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2008-02-25 12:55
http://blog.drapt.com/dbwjd76/2413571203911729785 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★부동산의 핵폭풍 전매제한- 최고의 투자전략은?★
닥터 아파트 여러분 안녕하세요?
오늘 제가 쓴 글은 지금까지 쓴 모든 글 중에서 가장 중요한 글이 될 것입니다.
끝까지 정독해 주시면 보람 있는 시간이 될 것으로 확신합니다.
부동산에 관심을 갖는 모든 분들이 선택 여하에 따라서 인생이 180도 뒤바뀔 수도 있다는
것을 너무나 잘 알고 있는 까닭에 미력한 역량을 총동원하여 혼을 실어 글을 쓰겠습니다.
부동산 시장이 종부세의 폭풍과 DTI 규제의 광풍에 찬서리가 내리더니 급기야 7-10년간
전매 제한이라는 핵폭풍으로 꽁꽁 얼어 붙고 말았습니다.
전매 금지는 엄밀하게 말하면 영원히 매매가 금지 되는 것이 아니라 일정 기간 제한을 받기
때문에 전매 제한이라는 표현이 적절합니다.
전매 금지이든 전매 제한이든 개정된 법으로 인하여 7-10년동안 자기 소유의 재산권 행사를
하지 못하는 기가 막힌 현실을 접하면서 앞으로 전매 제한이 가져올 파장과 문제점 그리고
그에 따른 투자 전략에 대하여 심도있는 조명을 하겠습니다.
1. 전매 제한에 대한 의견
전매 제한은 최근에 부각이 되고 있지만 이전부터 있었던 제도이며 원칙적으로 85㎡초과 중대형은 5년, 85㎡이하 중소형은 7년간이었던 것이 개정이 되어, 85㎡초과 중대형은 7년, 85㎡이하 중소형은 10년간 전매가 제한이 되는 방향으로 규제가 강화 된 것입니다.
전매 제한을 놓고 일각에서는 사유 재산을 침해하는 사회주의적 최악의 발상이라고 일침을 가하고 있으며 다른 한 편에서는 부동산 투기를 확실하게 근절시킬 최고의 해법이라고 추켜 세우는 등
극과 극의 견해가 서로 팽팽히 맞서고 있는 형국입니다.
전매 제한은 분양일을 기준으로 하는 것이 아니라 계약일을 기준으로 하고 있기 때문에 막상
이 제도가 보편화 되면 그 파장은 실로 엄청날 것으로 전망이 됩니다.
특히 지금까지는 선분양제였기 때문에 그나마 시간적인 간극을 버텨낼 수 있었지만 향후에
분양이 될 광교, 송파를 비롯한 명품 신도시, 택지 개발 지구는 후분양제의 적용을 받을 것이
확실하기 때문에 전매 제한에 대한 시간적인 간극을 가늠조차 할 수 없을만큼 길게 느낄 것이
분명합니다.
선분양제라면 분양 후 1달이면 계약이 되는 까닭에 2년 6개월간의 공사기간이 전매 제한 기간에
포함이 되어 사실상 10년 전매일 경우라도 그나마 시간을 벌 수 있지만 앞으로 보편화 될
후분양제는 사실상 입주일이 계약일이나 다름 없다고 보여지기 때문에 투자가 목적이신 분들은
사실상 거들떠 보지 않는 것이 최선의 길이 될 수도 있습니다.
특히 신도시나 뉴타운 택지개발급은 규모가 큰 까닭에 대규모 매물량이 한꺼뻔에 쏟아지는
10년 전매 제한 이후에 매도하는 것보다 1-3년 시간차를 두고 매도해야 제 값을 받을 가능성이
높을 것이 뻔한 까닭에 사실상 10년이 아니라 11-13년이 지난 헌 아파트를 매도해야 한다는
비운마저 겹치게 됩니다.
그 시점에도 아파트는 분양이 될 것이고 더욱 진화 된 모습의 아파트가 전매 제한 없이 쏟아져
나오기라도 한다면 명품 지역 아파트들은 명품이라는 꼬리표만 단 졸품 아파트로 전락할 수도
있습니다.
전매 제한 제도가 옳다 그르다를 논하기 이전에 언제까지 이어질 것이며, 그 파장이 어떤 모습으로
투자자들에게 다가설 것인가를 예단하고 그에 대한 해결 방안을 찾아, 상대적 수혜가 따를
것으로 보여지는 투자 아파트를 찾아서 틈새 공략을 하는 것이 올바른 해법입니다.
제 개인적으로는 부동산을 실거주 목적이 아닌 투자로만 보아 온 과거의 관점에 대하여
굳이 비방하거나 찬양하고 싶지 않지만 부동산 해법을 명품 아파트 죽이기에서만 찾으려는
정책 당국자들의 부동산 정책 실패가 결국 아마추어리즘의 결정체라고 할 수 있는 10년 전매 제한에 까지 이르게 된 것이라고 판단합니다.
