많은 질문만 하지요. 잼스도 아직 정확한 답을 못찾아서 이렇게 여러분에게 반문만 하고 있는지 모릅니다.

최근 주식호황시장에서 많은 분들이 잼스에게 투자해야 할 시기인지를 물어봅니다. 물론 제대로 답을 해주지는 못했습니다. 결국 현재 개인투자로 진행되고 이지요. 많이들 올라서 즐거워하고 있는데... 전 솔직히 불안하기만 합니다. 제가 이 상황을 거쳐 오면서 소극적이 된 걸까요? 아니면 이제 시장을 보는 눈이 어두워 진걸까요?

여러분, 혼돈의 시대에서 현명한 대처방안은 무엇일까요. 잼스가 보는 가장 중요한 것은 시장을 따라가기보다는 지금이야말로 투자를 생각하는 분야에 대해 철저하게 학습하고 연구하는 것이라고 생각합니다. 혼돈의 시대에서는 어느 누구도 승자가 될 수 있지만 누구나 패자가 될 수도 있습니다. 즉, 제로게임과 치킨게임으로 명명되는 어리석은 투자의 반복이 이루어 질수 있다는 얘기입니다.

넋두리가 길었습니다.

잼스는 다시 일어서서 시장을 점검하며 연구하고 길을 묻고 싶어 하는 수많은 사람들을 위해 길 한가운데에 자리를 깔고 길을 알려드리는 안내양이 되겠습니다.

부디 모두 자신에게 맞는 올바를 길을 찾아가시기 바랍니다.

따뜻해지기 시작하는 봄날의 한가운데에서

잼스올림.

자산 별 투자 시나리오!

제가 고등학교 때 제 2외국어로 독일어를 했다고 했습니다. 지금 기억나는 것은 관사, 정관사 표나 간단한 회화 수준입니다. 독일어 단어 중에 룸펜이라는 단어가 있습니다. 부랑자, 실업자를 뜻하는 단어입니다. 농담으로 룸펜은 ‘놈팽이’다라는 말로 비하하기도 합니다. 실업자라는 단어의 룸펜은 독일어임에도 불구하고 과거 우리나라에서 많이 쓰여 왔습니다. 혹자는 일제 강점기에 신지식을 접했음에도 불구하고 시대를 바꾸지 못해 실업자로 살아가는 자들을 룸펜이라 불렀다 합니다. 또한 7,80년대 민주화가 덜 되었을 때에 문학적으로 자신의 뜻을 나타내지 못한 문학가들이 스스로 룸펜이라 불렸습니다.

저는 역사도 나름 관심이 있고, 한국의 시대사도 동영상으로 확인하며 공부하고 있습니다. 제가 공부해 보니까 룸펜이라는 단어가 60년대에 많이 쓰였더라고요. 독일어임에도 불구하고 한국의 많은 사람들이 룸펜이라는 단어를 실업자로서 썼습니다. 당시 실업률이 지금의 몇 퍼센트가 아니라 2,30%가 넘었습니다. 거의 살인적인 실업률이죠. 직장이 없는 사람들이 집에서 펜대를 가지고 빈둥거리며 쉬고 있었습니다. 룸펜이라는 단어를 영어로 생각해 보십시오. 뭔가 떠오르지요? 즉 방이라는 룸과 펜대의 펜의 합성어처럼 들립니다. 즉 방에서 펜가지고 빈둥거리는 실업자를 룸펜이라 생각한 것입니다. 어찌 보면 워드 플레이(말장난)인데 그냥 의미상으로 받아들여 사용되었던 것입니다. 여하튼 실업자라는 룸펜을 생각하면서 요즘 실업자가 되신 분들이나 삶이 어려운 분들이 떠올랐습니다.

제가 말했듯이 이번 주가 기독교에서 고난주간이라 합니다. 어려운 사람들 많이 생각하고 예수님의 고난을 마음으로 나누자는 주간이었습니다. 저도 주변에 어려운 사람들이나 우리 동호회에 힘겹게 내 집 마련을 꿈꾸는 분들을 생각하는 시간을 가졌습니다.

생각해 보니까 회원 중에는 옐로우 칩은 커녕 작은 평수의 집도 사기 힘든 사람도 있고, 실업자가 된 사람도 있을 거라는 생각이 들었습니다.

