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은퇴 앞두고 노후자금 고심하는 50대 |♪♬재테크™♬♪

2008-03-20 00:01

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우선 저축ㆍ펀드ㆍ금융채에 투자하세요
아파트ㆍ땅 팔아 고시텔 투자 임대소득 받아 생활비 충당
 
 
은퇴를 5년 앞둔 중소기업체 임원 L씨(55)는 노후자금 마련이 최대 관심이다. 아파트 등 부동산 11억원 상당과 금융자산 5000만원 정도를 갖고 있다. 퇴직 후에도 200만원 정도 연금보험을 받을 수 있다.

하지만 안산의 아파트(2억7000만원)는 물론 단독주택(2억3000만원)과 서울 창동에 위치한 아파트(2억4000만원)까지 갖고 있어 3주택자란 점이 걸린다.

미혼인 아들에게 아파트를 물려주고 싶지만 증여세가 발목을 잡는다. 팔자니 양도세 부담이 너무 크다.

L씨는 서울 창동 아파트를 아들에게 물려주고 나머지 부동산을 정리해 양평 땅(3억6000만원)에 펜션을 지어 노후를 보낼 계획이다.

◆ 국내는 물론 이머징마켓에 펀드 분산투자

= 노후생활비는 보통 은퇴 전 생활비의 70% 정도가 필요하다. 은퇴 후 80세까지 생존한다고 가정하고 물가상승률을 연 3.5%, 세후수익률 10%로 잡았을 때 노후생활비로 매월 315만원이 쓰일 것으로 예상된다면 은퇴 시점인 5년 후에 5억9400만원이 필요하다는 계산이 나온다. 다행히 연금보험 200만원을 매달 받을 수 있기 때문에 앞으로 5년간 모아야 할 노후자금은 2억1600만원 정도다. 그래도 생활자금이 부족하다면 펜션에서 나오는 수익으로 충당할 수 있다.

L씨의 현금 흐름을 보면 600만원의 소득 중 생활비로 450만원을 쓰고 있고 150만원을 보험(100만원)과 저축(50만원)에 투자하고 있는데 5년 후 펜션 사업을 하기 위해선 좀 더 저축액을 늘려야 한다.

앞으로 남은 25년의 노후생활이 편안하려면 지금부터 은퇴하기 전까지 2억1600만원을 마련해야 하기 때문에 매달 290만원을 저축해야 한다.

하지만 투자금액을 한꺼번에 290만원으로 늘리면 부담이 크기 때문에 생활비와 용돈을 80만원 정도 줄여 저축액을 130만원까지 늘린 뒤 10%로 5년간 투자하면 9700만원을 모을 수 있다.

CMA와 MMF는 입출금이 자유로운 고금리 상품으로 장기 여유 자금을 투자하기엔 적합치 않다. 차라리 장기 투자 포트폴리오로 바꿔 펀드에 추가로 2000만원을 넣고 금리가 높은 확정형 상품인 금융채에 1000만원을 투자하면 5년 후에 7260만원을 모을 수 있다.

이렇게 하면 5년간 1억8000만원까지 모을 수 있고 펜션 등의 운영 수입으로 부족한 생활자금을 쓰면 된다.

세계 주식시장의 변동성이 커지면서 펀드 투자를 꺼리는데 올 하반기 이후엔 주식시장이 다시 안정세에 접어들 것으로 보인다. 등락을 반복한다고 해도 장기적으론 전 세계 경제가 성장하고 있기 때문에 오히려 지금이 펀드투자의 적기라는 분석도 있다,

국내는 물론 동남아, 브라질 및 남아프리카공화국 등 이머징마켓에 분산투자하는 것이 고수익을 기대할 수 있는 방법이다.

◆ 펜션 또는 부동산 틈새 사업이 유망

= 소득 수준이 높아지면서 여가생활을 풍요롭게 보내려는 노년층이 늘고 있다. 그런 면에서 한강변에 위치한 펜션 사업은 은퇴한 부부의 노후 경제활동으로 제격이라 할 수 있다. 펜션 건축용 자금으로 3억5000만원 정도 예상되는데 안산에 있는 아파트를 매각하고 일부 대출을 받으면 충분하다. 노인들에겐 기반시설이나 의료시설이 잘 갖춰진 도심권에 거주하는 것이 더 좋기 때문에 도심권에서 부동산 임대 사업도 고려할 만하다. 주택 임대 사업은 취득과 보유ㆍ양도 단계에서 세제 혜택을 볼 수 있어 일석이조다. 다만 중소형 아파트 가격이 급등하면서 자금 측면에서 부담스러울 수도 있기 때문에 상가, 오피스텔, 사무실 등에 투자하는 것도 좋다.

