2008-04-01 01:31

http://blog.drapt.com/deshy79/2413571206981110939

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

단지정보 : 경기도 용인시 보정동 포스홈타운

수원시 이의동(광교테크노밸리) 종합계획     수원 이의동 일대 337만평에 경기 첨단, 행정 신도시가 개발될 예정이다. 이의행정 신도시는 기존의 다른 신도시와 차별화된 "친환경적 신도시개발" 계획을 발표, 이목을 끌고 있다. 국토개발계획의 전반적인 기조인 "지속가능한 개발"이념을 충실하게 따라, 계획단계에서 먼저 환경성을 고려한 [신도시 Green Plan]을 수립한 것이다. ◈ 지속가능한 환경계획 (green plan) 의 주요내용 ◈ ① 5개 부문계획(자연입지 도시, 청정환경 도시, 자연공생 도시, 생태순환 도시, 어메니티 도시)으로 구성. ② 광교산 녹지축 및 원천 신대저수지 70여만평 규모의 수변경관 등 생태적 연속성을 위해 보전녹지지역을 설정하여 자연입지적 토지이용계획을 수립 ③ 난개발로 기훼손된 생태계 및 녹지축의 복원 또는 정비계획 ④ 대기, 미기후, 수질, 폐기물, 토양, 소음진동 관련 환경관리계획 수립 ⑤ 지구내 소하천은 생태하천으로 정비하여 유원지내 저수지와 연계하는 등 물순환시스템을 도입 ⑥ 태양열 등 자연에너지 활용을 통한 에너지절약형 및 자원순환형 도시 및 주거단지 계획방향 설정 ⑦ 보행로, 자전거로, 환경친화 교통수단 등 녹색교통구상 및 에너지효율, 건물녹화, 인간친화, 개방성 등 생태건축 계획방향 설정 이의 신도시는 또한 화성 동탄, 판교와 같은 주거중심의 신도시가 아니라, 광역행정기능과 첨단 비즈니스를 주로 한 친환경적 비즈니스파크의 개념으로 개발된다. 때문에 주거기능은 인구 6만명 정도만을 수용할 예정이며, 인구밀도 54/㏊, 녹지율 45.5%로 지금까지 계획된 우리나라 신도시 중 가장 쾌적한 형태로 개발될 예정이다. 주택은 총 2만호 가량 공급될 예정이며, 이 중 약 7천호가 임대주택으로 공급될 예정이다. 분양은 2006년 하반기에 계획되어 있다. ◈ 경기행정신도시 구상도 ◈ ◈ 경기행정신도시 위치도 ◈ ☞ 위치도크게보기 ◈ 경기행정신도시 광역교통계획 ◈ 수원 이의 신도시는 주거기능보다는 행정, 비즈니스 등이 강조되어 개발예정으로 분양물량이 다른 신도시에 비하면 적다. 때문에 신도시개발로 인한 호재를 누릴 수 있는 이의동 인근아파트에 관심을 둘 만 하다. 이들 아파트들은 이의 신도시의 호재뿐만 아니라 정자역~화서역까지 연결예정인 신분당선 개발의 호재 또한 기대되고 있다. 또한, 인근에 월드컵경기장, 아주대병원이 위치해 있으며, 자가용으로 인계동 홈플러스, 영통신도시의 편의시설을 이용 가능하다. 한편 동수원 I.C와 인접해 있어 서울로의 출퇴근도 편리한 입지이다. 수원 이의동 첨단, 행정 신도시는 처음으로 시도되는 친환경적 개발도시라는 측면에서 주목 받고 있으며, 이와 인접한 지역주민의 거주환경 또한 향상될 것으로 보인다. 내집마련시 주거환경뿐만 아니라 투자가치도 고려한다면 이의 신도시 주변 아파트에 관심을 가져보면 좋을 것이다.   출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임 |

