2008-09-04 12:29

http://blog.drapt.com/cyan/8621220498950384

서울소재 아파트가 시간이 지날수록 값어치가 더욱 높아질 전망이다. 최근 인천 검단 및 오산 세교 신도시가 추가로 지정되면서 ‘수도권 신도시가 너무 무분별하게 지정되는 것 아니냐?’라는 우려의 목소리가 나오고 있다. 이는 이들 신도시들이 자족형 도시로 개발되기보다는 서울을 생활권으로 한 배드타운으로 개발될 가능성이 매우 높기 때문이다. 이처럼 신도시가 난립할 경우 서울 접근이 어려워져 신도시 경쟁력은 크게 떨어질 것으로 보인다. 반면 오히려 서울 아파트 메리트는 크게 상승할 것으로 보인다.   여기에 수요는 꾸준한데 2007년을 제외하고 매년 서울 공급물량이 크게 낮아지고 있는 추세여서 서울지역은 향후 공급부족 현상까지 초래할 수 있다. 부동산포탈 NO.1  닥터아파트(www.DrApt.com)는 연내 서울에서 분양하는 아파트 중 유망단지를 선별해 소개한다. >> 연내 서울 주요 분양단지 삼성물산은 서초구 반포동 18의 1번지 반포주공 2단지를 재건축해 총 2천4백44가구 중 85~267㎡ 4백26가구를 10월 중 분양한다. 단지 내에 잠원초등이 위치해 있고 맞은편으로는 계성초등, 세화여중, 세화고 등이 있어 학군 경쟁력이 뛰어난 단지다. 서울지하철 3호선과 7호선 환승구간인 고속터미널 역을 걸어서 5~10분이면 이용할 수 있는데다 9호선 신반포역(2009년 5월 예정)이 개통되면 교통여건이 한층 좋아진다. 같은 삼성물산은 마포구 공덕동에 공덕5구역을 재개발해 총 7백94가구 중 79~148㎡ 31가구를 11월에 일반분양할 예정이다. 서울지하철 5·6호선 환승역인 공덕역과 서울지하철5호선 애오개역을 걸어서 이용이 가능해 교통여건은 좋은 편이다. 여기에 아현뉴타운 개발로 주거여건 역시 좋아질 전망이다. 대림산업이 용산구 신계재개발구역에 총 6백99가구 중 81~186㎡ 2백64가구를 10월에 일반분양한다. 걸어서 5~10분이면 서울지하철 6호선 효창공원앞역과 4·6호선 환승역인 삼각지역을 이용할 수 있다. 이마트(용산점)이 포함된 용산역 민자역사 및 전자랜드 이용이 편리하며, 용산 국제업무단지 개발에 따른 후광효과가 기대된다. 현대산업개발, 삼성물산, GS건설, 대림산업 등의 4개의 건설사가 성동구 상왕십리동 왕십리뉴타운 2구역에 총 1천1백36가구 80~192㎡ 5백5가구를 12월에 일반분양한다. 왕십리뉴타운은 청계천 복원과 동대문 운동장 공원화, 왕십리 민자역사개발, 분당선(2010년 개통 예정)등 각종 호재를 안고 있다. SK건설은 성북구 종암동 95-2번지일대 종암6구역을 재개발해 총 3백93가구 중 79~145㎡ 1백13가구를 9월에 분양할 계획이다. 서울지하철6호선 월곡역을 걸어서 7~8분이면 이용 가능하며 내부순환도로를 통해 서울 전역으로 이동이 편리하다. 또한 길음뉴타운을 비롯해 미아균형발전촉진지구, 장위뉴타운 등 인근으로 개발호재가 넘쳐 주거여건이 크게 개선될 전망이다. 벽산건설이 구로구 고척3구역을 재개발해 총 3백39가구 중 80~146㎡ 1백47가구가 10월에 일반분양된다. 인근에 위치한 영등포구치소가 천왕동 일대로 이전할 예정이며 구치소자리에는 아직 확정되진 않았지만 복합시설 비롯해 생태공원이 조성될 예정이다. 또한 일대 재건축 및 재개발사업이 순차적으로 진행될 예정으로 주거여건은 더욱 좋아질 전망이다. 롯데건설은 중구 회현동1가 회현5구역을 재개발한다. 주상복합아파트로 총 3백86가구 중 46~314㎡ 3백77가구를 9월에 분양할 계획. 서울지하철 4호선 회현역을 걸어서 이용 가능하며, 인근에 남산초등, 숭의초등, 리라초등이 위치해 있다. 현대건설은 은평구 불광동에 불광7구역을 재개발해 총 1천70가구 중 76~180㎡ 2백18가구를 10월에 일반분양할 예정이다. 서울지하철 3·7호선 환승역인 연신내역을 걸어서 7분이내면 이용 가능하다.

