2009-05-19 18:02

http://blog.drapt.com/delpiona/3164531242723760174

     우리는 흔히 '시세'라는 용어에 너무 익숙해 있고 매너리즘화
     되어 있습니다. 인터넷의 발달과 더불어 각종 부동산 관련 사이트에서
     이 용어를 너무도 쉽게 접할수 있으며 아쉽게도 각처에서 적지않은
     분란과 잡음이 매도-매수 사이에서 전개되기도 합니다.

     시세란 확실히 유동적이며 흐름을 나타내는 '지표'입니다.
     이는 한단지 매물의 최저가에서 최고가를 분석하고 그 중간즈음을 나눠
     일반적으로 '하한-일반-상한'으로 구분시켜 표기하기도 합니다.
     혹은 직전 얼마기간의 거래가 기준 '하한-일반-상한'을 기준하는지는
     모르겠습니다.

     그러나 적어도...
     그 기준을 설정하고 단지별 매도의향가격과 매수의향가격에 지대한
     영향을 미치고있는 그룹이 바로 부동산 업소들이란 점에는 부인할수
     없을겁니다. 어떤 주관과 지조가 강한 매도,매수 주체의 최종적 가격
     결정 주체성이 간혹 있을지라도...여하튼 이들의 영향이란 큽니다.
     그리고...
     우리가 그렇게 흔히 접하는 '시세'라는 용어와 현황도 결국 이들이
     종국적으로 결정하여 하한-일반-상한을 구분짓는다는 사실이죠...
     현재 각 사이트에 정리된 시세들이 모두 그렇습니다.

     시세란 정확히 '거래'를 위한 단위 척도입니다. 다시말해 '가치척도'
     와는 조금 괴리된 용어일수 있습니다. 이 시세는 일단 '매물'로 부터
     구분의 단초를 얻습니다. 각 정보란에 따로 매물들이 등록됩니다.
     그렇다면, 매물이 따로 등록되는데 '시세'란이 과연 적정한 용어인가...
     라는 의구심이 발동합니다.

     한단지의 수백세대 혹은 천몇백 세대중 집을 팔겠다고 매도의뢰를
     하는 세대는 극히 일부입니다. 그리도 매도의뢰가격이 설정되고 그것을
     기초로 혹은 그 거래가를 기초로 '시세'가 작성됩니다.
     그리고 그 이미지는 그단지 전체를 향하여 오로지 시세라는 용어로
     전체가치를 재단받게 되어 있습니다. 전혀 팔 생각이 없거나..
     예를 들어 그 거래가보다 어느정도는 되어야 필겠다는 사람의 의도와는
     전혀 상관없이 획일적인 기준이 단지 전체에 적용되다보니 불합리가
     발생합니다. 

     가장 정확한 정보란 바로 '매물가격' 입니다.
     사실 이것만큼 대중에게 정확한 정보를 주는 기준은 없습니다.
     단지와 동과 호수가 정확히 기재된 이 개개의 매물가격은 따라서 
     모호하고 작위적이며 중개주관적인 '시세'라는 용어보다 정확합니다.
     '시세'라는 용어가 없어져야 할 명분이죠...

     특히 KB시세 정보는 대단히 착각된 정보흐름을 유통시킵니다.
     KB시세는 한마디로 '거래정보'를 위한 단위가 아닙니다.
     <금융>을 위한 정보단위죠... 금융기관에서 금융을 발생시키기 위한
     '가치적' 척도로 활용하고 있을 뿐입니다.
     우리는 단지의 현관에 붙어있는 KB시세 기준과 금융의 한도를 주단위
     로 목도하게 되는데 바로 '거래'를 위한 사전정보가 아니라 '금융'을 
     위한 참고자료라는 겁니다.
     그리고 이 정보조차 두어곳의 부동산 업소가 KB에 주는 정보에 따라
     매주 교정 등록됩니다.