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2008-03-17 20:36

http://blog.drapt.com/deshy79/2413571205753794463

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

단지정보 : 경기도 용인시 보정동 포스홈타운

타운하우스의  메카 용인을 분석한다   최근 우리나라 주택시장에는  `타운하우스(Town House)`가 새로운 틈새상품으로 등장하고 있다. 도시에 있으면서 보안과 관리가 잘되고 생활이 편리한 아파트만 선호하든 사람들이 웰빙열풍이 돌기 시작하면서 친환경을 중요시 하며  건강을 생각하게 된 것이다. 이미 선진국에서는 상류사회의 주거형태로 자리잡은지 오래이며 이제 우리나라도  새로운 주거트랜드로 차츰  자리잡아고 있는데  주로 수도권 인기 주거지역인 경기도 용인과 파주ㆍ일산 등에서 봇물을 이루고있다. 이 들 타운하우스는 택지지구내  블록형 단독주택지역에 들어서기 때문에 마치 전원주택지와 같은 분위기를 자아내고 있으며, 쾌적성에다  치안이 뛰어나고  휘트니스클럽 등 각종 커뮤니티 시설을 단지 내에서 편리하게 이용할 수 있는것이 장점이다.     그 중에서도 용인은 과히 타운하우스의 메카라고도 할 수 있는데 그것은 뛰어난 자연환경과  서울 강남의 근접성에  원인이 있다.   용인은 한반도 및 경기도의 중심에 위치하고 있으며 592km²로  서울시와 면적이 비슷하다. 광주산맥의 영향으로 구릉이 발달하였으며, 하천은 남북방향으로 형성되어 있고, 작은 분지들이 분포하고 있는데 동백지구도 그 중 하나다.   2007년 말 기준 주민등록인구 통계분석에 따르면  2007년 용인시  인구는  81만3천여 명으로 전년(77만7천여명) 대비 4.6%(3만5804명) 증가했다. 특히 용인은 경기도에서 최근 10년 간 인구가 가장 많이 증가한 도시로 1997년 30만에서 2007년 80만으로 무려 50만 명이나 늘어 연평균 10.3%의 증가율을 기록했다.   이를 바탕으로 용인시는 2020년 인구 120만명을 목표로 '용인 도시 기본 계획안'을 수립하였다.  ‘자연과 인간이 공존하는 문화일류도시 용인’을 테마로  용인 전 지역을 1핵 5개 생활권으로나눠 개발할 예정이다. 즉,문화복지 행정타운이 중심인  용인중심 핵심생활권을 1핵으로 하고 주거 및 자족성도시의 수지생활권, 주거 및 첨단연구와 관광도시를 겸한 공간 구조의 기흥·구성생활권, 남사복합신도시가 계획된 남이생활권,  종합영상문화단지인 'MBC 드라미아'를 비롯 관광과 휴양의  백원생활권, 복합 주거 및 행정기능의 중추적 역활의 용인생활권 등 5개 지역생활권으로 특성화된다.   이러한 권역별 개발의 기본 방향은 각 권역의 특성을 살리면서 권역 발전에 활력을 불어넣을 수 있는 핵심 사업들을 통해 잠재력을 개발하고 궁극적으로는 권역간 연계성을 강화해 용인시 전체를 균형있게 발전을 도모하고자 하는 것이다.   이로서 용인은 위로는 판교와 분당,아래로는 동탄 , 그리고 옆으로는 광교를 지척에 두고그 중심에 위치하면서  자연친화적적인 환경을 갖춘 미래형도시로 더욱 발전하게 될 것이며 향후 수도권에서 가장 살기좋은 도시중 하나로 변할 것이다.   교통의 요지 용인 용인을  가로지르는  영동고속도로는 우리나라 도로의 허리에 해당한다.    