제1장 준비서류 및 신고납부

 

1. 양도소득세 신고서 및 납부서 준비

  ☞ ｢양도소득세 신고서 및 첨부서식｣에서 아래서식을 출력하실 수 있습니다.

  ○ 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서
  ○ 양도소득금액계산명세서
  ○ 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서
  ○ 양도소득세 납부서
  ○ 주민세소득세할 납부서

2. 신고서에 첨부할 부속서류 (해당서류만 준비함)

 가. 민원인 제출대상 서류

  ○당해 자산의 매도․매입에 관한 계약서 사본. 이 경우 부동산의 양도에 관한 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인하여야 합니다.
  ○ 부동산을 양도하는 경우에는 양수자의 인감증명서
  ○환지확정 전에 취득한 토지:환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등
  ○ 자본적지출액․양도비 증빙, 감가상각비명세 등

 

 나. 공무원 확인대상 서류(민원인 제출 생략)

  ○토지․건물 등기부등본
    다만, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우에는 민원인이 폐쇄등기부 등본을 제출하여야 합니다.
  ○ 토지대장 및 건축물대장 등본
  ○ 개별공시지가 확인원
    ※ 담당공무원이 행정정보의 공동이용을 통하여 확인하는 것에 동의하지 아니하는 경우에는 민원인이 직접 제출하여야 합니다.

3. 양도소득세 신고기한, 신고장소, 세금납부

 

 ○ 예정신고․납부기한:양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내

  ☞ 양도일이 ’08.02.10일인 경우 ⇒ 예정신고기한 : ’08.04.30일까지입니다.
  ☞ 우편제출시 신고일자는 우편법에 의한 통신일부인이 찍힌 날입니다.
  ☞ 예정신고기한까지 신고․납부시에는 납부할 세액의 10%가 세액공제 됩니다.

 ○ 확정신고․납부기한:양도한 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31까지
 ○신고장소:양도자의 주소지를 관할하는 세무서(직접 또는 우편으로 제출)

 ○ 세금납부
  - 양도소득세 납부장소:가까운 은행 또는 우체국
  - 주민세 납부장소:주소지 시․군․구에서 계약한 수납대행은행 및 우체국
  ☞ 주민세는 주민등록상의 주소지를 관할하는 시․군․구에 납부합니다.

제2장 신고서․납부서 기재요령

 

1. 신고서․납부서 작성순서

 ☞ 아래의 순서대로 작성하시면 더 편리합니다.

 가. 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서
 나. 양도소득금액계산명세서
 다. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서
   ※ 본 서식 란에 농어촌특별세, 주민세신고서가 포함되어 있습니다.
 라. 양도소득세 납부서 (납부세액이 있는 경우만 작성)
 마. 주민세소득세할 납부서 (납부세액이 있는 경우만 작성)

 

2. 신고서․납부서 작성사례
 가. 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서 작성 사례

 

 나. 양도소득금액계산명세서 작성사례

 

 다. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 작성사례

 라. 양도소득세 납부서 작성사례
 [별지 제8호서식]                  영수필통지서(징수기관용)                  (1 면)

 
 수납받을 때 납부자 실명번호인 “주민등록 번호”를 반드시 입력하여야 합니다.
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                                납  부  서(수납기관용)                      (2 면)
 
수납받을 때 납부자 실명번호인 “주민등록 번호”를 반드시 입력하여야 합니다.
------------------------------------------------------------------------------
                               영 수 증 서 (납세자용)                       (3 면)
  
수납받을 때 납부자 실명번호인 “주민등록 번호”를 반드시 입력하여야 합니다.

 

 

              

 마. 주민세소득세할 납부서 작성사례
[별지 제71호의 4 서식] (2003.12.31. 개정)
                    주민세소득세할 납부서(시․군․구보관용)

※ 주민세과세표준은 소득세 총결정세액에서 기납부세액(단, 중간예납세액 제외)을 뺀 금액입니다.
※ 주민세는 시․군․구 세입으로 수납됩니다.
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                    수납의뢰서(수납은행보관용)

※ 주민세는 시․군․구 세입으로 수납됩니다.
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                    주민세납부영수증(납세자보관용)

    

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제3장 양도소득세 세액계산 요령

1. 세액계산흐름도
 
2. 실지거래가액에 의한 세액계산

  2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고․납부하여야 합니다.

 가. 실지 양도가액
   ○ 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.

 나. 실지 취득가액
   ○ 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.
      취득에 소요된 실지거래가액이란 소득세법시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 말합니다.