부동산을 바로 잡기 위해서는 시장 자율 원칙에 입각하여 명품 아파트-준명품아파트- 보통 아파트
-준소외 아파트-소외 아파트별로 세분화하여 70% 정도로 추산이 되는 무주택자와 일부 유주택
서민 아파트가 폭등하지 않도록 적절한 조치를 취했어야 하는데 일반 서민들과는 동떨어진
명품 아파트들에 대해서 종부세니 DTI 규제니 노이로제에 가까운 규제에 메달리다가 수도권
대부분의 서민들 아파트 값과 전세값만 폭등시키고 말았습니다.
수도권 무주택 40% 서민과 20-30대의 청년층, 수도권 이남의 지방 사람들은 이제 집이야기만
나오면 상대적인 박탈감으로 인하여 앞으로 살 일이 까마득해져 오는데 그나마 금송아지 다루듯
애써서 보관해 온 청약 통장마저 최악의 사유재산권 침해로 지탄받는 10년 전매 제한의 1호 희생양이 될 위기에 놓이고 말았습니다.
남들은 집으로 다 부자가 되었는데 10년동안 팔지도 못하고 애궂은 이자와 원금을 내게 생겼으니
참으로 기가막힐 노릇입니다.
결국 부동산 정책은 명품 아파트에 집중할 것이 아니라 모든 아파트의 특성에 맞추어 적용을 하되
시장원리에 근간을 두고 피라미드나 다이아몬드형 모형의 아파트 시세를 이끌어 냈어야 합니다.
지금은 누가 명품인지 모를 정도로 너도 나도 옐로칩과 블루칩이 되어버린 전형적인 상대하소의
이른바 인구 구조도를 적용하면 노령 인구층이 두터운 미래의 선진국형 인구 피라미드처럼
최악의 아파트 시세 분포도입니다.
풍선효과 즉 명품을 누르다가 대부분의 일반 아파트들이 폭등하여 아파트 시세가
상향 평준화 된 모양새를 보면 1개의 에쿠스를 소나타로 만들려다가 10개의 베르나가 소나타가
된 격이라고 이해하시면 딱 들어 맞는 말이 될 것입니다.
이제 넋두리는 그만하고 전매 제한에 대한 문제점과 해결 방안. 투자 전략에 대하여 순차적인
접근을 시도하겠습니다.
2. 7-10년간 전매 제한이 보편화 될 경우에 파생될 문제점
7-10년 전매 제한 그것도 지금부터 보편화 될 후분양제에 의한 전매 제한은 다음과 같은
문제점을 파생시킬 것입니다.
1) 신도시, 택지개발, 뉴타운 등의 대규모 공급으로 실수효자들에게 일견 안성맞춤으로
받아들일지 모르겠지만 한치 앞을 내다 볼 수 없는 서민들의 변화무쌍한 미래를 충족시킬만한
대안이 되지 못합니다.
즉 경제적 문제에 봉착할 경우 대출을 받는다고 하더라도 거래가 없는까닭에 대출 기준이 모호해질 것이며 7-10년 동안이나 이자와 원금을 꼬박꼬박 내면서도 내 집을 돈으로 활용하지 못하여
전전반측의 세월을 보내실 분들이 속출할 것입니다.
2) 대부분이 후분양제 전매로 묶이는 상황이라서 말이 공급 과다이지 전매 제한에 묶인 분들
외의 분들은 새아파트 기갈 현상으로 말미암아 기존의 새아파트를 찾을 것이 뻔합니다.
실질적인 공급 부족으로 인하여 기존에 지목이 되어온 명품 지역 명품 아파트들은 때 아닌
풍년을 맞아 몸값을 부풀릴 것이 분명하며 그 파장으로 나도 명품 너도 블루칩이 성행하여 이른바 기존 아파트들의 도미노식 폭등 가능성이 존재합니다.
이를 막기 위하여 사상 초유의 반 시장 부동산 악법이 등장함으로써 정책에 대한 불신과 불만이
골수에 사무칠 가능성도 상존합니다.
3) 소위 명품 지역의 아파트들이 전매 제한으로 묶임으로써 간간히 거래가 되는 합법적 매물의
아파트값은 희소성으로 말미암아 천정부지로 솟을 가능성이 크며, 그것을 기화로 그 후광 지역의 아파트들이 우후죽순처럼 그 시세에 따라 갈 것이 분명하기 때문에 전매 제한 명품 신도시를
중심으로 실질적인 거리 혹은 교통과의 연계성에 따라 원을 그리면서 새로운 시세가 형성이 될
것입니다.
특히 명품 신도시의 양쪽 후광을 보는 지역의 아파트값은 더욱 치솟을 것이고, 이 시점에 분양이
되는 신도시 지근 거리의 새아파트 값은 그야말로 노다지가 될 수도 있습니다.
