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[스크랩] 판교신도시 3월 통장별 청약전략 |부동산노트
2006-02-03 18:35
http://blog.drapt.com/dj082/81138959344725 
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=58910
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▶ 청약저축-임대 및 분양 물량 많아 ▶ 청약부금-물량 적고 청약예금과 경쟁 치열 ▶ 청약예금-무주택, 1순위 낙첨자와 경쟁 치열 2006년 3월 판교신도시 아파트물량이 확정됐다. 총 9천4백20가구며 이중 5천8백44가구는 분양, 3천5백76가구는 임대아파트다. 이제는 수도권 청약통장 가입자들이 판교신도시 입성을 위한 ‘청약전략’이 본격적으로 필요한 때이다. 하지만 기록적인 청약경쟁률이 예상된데다 공영개발, 원가연동제 및 채권입찰제, 전매제한 등 각종 정책으로 판교 입성전략을 세우기가 복잡하다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 3월 공급되는 판교신도시 청약자를 위해 필승 청약전략을 제시한다.  3월 판교에 입성하는데 가장 유리한 통장은 청약저축 통장이다. 25.7평 초과 민간분양아파트를 제외한 공공분양, 공공임대, 민간임대 아파트에서 청약저축 통장 가입자는 청약을 할 수 있기 때문이다. 반면 청약예금과 부금 가입자에게는 민간분양과 민간임대(기금지원을 받는 민간건설 중형국민주택)만을 청약할 수 있다. 우선 청약저축 가입자는 3월에 공급되는 전용면적 25.7평 이하 공공임대 1천8백84가구와 공공분양 2천1백84가구, 그리고 공공분양분 2천1백84가구에 청약할 수 있다. 반면 청약부금의 경우 판교에 입성하기가 가장 힘들 것 같다. 3월 민간분양분 3천6백60가구와 기금지원을 받는 민간건설 중형국민주택(확정 가구수는 아직 미정)에만 청약할 수 있다.  청약통장 가입자의 순위와 지역거주 및 무주택 우선공급 요건에 따라 판교 청약전략을 제시했다.  <가>무주택 우선공급 대상인 성남 거주자로 청약저축에 가입한 사람 공공임대나 공공분양 당첨 확률이 가장 높다. 먼저 3월에 주공이 공급하는 25.7평이하 공공임대 아파트 1천8백84가구의 30%인 5백65가구에 우선 청약할 수 있다. 민간임대 역시 3월 분양예정 25.7평이하 1천6백92가구 중 5백8가구가에 성남 무주택 우선공급자가 우선 청약할 수 있다(임대 공급은 무주택 우선공급제도가 없다). 또 분양예정인 25.7평이하 공공분양분 2천1백84가구 중 6백55가구에 성남 무주택 우선공급자가 우선 청약할 수 있다. 특히 공공분양과 공공임대는 청약저축 가입자만이 청약할 수 있기 때문에, 그만큼 당첨확률이 높다. 다만, 공공분양의 경우 계약일로부터 10년이 지나야 전매가 가능하고, 공공임대는 입주 10년 후 분양전환이 가능하기 때문에 공공분양이 공공임대보다 전매시기가 빠를 것으로 보인다. 물론 공공임대는 분양가 대비 저렴한 편이므로 자금이 부담되는 경우는 공공임대가 더 좋을 것으로 보인다. <나>무주택 우선공급 대상인 성남 거주자로 청약예금에 가입한 사람 성남 청약예금 가입자로 무주택우선 공급대상자라면 민간분양 3천6백60가구 중 1천98가구에 지역 거주자로 우선 청약할 수 있으며, 기금지원을 받는 민간건설 중형국민주택에도 청약이 가능하다. 그러나 민간건설 국민주택은 총 7백42가구로 이중의 일부가 기금지원을 받는다는 것을 고려한다면 배정물량은 매우 극소수인 편. 