집을 사게 되면 신경 쓸 것이 한두가지가 아니다. 구입대상을 결정하고도 매수하는 집의 상태점검에서부터 계약서 작성, 입주일결정, 잔금지급 등 여러가지 일들을 치르게 된다.

이러한 실제적인 일들을 끝마치고 나면 반드시 해야만 하는 것이 바로 소유권이전등기다.

앞선 행위들이 실질적인 매수행위라면 소유권이전등기는 법적인 권리이전, 즉 개념적인 매수행위의 한 부분으로 볼 수 있는데 주택구입 시 사실상 제일 중요한 부분 중 하나이다. 등기이전이 마무리되어야만 해당주택의 완벽한 소유자가 되었다고 볼 수 있기 때문이다.

보통 소유권이전등기는 법무사에게 대리하는 경우가 많다. 거래자가 직접 이전신청을 할 수도 있지만 시간상의 이유나 막연한 두려움을 이유로 수수료를 지불하고 전문가에게 맡기는 것이다.

하지만 시간적 여유만 된다면 등기이전절차에 대한 여러가지 자료를 참고로 하여 본인이 직접 소유권이전을 실행해보는 것도 나쁘지 않다. 직접 해보게 되면 아마도 생각했던 것보다 그 절차가 훨씬 간단하고 쉽다는 것을 깨닫게 될 것이다. 또한 일단 경험해 보게 되면 차후의 다른 부동산거래에서도 법무사 수수료 비용을 들이지 않고 소유권이전등기를 어렵지 않게 마칠 수 있게 될 것이다.

만만찮은 법무사 수수료 비용도 아끼면서 소유권이전절차와 단계에 대한 공부도 할 수 있는 일석이조의 ‘나홀로 등기’, 이에 대한 모든 절차와 준비사항에 대하여  상세하게 소개해 본다.

 

 

소유권이전등기 신청을 스스로 하려고 마음먹었다면 보통 관련된 인터넷 사이트를 찾아보게 된다. 물론 이러한 사이트에는 등기에 관한 많은 정보가 들어 있긴 하지만 대다수가 등기신청서작성에 비용부담을 지우는 경우가 많고, 신청 대리를 해 주는 경우에는 법무사 비용보다는 다소 저렴하긴 해도 10만원 이상의 대리비용을 지불해야만 한다.

만약 순수하게 자신의 힘으로, 한 푼의 비용도 들이지 않고 이전등기를 완수하고 싶다면 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)를 이용하는 것을 강력 추천한다. 이 곳에는 신청서 작성방법 및 양식까지 모두 무료로 제공되고 있으며 등기에 관한 제반 정보를 비롯한 관할등기소위치 등이 상세하게 나와 있다.

 

이전 등기신청을 위해 필요한 서류는 잔금지급일 이전에 미리미리 챙겨두도록 한다. 본인이 준비해 두어야 하는 필요서류는 다음과 같다.

 

1. 토지대장등본
전국에 있는 동사무소 혹은 구청 어느 곳에 가더라도 발급 받을 수 있다. 토지대장발급 비용은 1통에 600원.

2. 건축물대장등본
전국에 있는 동사무소 혹은 구청 어느 곳에 가더라도 발급 받을 수 있다. 건축물대장발급 비용은 1통에 1000원. 

3. 매수자 주민등록등본
전국에 있는 동사무소 혹은 구청 어느 곳에 가더라도 발급 받을 수 있다. 주민등록등본 발급비용은 1통에 350원.

4. 등기신청서
대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에 등재되어 있는 자료센터>등기신청양식에서 ‘매매로인한소유권이전’을 선택하여 출력하도록 하고 등기신청서 양식은 가능한 여유 있게 프린트해 두자. 한편 등기신청서에는 등록세액, 채권매입액 등 향후에 결정될 수 있는 기재항목이 있기 때문에 초반에 기재할 수 있는 부동산표시, 등기의무자 및 등기권리자 등만 미리 기입하고 나중에 마저 내용을 채우도록 한다.