이 도로를 통해경부고속도로를 비롯 중부,중앙,내부,서해안,동해안 고속도로가 모두 연결되어 있어  전국어디든지 바로 통한다. 뿐만 아니라  새로 만드는  제2경부고속도로와 제2 외곽순환도로도 모두 용인을 통과하게되어있다. 이 밖에 내년에는 영덕~양재간 고속도로가  개통되고  우리나라 최초의 경전철인 용인 경전철이 역사적인 운행을 시작하게된다.    문화의 도시 용인 용인은 경기도 박물관과 앞으로 문을 열 백남준아트센터, 어린이박물관을 한데 묶어 일명 '뮤지엄파크'를 만들 계획이다. 또한, 국보급 작품을 보유하고 있는 호암미술관 등 13개의 박물관이 분포되어 있어이미 문화도시로 손색이 없다.   관광ㆍ레저의 도시 용인 연간 850만~900만 명의 관람객이 다녀가는 국내최대의 놀이공원인 용인 에버랜드가있으며, 무려 26개의 컨트리클럽이 있어 '골프의 도시'이기도 하다. 또한, 양지파인리조트와 지산리조트 그리고 한국민속촌이 모두 용인에 있으며관내에 25개의 낚시터가 산재해 있다. 뿐만아니라 일산호수공원의  3배규모에 이르는 60만평의 기흥저수지를 호수공원으로 조성하는 사업이 대대적으로 추진되고 있다. 1,680억원을 투입하여 오페라하우스,야외분수대,생태연습장 등을 건설하여 시민의 삶과 질을 향상 시키는 다목적 시민공원을 만든다.   명문교육의 도시 용인 용인에는 최근 이전한 단국대를 비롯,한국외국어대,경희대,명지대,용인대,강남대,경찰대,용인송담대,칼빈신학대,루터신학대,총신대 신학대학원 등의 대학교가 있으며 용인외국어  고등학교 등 20여개의 고등학교가 자리잡고 있는 교육의 도시이다.   용인 동백지구의 타운하우스 용인 문화복지 행정타운이 승용차로 5분거리에 위치하며  죽전을 관통하는 고속화도로를 사이에 두고 분당과 10분거리에 연결된 동백지구는 지금 한창 타운하우스가 건설되고 있다. 입주중인 동백하우스토리를 필두로 SK아펠바움,동연재,금호 어울림,세종그랑시아,레데보르,동원베네스토,롯데 펜트하임,남향휴튼 등이 건설되거나 분양예정 중이다. 그러나  이 들 타운하우스는 거의 중대형 평형이고 분양가가 높기 때문에 자금력이 있는 수요자들이 찾기에는 아직 이른감이 있는것이 사실이다.   동백지구 타운하우스의 미래가치 동백지구는  용인8경 중 제1경인 성산을 주산(主山)으로 삼고 사방(四方)이 산으로 둘러싸인 뛰어난 자연을 소유하면서  도시생활의 편리함을 누릴 수 있을 뿐 아니라  택지지구의 개발 가치까지 지니고 있는  유망지역이다. 이 곳에는 인접 지역을 포함하여 총17,450세대의 아파트가 지어져 있는데, 51.28%가 거의 전용면적85 m²인  105m²~115m²(32평~35평)로 구성되어 있으며, 중대형 아파트는 22.31%에 불과하다. 그나마 200m²(60평)대의 아파트는 단 한채도 없다.   평형대구분  16~23(임대)   24~29  30~35  38~39  40~49  50~59  계  세대수  3,256  1,352  8,949  417  3,142  334  17,450  평형비율(%)  18.66  7.75  51.28  2.39  18.01  1.91  100 [동백지구 평형별 세대분포]   따라서 동백에 2011년 1200병상을 갖춘 초대형  용인세브란스병원이 들어서면 대형평수를 선호하는 계층이 대거 유입될 것으로 예상되며 이 시기를 전후하여 타운하우스가 급격한 수요를 유발할 것이다.

