2005-11-08 16:46

http://blog.drapt.com/dainty19/10721131436014609

임야라고 하여 모두 똑같지 않다.
임야에도 보전임지와 준보전임지가 있다.
농지에서와 마찬가지로 보전임지는 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고 준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있다.

전원주택을 지을 때 임야를 구입해 형질변경을 받아 짓는 것이 농지전용을 받는 것 보다 수월하다.
임야는 가격도 싸고 농지보다 규제가 까다롭지 않지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 크다.
그러다 보니 대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있다.

개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘들다.
또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요하다.

도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.

산림형질변경허가를 신청할 때는 ▲사업계획서 ▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) ▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다.

● 대체조림비와 전용부담금

산림형질변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부하면 허가가 난다.
산림형질변경허가를 받았으면 받은 날로부터 3개월 이내에 사업허가에 착수하여야 하고 6개월 이상 사업을 하지 않았을 때와 훼손된 임지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다.

형질변경허가를 신청하기 전에 가능한 면적을 지자체에서 확인하는 것이 좋다.
수도권에서 보통 건축물 바닥면적의 5~6배나 최대 300평을 기준으로 하여 허가를 내주고 있다.

이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는 농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면 다른 용도로 전용이 가능하다.

농지전용 때 대체농지조성비를 내듯 임야 형질변경을 할 때는 대체조림비를 내게 되는데 대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다.
보통 평당 3,000원 이내다.
전용부담금은 농지전용과 마찬가지로 공시지가의 20%다.

이들 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면 30일, 5,000만원 이하면 60일, 5,000만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다. 농지와 마찬가지로 자진 납부 할 수도 있다.

● 농업인은 보전임지도 전용 가능

보전임지는 조림을 목적으로만 이용할 수 있다.
그러나 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수 있다.
전용가능 규모는 주택만 짓고자 할 때 181.5평, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 453.7평 이내의 범위에서 전용이 허용된다.

이런 땅들은 가격이 매우 저렴하다.
그러므로 농업인의 경우 대지를 구입해 집을 짓는 것이 금전적으로 부담될 경우 이렇듯 저렴한 땅을 매입해 집을 짓는 것도 하나의 방법이다.
대지와 비교해 지가가 상상을 초월할 정도로 저렴한 경우가 많다.

이런 땅도 일단 집을 지어 대지로 만들어 놓으면 대지가격과 엇비슷해 지므로 투자가치도 있다 하겠다.

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2005-11-08 16:45

http://blog.drapt.com/dainty19/10721131435942571

등기부 등본 보는 법

부동산 등기란? 토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알 기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재해 일반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대, '갑'이 자신의 집을 '을'에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 '병'에 게 매도하고'을'보다 먼저 '병'에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소유권은 '병'이 취득하게 된다. 등기부등본의 구성 등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표 제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다. 등기부등본상 권리순위 등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우 는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다. 등기부등본의 확인사항 등기부 등본의 구성 등기부등본상 권리관계 분석 가). 소유권의 진정성 판단, 기타 권리취득 가능성의 확인사항 나) 권리분석 대상물의 기본적 확인사항 ※ 넓은 의미의 권리분석 넓은 의미의 권리분석은 부동산의 물리적인 내용과 잠재적 활용가치를 가리킨다. 이 같은 부동산의 물리적 내용과 가치는 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장, 토지이용계획인원 등을 통해 확인할 수 있다. 건축물관리대장과 토지대장은 해당 건물과 토지의 물리적 내용을 알아볼 수 있는 장부이며, 토지이용계획확인원은 해당 토지의 행정적 규제사항을 확인할 수 있는 자료이다.

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2005-11-08 16:44

http://blog.drapt.com/dainty19/10721131435864470

확정일자 와 전세권의 차이는?


확정일자와 전세권이 같은가 ?.
확정일자와 전세권은 분명히 다릅니다.
그러나 기본적인 그러면서도 가장중요한 권리를 확보하는 것, 즉 경매에 낙찰되어 배당을 받을 때 주어지는 권리(배당순위 결정)는 확정일자와 전세권을 설정한 날자가 같으면 효력은 마찬가지입니다.
다른 것은 확정일자는 임대차보호법이 정하는 「임차인의 자격을 계속유지」하고 있어야 하고,전세권은 그러하지 않아도 되는 것. 전세권 설정은 비용이 필요하다는 것 등등이 다릅니다.
자세하게 그 차이점을 살펴 보겠습니다.



확정일자와 전세권의 차이점.
순위에따른 물권적효력을 취득하는 방법과 그 권리를 계속 유지하는 것이 다릅니다.
확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 동사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 입주및 거주할 것을 그 요건으로 합니다. (이 세가지는 꼭 하셔야 합니다. 꼭 !!)
전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다.

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