    ※ 소득세법시행령 제89조 제1항에서 규정한 취득원가 상당액
      - 타인으로부터 매입한 자산:매입가액에 취득세․등록세 기타  부대비용을 가산한 금액

      - 자기가 행한 제조․생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산:원재료비․노무비․운임․하역비․보험료․수수료․공과금(취득세․등록세 포함)․설치비 기타 부대비용의 합계액

   ○ 취득가액 계산시 포함되는 것

     ① 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함한다. 단, 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 당해 금액을 공제한다.

     ② 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다.

 

 다. 기타 필요경비

  ○ 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

  ○ 자본적지출액

     ① 소득세법시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
      -「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다.
       이에는 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함합니다.

        1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
        2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
        3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
        4.재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
        5.기타 개량․확장․증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

     ② 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우

        그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

     ③ 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

  ○ 양도비 등

 라. 장기보유특별공제의 계산
  ○ 장기보유특별공제액 계산
     -(실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비)×보유기간에 따른 공제율
     - 공제대상 및 공제율

   1) 비과세 여부와 상관없이 양도당시 1주택이면 적용
      - 일시적 2주택 등으로 비과세되는 주택
      - 비과세요건 갖춘 고가주택으로 6억초과 과세되는 주택
      - 거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자
    - 보유기간의 계산방법
     ① 보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)
     ② 상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산한다.
       ☞ 비교:세율적용을 위한 보유기간 계산시 피상속인의 취득일 부터 기산
     ③ 소득세법 제97조 제4항이 적용되는 경우(배우자 이월과세)에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.
  ○ 장기보유특별공제 적용대상
    - 3년 이상 보유하고 등기한 후 양도하는 토지․건물에 대하여 적용
  ○ 부동산 중 장기보유특별공제 제외대상
    ① 부동산이 아닌 자산
    ② 보유기간 3년 미만의 부동산
    ③ 미등기 양도자산
    ④ 1세대2(3)주택 이상자가 양도하는 주택
    ⑤ 비사업용토지

 마. 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 2,500,000원을 공제합니다.
 바. 부동산 양도소득세 산출세액

  ○ 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비
  ○ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
  ○ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
  ○ 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율

 

 

  ○ 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택은 실지양도가액 중 6억원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익만을 과세
    ※ 고가주택:주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래 가액이 6억원을 초과하는 것

      - 2006. 1. 1 이후 양도하는 15년이상 보유한 1세대 1주택의 경우 45%(80%)의 장기보유특별공제율 적용
  ○ 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면시 감면세액 계산
    ※감면해당 요건은 조세특례제한법 제99조 및 조세특례제한법 제99의 3조에서 별도로 정하고 있습니다.
     ① 취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우 : 100% 감면
     ② 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우
        당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감
          ※ 5년간 발생한 양도소득금액
 
          ※ 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 합니다.
3. 양도소득세 세율표
□ 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

 

 
<1세대 2(3)주택(주택․입주권) 중과세 판정기준>
[보유 주택수의 계산]
□ 1세대가 소유하고 있는 아래 주택을 기준으로 2(3)주택 해당여부를 판정
 ○ 서울․광역시(군지역 제외) : 모든 주택
 ○ 경기도(읍․면지역 제외) : 모든 주택
 ○ 기타지역 : 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택
   * 기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍․면지역, 기타 도지역
     (예)인천 강화․옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군,  경기도 평택시 포승면, 경기도 가평․양평․연천군 등
   * 기타지역 3억 기준 : 조합원입주권은 도시및주거환경정비법 제48조 제1항 제4호의 규정에 의한 종전주택 및 부수토지의 평가액을 말함
   ※ 주택을 소유한 자가 조합원입주권도 소유하고 있는 경우 조합원 입주권도 주택수에 포함

 

 ① 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택
 ② 장기임대사업으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택
 ③ 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)
 ④ 상속받는 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것
   * 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당
 ⑤ 문화재보호법에 의한 문화재주택
 ⑥ 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택
 ⑦ 시장, 군수, 구청장의 인가를 받고 국세청에 사업자등록을 한 후 5년이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택
 ⑧ 가격․면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택

  ※ 소형주택의 범위
   ∙2003.12.31 이전에 취득한 것으로서 대지면적 120제곱미터 이하이고 주택의 연면적(공동주택은 전용면적) 60제곱미터 이하이면서 양도당시 기준시가가 4천만원 이하인 주택
 ⑨ 상기 ①～⑦외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 주택
※ 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