부동산표시의 경우 해당 부동산의 등기부등본 내용을 바탕으로 적어야 하며 대법원인터넷등기소>등기신청서양식에 설명되어 있는 내용을 참고하여 올바르게 기재토록 한다. 보통 공동주택의 경우 공동주택 전체에 관한 내용을 간략하게 적고 하단에 해당 주택의 건축면적과 대지지분 등을 기재한다. 

5. 관할등기소, 관할구청 위치 체크
취등록세를 신고하는 곳은 매입주택의 관할구청, 소유권이전등기를 신청하는 곳은 매입주택의 관할등기소이다. 신고 및 신청 당일날 위치를 몰라 헤매지 말고 미리미리 인터넷으로 관할구청과 관할등기소의 위치와 가는 방법 등을 파악해 두도록 한다.

 

취등록세는 각 부동산사이트는 물론이고 공공기관 및 국민은행 등 금융권 사이트에도 계산기 서비스가 제공되고 있다. 2006년부터 취등록세는 실거래가액을 기준으로 과세된다.

물론 취등록세 신고 시에는 관할구청 세무과에서 자동으로 세액을 계산해 주기는 하지만 대략적인 비용산출을 위해 미리 계산해 두는 것이 좋다. 덧붙여 실거래가액이 기준시가(공시가격)에 미치지 못할 경우에는 가액이 더 큰 기준시가를 기준으로 취등록세를 내야 한다는 것도 잊지 말자. 

국민주택채권은 국민은행이나 우리은행, 농협 등 금융기관에 가면 채권매입용지를 주는데 보통 본인 스스로 얼마큼 사야 하는지 미리 파악하고 가야 한다. 기준시가를 기준으로 하며 가액에 따라 그 비율은 차등적용된다. 보통 채권은 매입하고 바로 그 자리에서 할인하여 매각하기 때문에 계산된 채권가액보다는 훨씬 더 적은 금액을 지불하게 되며 할인율은 그날그날 달라지기 때문에 은행에서 해당일의 할인율을 적용하면 최종가액이 결정된다.

 

잔금지급일은 매도자와 만날 수 있는 마지막 날이라 볼 수 있다. 잔금이 지급되어 계약이 완료되면 사실상 매도자와 만나기는 쉽지가 않기 때문이다. 그러므로 소유권이전을 위해 매도자가 내주어야 하는 필요 서류는 잔금지급일에 모두 받을 수 있도록 한다. 잔금지급일에 앞서 ‘어떠한 서류를 준비해 달라’고 매도자에게 미리 연락해 두는 것이 좋다. 매도자가 준비해줘야 할 서류는 아래와 같다.

1. 등기권리증(등기필증)
등기소에서 교부하는 등기완료증명서로서 해당주택의 지금까지 소유 및 등기와 관련된 문서들이 모아져 있는 것이 바로 등기권리증이다. 소유권등기 이전에 꼭 필요한 서류이므로 매도자에게 반드시 받아야 한다.

2. 매도자 주민등록초본
매수자는 주민등록등본이 필요하지만 매도자의 경우는 반드시 주소이력이 기재되어 있는 주민등록초본을 신청서에 포함해야 한다. 등본과 초본을 혼동하지 말도록 하자.

3. 위임장
위임장은 매도자와 함께 이전등기를 신청하러 간다면 굳이 필요로 하지 않는다. 하지만 대다수 매도자들은 등기신청에 큰 관심을 보이지 않으며 함께 등기소에 갈 만큼 수고하고 싶지도 않아 한다. 고로 대부분의 경우에 매수자가 매도자를 대리하여 등기신청을 하게 되는데 이때에는 매도자의 인감이 날인된 위임장이 반드시 필요하다.

4. 매도자용 인감증명서
매도자용 인감증명서가 필요하다. 그냥 인감증명서가 아닌 부동산 매도자용 인감증명서임을 다시 확인시킨다.

 

 

잔금을 지급하고 계약이 완료되면 중개업자에게 신고필증을 요청하도록 하다. 신고필증이란 중개업자가 시.군.구청에 부동산거래신고(인터넷신고 or 직접신고)를 하면 해당 기관에서 신고를 증명하는 증명서를 교부하는 것으로 올해부터 부동산거래 신고제가 실시되면서 중개사를 통한 주택거래의 경우에는 중개업자에게 직접 교부되는 신고필증이 검인계약서를 갈음하게 됐다.