4) 명품 지역 아파트가 전매 제한이지만 합법적으로 거래가 되는 높은 시세 프리미엄은
그 안에 살고 있는 대부분의 사람들에게 초기에는 자부심을 줄지 몰라도 점점 노후화 되고
있는 자신의 아파트에 대한 심리적 불안감과 합법적으로 거래 되는 이웃 아파트의 매매를
닭 쫒던 개 지붕 쳐다보는 겪의 비참한 심리를 촉발시켜 이른바 풍요 속의 극심한 빈곤을
체험하게 될 것입니다.
이러한 심리적 행위는 불법적인 거래를 성행하게 만드는 온상으로 자리를 잡기 쉬운데
제 아무리 제도적 장치를 강화하더라도 과거에 관행이 되어 온 불법 매매의 달콤한 유혹을
뿌리치지 못하고 신종 불법 매매가 암암리에 성행할 가능성이 높습니다.
5) 장기간 전매 제한의 가장 큰 문제점은 이 제도를 체험한 사람들이 거의 없다는 데 있습니다.
우선은 명품 지역에 당첨이 되었기 때문에 심리적으로 뿌듯한 상황에 놓일지라도 시간이 흐를수록
노쇠화하는 자신의 아파트를 보면서 불안감은 점점 깊어 질 것이며 실거주 목적으로 최고의
환경을 누리고 있으면서도 더욱 더 발전 된 모습의 신도시 및 아파트 초고층 주상복합의
랜드마크가 분양이 되면서 상대적인 열등 의식으로 비화될 상황이 연출될 수 있습니다.
혹시라도 전매 제한이 사회 문제화 되면서 전매가 자유로운 신도시나 초고층 주상복합 등이
들어설 경우에 그들의 박탈감은 극에 달할 것이며 이것은 충분히 예상이 될 수 있는
시나리오입니다.
6) 유망지역 장기 전매 제한은 유주택자 신분이라는 높은 벼슬을 하고 있기 때문에 다른 더 좋은
벼슬 자리가 생겨도 갈아타기를 할 수 없다는 것이 비극의 꽃입니다.
남들은 자유롭게 갈아타기를 하면서 야금야금 재산을 불려 가는데 자신은 아파트 한 채를 소유한
체 1가구 2주택이라는 불문율에 걸리지 않으려다 보니까 초특급 미래형 아파트로 갈아타는데 엄청난 제약을 맛 보아야 할 것입니다.
특히 25평 이내의 소형 아파트와 지방의 주택, 오피스텔까지 주택으로 인정하는 법안이
가시화 될 것이며, 1가구 다주택자의 세금은 투기성으로 낙인이 찍히는 상황이라 점점 더 세금의
강도가 높아질 미래의 주택 법안을 예단해 본다면, 사실상 갈아타기는 7-10년 전매 제한 끝자락을
제외하고는 불가능한 여건에 놓이게 됩니다.
이 역시 불법적인 명의 도용으로 주택을 매수하는 이른바 무늬만 미스 김인 주택을 양산할
것입니다.
7) 전매 제한은 미분양을 양산하는 메가톤급 규제가 될 것입니다.
최근 파주 신도시의 미분양은 입지적인 문제나 실수효자 감소, 분양가, 부동산 침체로는 해석할 수
없는 특이한 사항인데 누가 뭐래도 가장 큰 원인은 7-10년 장기 전매 제한이 결정타라고 보아야 합니다.
흥덕지구는 그나마 광교 신도시와 판교 신도시 동탄 신도시의 삼각축 안에 있고 장기 전매 금지에
대한 인식 부족 등으로 인하여 치열한 경쟁률이 가능했지만 시간이 흐를수록 전매 제한에
대한 문제점을 인식한 투자자들은 왠만한 곳에는 청약을 하지 않으려고 할 것이 훤한 이치라서
미분양 물량은 쌓일 수밖에 없을 것입니다.
이는 건설사들의 분양 포기 및 분양 연기 혹은 경제성 악화를 필연적으로 수반함으로써
공급 물량이 줄고 부도에 이르는 건설사들이 늘어나는 빌미가 될 가능성도 높습니다.
8) 전매 제한은 향후 전매 제한으로부터 자유로울 가능성이 높은 재건축 조합 혹은 명품 주상 복합
및 기존 아파트를 선호하는 쏠림 현상을 촉발할 것입니다.
지역적으로는 산발적 분양을 하면서 입지가 좋은 강남, 용산, 목동, 송파, 성동, 서울 각 지역의
랜드마크 분양과 수도권 분당, 일산, 동탄, 평촌, 산본 등 1.2기 신도시와 용인, 성남, 고양, 남양주, 하남 등의 서울과 가깝고 입지가 빼어난 대단지 새아파트가 탄력을 받을 것입니다.
한마디로 지역별 불균형을 가속화 한다는 점이 문제점입니다.
9) 인구 구조와 세대수 표본 조사에 따르면 2016년까지는 아파트 시장이 정점을 이루다가 그 이후로는 급격하게 탄력을 잃을 것으로 예측하고 있습니다.