     이 KB시세는 따라서 다분히 잠재적이고 추상적이며 특히 '가치적'인
     성향을 내포할수박에 없습니다. 이것은 입주민의 재산적 활용도(금융)
     에 지대한 영향을 미치며 특히 매수하려는 매수 대기자에게 중요한
     '매수조건'의 가늠자 역할을 합니다. 
     왜냐하면... 통상 집을 구입하려는 사람들은 금융을 통해 활용자금의
     폭을 고민할수박에 없기 때문입니다.

     얼마전 한 지역내에서 저명한 공인중개사분을 만나 의구심을 갖고
     있었던 점을 물었습니다.
     그분은 지역내 어느 한 단지의 KB시세를 관리(정보제공)하고 있는데
     현재 예전의 고점보다 많이 빠져있는 상황이라 여타 단지들처럼 KB시세
     또한 가격이 빠져있어야 정상 아닌가..라는 의문점으로 말이죠..
     (현재 거래되는 가격보다 족히 1억이상 KB시세가 올려져 있음)

     그러나 그분이 말씀하길 '저는 한번 올린 가격은 내리지 않습니다..'
     라는 단말마 였습니다. 물론 KB에 관한한 해당되는것으로 인지했죠.
     그 한마디는 바로 그 단지의 <가치>에 포커스를 두고 있다는 표현일겁니다.
     그분은 그단지를 소유하지 않고 있었습니다.
     그단지 과거 거래가를 찿아보니 2007여년에 현재의 바로 그 KB시세 
     가격이 국토부 실거래 가격으로 나왔습니다. 즉 당시 그 고점을 현재까지
     단지가 가지고있는 '가치' 부분으로 해석하여 재산상 활용도의 척도인
     금융기준을 유지해주고 있었던 겁니다.

     무엇보다 단지를 매수하려는 사람들에게 금융의 조건을 좋게 제시할수
     있으니 영업전략상 우위인 점도 있을겁니다.
     무엇보다 입주민들에게 신뢰를 받기도 할겁니다.
     왜냐하면..,
     KB시세가 그렇다고 현재 거래되는 가격이 그 KB시세로 거래되고 있는
     상황은 아니니까요... 이는 모든 중개업자가 참고할만한 내용이기도 합니다.
     마치 KB시세가 가치척도가 아닌 현황의 '거래척도'로 사람들이 판단
     한다면 큰 오산이죠.. 다시 재론커니와..,
     KB 시세는 '거래척도'가 아니라 금융을 위한 '가치척도' 입니다.
     
     기존 거래가를 가장 신뢰도있게 그나마 참고하려면 '국토부 실거래가' 
     고시된 자료를 참고하면 될겁니다.
     그리고 현재 매물을 확인하려면 신뢰있는 사이트의 '매물란'을 활용하시면
     될겁니다..(이부분 이제 징역형까지 언급되는 매물정보 관리시점으로 가고
     있으니 많은 개선을 기대합니다)..
     그리고 '금융'을 참고하신다면 그제서야 KB시세를 참고하면 될겁니다.
     시세라는 용어는 불합리한 명분상 사라져야 할 단어죠.
     따라서 금융의 척도 KB시세 또한 'KB 금융기준'이라는 대체용어가 필요하죠.

     어쨌거나...
     참고의 '구분'이 필요합니다.

     <100 回 탈고를 마치며...>


                                               ------------ maximus // Che Guevara
     
     
    

1

2009-05-07 11:49

http://blog.drapt.com/delpiona/3164531241664567570

     전세계적인 재정확대와 유동성 과잉의 초기단계에서 주가와 부동산의
     회복 움직임이 나타나자 세간에서는 크게 "회복 대세론"과 "일시적 반등론"
     으로 극명하게 갈리고 있는 상황입니다.

     추격 투자를 경계하는 목소리가 여기저기서 분출되고 있는듯 합니다.
     물론 말할것도 없이 소위 "전문가" 라는 햏좌들의 나팔이 대부분이긴 합니다.
     약간 한발 앞서서 움직였던 세계적 거물들은 "지금이야 말로 진입할때다.."
     라며 한편으로는 투자를 부채질하기도 합니다.