만약 주택거래가 빈번하지 않은 중개업소를 통해 매매계약을 한 경우 중개업자가 이를 잘 몰라 구청에 가서 허탕을 칠 수도 있으므로 잔금지급 전에 미리 신고필증에 대한 확인을 해두도록 한다.

 

 

신고필증 복사본을 가지고 관할구청 세무과에 가서 취.등록세를 신고하도록 한다.

세무과 내에 비치되어 있는 세금 신청서를 작성하여 신고필증과 함께 제출하도록 한다. 이때 신고액을 미리 계산했더라도 신청서에 굳이 기입하지 않아도 된다. 구청직원이 실거래가액에 맞춰 알아서 계산을 해주기 때문이다. 다만 발부된 취등록세 고지서의 세액과 미리 계산해 두었던 세액의 차이가 현격하다면 다시 한번 확인하도록 하자.

 

보통 법무사가 대리해주는 경우 소유권이전 완료 후에 취득세 고지서를 등기필증과 함께 돌려주게 된다. 등기신청에 취득세 영수증은 필요하지 않기 때문이다.

하지만 본인이 직접 할 경우에는 구청에서 받은 고지서대로 취.등록세를 은행에 한번에 납부하면 된다. 이때 받은 등록세영수필 확인서 및 통지서는 등기신청 시 필수 항목이다.

취.등록세를 납부한 후에는 은행에서 국민주택채권을 매입하도록 한다. 앞서 말했듯이 국민주택채권은 일반적으로 매입하고 바로 그날, 해당일의 할인율에 따라 할인 매각하게 되므로 부담비용이 큰 편은 아니다. 미리 계산한 채권매입액과 비교해서 차이가 현격한 경우 은행직원에게 문의하도록 한다.

또 등기신청 시 필요한 등기수입인지를 구입하도록 한다. 단 매매금액이 1억 이하인 부동산의 경우 수입인지를 구입하지 않아도 된다.

보통 시, 군, 구청 인근에 취등록세와 채권을 매입할 수 있는 은행이 위치한 경우가 많고 구청 내에 은행창구가 설치된 경우도 있으니 잘 살펴보고 이용하면 편리하다.

 

위의 전 과정을 모두 마쳤다면 이젠 등기이전을 위한 신청서를 작성하도록 한다. 앞서 언급했듯이 부동산표시나 등기권리자, 등기의무자와 관련된 내용은 미리 기입하도록 한다. 등기권리자는 매수자를, 등기의무자는 매도자를 말하는 것이다.

한편 국민주택채권매입금액, 국민주택채권매입총액란, 국민주택채권발행번호, 등록세액, 교육세액 등은 자신이 은행에서 납부한 고지서를 꼼꼼히 보면서 기입하도록 한다.

 

필요한 서류가 모두 준비됐다면 순서에 맞게 각 서류를 첨부토록 한다. 아래의 순서에 따라 정리하도록 하자

맨앞
1. 등기신청서(1면/2면)
2. 등록세 영수필 확인서 및 통지서
3. 위임장
4. 매도자용 인감증명서
5. 매수자주민등록등본
6. 매수자주민등록초본
7. 토지대장등본
8. 건축물대장등본
9. 신고필증 사본
10. 계약서 원본
11. 등기권리증(등기필증)
12. 등기신천서 사본 1부
13. 등기수입증지 구입
맨뒤
차례대로 정리된 서류를 파일이나 봉투에 넣어 관할등기소를 방문한다.

 

 

등기수입증지(8000원)를 등기소에서 구입하여 등기신청서 2면 하단에 붙이도록 한다. 정리된 서류는 등기소 내에 있는 등기민원창구에 제출하여 검토를 받는다. 등기민원창구는 빠진 서류나 잘못된 것이 있을 경우 정정해주는 곳으로 담당자가 O.K할 경우 등기 접수 받는 곳에 가서 해당서류묶음을 접수하도록 한다. 등기소에 갈 때는 반드시 도장과 신분증을 갖추도록 하자.