앞으로 이어질 후분양제 아파트는 인구 통계학적으로 정점을 지난 이후에 매도하는 아파트들이
대부분인 까닭에 도중에 합법적인 매물들의 폭등에 훨씬 못 미치는 시세를 주고 매도해야 할 처지에 놓일 수 있습니다.
더군다나 신도시 등의 특성상 매도 물량이 한꺼번에 대량으로 쏟아지는 시기까지 감안한다면
매도 시점이 가능한 그 시기의 시세를 예측하는 것 조차 겁이 날 지경이라고 판단이 됩니다.
사실상 공급 과잉이지만 전매 제한으로 묶인 아파트들 때문에 공급 부족의 착시 현상에 빠져서
지속적인 아파트 공급이 이어진다면 대량 매물이 나오는 그 시점은 매도자는 넋을 잃을 것이고 매수자는 좋은 아파트를 마음껏 포식하는 상황을 연출하면서 재주는 곰이 넘고 이익은 여우가
다 차지해 버리는 그런 진풍경과 안개 판도도 그려 볼 수 있습니다.
10) 전매 제한은 전매가 허용이 되는 상황을 악용할 우려가 높습니다.
전매 제한 기간 내에 전매가 허용이 되는 경우입니다.
- 첫째, 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인해 세대원 전원이
다른 광역시, 시 또는 군으로 이전할 때다. 이때 주의할 것은 수도권으로 이전하는 것은
제외됩니다.
- 둘째, 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 모두가 이전할 때입니다.
- 셋째, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간, 해외에 체류하고자 하는 경우 전매를 할 수 있급니다.
- 넷째, 이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우입니다.
- 다섯째, 이주대책 대상자의 경우에 해당되는데 이는 시장, 군수 또는 구청장이 확인해야 전매가 가능합니다.
- 여섯째, 주택 소유자가 국가, 지방자치단체, 금융기관에 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우입니다.
상기의 여섯가지는 전매 제한인 상황하에서 전매가 허용이 되는 경우인데 이를 악용하는 사례를
유추해 보면 다음과 같습니다.
한 두 푼도 아니고 우리나라의 경우 부동산이 경제력의 대부분이라고 해도 과언이 아닌
상황에서는 충분히 예견할 수 있는 일들이며 이는 결코 억지 가능성에 머물지 않을 것입니다.
-첫째, 이미 돈을 벌었기 때문에 수도권 밖으로 얼마든지 이동할 수 있습니다.
그 시점에는 교통의 발달과 지자체의 활성화로 인하여 돈만 있다면 어느 곳이든지 갈 사람들이
많을 것입니다. 의도적으로 이사를 갈 것입니다.
- 둘째, 명품 아파트의 몸값이 천정부지가 될 것이 뻔한데 상속으로 취득한 연후에 세대원 전원이
이동하는 것이 힘든 일일까요?
- 셋째, 교육 평준화에 대한 불만으로 해외 유학생이 늘어나는 현실을 감안한다면 아마 이민을
가는 일을 어렵게 생각하지 않을 것이며 그것도 2년 이상 체류라고 한다면 교육, 사업을 핑계
삼아서 얼마든지 법망을 빠져 나갈 가능성이 높습니다.
국내를 팽개피고 해외로 떠나서 돈은 우리나라에서 벌고 남의 나라에서 마음껏 낭비하는
한심한 사람들을 양산할 것입니다.
- 넷째 청약 당첨에 유리한 조건을 만들기 위하여 위장 이혼까지 불사한다는 이야기를 들었는데
그것보다 훨씬 수익률이 높고 안전한 부의 창출 앞에서 위장 이혼을 하지 않으라는 법이
없습니다. 글자 그대로 위장 이혼이라서 생각보다 악용할 소지가 높지요.
-다섯째 이 경우는 좀 다른 경우이긴 하지만 비과세 시점이 지난 연후에 얼마든지 세율을 감안하여
의도적 2주택을 만들 수도 있습니다.
- 여섯째 이 경우는 의도적이기 보다는 부득이한 경우에 발생 소지가 높기 때문에 악용할 소지는
많지 않습니다.
하지만 경매에 부친 경우라도 그 이후에 서로 짜고 악용하지 않는다는 보장이 없습니다.
이상의 여섯가지 사항은 정상적인 경우라면 쉽게 악용을 할 수 없지만 명품 지역 명품 아파트로써
평당 3천-4천이 넘어가고 분양가 대비 두 배 이상의 높은 수익률이 유력한 점을 감안한다면
얼마든지 비일비재하게 벌어질 도화경이 될 수도 있습니다.
3. 7-10년간 전매 제한에 대한 해결방안과 투자 전략
앞에서 전매 제한에 대한 문제점 10가지를 제시한 바가 있는데 사실상 그 문제점 제기만으로도
해결 방안과 투자 전략은 이미 제시 된 것이나 다름이 없다고 봅니다.
