-선녀들의 날개옷과 금도끼의 이치-

“사람이 평등하다”라는 말은 출생이나 권리 측면에서 논해야 될 것 같고, 물질적인 면에서는 그렇지 않다고 보는데 여러분들께서는 어떻게 생각하십니까? 누구는 부동산을 팔지 못해 애를 태우고 있고, 누구는 사고 싶은 부동산을 사지 못해 애를 태우고 있으니  말입니다.

부동산을 사고자 하시는 분들께서는 “사는 시기가 맞는 것인지, 아니면 더 기다려야 하는지 분간하기 어렵다”고 하시더군요. 또 파실 분들은 “싸게라도 놓고 갈까요? 아니면 2-3년 더 보유할까요? 라는 질문을 계속 주시지만 그런 질문을 받고 속 시원하게 대답을 하지 못하는 처지가 안타까울 뿐입니다.

4월 26일 필자는 “부동산은 내리막길에서 실패한다.(내리막길을 지혜롭게 가는 요령)”라는 제목의 칼럼을 올린바 있습니다. 다주택자나 유주택자들이 걱정하는 매도시장의 하향성을 바라보는 내용이었지요. “내리막길에서 짐을 싣지 못하면 오르막길에서도 빈지게라는” 내 집 마련 권유의 내용도 있긴 했습니다마는,

이 칼럼이 등재되자 내 집 마련의 문턱에 서 계신 분들로부터 메일이 쇄도 하더군요. “집을 사자니 더 내려갈 것 같기도 하고, 그렇다고 지금 덥석 사놓고 보자니 어쩐지 불안하다면서요. 특히 여론이 좋지 아니하여 갈피를 잡을 수 없으니 어찌해야 좋겠느냐는 질문이 많았습니다.

솔직히 말씀드려 요즘과 같은 부동산시장에서는 오히려 매수자들의 갈등이 더 심하리라는 생각도 듭니다. 부동산시장은 특히 군중심리가 크게 작용하는 시장이거든요. 들어가면 죽을 것처럼 말을 하는데 그 말 무시하고 들어갈 사람이 있겠는지요. 독불장군이 아니고서야,  

그러나 재테크는 누가 뭐래도 선택은 스스로 하는 것이기 때문에 아래 글을 잘 읽어 보시고 현명하게 판단하시어 부자 되는 지혜를 찾았으면 좋겠습니다. 결론부터 끄집어내어 지금은 부동산을 사는 시기라는 말씀을 드리고 싶군요. 선녀들의 날개옷은 선녀들이 목욕할 때 가져와야 되지 않을는지요. 왜 그러는지 다음 9가지 여건을 읽어 보시면 이해하시리라 믿습니다.

1. 부동산 상승주기가 오고 있기 때문에

부동산은 1-2년 단위로 오는 소주기가 있고, 5-6년 단위로 찾아오는 대주기가 있습니다. 그런 주기는 주식시장도 마찬가지로 흘러갑니다마는, 특히 주식상승장 뒤에 부동산 상승이 오는 건 늘 같은 이치를 반복해 왔다는 생각이 듭니다. 지금도 주식은 상승장에서 오르내림을 반복하고 있군요. 아마 경기회복의 징조라고 봐야 할 겁니다.

2006년 하반기 부동산 값이 많이 올랐었고, 그 후 버블세븐이라는 말도 생겨났었지요. 요즘은 반대가 되어 그런 지역들이 곤혹을 치르고 있습니다마는~ 2011년과 2012년은 다시 부동산 상승주기가 되는 해로군요. 그렇다면 언제 사야할까요? 사는 시기로는 바로 지금부터 3-5개월이라는 표현이 어울릴 것 같군요. 신부라면 신랑 맞을 준비를 해 둠이 옳을 것입니다.

2. 얼음은 이미 녹았습니다.

경기가 이미 풀렸다는 뜻입니다. 다시 얼음이 얼 이유도 없겠지요. 선뜻 겨울옷을 벗지 못하는 이유는 뭘까요. 지난 3-4년 동안 몸살기가 너무 심했기 때문일 겁니다. 그러나 언젠가 더위 앞에서는 옷을 벗기 마련이지요. 경제성장률 5.2%는 곧 삼복더위가 될 테니까요.