그러므로 민간분양물량에만 주력해야할 것으로 보인다. <다>무주택 우선공급 대상인 성남 거주자로 청약부금에 가입한 사람 성남 청약부금 가입자로 무주택 우선공급 대상자라면 3월에 나올 25.7평이하 민간분양 3천6백60가구 가운데 1천98가구에 우선 청약할 수 있다. 청약예금 2백만원, 3백만원 가입자와도 청약경쟁을 해야 한다. 물론 기금지원을 받는 민간건설 국민주택도 대상. 청약부금가입자는 전용면적 25.7평 이하만을 청약할 수 있기 때문에 8월에 공급되는 25.7평 초과에 대해서는 청약기회가 없는 만큼 3월 분양물량에 집중해야 한다. 민간분양 전체 물량의 평형별 가구수는 18평이하 1백43가구, 18평초과~25.7평이하 3천5백17가구. <라>무주택 우선공급 대상인 성남 거주자로 청약통장이 없는 사람 무주택 우선 조건대상자가 하더라도 청약통장이 없으면 청약이 불가능하다. 청약통장은 시중 은행에서 개설할 수 있지만 가입기간 2년을 충족시킬 수 없어 1순위로 청약할 수 없다. 다만, 3월 이후 공급되는 국민임대에만 청약할 수 있다. 물론 전용면적 15평 이상~ 18평 이하는 국민임대주택이라도 청약저축가입자를 대상으로 하기 때문에, 무주택세대주로서 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%(1,556,680원) 이하인 자로 전용면적 50㎡미만에만 청약할 수 있다. <마>무주택 우선공급 대상인 수도권 거주자로 청약저축 1순위인 사람 3월 공공임대 25.7평이하 1천8백84가구 중 1천3백18가구(70%)와 민간임대 1천6백92가구 중 1천1백84가구에 청약할 수 있다. 물론 수도권거주 공공분양 물량 1천5백28가구 중 1천1백46가구에도 우선 청약가능. 그 외 기금지원을 받는 민간분양에도 청약이 가능하나, 아직 기금지원유무가 확정되지 않아 가구수는 산정할 수 없다. 결론적으로 수도권 청약저축가입자는 임대물량이 가장 많은 비중을 차지하고 있기 때문에 임대에 주력하는 것이 바람직하다. <바>무주택 우선공급 대상인 수도권 거주자로 청약예금(300만원, 600만원) 1순위인 사람 <사>무주택 우선공급 대상인 수도권 거주자로 청약부금 1순위인 사람 수도권 무주택 우선공급 대상으로 청약예금 3백만원, 6백만원(서울기준) 가입자와 청약부금 가입자는 3월 민간분양분 2천5백62가구 중 1천9백22가구에 우선 청약할 수 있다. 무주택 우선공급 청약에서 낙첨될 경우 성남시 거주 무주택 우선공급 낙첨자, 성남시 거주 청약 부금 및 예금 1순위 낙첨자와 치열하게 경쟁해야 한다. <아>무주택 우선공급 대상으로 수도권 거주자이나 청약통장이 없는 사람 <라>의 경우처럼 청약통장 가입은 가능하지만 1순위에서 마감될 것이기 때문에 의미가 없다. <자>청약통장 1순위인 시람 청약저축 1순위 - 청약 저축 가입 2년 이상, 월 납입금 24회 이상 납입 청약예금 1순위 - 원하는 평형에 따라 예금을 일시에 납입, 가입하여 2년 경과한 경우 청약부금 1순위 - 청약부금에 가입한 후 2년이 지나 매월 납입한 금액이 지역별 가입금액 이상인 경우 - 성남시 거주 청약통장 1순위 현재 성남시에 거주하는 청약부금 및 청약예금(2백만원, 3백만원) 1순위자의 경우 3월 민간분양분 25.7평 이하 3천6백60가구 중 2백75가구에 지역 우선공급으로 청약할 수 있다. 물론 낙첨되면 수도권 1순위자로 다시 한번 청약할 수 있다. 또 청약저축 1순위자도 3월 공공분양분 25.7평이하 2천1백84가구 중 1백64가구에 지역우선으로 청약할 수 있다. - 수도권 거주 청약통장 1순위 현재 수도권 거주 청약통장 1순위자는 지역거주 우선공급, 무주택 우선공급 순위에서 밀린다. 그만큼 당첨확률이 낮다. 하지만 당첨확률이 전혀 없는 것은 아니다. 청약부금 및 청약예금 3백만원, 6백만원(서울 기준) 가입자의 경우 수도권 1순위자로 3월 민간분양 25.7평이하 6백40가구에 청약할 수 있다. 청약저축 가입자는 3월 25.7평이하 공공분양 3백83가구에 청약할 수 있다. 이밖에 <차>,<카>,<타>에 해당하는 청약통장 2, 3순위인 사람은 사실 청약기회가 없을 것이다. |
