2005-11-08 16:46

http://blog.drapt.com/dainty19/10721131436014609

임야라고 하여 모두 똑같지 않다.
임야에도 보전임지와 준보전임지가 있다.
농지에서와 마찬가지로 보전임지는 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고 준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있다.

전원주택을 지을 때 임야를 구입해 형질변경을 받아 짓는 것이 농지전용을 받는 것 보다 수월하다.
임야는 가격도 싸고 농지보다 규제가 까다롭지 않지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 크다.
그러다 보니 대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있다.

개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘들다.
또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요하다.

도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.

산림형질변경허가를 신청할 때는 ▲사업계획서 ▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) ▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다.

● 대체조림비와 전용부담금

산림형질변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부하면 허가가 난다.
산림형질변경허가를 받았으면 받은 날로부터 3개월 이내에 사업허가에 착수하여야 하고 6개월 이상 사업을 하지 않았을 때와 훼손된 임지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다.

형질변경허가를 신청하기 전에 가능한 면적을 지자체에서 확인하는 것이 좋다.
수도권에서 보통 건축물 바닥면적의 5~6배나 최대 300평을 기준으로 하여 허가를 내주고 있다.

이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는 농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면 다른 용도로 전용이 가능하다.

농지전용 때 대체농지조성비를 내듯 임야 형질변경을 할 때는 대체조림비를 내게 되는데 대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다.
보통 평당 3,000원 이내다.
전용부담금은 농지전용과 마찬가지로 공시지가의 20%다.

이들 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면 30일, 5,000만원 이하면 60일, 5,000만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다. 농지와 마찬가지로 자진 납부 할 수도 있다.

● 농업인은 보전임지도 전용 가능

보전임지는 조림을 목적으로만 이용할 수 있다.
그러나 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수 있다.
전용가능 규모는 주택만 짓고자 할 때 181.5평, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 453.7평 이내의 범위에서 전용이 허용된다.

이런 땅들은 가격이 매우 저렴하다.
그러므로 농업인의 경우 대지를 구입해 집을 짓는 것이 금전적으로 부담될 경우 이렇듯 저렴한 땅을 매입해 집을 짓는 것도 하나의 방법이다.
대지와 비교해 지가가 상상을 초월할 정도로 저렴한 경우가 많다.

이런 땅도 일단 집을 지어 대지로 만들어 놓으면 대지가격과 엇비슷해 지므로 투자가치도 있다 하겠다.

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