※ 장기임대사업으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택

[1세대 2주택 중과세대상에서 제외되는 주택]
 ①1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 ①～⑦ 주택
 ②1주택과 1조합원입주권 소유하였으나 1세대 1주택으로 적용받는 주택으로서 양도세가 과세되는 주택
 ③1세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 인하여 다른 시․군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우(1년이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이내 양도)
 ④1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것
 ⑤주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택으로 소유권 확정판결일로부터 3년이내
 ⑥일시적으로 1세대 2주택이 된 경우의 종전주택(다른 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과되지 아니한 것)
 ⑦ 수도권․광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하 주택
   - 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정․고시된 지역에 소재한 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업 시행자에게 양도하는 주택을 제외)은 제외
 ⑧ 상기 ①～⑤외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택
 
 <주식 등 양도소득세>
〔과세대상〕
□ 주권상장법인의 주식 등
 ○ 주권상장법인의 대주주가 소유한 주식등을 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세 과세대상이며
  -주권상장법인의 소액주주가 소유한 주식등을 유가증권시장(증권선물거래소)을 통해서 양도하는 경우에는 과세대상이 아닙니다.
  ☞ 다만, 주권상장법인의 소액주주라 하더라도 소유한 주식등을 유가증권시장(증권선물거래소)을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세대상입니다.
□ 코스닥상장법인의 주식 등
 ○ 코스닥상장법인의 대주주가 소유한 주식등을 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세 과세대상이며
  - 코스닥상장법인의 소액주주가 소유한 주식등을 코스닥시장을 통하여 양도하는 경우에는 양도소득세의 과세대상이 아닙니다.
  ☞ 그러나, 코스닥상장 법인의 소액주주가 소유한 주식등을 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세대상입니다.
□ 비상장법인의 주식 등
 ○’05.7.13이후 프리보드를 통해 거래되는 벤처기업의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 과세대상이 아닙니다.
 ○ 상기 외의 비상장법인의 주식등을 양도하는 경우에는 대주주ㆍ소액주주의 구분없이 모두 양도소득세 과세대상입니다.
□ 특정주식ㆍ부동산과다보유법인 주식 등
 ○소득세법 제94조 및 소득세법시행령 제158조에 규정된 특정주식ㆍ부동산과다보유법인 주식등을 양도하는 경우 기타자산의 양도로 양도소득세 과세대상입니다.

〔신고․납부방법〕
□ 예정신고
 ○ 신고․납부기한
    분기중에 여러 건의 주식을 양도한 경우에도 분기별로 모아서  주식의 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월 이내에 신고합니다.
 ○ 신고시 제출서류
    ① 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서
    ② 주식양도소득금액 계산명세서
    ③ 양도 및 취득시의 실지매매계약서 사본 또는 실지거래가액을 증명할 수 있는 서류 등
    ④ 주식거래내역서→ 대주주만 제출
    ⑤ 대주주 등 신고서→ 연도 중에 주식을 취득함으로써 대주주에 해당된 주주가 주식을 양도한 경우에만 제출
 ○ 신고방법
    신고의무자의 주소지 관할세무서에 제출하거나 우편으로 송부
 ○ 예정신고기한 내 신고․납부시의 혜택
    납부할 세액의 10%를 공제(예정신고납부세액공제) 받음
□ 확정신고
 ○ 신고대상자
  주식 등을 양도하고 예정신고를 하지 아니하였거나 예정신고를 잘못한 납세자는 신고를 하여야 합니다.
 ○ 신고․납부기한
    주식을 양도한 당해연도의 다음연도 5월말일 까지
 ○ 무(과소)신고․무(과소)납부시의 불이익
    신고불성실가산세 10%와 납부불성실가산세 1일 1만분의3(연10.95%)를 추가로 부담하게 됨
    ☞ 신고시 제출서류 및 신고방법 등은 예정신고와 같습니다.

〔세율〕
 
  
 
□ 기준시가 산정
가.  토지 기준시가
 

 ○ ’90. 8. 30 이후 취득 또는 양도하는 토지의 기준시가
   - 취득일 또는 양도일 현재 공시된 개별공시지가를 적용합니다.
   - 개별공시지가 적용기준표

〔양도 또는 취득당시 개별공시지가 적용기준(정기분)〕

      * 양도일 또는 취득일 현재 정기공시이후 수시공시가 있는 경우는 당해 수시공시된 기준시가를 적용함
      (적용사례) 1992년 3월 20일에 취득한 토지를 2006년 8월 5월에  양도한 경우
    - 취득당시 기준시가 (취득가액)⇒ 1991. 6. 29 공시된 개별공시지가 (상기 2)
    - 양도당시 기준시가 (양도가액)⇒ 2006. 5. 31 공시된 개별공시지가 (상기 17)
 ○ ’90. 8. 29 이전 취득한 토지의 ㎡당 취득당시 기준시가
  - 아래 산식과 같이 ’90. 8. 30 현재 공시된 개별공시지가를 기준으로 토지등급가액이 차지하는 비율로 환산하여 취득당시 기준시가(원/㎡)를 계산합니다.

