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2010-05-13 16:11
http://blog.drapt.com/dilee/51273734717895 
출처 : 뉴스 > 클릭! 인기뉴스
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=45851784944085
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▶ 5월, 강동 강일, 마포 상암지구 장기전세주택 공급 예정 ▶ 8~11월, 송파 마천, 강남 세곡지구 등 강남권 물량 공급 이어져 ▶ 국민, 공공임대 - 남양주 별내, 수원 광교 등 청약 인기지역에서 나와 전세계약 만료에 따른 이사 또는 신혼집 마련을 계획하고 있는 수요자라면 5월 이후 공급되는 임대아파트를 눈여겨보자. 장기전세주택은 5월 중순 서울 강동 강일2지구, 마포 상암2지구, 은평뉴타운3지구 물량을 시작으로 하반기(8~11월)에는 강남 세곡, 송파 마천지구 등 강남권에서 공급이 이어진다. 또 민간분양 물량만 공급됐던 남양주 별내지구, 광교신도시를 비롯해 서울과 인접한 성남 여수지구, 안양 관양지구 등에서는 국민, 공공임대아파트가 선보일 예정이다. 장기전세주택은 후분양으로 공급돼 입주시기가 빠르고, 주변 전세가의 80% 수준의 저렴한 금액에 최장 20년까지 거주가 가능한 장점이, 공공임대는 초기 자금부담이 적고 일정기간(5~10년) 거주 후 분양전환이 가능해 내 집 마련의 기초를 닦을 있어 실수요자들에게 각광받고 있다. 국민임대도 임대기간 동안 청약저축 통장을 사용해 공공분양(전용 85㎡이하) 물량을 노려볼 수 있는 이점이 있으며, 이는 장기전세주택 거주자도 가능하다. 이에 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 수도권 주요 장기전세주택 및 국민, 공공임대단지를 소개한다. >> 장기전세주택 (SH공사) - 서울 강일2지구 최대 물량 공급, 강남권 물량도 첫 선 보여 서울 강동구 강일2지구, 마포구 상암2지구, 은평뉴타운3지구에서 총 4개 단지, 2천1백50가구가 5월 19일(수) 모집공고 후 분양에 들어갈 계획이다. 각 지구별 공급 예정 물량은 △강일2지구 85~146㎡ 1천2백72가구 △상암2지구(2곳) 85~143㎡ 4백55가구 △은평뉴타운3지구 85~110㎡ 4백23가구. 공급물량이 가장 많은 강일2지구는 강동구 고덕동 일대 아파트와 바로 인접해 있어 편의, 교육시설 이용이 용이하다. 또 도보거리에 위치한 서울지하철 5호선 상일동역과 서울외곽순환고속도로, 올림픽대로 등을 이용한 서울 강남권 진입이 수월하다. 이외 지구 동쪽에 현재 입주를 마친 강일지구와 시범지구인 하남 미사지구가 인근에 위치해 향후 이들 지역과 연계한 대규모 주거단지 조성이 기대된다. 여의도, 마포 등 서울 도심과의 연결성이 좋은 상암2지구는 다양한 도로망을 갖춰 교통이 편리하다. 차로 5분대 거리에 강변북로, 올림픽대로 및 가양대교가 위치해 서울 동서로의 이동이 쉬우며, 노을공원, 하늘공원 등 대규모 공원과 한강이 근거리에 자리하는 등 녹지공간이 풍부하다. 8월에는 송파구 마천지구와 강남구 세곡지구에서 각각 85~146㎡ 7백30가구, 85~110㎡ 4백43가구의 물량이 나올 예정이다. 각 지구에서 처음으로 선보이는 장기전세주택 물량이고, 강남권에 입지해 주거선호도가 높을 전망. 마천지구는 3차 보금자리지구인 하남 감일지구와 송파 위례신도시의 중간 지점에 위치하고 있다. 지구 북쪽에는 천마산, 동쪽에는 금암산이 둘러싸고 있어 주거 녹지율이 높고, 서울지하철 5호선 마천역이 가깝다. 지하철을 이용해 잠실, 강남까지 20~40분대에 도달이 가능하다. 이어 11월에는 양천구 신정3지구에서 85~146㎡ 1천3백58가구가 공급될 계획. 신정3지구는 지구 동쪽에 양천구 목동 대단지 아파트가 위치해 생활편의 및 기반시설 이용이 용이하다. >> 국민, 공공임대 (LH) - 청약 인기지역 별내지구, 광교신도시 물량 공급 민간분양 물량이 주를 이뤘던 남양주 별내지구와 광교신도시에서 국민, 공공임대단지가 선보인다. 