 

등기접수가 끝나고 1~2일이 지난 후에 대법원인터넷등기소를 방문하여 소유권이전등기가 되었는지 확인토록 한다. 접수일로부터 3~4일 후 신분증을 지참하고 관할등기소를 방문하여 새롭게 문서가 추가된 등기권리증을 돌려 받도록 한다.

자료출처:스피드뱅크

부동산을 사는 데 있어 매입 대상 결정에가장 큰 영향을 주는 것은 비용이다. 1억원을 들고 물건을 찿으면 언제나 그것보다 조금 많은 돈이 소요되는 것이 좋아 보이게 마련이다. 따라서 2억원을 들고 찿으면 좋은 것이 많겠다 생각하지만 또 조금 더 비싼 것이 맘에 들어보인다. 그래서 구입비용의 많고 적음과 시기와 규모와 관계없이 언제나 선택에 있어 고민되는 것은 똑같은 듯하다

그래서 필자는 부동산 매입에서 가장 중요한 요소는 거주자의 경제적.환경적 욕구에 부합되고 부차적으로 적절한 매도 시기에 현금화가 잘되는 곳을 택하라고 말하고 싶다.

부동산이란, 특히 거주목적의 아파트라면 내가 봐서 좋으면 남도 좋아하게 마련이다. 그런 곳이 거주와 투자라는 두가지 목적을 모두 달성할 확률도 높다는 생각이다.

그럼 어느 곳의 어떤 부동산을 매입할 것인가.

수많은 원칙 중 제일 먼저 생각할 기준은 너무 좋은 곳보다는 나쁘지 않은 곳을 찿는 것이다.

조망권.교육.교통과! 기타 여러 가지가 충족돼 마음에 드는 곳은 찾기 힘들다.

찾더라도 매수자의 경제적 여건과 부합되지 않을 여지가 있다.

그러면 차선으로 나쁘지 않은 곳을 찿아야 한다. 그럼 어떤곳이 나쁜가부터 알아야 한다.

내가 싫으면 남도 싫어한다.

교통 교육.환경...이런 요소는 누구나 잘 알고 있다.

그래서 좋은 곳과 나쁜 곳을 구분하기 위해 아파트의 비교 평가표를 나름대로 한 번 만들어보길 권한다. 보는 관점에 따라 달라지지만 한번 만들 필요가 있다.

아래 적은 기준은 필자가 보는 관점이다. 기준을 정해 개별적으로 보지않고 비교 평가해보면 좀 더 객관적으로 평가하게 마련이다.

 

좋은 곳 나쁜 곳을 쉽게 볼 수 있으리라 생각한다.

일부는 오해의 소지도 있을 수 있으나 어디까지나 필자 기준이니 이해하시기 바란다.

※  좋은 곳 vs 나쁜 곳 고르는 아파트 비교 평가표
① 위치 및 규모, ② 환경 및 조망 ③ 교육시설 ④ 교통시설

①위치 및 규모에 대한 평가

사람은 누구나 생활 여건에! 따라 매입할 수 있는 지역을 선택해야 한다.

그러한 한정된 선택의 범위 안에서 최상의 선택을 하는 방법을 알아보자.

먼저 아파트의 위치와 규모에 대한 평가방법이다.
⑴ 가구수= 일반적으로 1000가구 이상의 단지는 상가와 유치원 등 생활편의시설이 갖춰져 있다. 또 가구 수에 따른 규모의 경제로 관리비도 경제적이다.

단지 규모가 작을수록 그런 이점이 감소하므로 일정 세대 수 이상의 단지를 비교 평가해야 한다.

과거 주거공간이 부족하고 아파트 선호도가 높았던 시절에는 아파트라는 이름만으로 가격이 상승했다. 하지만 주거시설이 거의 아파트화되고 있는 요즘에는 아파트 간 질적 경쟁 시대가 시작됐다고 할 수 있다.

난개발 시대의 ‘나홀로 아파트’나 단독 혹은 빌라 밀집 지역 사이의 소규모 아파트단지는 아파트 특유의 ‘끼리 문화’가 형성되지 못한다. 결국 아파트 규모에 따른 가치를 반영해 향후 가격 하락 요인을 점검해야 할 것이다.