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2008-03-09 23:52

http://blog.drapt.com/deshy79/2413571205074349420

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

단지정보 : 경기도 용인시 공세동 대주피오레B단지

송파, 자기부상열차 타고 용산처럼 뜨나   송파신도시의 개발계획이 3월로 연기된 가운데 자기부상열차 노선의 윤곽이 드러나 큰 관심을 끌고 있다. 강남수요의 분산을 위해 4만9000여가구가 들어서는 송파신도시 외에도 각종 개발계획이 몰려있어 용산에 버금가는 관심이 몰려있는 상태다.   삼성물산 컨소시엄이 서울시에 제출한 사업계획안에 따르면 송파-용산간 자기부상열차의 건설이 가시화됐다. 지난 정권의 최고 부동산 폭등지역이었던 용산국제업무지구와 이에 버금가는 송파신도시가 2013년에 자기부상열차를 통해 연결되는 것이다. 노선 계획은 송파신도시 서쪽에 위치한 복정동사거리를 시작으로 강남구 삼성동(탄천 지하)-신사동(혹은 압구정동)-한남대교-용산국제업무지구가 유력한 것으로 알려졌다. 개발이 현실화되면 송파신도시에서 용산까지의 이동시간이 기존 1시간에서 30분으로 줄어들게 된다.   이번 사업은 사업계획 적격심사를 거쳐 서울시의 기본계획 수립, 건교부 승인, 공개모집을 거쳐 우섭협상 대상자 선정이라는 과정을 거친다. 착공시점은 2010년이다. 또 송파신도시 교통대책으로 추진되던 제2양재대로가 동남권 유통단지부터 기존 헌릉로에서 과천까지 연장될 예정이다. 서울시는 이를 포함한 10개 유료도로를 민자로 유치하는 방안을 검토 중에 있다.   이 외에도 송파신도시 내에 전차와 비슷한 트램이라는 새로운 교통수단을 도입하고, 탄천변 도로 신설, 성남 외곽순환도로 확충 등의 계획도 잡혀있는 상태다. 또 송파신도시 인근으로 강남고속버스터미널이 이전한다고 알려지기도 했으며 아직까지 터미널 이전지로 유력한 상태다. ◆분양 어렵다면 기존 단지 노려라   송파신도시의 분양은 2009년 9월 예정으로 청약가점제 실시에 따라 60점 이상은 돼야 당첨 가능성이 있다. 청약저축금액이 2000만원을 상회해야 하기 때문에 추첨에 의한 당첨을 기대하지 않는다면 주변 지역을 알아보는 것도 방법이다. 거여·마천·문정을 중심으로 한 법조타운·동남권 유통단지 및 송파신도시 수혜지역은 이미 한 차례 가격상승을 보인 바 있으며 시세를 충분히 반영하고 있다는 평가도 있지만 여전히 상승 여력은 남아있다.   올림픽훼미리타운과 거여아파트 1·2·4·5단지, 금호어울림 등은 가격변동을 보일 수 있는 지역이다. 뉴타운 입주시점에 따라서 가격이 따라갈 가능성이 크다. 특히 송파구 내에서 분양이나 입주는 결과적으로 무리가 없다는 가정 하에 상승 가능성이 조금 더 높은 편이다. 다만 송파신도시의 입주시기인 2013년에 이르면 이 단지의 노후화가 보다 두드려지기 때문에 가격하락의 가능성도 배제할 수 없다. 정태희 부동산써브 연구원은 "송파의 동남권 각종 수혜단지는 호재가 많은 만큼 그동안 꾸준히 가격상승을 보이다가 최근 1년간 정체돼있는 상태"라며 "수혜단지가 연한은 길지 않지만 복도식 아파트의 경향을 보이기 때문에 주거생활 눈높이를 따라가기 힘들지 않겠느냐"는 의견을 보였다.   ◆매매가는 오르고 전세가는 낮아져 한편 송파구는 아파트 매매가격이 상승 움직임을 보이는 가운데 오히려 전세가가 떨어지는 기현상을 보이고 있다. 그간 재건축이 완료된 잠실 1~4단지를 비롯한 물량 쏟아내기가 한창인 가운데 매매가는 오르는 반면 과다한 전세물량으로 인해 오히려 전세가격은 낮아지고 있다. 새 정권의 재건축 기대심리와 제2롯데월드 건축에 가장 민감한 반응을 보였던 송파구 아파트 시장이 재건축 마무리 단지를 중심으로 새로운 시세를 형성하기 시작한 것이다.   