최근에는 틈새 상품도 각광을 받고 있다. 여행하는 외국인 등을 대상으로 도심지의 단독주택을 개조한 게스트하우스나 대학가, 사무실 밀집 지역의 고시원, 원룸텔 등도 유망 아이템이다.

틈새 상품은 초기 투자비와 운영경비 등을 잘 따져봐야 한다. 무엇보다 고객 확보가 가능한 입지인지 철저한 사전 조사는 필수다.

L씨는 아파트와 땅을 매각해 유동인구가 많은 지역에 6억원 정도의 상가주택을 매입한 뒤 리모델링을 거쳐 고시텔로 활용하면 임대소득으로 노후생활 자금을 충당할 수 있다.

◆ 사전 증여로 절세

= L씨는 3주택자다. 지금 주택을 매각한다면 양도차익의 60%를 양도세로 내야 하는 만큼 부담이 크다. 세 부담을 고려해 곧 출가할 아들에게는 향후 상승 여력이 있는 창동 소재 아파트를 증여하는 방안을 고려해볼 만하다. 아들에게 2억4000만원 상당의 아파트를 증여한다면 2900만원가량의 증여세를 내야 한다. 게다가 증여할 때는 기준시가가 아닌 시가로 평가해 과세되기 때문에 주변 호재로 아파트값이 오르고 있는 창동 아파트는 빨리 증여하는 것이 바람직하다.

아들에게 창동 아파트에 있는 임차인의 전세금도 같이 증여하면 아파트 시가에서 채무인 전세금이 빠지므로 아들이 부담할 증여세는 줄어드는 이점이 있다. 하지만 이런 부담부증여시에는 채무인 전세금에 대해 증여자에게 양도세가 과세된다.

3주택자의 양도세율이 60%니까 줄어드는 증여세보다 오히려 늘어나는 양도세가 커질 수도 있어 다주택자에겐 권할 만한 선택이 아니다.

▶ 신한은행 PB 3인방은

김종구 분당PB센터 팀장(왼쪽)은 FP, AFPK, 투자상담사, 선물거래상담사 등 각종 자격증을 보유한 재테크 전도사로 부동산 투자 컨설팅에 일가견이 있다.

이남수 부동산팀장(가운데)은 서강대 경영대학원을 졸업한 뒤 현대백화점, 신라호텔, 금융연수원 등에서 부동산 컨설팅 강의를 해왔고 각종 언론매체에 필력을 날리고 있는 칼럼니스트다.

황재규 세무사(오른쪽)는 서울대 농경제학과를 졸업한 뒤 3년간 신한은행 세무팀에서 근무한 세무통이다.

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맞벌이 재테크 성공법칙 11가지 |♪♬재테크™♬♪

2008-03-19 23:52

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대한민국 맞벌이 재테크 성공법칙11
                                                                                                   
 
1. 화목한 가정은 성공적인 맞벌이 재테크의 기본이다
- 부부간의 호흡이 맞지 않으면 효율적인 재테크는 불가능하다.

2. 결혼, 초라하게 시작해서 화려하게 성공하라
- 남의 눈을 의식하지 말고 내실을 다져라.

3. 돈 모은다고 2세 계획을 미루지 마라
- 자녀 교육을 퇴직 이전에 마무리하는 것이 경제적으로 유리하다.

4. 수입이 2배면 지출도 2배다?
- 둘이 쓰기 시작하면 모으기는 커녕 적자 인생에 허덕일 수 있다.

5. 천리 길도 한 걸음부터 대박의 환상을 버려라
- 기회를 잡을 때까지 고통스러운 인내의 시간이 필요하다.

6. 미래에 대한 재무 및 투자계획, 부부가 함께 세워라
- 부부의 의견 일치 후 투자해야 장기적으로 높은 수익을 얻을 수 있다.