⑵인접 아파트 현황 = 일정 규모를 갖춘 아파트단지라 해도 신도시? 낮?아파트로 이뤄진 지역의 아파트와 구도심 지역의 재개발 아파트처럼 주택이 주류를 이루는 단지는 커다란 차이가 있다.

아파트 주거문화의 특성 중 하나는 동질성과 익명성이다. 가구별로 독립된 공간에 거주하지만 이웃과 비슷한 주거환경과 생활 방식으로 눈에 띄지 않아 익명성이 보장된다.

하지만 단독이나 연립 등의 비아파트가 주류를 이루는 곳은 아파트 주민이라 해도 상대적으로 동질성과 익명성이 떨어져 선호도 역시 떨어진다. 이러한 관점에서 보면 소규모 아파트라고 해도 주변의 대단지 혹은 대단위 아파트 생활권에 포함되어 있다면 소규모 단지로서 불리한 점을 상대적으로 감소된다.

단독 및 연립주택 지역의 1000가구 단지보다 아파트촌의 500가구가 오히려 선호도가 높다는 것이다.

⑶브랜드= 건설사에 따른 브랜드 파워는 비슷한 입지라 해도 서울 강남권 기준으로 5000만~2억원의 가격 차이를 가져온다. 브랜드에 따른 가격 차이는 공산품에서는 당연시되어 왔으나 부동산에서 브랜드의 가치가 가격을 좌우하게 된 것은 최근의 현상이! 다.

근래 건설사의 이미지 재고를 위한 광고와 차별화 노력은 그러한 가치 반영에 따른 결과다.

향후 브랜드의 차별화에 성공한 건설사의 아파트는 지역과 평형에 따른 일률적인 분양가격에 브랜드가치에 따른 프리미엄이 붙는다. 그만큼 소비자의 선호도에 많은 영향을 주고 있으므로 미래 가치가 손실되는 것을 방지하기 위해 브랜드에 따른 평가를 해보아야 할 것이다.

⑷지역별 가치 평가 = 각 지역 여러 요소들의 작은 차이가 서로 영향을 주고받아 가격의 차이라는 형태로 나타난다. 그러므로 어느 곳은 오르고 또 어느 곳은 오르지 않는 원인을 어느 한 요소만을 부각하여 단정적으로 말할 수는 없다.

다양한 여러 요소가 종합적으로 영향을 끼쳐 지역의 가치를 변화시키는 것이다. 여러 요소를 종합적으로 고려해 지역을 분석해야 향후의 투자 시기와 가치 실현의 시기를 예상할 수 있다.


⑸주차공간 = 우리나라 자동차 보유 대수는 1997년 1000만 대를 넘어섰다. 이후로도 계속 증가해 현재 인구 6.5명당 자가용 한 대라는 보급률이다. 이러한! 추세는 앞으로도 지속될 것이다. 그에 따른 주차공간의 문제는 아파트를 선택하는 데 매우 중요한 요건이 되고 있다.

②환경 및 조망에 따른 비교 평가

최근 동탄 신도시 분양에서 실시한 선호도 조사에 따르면 건설사의 브랜드 이미지보다 녹지공간과 조망, 환경에 대한 선호도가 아파트 선택에서 더 중요한 요소로 됐다.

이는 주거공간으로서의 휴식 기능과 더불어 교육 및 생활공간으로서의 편리성, 유해시설의 존재 여부에 따른 선호도가 아파트의 선택에 중요한 요인임을 나타낸다. 이러한 관점에서 호재와 악재를 정확히 평가하여 매입해야 할 것이다.

⑴ 산・호수・강 조망권에 따른 비교 = 도시민의 자연친화적 욕구는 도시 산업화기간에는 간과되어 왔다. 하지만 1990년대 이후 소득 수준의 향상과 더불어 주거가치 평가에서 중요한 요소로 자리잡았다. 자연친화적 욕구의 대표적 요소인 조망권 가운데 산과 강, 호수의 조망권은 아파트 가격에 막대한 영향을 준다.

