성수 1가 1동, 최고 50층 아찔한 빌딩 숲으로

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2020년까지 72만 가구 더 생긴다

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'산너머 산' 서울주택 종합계획, 집걱정 '많은' 서울될까 '걱정'

■조민이 부동산1번지 리서치팀장

2020주택종합계획,72만호 추가 공급·임대주택건설 및 주택바우처 제도 확대

서울시에서 7일 발표한 2020주택종합계획은 10년 동안 72만호를 추가 공급해 주택보급률을 95% 높이고, 임대주택 건설과 주택바우처 제도 확대를 통해 저소득층 주거안정화를 꾀하겠다는 것이 주요 취지다. 서울시가 추정하는 예상수요 67만가구보다 더 많은 수를 공급하기 때문에 주거안정화가 이뤄지는 구조라고 할 수 있다.

주택 다양화, 의존형 주택·세대교류형 주택 등

또다른 특징은 다양화이다. 앞으로 1~2인 가구수가 현재 42%에서 2020년 47%로 증가하고 고령인구도 크게 늘 것을 감안해 주택의 다양한 니즈를 반영했다. 예컨대 미래형 주거모델로 일반주택과 의료시설의 장점을 결합한 '의존형 주택', 저출산·고령화 확산에 대비해 여러 가정이 교류해 이웃을 만드는 '세대교류형 주택' 등 신개념 주택도 보급하기로 했다는 점이다.

72만 가구 중 35만 가구, 신규공급 또는 순증가분

이번 대책은 공급량이 많다는 것이 핵심이다. 서울시 자료에 따르면 72만 가구 중 37만 가구는 멸실로 인한 대체 공급분이다. 35만 가구가 신규공급 또는 순증가분이다. 더 세부적으로 보자면 사업별 정비 사업으로 34만가구,보금자리 등 택지개발로 11만 가구, 도시형생활주택 등 일반건축물로 27만가구가 공급된다. 연도별로 공급되는 현황을 볼 때 2014년 7만9천가구로 연평균 공급물량이 최대치를 계획했다. 이후 연간 7만7600가구가 계획되어 있다. 여기서 멸실물량이 2013년에 고점을 찍을 것으로 보인다. 그래서 공급부족을 해소하기 위해 정비사업의 속도가 좀 조절되지 않을까 예상한다.

서울시는 총 72만 가구 중 장기전세주택을 포함한 공공임대주택을 연평균 2만 가구씩 20만 가구를 공급한다는 계획이다. 이로 인해 2020년에는 총 36만가구의 공공임대주택을 확보하게 되는 것이다. 서울시 자료에 따르면2006년 이전에 연평균 6천호가 공급이 됐으니 3배 정도 늘 것이라는 부분이다. 실행방안으로 장기전세주택 건설, 재개발·국민임대·다가구 매입 등을 꼽을 수 있다. 재건축 시프트의 경우 공급물량의 한계가 있으니 다각도로 구상을 한 것 같다. 소규모 생활밀착형 시프트 도입 한다던가 역세권 이면부용적률 상향, 시유지 등을 활용해 지속적인 공급을 전했다.

다가구 매입, 광진·영등포·도봉·금천 등 위주

또 다가구 매입은 광진, 영등포, 도봉, 금천 등 임대주택 비율이 낮은 구위주로 추진한다. 현재 강서, 노원 등에 밀집한 지역별 편중현상을 해소한다는 측면이다. 여기서 다가구 매입 임대는 물량의 한계가 있을 수 있기 때문에 결국은 재정비사업이나 택지개발사업을 통해 임대를 지어야 한다. 광진구나 도봉구가 현재 진행되고 있는 재정비사업이 적다는 측면에서 지역별고루 분배한다는 내용이 그대로 지켜질지 두고볼 문제다.

뉴타운·재개발·재건축 정비 사업 강화

갈등을 빚었던 뉴타운, 재개발, 재건축 정비 사업에 대한 공공의 역할도 강화한다고 한다. 공공관리제도도 시행 전부터 논란이 많았다. 특히 최근에는 제도시행 10개월이 넘어가고 있는 시점에서 한 집단에서 설문조사를 한 결과 응답자 76%가 제도가 불만족스럽다고 답했다. 이유로 자율성침해와 지원대책 미흡을 꼽았다. 특히 개선되어야 할 사항은이라는 질문에서는 사업비 융자제도를 40%로 꼽은 만큼 이 부분의 지원이 급하다고 보여진다.