오는 6월 광교신도시 A25, A30블록에서 각각 56~70㎡ 3백75가구, 41~78㎡ 1천1백17가구의 국민임대단지가 공급될 계획. 이어 11월에는 광교신도시 A10블록에서 100~113㎡ 7백1가구, A26블록에서 98~178㎡ 1천6백64가구, A27블록에서 98~176㎡ 6백72가구의 공공임대아파트가 줄지어 나올 예정이다. 이중 광교신도시 A10블록 공공임대단지는 입지가 뛰어나 눈여겨볼 필요가 있다. 신분당선 연장선 경기도청역(2015년 개통 예정)과 중심상업지구가 인접해 생활환경이 우수하고, 주변에 광교e편한세상, 광교래미안 등의 민간아파트가 위치해 단지구성의 이점을 기대해 볼 수 있다. 이외 용인시 상현동에 속한 A26, A27, A30블록은 용인서울고속도로 광교상현인터체인지가 가깝고, 광교신도시 남동쪽 끝자락에 위치한 A25블록은 용인 흥덕지구와 맞닿아 있다. 9월에는 남양주 별내지구 A1-3블록에서 98~111㎡ 4백78가구 규모의 공공임대단지가 공급될 예정이다. 서울외곽순환고속도로 별내인터체인지를 위시해 북쪽에 위치한 A1-3블록은 쾌적한 주거환경이 장점. 단지 서쪽에 불암산이 인접해 녹지율이 높고, 남쪽으로는 단독주택부지가 자리해 시야가 트일 전망이다. 같은 시기 안양 관양지구 A1, A2블록에서는 각각 38~80㎡ 1천17가구, 39~81㎡ 9백70가구의 국민임대 물량이 선보일 계획. 관악산 끝자락에 위치한 관양지구는 평촌신도시와 인접해 생활환경이 양호하고, 국도 47호선, 과천선 전철 인덕원역 등의 교통시설을 이용한 서울로의 진입이 수월해 해당 지역 거주자들의 주거선호도가 높은 곳이다. 이외 눈여겨볼 곳으로는 성남 여수지구와 의정부 민락2지구가 있다. 분당신도시와 성남구시가지 사이에 위치한 성남 여수지구 C1블록에서 127~150㎡ 1백30가구 규모의 공공임대아파트가 7월 공급될 예정. 물량 전체가 전용 85㎡이상의 중대형으로 구성돼 청약예금자만 청약이 가능하다. 한편 의정부 민락2지구에서는 총 4곳에서 물량이 나온다. B1블록에서 공공임대 98~111㎡ 7백86가구가 7월 공급예정이고, 9~10월에 A5, A6, A7블록에서 각각 37~73㎡ 1천1백61가구, 49~76㎡ 1천5백54가구, 52~73㎡ 6백25가구의 국민임대단지를 선보일 계획이다. 민락2지구는 구리~포천간 민자고속도로(2014년 개통 예정)와 의정부경전철(2011년 8월 개통 예정) 지구 인근을 지나고, 용암산이 지구 동쪽을 감싸고 있어 쾌적한 주거환경을 갖췄다. |
2008-10-31 16:28
http://blog.drapt.com/dilee/212671225438095510
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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향후 5년, 자산시장 大격변기를 준비하라!
 서울시장 선거에 출마를 선언한 강금실 전 법무부 장관은 1957년생, 오세훈 전 의원은 1961년생으로 한국의 전형적인 베이비부머 세대다. 오 전 의원과 한나라당 경선에서 맞붙을 홍준표 의원도 1954년생으로 6·25전쟁 이후에 태어났다. 이번 선거는 이처럼 베이비부머들의 대결장이 될 것이고, 결과 또한 베이비부머 유권자들 선택에 달렸다.
베이비부머 세대가 좌지우지하는 건 서울시장 자리만이 아니다. 한국의 자산시장도 이들이 움직일 것이다. 미래에셋투신운용 김경록 대표는 “곧 중·장년기에 들어설 베이비부머들 때문에 조만간 우리나라는 주식은 물론 장기 채권도 부족하게 될 것”이라며 “국내 증권 수요는 앞으로 10년 동안 왕성해진다”고 예상했다.
길고 두터운 한국 베이비부머
머지않아 우리 사회는 전례 없는 경제·문화적 르네상스를 맞이할 것이다. 다른 어떤 나라와도 비교할 수 없을 만큼 두툼하고 길게 형성된 베이비부머들이 한국 경제의 인프라를 든든하게 떠받치고 있기 때문이다.