왜냐하면 전매 제한에 파생된 문제점을 역으로 풀어 나가면 해결책이 될 것이며, 그러한 상황을
효율적으로 적용하는 것이 투자 전략이기 때문입니다.
그렇지만 앞에서 제시한 사항들에 대하여 중언부언하지 않고 핵심 사항을 바탕으로 해결방안과
투자 전략을 모색하도록 하겠습니다.
1). 앞에서 언급한 모든 문제점에 대하여 사전 대비책을 세우는 길이 가장 현실적이며
확실한 해결방안입니다.
투자자는 이미 언급한 문제점들을 충분히 인식하여 그에 대한 대처뿐만이 아니라
그러한 문제를 해결했을 경우의 가변수까지 상정하여 투자를 하여야 낭패를 보지
않을 것입니다.
2) 7-10년 전매 제한은 광교, 송파, 은평 뉴타운, 송도 등 일부 초특급 지역을 제외하고는
미분양을 야기 시킬 것이 분명하며 언급한 지역 역시 경쟁률을 떨어뜨려 청약 가점 예상치인
65점 이상에 훨씬 못미치는 사태까지 유발할 수 있습니다.
모든 아파트에 천편일률적으로 7-10년 전매 제한을 적용할 것이 아니라 부분적으로 정상적인
전매 제한을 적용함으로써 매매에 숨통을 터 주어야 합니다.
투자자는 계획대로 전매 제한이 지속이 될 가능성이 높다는 인식아래 그 후광을 볼 수 있는
입지를 선점해야 합니다.
즉 광교, 송파, 판교, 송도, 동동탄과 기타 신도시 은평 뉴타운 등 기타 뉴타운 흥덕, 청계,
등 택지개발지구, 자체 전매 금지가 없는 모든 신도시. 뉴타운, 택지개발 지구, 서울과
수도권의 유망지역 재건축과 재개발, 지역별 랜드마크, 강남, 용산, 목동 등 전통적 강세 지역과
그 주변이 바로 그것입니다.
특히 전매 제한이 따르는 특급 신도시 주변에 관심을 갖는 것이 가장 좋은 방법입니다.
다만 무조건적인 투자보다 전매 제한이 부분적으로 풀리거나 예상이 되는 조치까지도
염두하셔서 투자를 해야하기 때문에 단순한 발상보다는 역동적인 사고와 끊임없는
정보 탐색이 리스크를 줄이는 최선의 방책입니다.
3) 전매 제한은 궁극적으로 아파트를 투기로부터 차단하고 실수요 위주의 부동산 환경을
조성하는 데 그 의의가 있습니다.
그렇다면 부동산 정책을 전매 제한과 아울러 명품 아파트에 대한 지나친
규제 일변도의 정책에서 탈피해야 합니다.
예컨데 종부세를 9억 혹은 12억 이상으로 현실성 있게 맞추고 DTI 규제를 대폭 완화하여
외국의 경우처럼 명품 아파트들이 그들만의 플레이를 할 수 있도록 놓아두되 명품 아파트와
다른 아파트를 소유한 2주택 자들에 대하여 투기성 세금을 몇 배 더 강화할 필요가 있습니다.
즉 눈사람 모양의 양극화가 아닌 다이아몬드 모양의 다극화를 유도하여 수도권 40%의 무주택
서민들과 30%의 소시민 즉 70%의 일반 중산층 및 서민들의 아파트 폭등을 막아야 합니다.
모든 재화와 용역이 그렇듯이 아파트 역시 적정선의 시세 차이가 있어야 하며 블루칩 아파트의
부추김으로 옐로칩- 일반- 소외 아파트의 폭등이 순환이 되는 연계 고리를 차단하기 위하여
여러가지 부동산 해법을 적용해야 합니다.
강남 아파트가 평당 4천이라고 호들갑을 떨지만 솔직히 다른 나라에 비교하여 물가와 GDP를
적용하더라도 결코 비싼 시세가 아닙니다.
강남 아파트를 두둔하려는 것이 아니라 유럽, 미국, 아시아권의 홍콩, 싱가폴만 보더라도
명품 아파트는 평당 1만-2만에 육박합니다.
이러한 현실은 인정하면서 가야지 버블이니 폭락이니 말잔치를 남발하는 것은 시대착오적
발상이 아닐까요?
버블은 명품 아파트에서 오는 것이 아니라 모든 것을 양극화 시각으로 바라보다가 대부분의
아파트 값을 폭등시킨 수도권 아파트의 현실에서 올 수 있습니다.
가장 중요한 점은 대부분 일반 아파트의 폭등이 이어지지 않도록 조치를 취하여 너도 명품
나도 명품이 아니라 각각의 아파트가 고른 분포도를 그리며 적정선의 상승을 이룰 수 있도록
제도적 장치를 깔아야 합니다.
만일 다른 아파트가 폭등하지 않는다면 설령 내 아파트가 폭등하지 않더라도 크게 신경 쓰지 않을
것입니다.