7. 재테크의 성패는 결혼 후 3년, 종자돈에 의해 결정 된다
- 자녀가 생기기 전이 종자돈을 만드는 가장 유리한 시기이다.

8. TV를 멀리하고 경제신문을 가까이 하라
- 경제신문은 돈을 벌 수 있는 정보를 가장 많이 담고 있는 재테크 지침서이다.

9. 자신만을 위한 폼나는 사치를 즐겨라
- 열심히 살아온 자신에게 스스로 상을 주도록 하라.

10. 저축 마인드에서 투자 마인드로 무장하라
- 저축의 시대가 가고, 투자의 시대가 왔다.

11.부동산 불패신화의 늪에서 빠져 나오자
- 과거의 부동산 대박을 잊고 금융 재테크에 치중하라.
 
 

자료 : <맞벌이 재테크 완전정복> 명진출판

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자식들 다 키우셨나요? 집 맡기고 연금타세요 |♪♬재테크™♬♪

2008-03-17 00:09

http://blog.drapt.com/deshy79/3099121205680167298 주소복사

담보대출ㆍ임대보증금 끼고도 주택연금 가입 가능
 
주택연금은 집을 담보로 맡기고 사망할 때까지 매달 생활비를 연금 형태로 타쓰는 역모기지 금융상품이다. '주택연금활성화방안'에 따르면 지난 6일부터 담보대출이나 임대보증금을 끼고도 가입할 수 있게 됐다. 주택연금에 가입한 뒤 수시인출금을 받아 기존 대출을 갚으면 된다. 주택연금의 궁금증을 풀어본다.

서울 송파구 방이동에 사는 김 모씨(69)는 최근 시가 6억원짜리 아파트를 맡기고 주택연금에 가입했다. 자식들을 다 키워 목돈이 들어갈 일이 없고, 생활자금이 필요해 주택연금에 가입하고 매달 178만원을 받아서 쓰고 있다. 지난해 7월 국내에 처음 도입된 주택연금은 집을 담보로 맡기고 사망할 때까지 매달 생활비를 연금 형태로 타 쓰는 역모기지 금융상품으로 지난 2월 말까지 총 577건의 가입 실적을 올렸다. 아직은 초보 단계지만 노년층에 매력적인 '은퇴 후 보험'이란 인식이 확산되고 있다.

◆ 주택연금 문턱 낮아져 =

한국주택금융공사가 최근 발표한 '주택연금 활성화 방안'에 따르면 지난 6일부터 담보대출이나 임대보증금을 끼고도 주택연금에 가입할 수 있게 됐다. 빚 때문에 가입하고 싶어도 엄두를 못 내던 노인들에겐 희소식이다.

주택연금에 가입한 뒤 수시 인출금을 받아 기존 대출을 갚으면 된다. 도박이나 투기 목적만 아니라면 수시 인출금을 이용할 수 있어 용도에 제한이 없어졌다.

'종신혼합방식' 가입자는 수시 인출금을 지금껏 보건의료비, 관혼상제비, 교육비 등에만 사용하도록 용도 제한을 받았으나 이번 활성화 방안으로 대출 한도의 30%(최대 9000만원)까지는 자유롭게 찾아 쓸 수 있게 됐다.

대상도 소유자, 배우자, 미혼 자녀에 이어 기혼 자녀, 손자, 손녀 등으로 확대됐다. 다만 신용대출, 사채, 타인 명의 빚을 갚는 데는 사용할 수 없다. 갚아야 할 빚이 집값을 초과하면 가입할 수 없고 한 달 이내에 모두 상환해야 한다는 조건이 붙는다.

이 같은 혜택은 신규 가입자는 물론 기존 종신혼합방식 가입자라면 모두에게 해당된다.

하지만 수시 인출금을 사용한 가입자는 해당 금액을 빼고 산정한 연금을 받기 때문에 월 지급금이 줄어드는 것은 감수해야 한다. 가령 3억원짜리 아파트를 보유한 65세 이상 노인이 주택연금에 가입하면서 수시 인출금 한도(3843만원)까지 찾아 전세 보증금을 상환할 경우 월 지급금은 60만5000원으로 일반 종신형 가입자(86만4000원)보다 26만원가량 줄어든다.