한국 베이비붐의 첫 세대는 1955년 출생자들이다. 통계청의 2000년 인구총조사에 따르면 1955년생은 73만8000명, 1954년생보다 11만명이 많다. 그 때문에 언덕처럼 완만하던 인구 증가 곡선은 1955년 이후 절벽에 오르는 것처럼 가파르게 상승하기 시작했다. ‘58년 개띠’부터는 한 해에 81만∼87만명씩 태어나면서 그야말로 인구 붐이 일어난다. 인구 증가는 1963년생(86만8000명)을 정점으로 점차 하락하지만 한 해에 80만명 이상 태어난 이른바 2차, 3차 베이비붐 현상은 지속됐다.
한국의 베이비부머는 약 732만5000명, 전체 인구의 15%를 약간 넘는다. 반면 1946년부터 1964년까지 태어난 미국의 베이비부머는 7820만명으로 미국 전체 인구의 27%를 차지한다. 이것만 보면 한국의 베이비부머는 다른 나라보다 층이 두텁지 않은 것 같다.
그러나 한국의 베이비붐은 독특하다. 우선 1963년에 1차 붐이 끝나지만 10여 년의 공백 기간을 두고 3차까지 붐이 일어난다는 점이 그렇다. 전후 첫 베이비붐 때와 비슷한 숫자의 아기가 1968년에 태어났고, 이때부터 시작된 2차 베이비붐은 1974년까지 이어졌다. 이 시기 출생자는 586만9000명. 1979년부터 1982년엔 첫 세대 베이비부머가 낳은 아이들이 다시 인구의 산을 이루며 3차 베이비붐이 일었다.
덕분에 한국의 청장년층 인구구조는 코끼리처럼 길고 두툼하다. 구한말, 일제강점기 때 인구는 코끼리 코처럼 탄력 없이 서서히 증가했다. 전후 첫 베이비부머는 코끼리의 신체 중 가장 크고 두꺼운 머리 부분을 이룬다. 1968년 이후 2차 베이비부머는 든든한 어깨를 형성한다. 1979년 이후 메아리(echo) 베이비부머(미국에선 베이비부머가 낳은 자식을 이렇게 부른다)는 코끼리의 뼈처럼 엉덩이 위에서 낮은 언덕을 이룬다. 그러나 1984년 이후부터는 인구 그래프가 코끼리 꼬리처럼 물결치며 하락한다.
인구 구조는 경제·사회적 변화를 예측하는 데 중요한 변수로 작용한다. 비슷한 연령대의 거대한 인구집단이 가는 곳마다 변화가 일어나기 때문이다. 예컨대 미국의 베이비부머, 일본의 단카이(團塊) 세대가 그렇다.
누가 강남 아파트값 올렸나
1946∼64년에 태어난 7820만명의 미국 베이비부머가 40대에 들어선 1985년 이후 자산시장은 장기 상승세를 탔다. 베이비부머 세대는 경제, 정치, 문화 각 분야를 주도했다. 1946년에 태어난 첫 베이비부머인 빌 클린턴과 조지 W. 부시는 연이어 대통령을 지냈다. 그들과 동갑인 스티븐 스필버그는 세계 영화계의 황제다.
1947∼49년에 태어난 일본의 ‘단카이’ 세대는 대도시 교외의 뉴타운 붐, 마이카 붐, 제조업 붐 등 온갖 붐을 몰고다녔다. 만화 ‘시마 과장’ 시리즈와 ‘황혼유성군’이 바로 단카이 세대를 묘사한 것이다. 이들은 인구의 5%, 680만명으로 한국의 첫 베이비부머보다 적지만 일본 경제와 사회에 막강한 영향력을 행사했다. 오죽하면 이들에게 ‘주변과 다른 성분을 지닌 덩어리’라는 별명이 붙었을까.
한국에서도 비슷한 현상이 일어났다. 1955년 이후 태어난 첫 베이비부머들이 20대 중후반에 접어들면서 1980년대 주택시장은 처음으로 내 집을 장만하려는 수요자의 물결로 오름세를 탔다. 이들이 40대에 접어든 2000년대는 강남, 분당 등 교육·생활 여건이 좋은 지역의 집값이 대형 평형을 중심으로 선별적으로 올랐다. 다시 한 번 시장의 변화를 주도한 셈이다.
이들의 목표가 ‘일확천금’에서 ‘노후자금’으로 바뀌자 주식시장 분위기가 또 한 차례 바뀌었다. 주가가 오를 것 같으면 매수하고 떨어질 것 같으면 매도하던 투기적 단기 매매는 줄어들었다. 대신 적금처럼 꾸준히 투자하는 적립식 펀드 투자자가 늘었다. 실제로 지난해 말 현재 펀드 계좌는 984만개에 이르러 세 집에 두 집 꼴로 펀드 계좌를 개설한 셈이 됐다.