그러나 부동산시장이 회복기를 거쳐 상승기에 이른다 해도 대세상승은 기대하지 마시라는 단서를 붙이고 싶습니다. 수도권 미분양, 지방 미분양, 매도대기물량, 보금자리주택 물량이 너무 많기 때문에 소화가 되려면 오랜 세월이 걸려야 할 테니까요. 부동산은 폭탄 물량 앞에 장사 없거든요.

3. 가격대가 낮아졌습니다.

요즘 가격대가 많이 낮아 졌지요. 물론 돈 없는 서민들의 입장에서는 아직도 멀게만 느껴질 수도 있을 것입니다. 그러나 값이 더 내려가기를 기다리는 일은 아무런 의미가 없다고 봅니다. 꼭 더 내려갈 것 같지만 그렇지 않고 어느 날 값은 올라가 버리더라는 것입니다.

부동산시장은 단 한 번도 바닥이 없었다는 기억이 납니다. 미쳐 바닥이 오기 전에 소리 소문 없이 회복기에 이르더라는 뜻이지요. 지금의 시세를 바닥시세로 이해하시면 무리는 없을 겁니다. 늘 더 내려가기를 기다리는 욕심~ 그 욕심이 지나치면 꼭 내 손을 빈손으로 만들더이다.

4. 문제는 총알입니다.

총알 없는 전쟁은 백전백패라는 말씀을 드립니다. 아무리 좋고 값싼 부동산이 발밑에 널려 있으면 뭐하겠는지요. 가진 돈이 없으면 “물 건너 송아지”겠지요. 세상살이가 꼭 좋은 기회를 만나게 되면 수중에 돈부터 떨어지게 되더군요. 평소 준비가 부족했다고 자신을 원망할 수밖에요.

하지만 5-6년마다 부동산 주기는 찾아오게 돼 있고, 10년마다 자신의 대운은 스스로 찾아오게 돼 있거든요. 지금이라도 여러 방법을 동원해서 총알을 준비해 보시지요. 세월은 사람을 기다리지 않으니까 말입니다. 그러나 불가능하시거든 5년 후나 10년 후를 기약하시되 다음 주기를 맞이하거나 대운을 맞이했을 때는 또다시 기회를 미루는 일이 없기를 바랍니다.

5. 인플레가 바로 부동산 상승

은행대출 많이 받아 부동산 사놓고 시세 올라주기를 기다리는 일은 이제 아무런 의미가 없어졌습니다. 앞으로 그런 일이 있지도 않을 테니까요. 그러나 인플레를 막을 자는 이 세상 어디에도 없을 것입니다. 그동안 찍어냈던 돈들이 어디로 갈까요? 부동산 헐뜯으며 금융 쪽으로 유도하고 있지만 맘대로 되지를 않는 모양이로군요.  

세계를 거론할 필요 없이 우리나라만 보더라도 철강제를 비롯한 원자재 값이 오르고 있음이 눈에 들어옵니다. 경기가 풀리게 되면 인플레는 불청객으로 찾아오지 않던가요. 다른 물가는 오르는데 “집값, 땅값 너는 게 섰거라”할 수 있을는지요. 화폐가치란 어제와 오늘이 다르지 않던가요. 부동산 시장의 뇌관은 시중에 떠돌고 있는 400조 가량의 단기자금과 풀려나갈 수 백조의 토지보상금이 될 것입니다.

6. 수요는 돌아오기 때문에

앞으로 인구가 줄어든다 해도 2025년까지는 주택시장이 급락할 가능성은 없다고 봅니다. 현재 건설사들이 물량을 회피하는 추세에 있기 때문에 앞으로 2-3년 후 오히려 상승의 요소가 크다고 봐야 하겠지요. 서울과 수도권은 아직도 대기수요가 많기 때문에 주택시장은 항시 흔들릴 수도 있다는 것입니다.