    * ’84. 12. 31 이전에 취득한 토지의 취득일은  세법상 ’85. 1. 1을 취득일로 간주하고 있으므로 위 산식에서 “취득당시의 토지등급가액”은 “’85. 1. 1현재의 토지등급가액”을 말합니다.

  〈토지등급가액의 계산〉
    토지등급가액이란 토지대장상에 나타난 취득일 등 현재의 토지등급 (없는 경우 직전등급)에 대한 「토지등급가액표」상의 가액(원/㎡)을 말합니다.
    (적용사례) 취득일의 토지등급이 162등급인 경우
     ☞ 토지등급가액표 확인 162등급의 등급가액 ⇒ 12,000원/㎡

  〈’90. 8. 29이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 계산사례〉

   (예) 취득당시 토지 기준시가 계산자료
    ∘ 토지 취득일 : ’87. 9. 1.
    ∘ ’90. 1. 1 현재 개별공시지가 : 600,000원/㎡
    ∘ 토지등급조정
      ․ ’87. 7. 1  207등급 (토지등급가액 108,000원/㎡)
      ․ ’88. 7. 1  209등급 (토지등급가액 119,000원/㎡)
      ․ ’89. 7. 1  210등급 (토지등급가액 125,000원/㎡)
      ․ ’90. 1. 1  211등급 (토지등급가액 131,000원/㎡)

   (답)  취득당시 ㎡당 토지기준시가 (506,250원/㎡)
         = 600,000원× 108,000원/〔(125,000 131,000)÷2〕
〔토지등급가액표〕

나. 개별주택 기준시가(’05.7.13 이후 양도분부터 적용)

 ○ 시․군․구(동)에서 개별주택가격 확인
    시․군․구(동)의 세무과에서 개별주택가격확인서 발급하여 개별주택 가격을 확인할 수 있습니다.

 ○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국토해양부장관이 공시한 개별주택가격
    (예) 양도일 2005. 8. 5.
        기준시가 고시 : 2005. 4. 30자 고시가액 200,000,000원
    (답) 양도당시 기준시가 ⇒ 200,000,000원임

 ○ 취득당시 기준시가
   ① 개별주택가격 최초공시일 이후에 취득한 경우
      취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국토해양부장관이 공시한 개별주택가격
   ② 개별주택가격 최초공시 전에 취득한 경우
      아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 개별주택 기준시가로 합니다.
    
          ※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

 ○ 유의사항
    양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는 지 또는 국토해양부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.

다. 일반건물 기준시가

 ○ 인터넷을 이용한 건물기준시가 자동계산방법
    국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산/기준시가 (건물기준시가-양도)” 화면에 가서 공부상의 기본자료만 입력하면 일반건물 기준시가를 쉽게 계산할 수 있습니다.

 ○ 양도당시 기준시가
    기준시가 조회화면에서 “신축연도, 취득연도, 양도연도, 부수토지 공시지가, 구조, 면적”을 입력하면 양도당시 건물기준시가가 자동계산 됩니다.

 ○ 취득당시 기준시가
  ① 2001. 1. 1 이후에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산
    화면상 “취득연도 및 양도연도” 란에 모두 “취득연도”를 입력하고  나머지의 자료를 입력하면 취득당시 건물기준시가가 계산됩니다.
  ② 2000. 12. 31이전에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산
    - 화면상 “취득연도”는 건물의 실제 취득연도를, “양도연도” 란에는 “2001년”을 입력하고 나머지의 자료를 입력하면
    - “2001년도 건물기준시가”와 “산정기준율”이 자동으로 계산되고,
    - 동 금액을 아래 산식을 적용하여 취득당시 기준시가를 산정합니다.
     

 ○ 유의사항

   건물기준시가 자동계산 화면에 입력할 “부수토지 개별공시지가”는 양도․취득일 현재 공시되어 있는 개별공시지가를 입력합니다.
   (예)  2003. 8. 5 양도 ⇒ 2003. 6. 30 공시된 개별공시지가 입력
        2003. 2. 1 양도 ⇒ 2002. 6. 29 공시된 개별공시지가 입력

 

라. 공동주택 (아파트 등) 기준시가
 ○ 인터넷을 이용한 공동주택기준시가 확인
   ① 2006.  4. 27이전(국세청 고시)
      국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산/기준시가 (아파트/연립주택)” 화면에 기본자료만 입력하면 공동주택 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.
   ② 2006.  4. 28이후(국토해양부 고시)
      국토해양부 홈페이지(www.moct.go.kr) “부동산정보/부동산공시가격알리미(공동주택가격)” 화면에서 확인할 수 있습니다.
 ○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국세청장(국토해양부장관)이 고시한 가액
    (예) 양도일 2006. 11. 25
      -고시내역:’06.12.1 고시가액 480,000,000원, ’06.4.30 고시가액 410,000,000원
    (답) 양도당시 기준시가 ⇒ 410,000,000원임
 ○ 취득당시 기준시가
   ① 공동주택 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우
      취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국세청장(국토해양부장관)이 고시한 가액
   ② 공동주택 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우
      아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.
    