제가 쓰는 글의 눈높이를 낮추어야 겠다는 생각을 해 보았습니다. 제가 글을 쓰는 기준은 중산층 정도를 잣대로 놓고 씁니다. 아주 부자를 대상으로 쓰면 많은 사람들이 소외될 것이고 아주 가난한 사람들을 대상으로 쓰면 재테크라기보다는 구제 사업이 돼 버립니다.

고민입니다. 그래서 이제는 자신의 가격대별로 어떻게 투자하고 수익을 거둘 지 실질적인 도움이 돼야 겠다는 생각을 해 봅니다. 저의 지식만으로 부족합니다. 하지만 제가 시나리오를 유추해서 써 놓고 보는 분들의 의견들이 더해지면 서로 도움이 되지 않겠습니까? 작은 시도가 평생 고민했던 사람들에게 답을 줄 수도 있는 것이지요.

지난번 갈아타기라는 글에서도 몇 가지 상황을 시뮬레이션화 해 보았습니다. 해 보니까 더 좋은 제안도 나오고, 장단점을 발견할 수 있었습니다.

그냥 제가 생각하는 자산대별로 취할 액션들을 가정해 보았습니다. 이게 답일 수도 없고 하라는 말도 아닙니다. 하지만 저의 생각에 동호회원들 생각이 더해지면 누군가에게는 도움이 되지 않겠습니까?

가령 저희 동호회는 집을 사거나 갈아타기에 관심 많은 분들이 있습니다. 이 분들은 자산의 크기가 다 다릅니다. 비슷한 분도 있겠지만요. 무작정 한 가지 잣대만 가지고 이것이 재테크라고 말하기는 힘들 것입니다. 가령 강남에 들어가면 블루칩에 들어간 것이니까 성공한 것이라 이야기 할 수 있겠습니까? 조목조목 자산과 부채를 어떻게 사용했는지 따져 보아야 합니다.

저희 어머니 후배분이 여자 교장으로 은퇴를 하시면서 개포동에 재건축을 샀습니다. 대출을 거의 4억가까이 받으셨더군요. 지지난달까지 3백 만원 가까이 이자를 내고 계셨다고 합니다. 최근에 금리가 떨어져서 180만원 내게 되었다고 좋아하십니다. 그러면서 너무 과욕했다고 고백하시더랍니다.

생각해 보십시오. 그냥 있는 아파트에서 지내면서 연금 받으며 살면 그것이 편하지 않겠습니까? 너무 무리한 레버리지가 수익이 아니라 부담으로 다가오지 않았습니까?

레버리지도 적당한 무게를 견딜 수 있는 만큼 해야지 기능을 다합니다. 한계이상의 힘을 가하면 레버리지는 부러지고 맙니다.

저에게 상담 오는 것 중에 긴 사연을 말씀하시면서 1억이 있는데 어떻게 하냐고 묻습니다. 사연 들으니 눈물이 나는데 1억으로 뭐하라고 딱히 말하기가 힘들더군요. 저같이 주변에 펀드매니저들이 있는 것도 아니고 그렇다고 적당한 소형 아파트를 구할 수 있는 액수도 아니고 말이죠.

그래서 젊은 사람들 같으면 돈 중국 펀드나 아니면 안전자산에 넣어 놓고 일 열심히 하라고 권면합니다. 그러면 인플레이션으로 돈 값어치 떨어지는데 어떻게 하냐고 묻습니다. 거기에 대하여는 이렇게 답변 합니다. 그것 고민할 시간에 더 열심히 일하면 손해를 충분히 상쇄하고도 남으니 걱정하지 말라고 이야기 합니다.

청년이 아닌 중년들 중에 이런 고민 이야기 하시면 같이 고민이 됩니다. 나이는 있는데 투자할 만한 액수는 아니고 금융 쪽에는 문외한이고 말이죠. 이런 분은 이렇게 이야기 하고 싶습니다. 가족이 행복하게 살 빌라 저렴한 것 구입하시라고 말이죠. 실물자산이기에 인플레이션은 상쇄할 것이고, 아파트처럼 크게는 안 올라도 전세 올라서 고생할 일은 없을 것 아닙니까?