보금자리 수요도 다소 불안하다고 봅니다. 가점이 낮거나 형편이 어려워 본 청약에서 밀려나게 되면 다시 시장은 출렁거릴 수 있겠지요. 보금자리주택의 전매제한이 풀리는 2023년경부터는 우리나라 주택시장에도 새로운 모형도가 그려질 듯합니다. 주택시장이 하락 할 것인지, 상승할 것인지는 그 이후 논함이 옳지 않을는지요.

7. 사람의 심리는 하루에도 몇 번씩 바뀐다.

남이 기다릴 때는 자신도 기다리지만 남이 마중 나갈 때는 자신도 마중을 나가게 되는 게 바로 부동산시장일 겁니다. 지금의 부동산 시장은 기다림으로 일관하고 있지만 곧 마중을 나가게 될 수도 있다는 뜻이지요. 경기회복, 인플레 상승, 부동산 호재 등 복합적인 문제가 불씨를 붙이게 되면 매도심리가 매수심리로 바뀔 수 있다는 것입니다.

그러나 그때는 이미 늦었다고 봐야지요. 벌써 꼭짓점에 이르렀을 테니까요. 심리는 하루에도 열 두 번씩 바뀌기 때문에 기회는 언제나 오늘이 중요하다고 봅니다. 사람의 마음처럼 변덕이 심한 게 또 있을까요? 오죽했으면 인심은 조석 변(人心朝夕變)이라고 했을까요.

8. 노후대책으로 부동산을 찾는다.

우리나라 국민들은 노후대책으로 대부분 부동산을 선호하지요. 물론 다른 재테크 수단도 있겠지만 믿고 못 믿고를 떠나 사람들은 부동산에 길들여져 있다고 보는 편이 옳을 겁니다. 노후세대가 갈수록 불어난다면 부동산도 고개를 떨어뜨릴 수 없겠군요. 노후대비를 위해 똘똘한 놈만 보유하려 할 테니까요.

50세 이상 상담자 100명 중 노후용으로 부동산을 가지고 있겠다는 분들이 100명 모두라는 말씀을 드립니다. 경제사정에 따라 잠시 하락장이 오는 수는 있을지언정 폭락 어쩌고 하는 말은 천부당만부당한 견해가 아닐는지요. 오히려 상승의 여건들이 기다리고 있음을 감지하시고, 기다림보다는 차라리 마중을 나가심이 옳을 듯합니다. 지금이 바닥이니까요.

9. 기회와 위기는 동시에 존재한다.

지금 유주택자들은 2-3개월 사이에 1-2억씩이 무너졌다고 봐도 무리는 아닐 겁니다. 그러나 너무 걱정 마시고 버티는데 까지 버티라는 당부를 드렸습니다. 은도끼를 잃어봐야 금도끼를 얻을 수 있기 때문입니다. 전화위복의 기회는 늘 오는 게 아니거든요.

내 집 마련이나 갈아타기를 하실 분들께 부탁드립니다. 선녀들의 날개옷을 빨리 주어 오십시오. 그래야 예쁜 선녀를 마누라로 데려올 게 아니겠는지요. 더 예쁜 선녀가 내려오기를 기다리는 사이 하늘에서 밧줄이 내려오게 되면 꿩도 매도 다 놓치고 또 빈손이 될 수도 있을 것입니다. 날개옷은 선녀들이 목욕을 하는 바로 그 시간입니다.

기사원문

http://www.hankyung.com/board/view.php?id=land_specialist&no=382&ch=land

2009년 최고상승지역 및 2010년 부동산전망

오랫만입니다.실전전문가 끌어내 임성환입니다.

요새 강의를 나가다보면 2010년 부동산전망에 대해 궁금하시는 분들이 상당하십니다.

그런데 부동산강의를 듣는 청강자나  컬럼을 쓰는 자칭 타칭 전문가들을 보면서 긍정적인 시각으로 접근을 하여 2010부동산 대세 상승을 예상하는 분도있고 어떤 분들은 부정적인 시각으로 약세를 예상하기도합니다.