적립식 펀드로 장기 투자 수요가 급증한 후 한국 증시는 외국인의 매도세에도 크게 하락하지 않았다. 지난해 2월, 사상 세 번째로 1000 고지를 넘어선 코스피 지수는 지난해 7월 이후 1000 아래로 내려가지 않았다. 전문가들은 이런 양상을 보며 “1980년대 초 일본이나 1990년대 미국을 보는 듯하다”고 말한다. 김영익 대신경제연구소 상무는 “앞으로 2∼3년간 한국 증시는 1980년대 일본 증시처럼 대세상승을 경험할 것”으로 내다봤다.
때마침 한국의 기업들도 르네상스를 맞고 있다. 전국적인 구조조정에서 살아남은 기업은 이익이 증가했고, 이익의 변동폭은 줄었다. 증시 주변 환경도 우호적이다. 1990년대에 10%대에서 움직이던 금리는 4%대로 떨어져 재산을 모으려는 사람들에게 기대수익이 높은 자산, 즉 주식 상품에 투자하려는 욕구를 불어넣고 있다.
2000년부터 2015년까지 한국과 유럽의 베이비부머들은 금융자산을 축적하는 핵심 연령집단에 들어선다. ‘연령지진(Agequake)’이란 말을 만들어낸 저널리스트 폴 월리스는 21세기의 첫 10년간은 주식시장이 튼튼하게 유지될 것이라고 분석했다. 그의 말을 옮겨보자.
“미국에선 베이비부머의 은퇴연령을 62세로 잡을 경우 2008년까지 40대와 50대의 인구 팽창이 계속된다. 유럽대륙에선 이와 유사한 중년인구의 팽창이 2013∼14년까지 지속될 것이다. 이들은 이 시기에 돈을 벌어 저축에 주력할 것이다.”
한국의 중위연령은 35세
미국의 베이비부머들이 축적한 금융자산(연기금 등)은 지금까지 그랬듯 앞으로도 당분간 자국 시장을 채우고 흘러넘쳐 일본 등 다른 선진국 증시뿐 아니라 한국, 브라질의 신흥시장까지 흘러들 것이다. 이것이 미국의 경제예측전문가 해리 S. 덴트가 2009∼10년 미국 증시가 최고점을 형성할 것이라고 보는 이유다. 그는 자신의 책 ‘버블 붐’에서 “지금 우리는 역사상 기회가 가장 좋은 시기에 살고 있다”고 주장했다. 그는 “1989년 말의 일본 닛케이 지수처럼 미국은 2010년경 다우지수의 최고점을 목격할 것”이라며 “이번 강세시장의 가장 큰 호황기는 2004년 말부터 2009년 말까지 혹은 2010년 초 무렵까지”라고 예상했다.
미국, 유럽을 포함해 캐나다, 일본 등 선진국 인구 12억1000만명을 자세히 분석해보면 가장 두터운 연령대를 형성한 나이는 39세다. 이를 중위연령이라고 한다. 세계 인구의 중위연령이 28세인 것을 감안하면 선진국의 노동력 전성기는 지나갔다고 해도 과언이 아니다. 그러나 투자와 소비 측면에서 보면 39세는 전성기다. 현재 한국의 중위연령은 35세로 이보다 더욱 전성기에 있다.
유독 현재의 청장년층이 투자 붐을 일으킬 것으로 전망하는 이유는 무엇일까. 미래에셋투신운용 김경록 대표는 “인간은 효(孝) 사상, 연금, 화폐 등 사회계약 덕분에 생산능력을 잃은 뒤에도 생존할 수 있다. 이것이 동물과의 큰 차이”라며 “생존의 조건 중 금융자산 축적의 중요성이 다른 요인보다 커져 베이비부머들의 관심을 끌고 있다”고 설명했다.
“인간의 평균수명은 자산을 축적하면서 급속도로 길어졌다. 쌀 같은 실물은 죽을 때까지 저장하기 어렵다. 그러나 금융자산은 저장하기가 쉽다. 인구 구조가 바뀌어 나이든 인구가 젊은 인구보다 많아지고 효 사상이나 연금 같은 사회계약이 깨질 것이라는 우려가 높아지면서 사람들은 더욱 자산을 축적하려 할 것이다.”
그렇다면 베이비부머의 자산 축적 욕구가 높아지면서 전세계의 부동산시장과 증권시장은 전성기를 맞이할까. 그렇지는 않다. 앞으로 시장에선 ‘지는’ 자산과 ‘뜨는’ 자산의 명암이 전보다 더욱 분명해질 것이다.
“굳이 판교에서 살아야 하나?”
지난 4월초, 200대 1을 넘어설 것으로 예상됐던 판교 신도시 아파트의 성남시 우선배정 물량 청약경쟁률은 기대보다 낮은 19대 1을 기록했다. 우선 배정을 받을 수 있는 성남시의 40세 이상, 10년 이상 무주택자는 8만2500명으로 추정됐으나 이중 9%만 청약한 것이다.