[스크랩] 2006년부터 달라지는 부동산제도 |부동산노트
2006-01-04 06:40
http://blog.drapt.com/dj082/1568411136324406306
출처 : 닥터아파트 > 시장 동향분석
원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=5&menu_key=25&uid=57885
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▶ 1월 실거래가 신고, 개발부담금 거래세 인하 시행예정 ▶ 2월 원가연동제 및 분양원가 확대, 전매제한 강화 시행 ▶ 3월 토지 관련 이행강제금 강화, 자금조달계획서 제출, 신고포상제 도입 8.31 부동산대책이 2006년 새해부터 본격적으로 시행된다. 이에 따라 주택시장과 토지시장 거래에 대한 규제정책이 크게 강화된다. 내용이 많고 복잡한 데다 시행시기도 달라 꼼꼼하게 살펴보지 않으면 놓치기 쉬운 부분이 많다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 2006년 달라지는 부동산제도를 시행시기에 따라 요약 정리했다. 1월 - 실거래가 신고제, 개발부담금제, 거래세 인하 및 과표 강화, 양도세 중과, 종부세 강화 ▶ 부동산 실거래가 신고제 처음 도입되는 제도로 모든 부동산을 사고 팔 때 관할 시군구에 실거래가로 신고해야 한다. 신고 대상은 주택, 토지, 상가, 업무용 빌딩 등이 모든 부동산이 포함된다. 중개업소를 통해 매매한 경우에는 중개업자가, 매매 당사자끼리 직거래했다면 매도인과 매수인이 각각 신고 의무를 진다. 신고는 반드시 매매계약일 기준으로 20일 안에 해야 한다. ▶ 개발부담금제 택지개발사업, 골프장 건설사업 등 30개 개발사업에 부과되는 세금으로 개발이익의 25%를 부과한다. 2004년 2월 폐지됐던 것으로 8.31대책을 통해 다시 도입됐다. 1월 1일 이후 사업인가를 받는 토지개발사업부터 적용된다. 단 정부나 지방자치단체가 시행하는 택지개발사업과 재건축, 재개발, 기업도시개발 사업은 제외된다. ▶ 거래세율 인하 및 과표 강화 이르면 1월부터 취득세 및 등록세 등 거래세율이 개인간 주택거래 시 현재보다 1.1%포인트~1.15%포인트 낮아진다. 전용면적 25.7평이하는 3.8%에서 2.7%로, 25.7 초과의 경우 현재 4.0%에서 2.85%로 각각 인하된다. 분양 아파트는 개인과 법인간의 거래로 인하대상에 제외된다. 거래세율 인하와 동시에 아파트를 포함한 단독주택, 연립주택 등 모든 주택에 대해 거래세의 과표가 현재 시가표준액(주택거래신고제는 실거래가)에서 실거래가로 바뀔 예정이다. ▶ 1가구 2주택 양도소득세 실거래가 과세 이르면 2006년 1월부터 1가구 2주택자가 주택을 양도할 경우 무조건 실거래가로 양도세를 내야 한다. 비투기지역의 세부담이 증가하겠으나 투기지역이 대부분인 수도권의 경우 이미 실거래가로 양도세를 내기 때문에 세부담이 늘어나지는 않는다. ▶ 종합부동산세 과세 강화 개정되는 세법 가운데 가장 주목해야 할 것이 종합부동산세다. 과세의 단위, 대상 및 기준 적용이 강화되기 때문이다. 먼저 과세단위가 인별에서 가구별로 확대되고 과세대상도 주택의 경우는 9억원에서 6억원, 비사업용 나대지의 경우는 6억원에서 3억원 강화될 예정. 또 과세표준(이하 과표)도 현재 기준시가의 50% 수준이었던 것이 2006년에는 20%포인트 오른 70%로 강화될 예정이다. 