그런데 실전전문가 입장에서 청강자 등 일반인은 향후 전망에 대해 의견이 분분한것 이해합니다. 왜냐하면 아마추어 분들은 부동산을 보는시각이 부족하기 때문입니다.

그러나 전문가라고 나름 언론이나 컬럼,저술을 통해 알려진 사람이 잘못 전망하거나 하면 그들의 강의나 컬럼,서적을 본 수많은 사람들 또한 피해를 주는것입니다.

●2009년 최고상승지역

기존 필자의 컬럼을 보면 2008년말이 부동산 바닥이라고 (끌어내 기존컬럼참고)

-투자가치 상인 사람은 압구정 현대,반포래미안퍼스티지,반포주공(구반포주공)

-투자가치 중인 사람은 개포주공1단지 11평과 목동2단지 27평

-투자가치 하인 사람은 목동구도시(1~4동),광명시,시흥시,인천송도 등 기타지역을 추천했었습니다.

이 중 개포주공1단지와 목동단지는 금액까지 친절하게 4억9천이하에 매수하라고 친절하게 한내하였습니다.

그 어느 강의나 컬럼을 보더라도 어느지역을 얼마에 사라고 하는사람이 없습니다.

왜일까요? 자신이 없기 때문입니다.

결과는 어떠했습니까? (출처 2009년12월19일 한경/부동산1번지)

개포주공,반포주공은 평균 45%가까이 상승했고 순위에는 없지만

-목동단지 또한 41%(2단지 27평 4억9천 →현재6억9천만)

-래미안퍼스티지는 60%(34평 조합원분10억→현재16억) 상승하였습니다.

  (이게 왜 반영이 안됐는지 모르겠네요)

어쨋거나 필자의 말을 듣고 목동단지나 개포주공 등 재건축 지역을 매수한 사람은 평균 70%이상

수익을 냈습니다. 말이 70%지 금액으로 치면 소평평수 기준 최소 3억이상 상승했으며

중대형은 5억이상 상승했습니다.

이상하죠? 개포주공1단지 11평이 4억9천→현재7억2천이면 46%상승인데 70%라고 하고

금액도 2억3천만원 상승했는데 최소3억이라니 %나 금액이 안맞죠?

이때 왜 그런지 아는사람은 부동산을 아는 사람입니다.

왜냐하면 집을 살때 대출을 활용하지 내돈 다주고 사는 사람이 없습니다.

보통2억이상 대출하기때문입니다. 바로 지렛대효과라고 하지요.

▶지렛대효과

예)매수가 5억(대출2억/전세5천) 실투자 2억5천만→현7억2천일때 상승률 88%(이자감안70%이상)

    앞으로 재건축진행으로 인한 추가상승시 투자수익률 극대화

 결론)

못맞추면서 전문가라고 부정적으로 떠들거나 책팔아먹으려고 부동산 대폭락어쩌구 떠드는사람말 들으면 결국 나만 손해입니다.

그들은 필자가 2008년말이 바닥이라고 할때 2009년말이나 심지어 2010년이나 되어야 상승한다고 했습니다. 그들말 들은사람들 최소 3억 손해봤지만 못맞추는 전문가나 대폭락어쩌구 떠드는 사람이 보상해주지 않습니다.

그럼 못맞추는 사람과 책팔아먹으려고 대폭락 어쩌구하는사람이 누굴까요?

여러분들이 언론이나 책팔아먹으려고 신문광고나 인터넷광고,강의 하는사람입니다.

이름을 말해주고 싶지만 그들도 먹고살아야하니 우리 네티즌께서 찾아보시죠.

이글을 그들이 보면 분명히 찔릴것입니다.

그런데 안타까운것은 부정론자들은 2010년전망 또한 부정적으로 보고있습니다.

그들로 인해 수많은 일반인들이 집을 평생 못사는 사태가 벌어지고 있습니다.

참고로 강북광장동 현대 33평 분양가가 8억3천입니다.

부정론자 말 듣지말고 필자말 듣고 몇년전이나 1년전에만 집샀으면 수억벌었습니다.