판교 신도시 아파트의 서울 거주 1순위자 청약이 시작된 4월 중순, 1968년생 이모씨는 청약을 할까 말까 망설였다. 서울의 한 경제연구소 이코노미스트인 그는 앞으로 집값이 오를지 확신하지 못했다. 그는 결국 청약하지 않기로 마음을 정했다. 지금처럼 적립식 펀드와 연금 상품에 돈을 넣는 것으로 노후를 준비할 생각이다.
“형과 부모님이 성화였어요. 남들은 자격이 없어 못한다고 난리인데 넌 왜 이 기회를 안 잡느냐고. 사실 확신이 서질 않았어요. 전매 제한 기간이 10년이나 되는데, 그 사이에 집값이 떨어지면 어떡합니까. 월급 받는 족족 중도금으로 넣어야 하는 것도 부담스러워요. 지금 사는 집은 비록 전셋집이지만 넓고 편하거든요. 굳이 판교까지 가서 살아야 할까요?”
대기업에서 근무하는 신모 대리는 1973년에 태어났다. 아직 결혼하지 않았으니 ‘올드미스’라 해야 할까. 연하의 남자친구가 있지만, 그가 요즘 가장 고민하는 문제는 결혼이 아니라 진급이다. 과장 승진 시험에 합격한 지 1년이 넘었지만 아직 과장 자리를 차지하지 못했다.
“저처럼 시험에 붙고도 진급하지 못한 동기도 많아요. 회사에 과장이 많긴 많죠. 그래도 1년 이상 승진하지 못하니까 불안해요. 남들은 앞서 가는데 나만 뒤처진 느낌이에요.”
이씨와 신 대리가 가벼운 한숨을 내쉬던 지난 4월 초, 2005년 결혼한 부부 7쌍 중 1쌍이 외국인과 결혼했다는 기사를 읽었다. 정부의 3·30 부동산대책이 나왔지만, 서울 목동과 경기도 안양의 평촌 아파트 가격은 더 치솟고 강남 아파트 값은 미약하나마 상승세를 이어가고 있다는 소식도 들었다.
4월 첫 주말엔 노부모가 캥거루족인 30대 아들을 독립시키려고 미모의 여자를 고용한다는 내용의 미국 영화 ‘달콤한 백수와 사랑 만들기(Failure to Launch)’가 개봉됐다. 그러나 인터넷 예매 순위 1∼2위는 어린이용 애니메이션 ‘빨간 모자의 진실’과 20대 관객의 몰표를 얻은 ‘달콤, 살벌한 연인’이 차지했다.
미국 월간지 ‘얼루어’엔 전성기 때의 모습으로 되돌아온 것 같은 여배우 맥 라이언이 표지 모델로 나와 전세계 네티즌을 ‘보톡스’ 논란으로 끌어들였다. 프랑스에선 정부가 청년 실업률 해소책으로 내놓은 ‘고용 계약제’에 반대해 청년들의 격렬한 시위가 벌어졌다.
NOMU族과 NOW族
지구촌의 이런 움직임은 ‘전세대 베이비부머’와 ‘후세대 베이비부머’라는 두 개의 인구집단 간에 벌어진 사건으로 볼 수 있다. 선진국의 첫 부머들이 자산시장과 취업시장에서 ‘선발자 효과’를 톡톡히 누리는 동안, 후세대 부머들은 시장 진입 문턱이 높은 탓에 거칠어지고 있다. 첫 부머들은 발달한 의학과 축적된 자산 덕분에 여전히 건강하고 아름답지만, 이들의 뒤를 좇는 메아리 부머들은 자산과 직업도 없이 나이 서른을 넘어서고 있다.
비록 청년실업률은 프랑스보다 낮지만, 한국의 청년들도 상황은 만만치 않다. 더구나 웰빙 열풍 속에 1차 부머는 늙지 않는 ‘샐리’, 몸짱 ‘해리’가 되고 있다. ‘더 이상 아저씨가 아니다(No more Uncle)’라는 뜻의 노무족(NOMU族), ‘새로운 감각을 가진 나이든 여성(New older Women)’을 뜻하는 나우족(NOW族)이 신조어로 떠올랐다.
직장생활 10∼15년차인 2차 부머들은 이제 한창 전성기를 맞이한 1차 부머들 때문에 승진길이 막혀 있다. 주식이나 아파트를 사려고 해도 선배 부머들이 한껏 높여놓은 가격이 부담스럽기만 하다. 나중에 2차 부머가 아파트를 팔려고 내놨을 때, 과연 이들 뒤에 있는 메아리 부머가 그 아파트를 살 수 있을까.