종부세 세부담 상한선은 기존 50%에서 200%로 확대된다. 2006년 6월 1일 현재 소유자에게 강화된 종부세가 12월 부과된다. 2월 - 원가연동제 및 원가공개 확대, 전매제한 강화 ▶ 원가연동제 확대 먼저 공공택지 분양아파트에 원가연동제(분양가 상한제)가 확대 적용된다. 25.7평초과도 분양가 상한제가 적용되는 것이다. 2월 즉 시행일이후 주택사업계획승인 신청 분부터 적용되며 판교신도시의 경우 8월 25.7평 초과 분양아파트 4천9백93가구가 적용대상이다. ▶ 분양원가 공개 확대 분양원가 공개항목도 전용면적 25.7평초과 민영주택을 제외한 공공택지내 모든 주택은 현재 택지비 등 5개 항목에서 직접공사비, 간접공사비가 추가된 7개 항목으로 확대된다. 25.7평 초과는 택지매입원가와 택지비를 공개하도록 했다. ▶ 분양권 전매제한 강화 공공택지에서 분양하는 원가연동제 적용, 전매제한 기간도 25.7평 이하의 경우 수도권 10년, 지방은 5년으로, 25.7평은 수도권과 지방이 각각 5년, 3년으로 강화됐다. 2월 이후 입주자 모집공고 승인 분부터 적용. 3월 - 토지의무이용기간 규제강화, 보상금제 개정, 신고포상제 도입 3월에는 토지 규제가 대폭 강화된다. ▶ 이행강제금제 강화 먼저 토지의무이용기간이 3월부터 △농지 6개월에서 2년 △개발사업용 토지 6개월에서 4년 △임야는 1년에서 3년 △기타 6개월에서 5년으로 늘어난다. 의무이용기간내에 땅을 팔거나 방치하면 땅값(공시지가)의 10%를 의무이용기간중 매년 이행강제금으로 내야 한다. 불법으로 임대 및 전용을 했을때는 각각 7%와 5%의 이행강제금을 내야한다. ▶ 부재지주 보상금 개정 3월부터 현행 토지거래허가구역 등에서 토지 보상을 할 경우 부재지주(해당 시구읍면 또는 인접 시구읍면에 거주하지 않는 사람)에게 보상금이 3천만원을 초과하는 금액에 대해서는 현금 대신 채권으로 보상할수 있게 된다. ▶ 거주요건 강화 농지 및 임야 취득시 사전거주요건으로서 세대주 전원이 해당 토지 소재 시군에 6개월 이상 거주하도록 하던 것을 1년 이상 거주하도록 했다. ▶ 취득자금 조달계획서 제출 토지거래허가를 신청할 때 허가신청서에 취득에 드는 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다. 자기 자금, 금융권 차입금, 민간 차입금(사채), 토지보상금 중 무엇으로 땅을 사는지를 밝혀야 한다. ▶ 신고포상제 도입 토지거래허가 위반사항에 대한 신고포상제가 도입된다. 불법 계약을 하거나 의무이용기간을 지키지 않는 주인을 신고하면 건당 50만원을 주는 신고포상제(일명 땅 파라치)가 3월 도입된다. ▶ 대체토지 취득요건 완화 토지가 수용된(영농보상) 땅 주인(실경작자. 부재지주 제외)이 대체 토지(대토)를 살 때 지역에 상관없이 살수 있고 취득기간도 현재 1년에서 3년으로 완화된다. 6월 - 등기부등본 실거래가 기재 6월부터는 부동산 매매시 실거래가를 등기부등본에 의무적으로 게재해야 한다. 적용은 1월 1일 이후 거래 계약을 체결하여 6월 1일 이후 등기를 신청하는 분부터 적용. 7월- 기반시설부담금제 ▶ 기반시설부담금제 개발이익환수 방법으로 기반시설부담금제가 이르면 7월부터 도입될 예정이다. 기반시설부담금제란 건물의 신증축, 재건축 재개발 등으로 인해 추가로 필요하게 되는 도로, 공원, 학교 등 기반시설 설치비용을 사업시행자가 일부 부담하도록 하는 제도다. 논란이 많았던 민간부담률은 당초 30%에서 20%로 줄어들 예정이며 부담금을 적용하기 위한 환산계수 역시 지역별로 차등을 둘 것으로 보인다. 즉 기반시설이 잘 갖춰진 곳은 덜 물리도록 한 것.