참고로 4~5년전이 부정론자들이 주장하는 부동산 반토막 금액입니다.

일례로 정확히 5년전인 2004년12월 목동2단지 27평 시세가 3억4천(현재 6억9천)이었습니다.

딱 2배, 현재 시세대비 반토막입니다. 그때는 집안사고 뭐했습니까?

●실전전문가 끌어내 임성환이 바로본 2010년 부동산 전망

할말이 많고 지역별로 전망이 다르지만 다 오픈하면

- 강의때 유사한 내용이라 재미가 덜하고

- 다른사람들이 제글을 마치 자기글처럼 따라서 하므로 요약하여 글을 올립니다.

[요약]

① 2009년과 더불어 2010년은 재건축의 해

   -2009년이 재건축원년의 해라면 2010년의 재건축 실행의 해

   -개포주공,압구정현대,반포주공 및 목동단지도 수혜지역입니다.

② 잊지말자 20100602

 -무슨숫자일까요? 지방의회 선거날자입니다. 단순히 선거하므로 하루쉬고 놀러갈 생각만 하지말고 

  부동산으로 접근하면 한나라당이나 민주당이나 표 얻으려면 주요지역에서 그 지역주민에게 달콤한

  사탕발림 할 수 밖에 없습니다.

  -생각해봅시다. 여러분이 목동에 삽니다. 그런데 A당은 재건축연한 축소해주마 했고 B당은

축소안된다라고하면 여러분은 어느당을 찍어주겠습니까?

  -설사 재건축 년한이 축소되지않더라도 기대심리로 집값이 상승합니다.

  -특히 목동단지는 재건축년한 축소의 가장 큰 수혜지역이 될것입니다.

③ 강남은 신규아파트 33평(전용85㎡)18억시대가 곧 옵니다. .

    -현재 서초구 반포동 래미안퍼스티지 34평(85㎡) 16억입니다.

    -강북도 33평 8억3천분양. 참고로 강남은 강북의 2~3배였습니다.

    -재건축이 입주할 3년 후에는 신규아파트 18억시대가 도래합니다. 20억도 무리가 아니죠

    -더 멋있게 짓고 더 대단지인 개포주공,압구정 현대는 당연히 그 이상이죠.

    -쉽게 설명해서 유사지역에서는 새 아파트는 기존것보다 비쌉니다.

    -참고로 개포주공1단지만 6500세대이상 나옵니다. 미니신도시죠

      그런데 1~4단지 합치면 수만세대 신도시 나옵니다. 일명 강남개포신도시

④ 2010년2월 미분양양도세 혜택(면제 또는 60%)이 사라지면 수도권외곽 반등 쉽지 않을것

   -지방 및 수도권외곽 미분양해소를 위한 양도세 혜택 시행 중

    -수도권은 미분양 상당 수 해소되고 있지만 일부 지역 대형평수 및 지방은 쉽지않을것

⑤ 경기도 수원 광교/인천 송도는 지역 랜드마크역할 유지예상

   -동수원IC 좌우 광교신도시와 인천 송도는 서울에 들어오기 어렵거나 그 지역사람 관심1순위

⑥ 보금자리주택이 강남을 대체 할 수 없을 것

   -강남은 있는 사람들이 사는 지역. 고분양가 및 높은시세 감안해도 수요자층이 높음

    -임대아파트가 상당수인 보금자리로는 수준이 비슷한 사람끼리 살고자 하는 강남대체 어려움

결론 핵심부동산(강남개건축,목동단지)이 움직여야 물결효과로 타 지역으로 이동합니다.

    강남이나 목동에 투자할 여력이 안되면 기타지역이라도 재개발/재건축지역을 매수하세요.

    마지막으로 다시한번 당부드립니다만 부정론자나 책팔아먹으려는 대폭락 어쩌구하는인간

    말 들으면 평생 집못사고 집주인한테 전월세 올려주느라 스트레스 받을 수 있을뿐아니라

    집없다고 처가댁에서 무시당할 수 있습니다. 이게 대한민국의 문화이고 현실입니다.