부동산 정보업체 부동산뱅크가 조사한 2월 셋째주 부동산 시황을 살펴보면 그간 강북권의 저평가 지역을 제외하고 버블세븐지역 가운데 송파구의 독주가 눈에 띈다. 시황 자료에 따르면 버블세븐의 주간변동률은 0.03% 이내의 변동률을 보인 반면 송파구의 주간 변동률은 0.25% 상승했다. 수도권의 노른자위로 주목받고 있는 용인시의 주간변동률이 -0.04%인 것을 감안하면 의미있는 변동이다.   물건별로는 재건축 단지인 잠실동 주공5단지가 면적별로 2000만원씩 올라 112㎡(34평형)가 12억2000만원, 115㎡(35평형)가 13억2500만원에 거래가 이뤄졌다. 우성1~3차 142㎡(43평형)는 13억9000만원에서 14억2000만원으로 올라 매매가가 형성됐다. 이 외에도 강남과 서초가 0.03%, 분당과 평촌이 0.01%의 상승률을 기록했으며 목동은 변동이 없었다. 송파구의 ㎡당 매매가는 761만원으로, 이 보다 높은 금액의 매매가를 보이면서 높은 상승률을 나타내는 지역은 없는 것으로 조사됐다. 0.35%의 상승률을 보이고 있는 용산구도 매매가는 ㎡당 710만원으로 송파구보다 낮다.   ◆서울 유일 전세가 하락지역 반면 특이하게도 송파구의 전세가는 마이너스 변동률을 보이고 있다. 송파구의 2월 셋째주 전세가 변동률은 -0.13%으로 서울시 25개 구 가운데 유일하게 가격이 낮아진 것으로 조사됐다. 송파구의 ㎡당 전세가는 206만원이며 매매가 대비 전세가는 0.27에 불과하다. 전세가 평균 203만원인 광진구는 ㎡당 매매가는 531만원으로 송파구의 761만원보다 평균 230만원이 싸다. 만약 두 지역에 99㎡의 아파트를 전세로 내놓으면 전세금으로 2억원을 조금 넘게 받을 수 있지만 아파트의 구입비용은 큰 차이가 난다. 등록세 등 각종 부가비용을 제외하더라도 광진구의 아파트는 5억2500여만원이 드는 반면 송파구는 7억5300여만원의 구입비용이 든다. 전세자금을 빼면 광진구의 99㎡의 아파트를 구입하는데 드는 비용은 대출포함 3억2500만원, 송파구는 5억5300만원 수준이다. 이 같은 전세수준은 강남구를 비롯한 높은 평당가를 보이는 지역과 강동구 등 일부 지역에서만 나타난다.   ◆송파의 강남 따라잡기 현상인가? 이처럼 매매가와 전세가의 가격변동 움직임에 대해 전문가들은 송파구 거주자들의 강남권 편입 움직임과 잠실재건축에 따른 일시적인 현상으로 해석하고 있다. 송파의 부동산 심리는 시세를 이끌고 있는 잠실 주공 재개발 단지를 중심으로 '잠실이 강남보다 떨어질 이유가 없다'는 '강남 동등론'이 깔려있는 반면 고급 아파트 단지를 중심으로 한 강남·서초권은 송파구와의 비교 자체를 거부하고 있다는 것이다.   때마침 터진 잠실 아파트 단지들의 재건축 물량이 줄을 이으면서 벌써부터 전세가는 오히려 낮아지고 있는 상황이다. 강남보다 못할 것이 없다는 심리 때문에 호가는 올리는 반면 물량에 비해 세입자는 많지 않아 오히려 전세가는 낮추고 있다는 것이다.   길진홍 부동산뱅크 팀장은 "송파구는 아파트 가격에 예민한 지역으로 강남권 편입을 위해 꾸준히 호가를 높이고 있다"면서 "이미 시세가 충분히 반영됐기 때문에 상업지역으로의 용도변경 등 특별한 호재가 있지 않는 이상 강남권보다 높은 시세차익을 얻기는 힘들다"고 분석했다.   그는 또 "가격 상승의 축인 잠실 지역의 물량이 일정부분 해소되면 송파구의 매매나 전세의 움직임은 크게 줄어들 것"이라며 다만 "개발이 예정돼 있는 동남권 유통단지와 재건축이 가시화되는 주공5단지, 가락시영 등이 있어 장기적인 관점에서는 강남보다 상승여력이 있다"고 진단했다. [관련기사] ☞ 삼성물산,송파-용산 자기부상열차 제안 ☞ [시황-전세]송파·강남 등 인기학군 강세 ☞ 송파대로에 '중앙 버스전용차로' 설치한다 지영호기자 tellmetoday@

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