     속칭 "단타" 혹은 "중타"를 하게되는 투자 주류가 포진한 주식시장에서는
     미시적으로 재단되는 정보와 흐름에 민감할수밖에 없을겁니다.
     그러나 "장타"의 투자 주류가 포진한 부동산 시장에서는 보다 거시적인
     접근이 필요함은 두말할 나위도 없습니다.

     본객은 올 1/4분기(1~3월)가 가장 어두운 터널(특히 부동산)의 한복판이요
     향후로는 V자든 U자든 거시적인 포물선의 파동 물결위에 이미 나비가 내려앉은
     형국이라는 말을 이미 여러차례 언급한바 있습니다.
     그리고 그 거시적 포물선 안에서 미시적으로 움직이는 상-하의 날개짓이
     있을수밖에 없음을 강조했습니다.

     곧 일시적 주춤거림의 정체 혹은 약간 하방적 움직임도 배제할수 없을겁니다.
     혹자들은 그러한 상태를 "재폭락" 으로 운운하기도 하며 마치 지난 겨울의
     최고조 암흑기 이상의 추락을 배제할수 없다는 듯이 말하기도 합니다.
     그리고 바로 너나 할것없이 그 가장 비중있는 이유를 '실물경기 미회복'에서
     찿고 있습니다.

     재정확대와 유동성 과잉이 초래하는 투자시장에서의 상방 움직임은 단언컨대
     초기 파동에 불과합니다. 특히 유성성으로 인한 효과가 지대할겁니다.
     그리고 중기적인 포물선 상에서 재정확대등 각국정부가 기울이는 경기회복을
     위한 노력들이 오로지 화폐공급 자체로 끝나는것이 아니라 상당한 시간을
     할애받아야 하는 "기반사업"등 구조적 인프라 문제를 향한 화살시위임을 인지
     한다면 앞으로 "이보다 더 안좋을수는 없다"..라는 심리와 실물의 물결이 그
     거시적 파동을 지탱해 주리란 사실입니다.
     그리고 단지 그 파동안에서.., 오직 심리적으로 "아직 실물경기는 어려운데.."
     라는 의구심과 <조바심>이 단기 정체 혹은 하방 날개짓을 만들어낼 뿐입니다.

     주식은 논외로 치더라도...
     부동산에 관한한.., <항해>를 해야하는 중장거리 나침판을 읽어야 합니다.
     이미 유동성 효과가 나오기 시작하고 있을 뿐이고.. 추가로 경기회복에 대한
     기대감과 실제 그림들이 기다리고 있을 뿐입니다. 추가될 뿐이니..
     중기적 효과는 명약관화합니다.
     그리고 '먼 훗날'.. 또 대폭락이 오기도 할겁니다... 자연의 섭리처럼....
     그러나 그 훗날을 걱정하는 부동산 투자자들은 확실히 '강박증'에 걸린 햏좌들
     일겁니다. 지금은.. 경기회복의 노력(or 판단)들만 있어야 합니다.


                                                          -------- maximus // Che Guevara

1

2009-04-30 01:59

http://blog.drapt.com/delpiona/3164531241024362255

   아파트에서 수요자들이 정확히 원하는 층을 딱 집어
   매입 혹은 임차하려는 확실한 한층이 있는바.. 바로 1층이다.

   즉, 알맞는 수요자들이 일정부분 정해져 있다는 말이고..
   1층만을 오로지 찿아다니는 수요층이 항상 있다는 말이 된다.
   다시말해 아파트를 구입하러 부동산에 방문하는 사람들중
   추상적으로 권장하고 찿는 '로얄층'들은 있으되..
   딱히 몇층을 선정하여 찿는 경우는 드물다는 말이다(1층 제외하고).
   탑층이나 몇층 이상.. 이정도가 통상의 의뢰 표현이다.

   그렇다면 1층은 어떤 사람들이 주로 찿아 다니는가...

   가장 널리 알려진 수요층이 바로 "수익성 사업"을 겸할수있는
   세대들일 것이다. 어린이집,놀이방,공부방,과외방,유치원등의
   용도로 쓰임은 관청의 인,허가 한정층이기 때문이기도 할것이다.