다만 시장 원리에 의하여 다이아몬드형 시세 형성은 막을수도 없고 막아서도 안 되며
시기 및 질투 해서도 안 된다는 것이 제 자율적인 견해입니다.
진정한 민주주의는 부의 하향 평등화에 있는 것이 아니라 부의 상향화와 그에 따르는 피치못할
부의 다극화에 있습니다.
부동산 투자를 하시는 분들은 이러한 방향으로 정책이 진행이 될 가능성이 있다는 판단 하에
자기 자본금에 맞는 투자와 실거주 양수 겸장의 안정적인 투자 방향으로 발상의 전환을
갖는 것이 중요합니다.
해결방안과 투자는 상극처럼 보이지만 저는 부동산 당국자들에게 문제점과 해결 방안을
제시한 것이며, 투자자에게는 선악을 떠나서 최고의 방법을 제시한 것으로 이해해 주셨으면
합니다.
어차피 글로 노출 시켜서 제 자신의 득을 볼 가능성은 전혀 없으며 잘 해야 본전도 되지 못하지만
저 나름대로 향후 핵폭풍이 확실한 전매 금지에 대한 소견을 밝힘으로써 그에 대한 대안책을
제시하였다는 점에서 의의를 두고 판단하셨으면 합니다.
수도권 시세를 외우다 시피 하면서 지나치게 저평가가 되었다고 생각이 되는 지역을
소개하겠습니다.
오른 곳은 더 오르게 부추길 수 없어도 다음에 제시할 곳들은 입지와 상황을 고려하여
틀림 없이 오를 수밖에 없는 구도를 갖추었습니다.
오늘 오를지 한 달 후에 오를지 1년 후일지 3년 후일지 예측은 쉽지 않지만 5년 이상 소외
아파트가 없는 것으로 보아서 다음 지역은 2년 안에 크게 오를 수 있다고 판단합니다.
강남- 분당-용인-동탄-오산-평택-천안/아산이 차등적으로 올랐으며, 1기 신도시 그룹 즉
분당-일산-평촌-산본-중동이 일정 기간을 두고 폭등하였습니다.
또한 강북-구리-남양주 일대-덕소-하남의 동북권 루트도 소외군에서 일정 부분 벗어났습니다.
2기 신도시인 파주-동탄이 함께 폭등하다가 최근 조정을 거치는 것이 비슷하고 강남 재건축이
조정을 보이자 큰 폭의 상승을 이어가던 버블 쎄븐이 다함께 조정을 거치고 있습니다.
용산이 뜨자 인근 성동구와 남산 일대가 폭등했습니다.
수도권 입지 좋은 곳들의 소외 지역들이 호재와 바람을 타고 릴레이식 상승을 거두었는데
대표적인 곳이 인천권, 서울 강북권, 관악구 등입니다.
모든 폭등이 테마를이루면서 순차적으로 오른다는사실에 주목해야 합니다.
이제 마지막 남은 입지 좋은 투자처는 어디일까요?
시세 흐름상 3년 전의 시세에서 조금 오른 곳들 수원 전역 특히 영통을 주목하시고,
서울-과천-평촌-산본-의왕 일대의 유일한 소외지역 과천, 시흥에 관심을 두실 것이며,
좀 더 장기적으로 본다면 전매 가능한 신도시와 입지 좋고 전매 가능한 수도권 미분양 물량
지역 및 안산, 광주에 관심을 가질 필요가 있습니다.
또한 서동탄과 그 인접 지역 용인 택지개발 등도 조정 폭이 컸기 때문에 역시 투자 가치가
높을 것입니다.
유의할 점은 2007년 큰 폭으로 오른 소외권역은 지금 투자하면 꼭지점을 잡을 가능성이
존재하기 때문에 매수시에 2007년 시세 흐름은 필수적으로 점검하셔야 합니다.
특히 세대수 300세대 미만은 테마를 형성하지 않는 한 매수해서는 안 되며, 자본금이 부족한
서민들은 입지 좋고 전매 가능한 미분양, 분양권에 주력을 하십시오.
또한 32평 기준으로 25평의 시세 차이가 40% 이상 벌어진 20평대 급매에 도전하신다면
수익률이 따를 것입니다.
지금까지 전매 금지의 문제점과 해결방안 그리고 투자 전략을 한 보따리에 풀어 드렸습니다.
이제 아파트를 투자 보다는 실거주 목적으로 접근하는 시대가 돌아 오고 있습니다.
투자 성향으로 접근하실 분들은 여러 개의 아파틀를 사 들이지 마시고 똑똑한 아파트 하나로
올인하시는 전략을 펼치셔야 합니다.
그 길로 가야만 실거주는 물론이거니와 수익률 면에서도 좋은 시대를 맞이할 것입니다.
1가구 다주택에 대한 과세는 확실히 무거워 질 것이며 그로 인하여 무주택 서민들의 내집마련
활로는 크게 늘어 날 것입니다.