서울시, 융자한도 상향·절차 간소화

그래서인지 서울시는 사업자금 조달 문제에 있어서 추진위원회 또는 조합의 사업자금 조달을 원활히하기 위해 융자한도를(10억 원 → 60억 원) 상향하고 절차를 간소화한다던가, 추진위원회 구성 단계 폐지 등의 절차 간소화로 정비사업 기간을 단축하고 사업비도 절감한다는 내용을 밝혔다. 또 제도의 안정적 추진을 위한 자치구의 공공관리 비용 지원을 현행 30~70%에서 100%까지 시에서 지원한다고 밝혔다. 이같은 지원으로 민선5기에 120개 구역, 2020년까지 200여 개 구역으로 확대하겠다고 했다. 서울시에서 내놓은 대책이 현실화가 된다면 그 동안 공공관리제를 두고 나왔던 잡음이 줄어들 것으로 보인다.

휴먼타운, 2020년까지 총 100개 추진…노후 주택 리모델링·기반시설 정비 '재개발'

휴먼 타운도 도입된다. 서울휴먼타운은 2010년 시범사업구역 3개소를 시작으로 2014년까지 40개소, 2020년까지 자치구별로 4개소씩 총 100개소를 지정, 추진한다고 밝혔다. 실제로 시범지역인 연남동과 북가좌동 휴먼타운은 올해 중 공사를 시작할 것으로 보여 사업의 현실성이 보인다고 할 수 있다. 휴먼타운이란 전면 철거 후 고층 아파트로 다시 짓는 기존 재개발 대신 노후 주택을 리모델링하고 도로ㆍ공원ㆍ보안 등 기반시설을 정비해 주거환경을 개선하는 재개발 방식을 말한다.

또 저층 주거단지라 하더라도 방범·보안설비와 주민 공용시설을 설치하는 등 아파트의 장점을 도입한다는 개념이다. 아파트 일변도에 따른 주거유형 획일화와 주변 경관 훼손 문제를 해소하고 재개발 사업장에서의 원주민 재정착률이 낮은 데 반해 휴먼타운 조성으로 삶의 질을 높이기 위한 측면에서 좋은 평가를 받고 있다. 다만 이 제도도 꾸준하게 시행하는 것이 중요하겠다.

민간 공사 물량많아…공급 실효성 의문

이번에 서울시가 발표한 주택종합계획에는 주택 보급률을 95%로 올리겠다는 내용도 포함돼 있다. 전체적으로 이 같은 내용을 내놓는 다는 것 자체가 서민들의 주거환경에 신경을 썼다는 측면에서 긍정적이다. 서울시에서 밝힌 물량 자체가 많으니까 이 제도의 실효성 측면에서 점검하지 않을 수 없다. 공공에서 짓는 것보다는 민간에서 짓는 물량이 아주 많다. 민간에서 집을 지으려면 주택시장이 좋아져야되고 사업성이 좋아져야 한다는 전제가 되어야 하는데, 현재 시장상황을 보면 과연 공급이 제대로 이뤄질지 좀 의구심을 가지는 측면도 있다.

철거후 실제 공급까지 시차 존재…연도별 계획달성 미지수

특히 재건축,재개발을 통해 공급되는 물량이 40% 정도 되는데, 현재도 정비사업 추진 자체가 빠르지 않고 한 연구원의 조사에서도 재건축 대상 아파트가 안전진단후 이주철거에 들어가기까지 기간은 평균 7년이라고 한다. 노후도가 충족됐더라도 철거후 실제 공급으로 이어지는 데는 상당한 시차가 있다는 것이 우려스러운 점이다. 이밖에도 서울시 단독사업이 아니라 정부와 협의를 거쳐서 추진해야 하는 사안도 있어서 연도별로 계획이 달성될 지는 미지수인 것으로 보인다.

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2013년이면 부동산 시장은 난리 난다