물가상승률을 고려해 매년 일정 비율을 늘려 월 지급금을 받는 물가연동형 상품도 5월 말부터 출시되기 때문에 이용할 만하다. 평생 똑같은 월 지급금을 받는 현행 상품과는 달리 가입 초기에는 적게 받다가 매년 3%씩 금액을 늘려 받도록 돼 있다.

◆ 주택연금 궁금증 문답풀이 =

-주택연금을 받아 신용대출이나 사채를 갚는 데 사용할 수 있나.

▶안된다. 주택담보대출이나 전세 보증금, 임대 보증금만 가능하다. 다만 주택을 담보로 한 채무라면 은행은 물론 보험사, 새마을금고, 대부업체, 타인에게서 빌렸더라도 갚는 데 사용할 수 있다.

-직접 거주하지 않고 전세를 내준 아파트의 전세 보증금을 갚는 데도 사용할 수 있나.

▶안된다. 소유자와 배우자가 모두 살지 않으면서 주택을 전부 임대했다면 주택연금에 가입할 수 없다. 다만 전세를 내준 아파트의 보증금을 수시 인출금으로 갚아 나가면서 동시에 소유자나 배우자가 그 아파트에 이사해서 사는 조건이라면 가능하다.

-전세보증금을 다 갚으면 다시 전세나 월세 놓을 수 있나.

▶안된다. 다만 소유자나 배우자가 거주하면서 주택 일부를 보증금 없이 월세만 놓는 것은 가능하다.

-수시 인출금을 받고도 채무상환 약속을 이행하지 않으면 어떻게 되나.

▶주택연금에 가입한 후 1개월 이내에 담보 대출금이나 임대 보증금을 상환하지 않으면 더 이상 월 지급금을 받을 수 없다. 계속 불이행하면 계약이 종료된다.

-상환할 액수가 너무 많아서 고민이다.

▶상환할 빚이 집값을 초과하거나 수시 인출금과 자기자금을 다 합쳐도 갚지 못하면 주택연금에 가입할 수 없다.

-아들이 사업자금이 부족해 부모 주택을 담보로 받은 대출금을 갚는 데 사용할 수 있나.

▶안된다. 수시 인출금으로 상환할 수 있는 담보대출은 주택 소유자 본인 또는 배우자 명의의 대출에 한정된다.

-이번에 수시 인출금 용도가 확대됐는데 신규 가입자에게만 해당하나.

▶신규 가입자는 물론 기존 가입자도 종신혼합방식을 선택했다면 혜택을 받을 수 있다.

-수시 인출금의 사용 용도는 어떻게 확인하나.

▶영수증 계산서 고지서 계약서 등을 제출해야 하지만 분실했어도 간단한 확인서만 제출하면 된다.

◆ 가입하려면 =

주택연금에 가입하려면 먼저 주택금융공사 고객센터(1688-8114)와 각 지사를 통해 상담을 받아야 한다.

주택가격평가와 보증심사 등을 거쳐 보증서를 발급받는 것도 잊지 말아야 한다. 국민ㆍ신한ㆍ우리ㆍ하나ㆍ기업은행, 농협중앙회ㆍ삼성화재ㆍ흥국생명 등 8개 금융회사 지점을 찾아가 대출약정을 체결하면 모든 절차는 끝난다.

현장방문, 주택가격 평가 등 보증약정 절차를 거쳐야 하기 때문에 가입신청을 한 뒤 대출약정이 체결되기까지는 최소 15~30일 정도가 소요된다.

보증상담을 받으려면 서울 부산 대구 인천 광주 대전 수원 전주 등에 위치한 영업점을 이용하면 된다.

◆ 주택연금이란 =

집을 보유한 만 65세 이상 고령자가 집을 담보로 맡기고 사망할 때까지 매달 생활비를 연금식으로 타서 쓰는 금융상품. 시가 6억원 이하의 1주택자에 한해 가입할 수 있다. 사후에 집을 처분해서 대출금을 일시에 갚게 되며 정산 후 남는 금액은 자녀에게 상속된다. 시중은행, 보험사에서 가입이 가능하다. 평생 연금 식으로 월 지급금만을 받는 '종신방식'과 매달 지급금은 물론 수시 인출금도 찾아 쓸 수 있는 '종신혼합방식'이 있다.

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