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[스크랩] 도시계획용어를 알자-1 |부동산노트
2006-01-04 06:36
http://blog.drapt.com/dj082/1568411136324190892
출처 : 임무택님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/1002han
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도시계획용어의 정의와 법령해설
1. 용도지역이란? ○ 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말함. 2. 용도지역의 구분 ○ 종래 비도시지역에서 난개발 논란을 야기하였던 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 명칭을 변경하고 관리지역을 보전용도와 개발용도로 세분 지정하여 용도별로 토지이용에 차등을 둠. ○ 계획관리지역은 자연녹지, 보전관리지역은 보전녹지지역, 생산관리지역은 생산녹지지역 수준으로 토지이용 사항을 규정. - 도시지역(주거지역. 상업지역. 공업지역. 녹지지역) - 관리지역(계획관리지역. 보전관리지역. 생산관리지역) - 녹지지역(자연녹지녹지. 생산녹지지역. 보전녹지지역) - 자연환경보전지역 3. 용도지구란? ○ 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적률,높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관,경관,안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말함. - 경관지구(자연. 수반. 시가지) - 미관지구(중심지. 역사문화. 일반) - 고도지구(최고. 최저) - 방화지구 - 방재지구 - 보존지구(문화지원. 중요시설물. 생태계) - 시설보호지구(학교. 공용. 항만. 공항) - 취락지구(자연. 집단) - 개발진흥지구(주거산업. 유통. 관광. 휴양. 복합) - 아파트지구 - 위락지구 - 특정용도제한지구(숙박시설. 위락시설. 위험물저장및처리시설제한지구) - 리모델링지구 - 문화지구(인천광역시 조례로 정함) ※경관지구, 미관지구, 특정용도제한지구는 조례에 추가로 세분하여 지정할 수 있으며 도시계획조례에서는 특정용도지구를 숙박시설제한지구,위락시설제한지구,위험물저장 및 처리시설제한지구로 세분하였으며 문화예술진흥법의 규정에 의한 「문화지구」를 지정할 수 있도록 함. 4. 용도구역이란? ○ 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적율,높이 등에 관한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지와 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하고, ○ 토지이용의 종합적인 조정과 관리를 위하여 도시관리계획으로 결정하는 일단의 지역을 말하며 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역으로 분류되어 건교부장관이 관리. ※기반시설부담구역. 개발밀도관리구역. 지구단위구역은 도시관리계획에는 속하나 법령에서 직접적인 행위를 제한하지 않으므로 용도구역 분류에는 제외 5. 광역도시 계획이란? ○ 광역계획권의 장기 발전방향을 제시하는 도시기본계획의 상위계획을 말함. ○ 수도권 광역도시계획의 대상지역은 서울특별시.인천광역시.경기도의 전체 행정구역을 대상으로 하고있으며, 광역도시계획의 수립을 위한 세부사항은 광역도시수립 지침에서 따로 정하고 있음. 6. 도시계획이란? ○ 도시계획이란 용도지역.용도지구.