   그다음 어린 아이들이나 노인들이 있는 세대의 편의성으로 
   또한 수요자들이 준비되어있다. 특히 층간소음으로 스트레스나
   노이로제에 시달리는 세대들이 지천임은 필연적 수요자를 만든다.

   또한 地氣를 따지거나.. 엘리베이터를 싫어하는 일부 층들도
   결국 1층을 찿아 다닐수밖에 없는 구조가 된다.

   기타 여러 사유로인해 하여튼 2,3,4층 나아가 그이상 층들보다
   확실한 수요자들을 가지고 있다는 사실이고 이러한 사실로 인해
   우리는 간혹 시세구조에서 조차 로얄층 못지않은 시세나 매매가를
   왕왕히 볼수 있으며 전문가들의 정보망에서조차 그러한 사실들이
   포착되고 있는게 현실이다.

   그렇다면 어떠한 1층이 과연 고를만한 좋은 1층인가...

   그간 1층의 핸디캡으로 거론되어왔던 네거티브적 측면에서 
   이를 보완하거나 그러한 문제점이 없는 세대구조를 통해서 바람직
   한 1층 고르기를 점검해보자...

   * 1층은 햇볕이 잘 들지 않는다
     ===> '남향'이 아닌 1층은 바람직하지 못합니다.
    
     특히 1층의 경우 남향은 그나마 일조권 확보상 기본요건으로 생각
     해야 합니다. 가능한한 버티컬을 걷어놓을수있는 구조가 좋습니다.

   * 1층은 소음이(현관) 심하다
     ===> 현관 '중문'은 필수입니다.

     중문은 거의 완벽하게 현관 소음을 차단시킬수 있습니다.
     미적 감각을 살린 중문은 실내에서조차 멋진 풍경을 제공합니다.

   * 1층은 방범이 우려된다
     ===> 방범창살도 사실 필요없어 보입니다.

     도선생들이 방문하는 경우는 거의 세대 부주의에 기인합니다.
     발코니(베란다),혹은 창문을 잠그지않고 외출한다거나 현관 잠금장치
     를 허술하게 한다거나 하는 경우가 대부분입니다.
     유리창을 깨거나 하고 들어오는 경우는 극히 드므니까요..
    1층만의 문제가 아니며 중층이나 탑층조차 동일한 문제입니다.
     오히려 폐쇄적인 층들이 더욱 안정적 방문이 될수도 있습니다.

   * 세대침해(외부 노면에서)가 우려된다
     ===> 세대 발코니 높이가 지표면보다 최소 1,5m 이상 높아야 합니다.

     중요한 부분이죠. 그리고 발코니(베란다) 앞에서 전면으로 단지내
     보행로등이 너무 밀접하게 붙어 있다면 좋지 않습니다. 따라서 전면에
     화단이나 정원등의 공간이 있다면 금상첨화로 좋습니다.

   * 너무 춥고 난방비가 많이 들어간다
     ===> 대신 여름에는 냉방비가 보다 적게 들어갈것입니다.

     따라서 1층엔 "확장형" 이 그렇게 좋아보이진 않습니다.
     방범적인 요소와 세대침해적 요소 그리고 냉난방 부분을 판단하더라도
     외부와 일정부분 공간이(베란다) 있는 구조가 적합해 보입니다.

   대략 위와같은 우려들이 "주류"일 것이로되 지적한 바와 같은 구조를
   눈여겨 살펴 찿는다면 흔히 말하는 로얄층 부럽지않은.. 아니 그 이상의
   독특한 가치를 찿을수 있을것이다.

   그러한 잘 구조된 아파트 1층세대는 그야말로 공동주택 단지 안에서 
   누리는 "전원주택"의 향취 자체일것이다.
   흔히 조망가치로 인해 전통적인 로얄층이 운운되었으나..
   그 조망가치란 바다와 강과 호수뿐 아니라, 거실에 누워 하늘과 창가에
   흐드러진 단풍의 가지와 잎사귀들에서 느끼는 "정서가치"의 다름 아니다...


                                              --------- maximus // Che Guevara

1