           ※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함
 ○ 유의사항
   양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는 지 또는 국토해양부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.
마. 상업용건물 및 오피스텔 기준시가(’05.1.1이후 양도분부터 적용)
 ○ 인터넷을 이용한 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 자동계산방법
    국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산/기준시가 (상업용건물/오피스텔)” 화면에서 공부상의 기본자료만 입력하면 상업용건물/오피스텔 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.
 ○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국세청장이 고시한 가액
    (예) 양도일 2007. 5. 25
         2007. 1. 1자 단위면적(㎡)당 고시가액
         기준시가 = 단위면적(㎡)당 고시가액 × 건물면적(㎡)
         →고시된 단위면적(㎡)당 가액에 각호별 건물의 전유면적과 공용 면적을 합계한 면적(㎡)을 곱하여 산정
 ○ 취득당시 기준시가
   ① 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우
      취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국세청장이 고시한 가액
   ② 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우
      아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.
    
           ※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함
 ○ 유의사항
    양도한 상업용건물 및 오피스텔이 국세청장이 고시한 상업용건물 및 오피스텔 기준시가가 있는 지 반드시 확인하여야 하며 상업용건물 및 오피스텔기준시가가 고시되지 않는 경우에는 양도 또는 취득당시 기준시가를 토지 또는 일반건물 기준시가를 적용하여야 합니다.

 

 

 

 

자료출처: ★~여러분! 부자 되세요 ♬

6억초과 고가주택의 양도소득세 계산방법에 대해 정리해서 올립니다.

부분에 대해서 세금이 과세되는 것인가에 대한 것입니다.

그럼, 1가구1주택자로서 상기의 양도세비과세 요건을 갖추었음에도 불구하고 6억초과고가주택의 양도세는 어떻게 결정되는지 사례를 통해서 정리해보겠습니다.

(사례의 전제)

양도차익 = 양도가액 10억 - 취득가액 5억 - 필요경비 1억 = 4억

                  = 4억      * (10억    - 6억원) / 10억     = 1억6천만원

장기보유특별공제액 = 양도차익 * 공제율 = 4억 * 15% = 6천만원

<참  고> 보유기간별 장기보유 공제율 - 내년부터 적용될 개정법 기준

          3년이상 : 10%      5년이상 : 15%

          10년이상 : 30%      15년이상 : 45%

실공제금액 = 장기보유특별공제액 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액

           = 6천만원            * (10억    - 6억원) / 10억     = 2천4백만원

이상을 정리해보면

양도차익 = 1억6천만원

장기보유특별공제 = 2천4백만원

기본공제 = 250만원

과세표준 = 1억6천 - 2천4백 - 250만원 = 133,500,000원

세율은 과세표준의 크기에 따라 9 -36% 누진율을 적용하게 됩니다.

<참 고>

1천만원이하 : 9%    1 - 4천만원 : 18%

4 - 8천만원 : 27%    8천만원초과 : 36%

이 세율을 적용하는데 있어서 또한 많은 분들이 헷갈려 하십니다.

해당금액의 구간별 누진과세 임을 다시한번 강조드립니다.

90만원 540만원 1080만원 1926만원(133,500,000 - 8천만원 = 5350만원의 36%) = 3,636만원인 것입니다.

예정신고세액공제 = 3,636만원 * 10% = 363만원(천원미만 편의상 절사)

 

    최종적인 세액의 합계는 3,273만원 327만원 = 3,600만원입니다.

이제 좀 쉽게 와 닿으시는지요? 우려하시는 것 보다 많지는 않습니다.

많은 분들이 10억짜리 집을 5억에 팔았을 때 필요경비 등 1억 공제하고 나머지 차액 4억에 대해 과세가 되어 1억이상의 큰 금액을 세금으로 납부해야 하는 것이 아닌가 하고 걱정들을 많이 하십니다.

 

위 사례를 회원님들의 각각의 경우에 실지금액을 대입하여 필요시 활용하시기 바랍니다.