용도구역에 관한계획, 도시기반시설에 관한계획, 도시개발사업에관한계획, 지구단위계획 등을 일관된 체계로 종합화하여 단계적으로 집행할 수 있도록 물적으로 표현하는 계획. ※ꡐ62. 1.20 제정된 도시계획법은 도시관리의 효율을 제고하기 위하여 2000. 1.28 도시계획법, 도시개발법, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법의 3개의 별도의 법으로 분리, 제정 되었으며, ※ 도시계획법과 국토이용관리법이 통합된 국토계획법이 2002. 2. 4 공포되면서 전 국토의 이용에 대한 전반적인 사항은 국토계획법으로 일원화 되었음. 7. 도시계획사업이란? ○ 도시관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 도시계획시설사업, 도시개발법에 의한 도시개발사업 및 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업및도시환경정비사업)을 말함. ※ 03. 7. 1부터 도시및주거환경경정비법이 시행되었으며 동법에서는 재개발사업을 '정비사업'으로 규정하고 있음. 8. 국토의계획및이용에관한법(이하 계획법)에서 규정하는 도시계획의 지위는? ○ 도시계획은 ꡒ관할구역에서 수립되는 다른 법률에 의한 토지의 이용,개발 및 보전에 관한 계획의 기본이 된다.ꡓ고 표현하고 있음(법 제 4조) 9. 도시기본계획이란? ○ 관할구역에 대하여 20년을 단위로하여 기본적인 공간구조와 장기 발전방향을 제시 하는 종합적인 계획으로서 도시관리계획 수립이 지침이 되는 계획을 말하며 아래 사항에 대한 정책방향을 정하는 장기계획을 말함. ∙지역적 특성 및 계획의 방향, 목표에 관한 사항 ∙공간구조, 생활권의 설정 및 인구 배분에 관한 사항 ∙토지의 이용 및 개발에 관한 사항 ∙토지의 용도별 수요 및 공급에 관한 사항 ∙기반시설에 관한 사항 ∙공원, 녹지에 관한 사항 ∙단계별 추진에 관한 사항 ∙도심지 주거환경의 정비, 보전에 관한 사항 ∙경제,산업,사회,문화의 개발 및 진흥에 관한 사항 ∙교통, 물류체계의 개선과 정보통신의 발전에 관한 사항 ∙미관의 관리에 관한 사항 ∙방제 및 안전에 관한 사항 ∙재원조달에 관한 사항 10. 도시관리계획이란? ○ 토지의 개발,정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화등에 관한 다음의 계획을 말함. ∙용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획 ∙개발제한구역,시가화조정구역,수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획 ∙기반시설의 설치,정비 또는 개량에 관한 계획 ∙도시개발사업 또는 재개발사업에 관한 계획 ∙지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 11. 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역은 도시관리계획이 아닌가요? ○ 기반시설 연동제로 불리는 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역은 도시관리계획 결정절차를 이행하지 않고 개발행위허가제와 같이 도시계획위원회심의 등의 절차만 이행토록 되어 있고, ○ 법령에서 구역내의 직접적인 행위제한이나 용도규정을 담고있지 않으므로 용도구역의 명칭을 사용하지만 도시관리계획으로는 분류하지 않고 있음. 12. 용도지역의 분류
13 용도지역에서의 건폐율과 용적률 ○ 법과 령에서 정하는 아래표의 범위내에서 조례로 따로 정하고 있습니다.
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