그러니까 재테크는 남들 시선 의식할 필요도 없고 자기에게 가장 유리한 방향으로 끌고 가면 되는 것입니다. 제가 사는 구의 부동산하시는 분에게 들은 이야기 하나 합니다. 그 부동산 근처가 재건축 예정지역이라 지분이 많이 오른 상태입니다. 민족공원 예상지 앞이라 향후에도 추가 상승이 예상되는 곳입니다. 한 2년 전 이야기입니다. 한 분이 자기 집을 급매로 내 놓았다고 합니다. 직장에 문제도 없었고 빚도 없었는데 말이죠. 그런데 급히 팔아서 다른 지역의 아파트로 가더랍니다. 그 이유는 이러 했습니다.

딸이 둘이 있었답니다. 딸이 결혼할 때가 되었답니다. 신랑될 사람도 데려오고 해야 하는데 집이 너무 추리하다고 이야기 하더랍니다. 그래도 재건축지라 한 5억 정도는 했습니다. 딸들이 팔아서 보기 좋은 아파트 가자고 이야기 했답니다. 재테크상 홀딩 해야 한다는 것은 알지만 어찌 자녀들 말에 흔들리지 않을 수 있었겠습니까? 그냥 급매로 팔고 다른 지역의 아파트로 들어갔답니다. 그 분이 판 것은 지분이 넓어서 한 창 잘나가던 작년 중반에는 8억 정도였고 지금도 7억은 줘야 매입합니다. 생각해 보십시오. 이 분이 조금 더 생각했으면 자기 집 전세 놓고 대출 조금 받아서 번듯한 아파트로 전세 들어가면 되지 않습니까? 지금 현재 있는 아파트는 4억 초반 재건축 지였던 곳은 7억이 넘습니다. 순간의 판단이 순식간에 자산 가치를 벌여 놓지 않습니까?

다시 돌아와서 자기에게 가장 유리하고 합리적인 투자를 하는 것이 베스트입니다. 아래는 제가 이 정도의 액수가 있다면 이렇게 하겠다는 시나리오로 구성해 보았습니다. 여러분의 생각도 더하시고, 조금 비합리적이라면 지적도 해 주십시오. 지난번에 덴 경험이 있기 때문에 구체적인 아파트 거론하지는 않겠습니다. 하지만 지역 정도는 언급하겠습니다. 제 주관적인 생각이오니 그냥 보시면 되겠습니다.

시점은 지금을 기점으로 가정해 보겠습니다.

<1> 내가 전 재산이 1억이라면.

임대주택도 알아보면서 가급적이면 주택에 묶이는 돈을 줄이겠습니다. 요즘 중국펀드가 다시 오르는 기세인데 거기에도 관심을 가지겠습니다. 우리나라 펀드일 경우에는 철저히 우량주 중심으로 투자하는 곳에 묻겠습니다. 베트남도 많이 떨어졌으니 다시 관심을 가져 보겠습니다. 대부분 사람들이 1억이라면 전세에 돈이 묶일 가능성이 큽니다. 직장과 가깝고 저렴한 전세를 구하시고 나머지 돈은 중국펀드나 베트남에 묻겠습니다.

<단 여기서 주의할 한 가지> 싼 전세를 구하겠다고 외곽으로 너무 나가지는 마십시오. 교통비뿐 아니라 젊음의 중요한 때에 시간이 낭비될 수 있습니다. 쪽방에 살지라도 시간절약하고 자기개발 할 수 있는 곳이 좋습니다.

<2> 내가 전 재산이 2억이라면.

2억이 참 애매한 액수입니다. 3억이라면 주택을 질러 볼만 할 것입니다. 대출을 많이 받아야 하고 사더라도 마음에 드는 소형평수 아파트에는 역부족입니다. 그렇다고 돈값어치가 떨어지고 인플레이션이 진행되는 동안 손 놓고 기다릴 수는 없을 것입니다.

저라면 1억 정도에 직장과 가까운 곳에 전세를 삽니다. 남은 돈은 중국이나 베트남 펀드 또는 우리나라 우량주를 운영하는 펀드에 넣어 둡니다. 그리고 분양을 시도합니다. 20평대 괜찮은 곳을 말이죠. 분양되면 대출도 받고 기존의 펀드 환매도 하고, 입주할 때 전세 빼서 들어가면 되지 않겠습니까?