심지어 평형의 가격 차이보다 조망 여부에 따른 가격 차이가 더 커지고 있다. 통상적으로 최상의 조망권을 확보한 곳은 같은 단지 내 전체 가구의 2~5% 정도이다. 최상의 조건을 가진 곳은 향후 매매 시 매도자 우위의 거! 래를 할 수 있다.

조망권 평가의 기준은 거실 및 침실에서의 완전한 조망권 확보와 가시거리 내 유해시설물의 존재 여부다. 또한 단지 내부에 위치한 아파트로서 외부 조망이 불가하지만 단지 내 녹지공간의 조망이 가능한지 여부도 점검하자.

⑵ 준자연환경 조망권(골프장 및 준농림지) = 자연 그대로의 자연환경은 아니어도 인공적으로 조성된 녹지공간도 조망권으로 인정된다. 골프장의 그린, 왕릉 등의 문화재 보호구역, 보호녹지 등의 조망 가능 여부가 바로 그것인데. 경우에 따라서는 자연 녹지보다 더 선호되기도 한다. 자연적인 숲은 아니지만 농지도 시야 확보와 사생활 침해 감소 요인으로 선호된다.

⑶ 생활편의시설 이용성 평가 = 대형 할인점의 입점은 주변 주거 지역의 주택 가격이 20% 이상 상승하는 요인으로 작용한다. 이러한 시설을 도보 10~15분에 이용할 수 있는 곳이 최적지다.

대형 할인점과 너무 근접하여 주차와 소음을 유발하는 단지는 오히려 선호도가 떨어진다. 또한 주거지 인근의 작은 공원 및 체육시설의 여부와 이용 거리도 선호? 동?주요하게 작용한다. 도보 10~15분 거리에 있으면 집값이 상승하게 된다.

도보로 10~15분 거리는 이용자가 거부감을 느끼지 않고 주거공간과 인접한 지역으로 인식하는 거리다. 그이상의 거리는 이용 횟수가 감소로 주택 가격에 영향력이 적다. 또 스포츠센터나 문화센터, 도서관 등은 도보 15~20분 정도로, 약간의 거리감이 있다 해도 도보 및 자전거로 이용이 가능하면 호재다. 이런 시설은 도시민의 문화 욕구 증가와 여가 시간의 증대로 날로 영향력이 커져가고 있다.

⑷ 유해시설물이 주변에 있다면 = 주거환경 평가에서 호재와 반대로 악재로 작용하는 요소가 있다. 상가나 유흥가의 간판 조명에 의한 수면 방해와 조망권 침해, 소음 발생 여부가 대표적이다.

소각장, 매립장, 도축시설, 대형 농축산물 유통시설, 장례식장과 고압선 철탑 및 선로 인접성 등 주거환경 유해시설의 존재 여부도 중요하다. 이러한 시설은 존재 이유만으로도 지역의 가치 평가에서 상당한 심리적 악재로 작용한다.

그 외에 4차선 이상의 도로와 인접한 아파트단지는! 방음벽으로 인한 조망 및 일조권 침해와 소음, 분진에 따른 불편도 점검할 사항이다.

⑸ 기타 = 조망의 측면에서, 가시거리 내에 다른 시설물이 존재하지 않는 것이 중요하다. 이는 시야의 확보와 주거공간에 대한 사생활 보호 측면에서도 선호되는 요소로 평가된다.

③교육시설에 따른 비교 

우리나라 도시민이 주거지를 선택하는 데 있어 최우선 항목은 교육환경일 것이다. 주거용 부동산의 가격은 입주민의 선호도와 직결되며, 전세나 매매 역시 이러한 선호도가 가격 상승 요인이 되고 있다.

강남구에서 같은 시기, 같은 업체에서 건설한 아파트 가격이 4000만 원 이상 격차를 보이는 곳이 있다. 원인을 알아보니 배정 중학교가 달랐다. 명문으로 알려진 학교로 배정 받기 위해 해당 아파트의 수요가 많아져 가격이 올랐던 것이다.