불만의 수위가 높아진 2차 부머의 이력서가 인력시장에 떠도는 동안, 메아리 부머는 신규 채용의 길을 찾지 못해 비정규직이나 실업자 신세로 전락한다. 지난 1월, 한국의 전체 실업률은 3.7%였지만, 청년실업률은 8%였다. 취업이나 진학을 준비하는 인구가 많아지면서 비경제활동인구는 504만2000명으로 지난해 1월보다 0.6% 늘었다.
취업 상황이 이러한데 소득이 보잘 것 있겠는가. 소득이 적으면 자산을 형성할 여력도 작아진다. 메아리 부머 인구는 333만명으로 부모인 1차 부머 인구(732만여 명)의 절반도 안 된다. 2차 부머 인구 587만명보다도 254만명이나 적다. 자산이 늘어난다고 해도 1, 2차 부머가 시장에 내놓은 자산을 받아줄 수 있겠는가.
“중소형 고급아파트 오른다”
김경록 대표는 이러한 시장 상황을 고려할 때 투자 붐이 와도 모든 자산이 다 오르지는 않는다고 전망한다. 1962년생인 김 대표도 베이비부머 첫 세대. 그는 베이비부머 세대가 은퇴하기 전까지 주로 주식, 채권 등 금융자산 쪽으로 수요가 일어날 것이라고 내다봤다. 부동산 중에선 중소형 고급 아파트 시장을 긍정적으로 예상했다. 그와 나눈 대화는 이랬다.
-김 대표가 쓴 칼럼을 보니 향후 10년 동안 자산시장을 좋게 보는 것 같은데.
“인구구조, 즉 수요 측면만 고려했을 때 그렇다. 정부가 아무리 부동산 대책을 내놔도 강남 등 일부 지역 중대형 아파트 가격이 오르는 데는 이유가 있다. 40∼50대 베이비부머의 자녀들이 성장해 더 큰 집으로 이사할 필요가 있어서다. 소득이 늘어 더 좋은 환경에서 살고 싶다는 욕구도 생겼을 것이다. 부동산시장은 앞으로 5∼6년 동안 강하게 상승할 것이다.”
-모든 부동산이 다 오를 것으로 보나.
“상식적으로 생각해보자. 1980년대 베이비부머들이 결혼하면서 서울 상계동과 경기도 일산의 중소형 아파트를 샀다. 지금은 다 큰 자녀들 때문에 중대형 아파트를 원하지만, 자녀들이 출가하면 굳이 중대형 아파트를 유지할 필요가 없지 않겠나. 머지않아 중대형 아파트 수요는 줄어들고 중소형의 고급 아파트 수요가 늘 것이다.”
-주식시장은 어떻게 전망하나.
“좋게 본다. 주택을 보유한 사람, 소득이 높은 사람일수록 주식 보유 비중이 높다는 연구가 있다. 40∼50대 베이비부머들은 주식 보유 여력이 높다. 실제로 이들은 적립식 펀드, 변액보험 등 투자 상품을 통해 노후자금을 적극적으로 모으고 있다. 지난해부터 시작된 퇴직연금도 수요를 받쳐줄 것이다.”
-그렇다면 주식투자 비중을 계속 높여도 될까.
“2013년쯤 되면 베이비부머들이 퇴직하면서 안정적인 현금 흐름을 유지하려고 채권이나 예금의 비중을 높일 것이다. 아마 2015∼2020년이 되면 채권 수요가 점진적으로 증가할 것이다. 하지만 그건 너무 먼 얘기 아닌가. 현재로선 주식 비중을 높이는 것이 좋다.”
-요즘 해외투자를 권하는 증권사가 많아졌다. 월급쟁이는 분산 투자할 자산이 많지 않은데, 해외 투자는 꼭 해야 하나.
“앞으로 10년 동안 자산 축적 붐이 일 것이다. 한국의 자산으로는 이들의 수요를 충족시킬 수 없다. 한국에 있는 자산으로 축적해도 훗날 베이비부머 은퇴기에 매도 충격을 받을 수 있다. 한국의 연기금들이 이들에게 연금을 지급하기 위해 자산을 매각하기 때문이다. 개인이든, 연기금이든 해외로 나가야 나중에 매도 충격이 약해진다. 이는 미국의 연기금이 한국에 투자하는 이유이기도 하다. 더 높은 부가가치를 생산하는 투자처를 발굴하고 투자의 효과를 높인다는 측면에서 해외 분산투자는 긍정적으로 고려해야 한다.”
美 증시, 2010년부터 하락세?
-어느 시장이 좋을까.