<여기서 한 가지 승부수> 요즘 급매로 나오는 빌라들이 좀 있습니다. 오늘 직원 결혼식에 갔는데 **동이었습니다. 그 동네 사람인 것 같은데, 얼마나 급했는지 전봇대에다 급매라고 본인이 붙여 놓았더군요. 읽어 드리면 30평 빌라 2억 3천 전세 1억 융자 6천, 실제 투자액 7천만 원. 지역이 그렇게 서울의 외곽도 아니었습니다. 이런 물건 잘 흥정하여 2억 정도에 건진다고 생각해 보십시오.

이런 물건이 향후 경기 회복되면 2억 5천은 훌쩍 넘어갑니다. 만약 1억 대출받아 3억짜리 소형 아파트를 샀다고 칩시다. 그것이 4억되기가 쉽겠습니까? 5천만 원 오르는 것도 시간이 꽤 걸릴 것이고 거기다 대출 이자까지 나갑니다. 어느 것이 현명한 투자입니까? 남들이 좋다는 블루칩에 들어가는 것보다 조금 집중 덜 되는 곳도 초저가로 매입하는 것도 지혜입니다. 제 눈에는 너무 많이 보이는데 안 보이십니까? 생각을 바꾸면 보일 것입니다.

<3> 내 전 재산이 3억이라면.

저는 제1한강교 건너편에 있는 노량진, 본동, 흑석동 재개발 구역에 가서 지분을 알아보겠습니다. 투자를 보고 사는 것이기에 매수후에 직접 생활하기에는 불편하겠지요. 하지만 강 건너면 용산과 시청으로 이어지고 9호선 강남 쪽과 여의도 쪽으로 이어지니 생활 동선은 좋지 않습니까? 거기다가 어차피 다 개발될 수밖에 없는 구조인데요. 방송국에서 드라마 찍을 때 한강 배경은 거의 90%가 이쪽에 와서 촬영합니다. 방송국과 가깝고 경치도 좋기 때문입니다. 결국 교통이 좋다는 의미입니다. 3억으로 재개발 지분을 사겠습니다. 만약 조금 욕심내면 여기에 대출 더해서 3억 5천짜리를 사겠습니다. 그 정도면 실거주하면서 대출이자 내며 미래 바라보며 즐겁게 생활할 수 있을 것 같은데요.

<4> 내 전 재산이 4억-5억이라면.

저는 용산의 재개발 예정지를 사겠습니다. 용산의 재개발 예정지라고 다 비싼 것은 아닙니다. 아직 3,4억짜리들 많이 있습니다. 단지 재개발의 시점이 길어질 것 같아서 가격이 솟구치지 못할 뿐이지요.

이 가격대라면 원효로나 효창동 쪽의 재개발 지분을 사겠습니다. 지하철 교통이 다른 곳과 비해 조금 불편하지만 저평가 된 부분이 있어서 구입하고 싶습니다. 하지만 철저히 대출을 안 받는다는 조건이면 구입합니다. 여기서 대출 받으면 더 좋은 입지들이 있기 때문입니다.

<5> 내 전 재산이 5억-6억이라면.

저는 용산의 후암동, 갈월동 재건축 예정지를 사겠습니다. 지난주 발표로 5층에 170% 용적률 받는 것이 18층에 230%까지 받게 되었다더군요. 아마 그곳에 사시는 분들도 이 사실 모르는 분 많을 것 같을 텐데요. 여하튼 민족공원바로 앞이고 교통이 사통팔달입니다. 이 액수면 후회하지 않고 과감히 묻겠습니다.

<6> 내 전 재산이 7억이라면.

전 반포인 고속터미널 주변의 재건축 20평대 아파트나 재건축 기한은 멀었지만 리모델링 가능성의 30평대를 사겠습니다. 물론 그러려면 대출을 5천에서 1억가까이 받아야 할지 모릅니다. 개중에는 이 액수로 충분한 것들도 있습니다.

쓰리 풀 역세권 아닙니까? 주변에 재건축들도 완비되어 환경도 좋아지고요. 또한 터미널도 옮겨간다는 소문도 있던데.

<7> 내 전 재산이 8억-9억이라면.

대치 동쪽에 묻겠습니다. 30평대 아파트에다가요. 아니면 개포동 재건축에 묻겠습니다. 마지막으로 송파구 제 2롯데월드 근처에다 묻겠습니다.

<8> 10억이라면.

여기 위부터는 알아서 묻으십시오^^

- 위행자 -