결론적으로 본론의 내용을 반추해 보시면 아시겠지만 전매제한은 우리가 상상하는 것 이상으로
부동산에 엄청난 영향력을 야기한다고 할 수 있습니다.
물론 긍정적인 시각을 부정하는것은 아니며 저는 전매 제한이 가져올 부정적인 측면의 접근
방식으로 논지를 펼쳤기 때문에 전매 제한에 대한 문제점에 초점을 맞추었습니다.
제가 묻고 답하기와 질문과 답변에서 유독 전매 제한에 대한 심각성을 일관성 있게 제시하였고
명품 신도시의 전매 제한 후광 아파트를 집중적으로 부각시킨 이유가 오늘 글에 고스란히
녹아 흐르고 있습니다.
부동산은 보는 시각에 따라서 해석이 다를 수 있습니다.
어떤 형태의 글이든지 상식선에서 쓰여진 글이라면 밖으로 드러 내놓고 글을 쓰는 사람은
존경의 대상이 되어야 합니다.
전매제한의 최대 약점은 다음 두 가지입니다.
1. 7-10년동안 자신의 자산권을 활용하지 못하고 분양가 상한제를 적용받은 상황이라서
주변의 반발과 부동산 혼란 형평성 문제 등으로 수도권은 규제가 풀릴 가능성이 적다.
2. 7-10년 후에 신도시급 매물이 동시에 쏟아져서 공급 과잉으로 인한 매물로 오름 폭의
40%이상 장기간 폭락할 수 있다.
네티즌의 눈치를 보거나 리스크를 염두해 두어 두리뭉실한 답변을 주시는 분들도 뚜렷한
성향이고 리스크는 클 지 몰라도 확신을 주려고 하는 분들도 명확한 성향입니다.
하지만 맞고 다르고를 떠나서 누가 먼저 도도한 부동산 흐름을 예견하고 발을 맞추어 나가느냐가
부동산에 대한 글을 쓰는 사람의 진정한 모습이라고 판단합니다.
그래야만 프로가 아닐까요?
감사합니다.
- 세쌍의 부부 중에 한 쌍의 부부는 이혼한답니다.
가정 파괴는 국가 파탄의 원인이 될 수 있으며 본질적으로 부동산 폭등보다 훨씬 심각할
수가 있습니다.
성향은 다르지만 부동산에 대한 융탄 폭격같은 규제는 따르면서 이혼에 대해 지나치게 너그러운
현실에 대하여 규제와 세금의 의미를 다시 한 번 생각하게 합니다.
우리 모두 고정관념의 포로가 된 것은 아닐까요?
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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[스크랩] 초보자를 위한 재개발 투자가이드 ① |부동산노트
2008-01-28 17:59
http://blog.drapt.com/dbwjd76/22751201510765778
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
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[민권식칼럼 #80] 초보자를 위한 재개발 투자가이드 ①
'2008년 가장 유망한 투자처는 바로 재개발'
'재개발사업 정책적 지원으로 탄력'
요즘 신문에서 이런 문구들을 많이 발견할 수 있습니다.
하지만 많은 분들이 재건축, 재개발의 차이점조차 모르고 있는 실정입니다.
이런 분들을 위해 수 편으로 나우어 재개발투자를 쉽게 접근하는 방법을 A부터 Z까지
딱딱한 법령 소개는 자제하고 되도록이면 쉬운 어체로 하나하나 적어볼까 합니다.
◈ 재건축과 재개발의 차이점
재개발과 재건축은 서로 다른 법규를 근거로 하고 있으며 사업방식과 절차에서 차이가 있습니다.
새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업입니다.
재건축은 주택건설촉진법에 재건축사업이 가능하도록 기준을 정해두어 건물소유주들이
조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 것을 말합니다.
따라서 재개발의 경우 공공사업, 주택개량사업의 성격을 띠고 있으며,
재건축은 민간주택사업, 수익사업의 성격이 짙습니다.
이점 때문에 현재는 재개발은 도시재정비촉진특별법 등에 기재된 바와 같이 용적률 완화와
조합원 입주권 전매가 허용되는 등 정책적인 지원을 받고 있는 반면,
재건축은 조합원 입주권 전매 불가능, 개발이익환수제 강화, 안전진단기준 강화 등 온갖 규제의
소용돌이 속에서 투자메리트가 줄어든 상태입니다.
기존주택 세입자처리방법에도 차이가 있는데 재개발은 공공 임대주택을 공급하거나
공급자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급토록 되어있지만
재건축은 당사자간의 주택임대차계약에 따라 개별적으로 처리하게 됩니다.
◈ 재개발 -> 뉴타운 -> 촉진지구
2002년에 '뉴타운'이란 말이 처음 등장하기 전까지 재개발사업은 모든 방식이 동일하게
진행되었습니다.
기존의 재개발사업의 문제점들을 개선하고 사업을 보다 신속하고 체계적으로 진행시키기 위해
도입된 개념이 바로 '뉴타운'입니다.
재개발과 뉴타운의 차이점을 간단히 설명해 보겠습니다.