“결국 아시아 시장이 아니겠는가. 중국, 인도가 유망하다고 본다. 중국은 급격한 고령화, 높은 실업률 등 리스크가 있지만 그것은 인도 투자로 분산시킬 수 있다. 개인적으로는 미국이 파트너로 택한 인도를 주목하고 있다. 젊은층 중심의 인구구조, 학력, 언어 등 여러 면에서 중국보다 낫다.”
-앞으로 특히 눈여겨봐야 할 변수가 있다면.
“나는 인플레이션, 원자재 부족에 대해 주시하고 있다. 지금은 중국이 세계의 공장 노릇을 하면서 저가 물품을 공급하고 있는데, 앞으로 언제까지 그럴 수 있을지 걱정스럽다. 원자재의 공급에는 한계가 있다. 원자재값이 오르면 최종 생산품 가격도 오르게 된다. 이것이 경기 변동성을 높일 수 있다.”
-자산운용사 대표로는 독특하게 투자가 아니라 인구구조를 주제로 인터넷 칼럼을 쓰고 있는데, 특별한 이유라도 있는가.
“다른 변수보다 인구구조의 충격이 시장에 미치는 영향이 훨씬 크다. 해외에선 베이비부머가 시장에 미치는 영향과 고령화 쇼크에 대해 수많은 연구 결과가 나와 있다. 한국은 고령화 속도가 다른 어느 나라보다도 빠르다. 그런데 심도 있는 연구는 이뤄지지 않고, 시장에 미치는 영향도 알려져 있지 않다. 닥친 다음에 대응하면 늦다.”
미국 MIT 제임스 포터바 교수는 “2008년 이후 미국에서만 7400만명의 베이비부머가 퇴직해 연금 생활자가 된다”며 “2010년부터 미국 주식시장이 하락할 것”이라고 예측했다. 해리 S. 덴트는 “2010년 이후엔 1990∼2003년의 일본과 1930∼42년의 미국처럼 장기적인 경기 하락세를 맞이할 것”이라고 전망했다.
많은 전문가가 이처럼 21세기 자본주의가 공산주의의 도전 이래 최대의 위기에 봉착했다고 우려한다. 고령화와 인구 감소라는 인류사 이래 최대 사건이 불과 20년 앞으로 다가온 것이다. 세대간 갈등은 20세기 초 계층간 갈등으로 일어난 공산주의 혁명에 버금가는 파장을 일으킬 것이다. 미국 하원의장을 역임한 뉴트 깅그리치의 보좌관 로버트 조지는 1997년 이렇게 말한 바 있다.
“새로운 냉전인 세대간 냉전이 시작됐다. 한편에는 역사상 가장 버릇없는 응석받이로 성장해 자기만 아는 세대가 있고, 다른 한편에는 가난한 세대가 있다.”
암담한 ‘메아리 부머’ 세대
언론인 폴 월리스는 이를 두고 ‘연령지진’이라고 했다. 연령집단 간의 충돌, 고령화, 인구 감소가 인류에게 지진보다 큰 영향을 미칠 것이라는 뜻에서다.
“고령화 현상은 2010년 이후로 20년간 급격히 심화될 것이다. 연령지진의 진원지에 근로자와 은퇴자 사이의 불균형이 있다. 국가의 연금을 ‘먹고’ 살 수도 없고, 뮤추얼 펀드를 ‘마시고’ 살 수도 없다. 결국 일하지 않는 사람을 부양할 구체적인 자원을 제공할 수 있는 것은 일하는 사람밖에 없다.”
세계에서 가장 빠른 고령화를 겪고 있는 한국은 미국보다 빨리 후기 고령사회에 도달한다. 65세 이상 노인인구가 총 인구에서 20% 이상을 차지하는 후기 고령사회에 도달하는 시기는 한국이 2026년, 미국이 2028년이다. 프랑스와 영국은 각각 2020년, 2021년에 도달한다.
연금 상황으로만 보면 한국의 1차 베이비부머들은 연령지진으로부터 비교적 안전지대에 있다. 2차 부머, 메아리 부머들이 연금 보험료를 내고 자산시장을 떠받쳐줄 것이기 때문이다.
1차 부머의 첫 주자인 1955년생은 2011년부터 한국 평균 퇴직연령인 만 56세에 들어선다. 2019년에는 1차 부머의 마지막 주자인 1963년생이 퇴직한다. 국민연금은 2035년 1920조원을 정점으로 감소하기 시작한다. 보험요율이 바뀌지 않는다면 2047년엔 기금이 고갈된다. 그렇더라도 1차 부머는 국민연금의 수혜자다.