교육에 대한 관심도가 높을수록 작은 차이가 막대한 가치차이로 나타나는 것은 작은 부분까지 관심을 두고 매입해야 할 시기가 되었음을 알려준다.

⑴아파트 평형에 따른 학교 선호도 = 30평형 미만의 아파트는 일반적으로 초등학교 혹은 중학교 자녀를 둔 거주자가 많다. 따라서 초등학교와 중학교 학군과 등하교 시의 안전성을 확인해야 할 것이다.

초등학교 등하교의 경우 차량 통행에 따른 위험도를 고려하여 도로 횡단 횟수, 인도와 차도 구분의 명확성을 직접 확인해야 한다. 또 상급학교의 학군과 주변 학원가 형성 여부 및 근! 접성도 평가해야 한다.

30~40평형의 경우 중・고등학교 학부모가 많으므로 명문 고등학교의 근접성과 학원가 이용의 용이성이 주요 점검사항이다. 40평형 이상의 경우 자녀의 교육이 끝난 중・장년층의 소유자가 많다. 따라서 교육적인 요소보다 녹지 및 체육・문화시설에 대한 선호도가 높다.

⑵주거 지역 및 통학로 유해시설 존재 여부= 상업시설과 주거시설의 구분은 공법을 통해 법적으로 규제하고 있다. 하지만 지난 부동산 상승기에 일부 업체에서 준주거용지 및 상업지구에 주거용 시설을 건설하여 일반 분양했었다. 그 때문에 주거시설과 상업시설의 구분이 미미해진 지역이 많다.

신도시 형성 초기에 아파트가 건설된 지역은 용도를 확인하지 않고 입주를 시작한 경우가 많다. 이후 용도에 따라 모텔, 룸살롱 등의 상업시설이 건설되어 사회문제로 언론에 보도된 바 있다. 이런 문제는 비단 허가를 내준 관청의 문제가 아닌 준주거 및 상업용도 지역에 주거용 주택을 건설한 건설사의 비양심적 행위가 더 큰 문제였다.

1970~1980년대에 건설된 구시가지? ?용도 구분이 미흡해 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있다. 이러한 단점은 주거용 부동산의 가격 하락으로 나타나고 있으므로 부동산 매입 시 환경을 직접 확인해야 할 것이다.

⑶기타 = 서울시 및 수도권의 많은 지자체는 자전거 전용도로의 확장을 통해 친환경적 교통 여건을 조성하고 있다. 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것이다.

현재 초등학교 및 중・고등학교 학생 중에 자전거를 이용해 통학하는 이들이 꽤 있다. 그런데 주거단지의 경사가 급하고 주변 지역이 능선으로 이뤄진 곳은 자전거와 인라인스케이트 등의 단지 내 이용률이 현저히 떨어진다. 특히 초등학생의 경우 놀이에 따른 사고 유발 요인이 되고 있기도 하다. 입주단지 및 통학로의 경사도 점검해야 하겠다.

④교통시설에 따른 비교 

아파트 분양 광고에 빠지지 않고 등장하는 문구가 도심 출퇴근 소요 시간, 혹은 지하철역까지의 거리다. 교통의 편리성이 아파트 선택에 중요한 기준이 되고 있는 것이다. 그중 특히 지하철 이용의 편리성은 중소형 아파트를 선택하는 데 있어 매우 중요하다.

교통의 중요성을 감안해 현장 확인을 통해 꼼꼼히 점검해야 하겠다. 철도망은 서울 및 수도권의 거의 모든 지역에 건설되고 있다고 해도 과언이 아니다. 지하철 1・2・3호선 건설 당시에는 지하철 역세권이 특수한 경우였다. 하지만 서울과 지방 도시에 철도망이 구비되는 요즘 시점에선 당연시되는 교통시설이므로 그 시설의 유무에 따른 가치 반영은 날로 커지고 있다.

2004년 7월 주5일 근무제가 시행되면서 레저 욕구가 커져 차량 이동성에 대한 중요도가 더욱 부각되었다. 이에 따라 자동차 전용도로 이용의 편리성과 고속도로 진입 용이성 등은 주거지 선택에도 점차 영향력을 넓혀가고 있다.