※ 재개발
1) 소규모 개발사업
2) 민간위주
3) 주택 중심 개발
4) 비교적 사업 속도 느림
5) 사업절차 : 기본계획수립 -> 구역지정 -> 추진위승인 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 ->
관리처분인가
※ 뉴타운
1) 대규모 개발사업
2) 공공부문 확대
3) 도시기반시설 부문 비중 확대
4) 비교적 사업 속도 빠름 (공공 재정 지원 강화)
5) 사업절차 : 뉴타운사업지구지정요청(자치구) -> 지정요건 심의(지역균형발전위원회) ->
뉴타운사업지구지정(서울시) -> 개발기본계획수립(시, 자치구) -> 실시계획인가 및 사업시행
(시장, 구청장)
재개발은 이렇게 '뉴타운'이라는 개념의 도입으로 발전하게 되는데 전체적인 흐름만 규정하고
있는 뉴타운사업을 보다 세부적으로 시행하려는 취지로 2006년에 '도시재정비촉진특별법'이
새로 만들어 짐에 따라 '도시재정비촉진지구'로 또 한단계 업그레이드 됩니다.
이것이 이른바 '촉진지구'입니다.
도시재정비촉진지구(이하 촉진지구)는 위에서 설명했듯 뉴타운사업을 보다 세부적으로
규정하고 있는데 대표적으로는 토지거래허가제 강화, 구역지정 완화, 소형의무비율 완화,
용적률과 층고 인센티브 등이 있습니다.
촉진지구의 중심 테마는 절차의 간소화에 따른 사업속도 업그레이드,
(촉진지구 지정 1년6개월만에 철거되는 지역 출현), 용적률과 층고제한를 완화해주고
대형평형비율을 늘림으로서 실질적인 미래지향적 도심재개발 업그레이드,
토지거래허가제를 20㎡ 이상으로 강화함으로서 투기세력 저지 등 입니다.
이번 시간에는 재개발투자를 위한 가장 기초적인 부분인 재개발과 재건축의 차이점,
재개발, 뉴타운, 촉진지구의 개념에 대해서 살펴봤습니다.
다음 이 시간에는 본격적인 투자스킬로 넘어가보도록 하죠.
감사합니다.
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2008-01-26 16:41
http://blog.drapt.com/dbwjd76/3104061201333287943
출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문 : http://blog.drapt.com/ley87
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◈ 뉴타운ㆍ재개발 '대지 6평'에 대한 정확한 해석
상담을 하다보면 재개발에서 6평이하의 지분은 현금청산대상이 아니냐는 말을 종종 듣게됩니다. 결론부터 말씀드리면 현금청산대상과 대지6평과는 아무런 관계가 없습니다. 조합원수가 건립세대보다 많은 지역의 대지6평이하 지분은 현금청산대상이 될 수 있습니다. 하지만 조합원수가 건립세대보다 적은 지역에서는 대지1평, 건물1평만 소유하고 있어도 분양자격이 주어집니다.
또 '대지 6평'은 도시재정비촉진지구로 지정된 지역에서 토지거래허가를 필하여야하는 기준이 되는 면적으로 널리 알려져 있습니다. (정확한 면적은 20제곱미터입니다.) 도시재정비촉진지구로 지정된 지역에서는 대지6평이상일 경우엔 토지거래허가제를 필하여야 매매가 가능합니다. (모든 재개발지역이, 모든 형태의 재개발주택이 토지거래허가를 필하여야 하는 것은 아닙니다.) 토지거래허가제는 무주택자이거나 1년이내에 기존 주택을 처분하려는 자, 실거주목적인 자만을 한정하여 매매를 허가해주는 강력한 투기억제정책이죠..
이 두가지 개념을 조합해보면 중요한 투자의 방향성 한가지를 catch할 수 있을 것입니다. 바로 '조합원수가 건립세대보다 적은 지역의 대지6평 미만 지분'의 메리트를 말하고자 하는 것입니다. 조합원수가 건립세대보다 적기 때문에 분양자격이 주어짐은 물론 촉진지구로 지정되었을 경우 토지거래허가를 필하지 않고도 조합원이 될 수 있는 유일한 지분의 형태, 대지6평미만의 지분이 가장 큰 인기를 얻고 있다는 것은 환금성으로 대표되는 현 뉴타운ㆍ재개발 시장의 상징적인 투자메리트입니다.
한가지 덫붙힌다면 '대지6평'은 30평형대를 배정받을 수 있는 기준선이 아니냐는 말을 들은 적이 있는데... 대지6평이란 것과 30평형대로 배정받을 수 있는 지의 여부 또한 아무런 관련이 없습니다. 뉴타운ㆍ재개발에서 30평형대를 배정받을 수 있느냐 없느냐는 해당 재개발지역의 개발방식, 그 개발방식에 따른 평형배정비율( 조합원수와 건립세대 분석을 통해 예측할 수 있는 것이지 대지 6평과는 무관합니다
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