하지만 그 다음 세대가 살아야 할 경제 생태계는 더욱 혹독해진다. 한국은행 금융경제연구원 김기호 과장은 인적 자본이 지금 수준으로 정체될 경우 한국의 경제성장률은 2011년부터 1.9%대로 내려앉을 것이라고 전망한다. 그의 예상대로라면 2031년엔 1.17%, 2041년엔 0.34%대로 더욱 떨어진다.
경제성장률이 떨어지면 자산가격도 하락한다. 설사 1차 부머가 연금 시스템 붕괴를 피한다 해도 자산가격 하락의 충격은 피할 수 없다. 미래시장에서 일해야 할 우리의 자녀 세대는 부동산, 주식, 채권 등 모든 자산가격이 하락하는 충격을 온 몸으로 겪게 된다. 그 고초를 극복하면서도 다음 세대는 전 세대가 자신을 키워준 데 대한 보답을 끝까지 이행할까. 연령지진은 연금 고갈 이전에 올 수도 있다.
만약 정년이 선진국 수준으로 60∼65세까지 늘어나고, 지금처럼 해외 인력 유입세가 강해진다면 어떨까. 김 과장은 “그렇다 해도 경제성장률은 평균적으로 0.1%포인트 정도 상승할 것”이라고 분석한다. 연구개발 투자를 확대해 생산성을 높이는 것이 그보다는 효과가 좋다. 생산성 제고는 연 평균 0.6∼0.9%포인트 안팎의 경제성장률을 끌어올릴 수 있다. 고령화 사회가 오더라도 많은 사람이 늙어서도 일하게 되면 경제성장률이 급락하는 ‘쇼크’는 극복할 수 있다는 얘기다.
고령화 쇼크, 대안은 있다
고령화 쇼크를 막는 해법은 또 있다. 주변국과 함께 동반 성장하는 것이다. 만약 중국, 인도, 베트남에 이어 방글라데시, 캄보디아 같은 빈곤국 경제가 성장한다면 국내 인구가 고령화하더라도 한국 기업은 시장을 얻을 수 있다. 중국, 인도, 베트남에 자산가가 늘어 한국 기업의 주식, 채권과 한국의 부동산을 살 여력이 생긴다면 우리가 보유한 자산의 가격은 급락하지 않을 것이다. 아니, 오히려 오를 수도 있다.
성공 사례를 보자. 올해 일본은 65세 인구가 전체의 20%가 넘는 후기 고령사회에 진입했지만, 지난 4월 초까지 일본 증시는 5% 이상 상승했다. 일본의 잠재성장률은 이미 2%대로 떨어졌지만, 올해 일본은 3%대 성장할 것으로 예측된다. 중국 등 아시아 이웃나라의 경제 성장과 도요타 등 일본 기업의 경쟁력 향상 덕분이다.
베이비부머가 은퇴 준비기에 접어든 미국은 또 어떤가. ‘맨큐의 경제학’을 쓴 경제학자 그레고리 맨큐를 비롯해 수많은 경제학자가 1987년 이후 20년 동안 집값이 반토막날 것이라고 경고했다. 1970년대 출산율 감소로 신규주택 수요가 줄어들 것이라고 분석했기 때문이다.
그러나 미국 주택 가격은 매년 올랐다. 이민이라는 변수는 상상외로 강력했다. 수많은 히스패닉, 라틴계가 ‘기회의 땅’ 미국으로 몰려들면서 미국의 집값은 단단하게 바닥을 다지고 있다. 하버드대 주택학 합동연구소는 2000년대 미국에서 연 평균 가구수가 100만 가량 증가할 것이라며, 그중 25% 안팎은 새로운 이민자들의 몫이 될 것이라고 전망했다. 이는 영국의 두 배에 달하는 수치다.
경제학계엔 “예고된 위험은 오지 않는다”는 말이 있다. 1970년대 로마클럽 보고서는 20세기말에 원유가 고갈될 것이라고 예언했지만, 기술 발달로 더 깊은 곳의 원유를 끌어올리고 대체에너지를 개발하면서 위기는 오지 않았다.
50년 전 미국이 최빈곤국인 한국에 들어와 기업의 유효수요를 만들어냈듯, 고령화사회 미국이 주변국의 빈민에게 기회를 주어 자산가 계층을 키워냈듯, 우리도 유효수효를 만들어낼 수 있다. 고령사회인 일본이 기술 개발과 경영 혁신을 통해 주변의 젊은 국가와 함께 성장했듯, 우리도 경제 발전을 지속시킬 수 있다. 2010년까지 우리에게 주어진 황금기에 미래를 준비해둔다면 불가능하지 않은 일이다.
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[스크랩] 지금 부동산 개미들은 공부할 때 |부동산노트
2008-10-22 17:15
http://blog.drapt.com/dilee/81224663300926
출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=519
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