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2008-09-03 17:08

http://blog.drapt.com/cyan/8621220429311369

양도세 측면의 갈아타기

비슷한 지역에 사는 두 사람이 있다고 가정합시다. A라는 사람은 2억원인 아파트를 사서 3년을 보유한후 4억원에 팔았습니다. 2억원의 양도차익은 있었지만 3년 보유 2년 거주의 조건을 채웠기 때문에 양도세는 한푼도 내지 않았습니다. 이 A라는 사람은 그후 또 다른 아파트를 4억원에 매입하여 3년째 보유하고 있고 이 아파트는 현재 6억원입니다.

B라는 사람도 2억원에 아파트를 사서 4년반을 보유한후 4억원에 팔았습니다. 2억원의 양도차익은 있었지만 3년 보유 2년 거주의 조건을 채웠기 때문에 양도세는 한푼도 내지 않았습니다. A라는 사람이 3년만에 2억의 양도차익을 거둔 것에 비해, 4년반의 기간이 걸렸으므로 이번에는 컨설팅을 받아서 새로운 아파트를4억원에 매입한후 1년 반이 흐른 지금 기대에 부응하여 6억원까지 시세가 급등했습니다.

결국은 6년의 기간동안 A와 B가 거둔 양도차익은 4억원으로 같다고 할수 있습니다. 그런데 호재가 있는 투자처를 알게되서 A나 B는 새로운 곳으로 갈아타기를 시도하려고 합니다. 여기서 양도소득세의 희비가 엇갈립니다.

A는 양도세 비과세 혜택을 받아서 양도세를 한푼도 내지 않는 반면, B는 나중에 산 아파트가 1년 반밖에 되지 않았기 때문에 양도차익 2억원의 40%인 8천만원을 세금으로 내야 합니다.

(정확히는 필요경비나 인적 공제등으로 그 보다 세금액은 적겠지만 여기서는 세금을 낸다는 것이 포인트입니다.)

그러므로 적정한 때에 갈아타기 한 사람과 비교해서, 그렇지 못한 사람은 좋은 기회가 오더라도 갈아타기를 하는데 제약사항으로 작용할수 있습니다.

< 양도세측면의 갈아타기 2 >

C라는 사람이 3억원에 어떤 아파트(701호)를 사서 3년후에 6억원에 팔았습니다. 3년 보유 2년 거주 조건을 채웠기 때문에 비과세 혜택을 받았겠지요. 이 사람이 다시 6억원에 같은 평형의 아파트(702호)를 사서 3년후에 9억원에 아파트를 팔았습니다. 비록 3년 보유 2년 거주 기간을 채웠지만 6억원이 넘는 아파트를 팔았을때는 양도소득세를 내야 합니다.

여기서 양도소득세를 직접 계산해 보겠습니다.

취등록세등 주택 취득시 소요된 필요 경비는 매입가의 3%인 1800만원이라고 가정하겠습니다. 이 경우 양도가가 9억원이므로 양도차익은 2억 8200만원 (= 9억 – 6억 - 1800만원)입니다.

여기에 3년을 보유했으므로 장기보유 특별공제 10%를 적용하면 양도소득금액은 2억 5380만원 (=2억 8200만원 - 2820만원)입니다.

그런데 어떤 사람들은 6억원이 넘는 구간인 2억5380만원 전체가 과표인것으로 오해를 하기도 합니다만, 6억이 넘더라도 3년 보유 2년 거주의 조건을 채운 1가구 1주택자인 경우에는 아래와 같은 별도의 계산식을 적용합니다.

6억초과 양도소득금액 = 양도소득금액 x (양도가 - 6억원) / 양도가

이 계산식에 대입하면6억초과 양도소득금액은 원래 계산된 2억 5380만원의 1/3인 8,460만원이 되며, 여기에 인적 공제 250만원을 빼면 과세 표준액은 8,210만원이 됩니다.

그러므로 양도소득세는 1,786만원이 되죠. (자진 신고할 경우 10% 감액을 해주지만 주민세 10%가 있으므로 정밀한 계산은 생략하겠습니다.)

그런데 두번째 주택을 구입할때 필요 경비가 1,800만원이 들어갔으므로 C라는 사람이 6년동안 두채를 소유하다가 매각했을때 소요된 세금 및 경비는 총 3,586만원이라 하겠습니다.

이에 반해 같은 평형의 아파트(703호)를 사서 6년간 팔지 않은 D라는 사람의 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

양도가가 9억원 최초 필요 경비가 900만원이므로 양도차익은 5억 9100만원 (= 9억 – 3억 - 900만원)입니다.

여기에 6년을 보유했으므로 장기보유 특별공제 15%를 적용하면 양도소득금액은 5억 235만원 (= 5억 9100만원 - 8865만원)입니다.

6억초과 양도소득금액은 원래 계산된 5억 235만원의 1/3인 1억6,745만원이 되며, 여기에 인적 공제 250만원을 빼면 과세 표준액은 1억6,495만원이 됩니다.

그러므로D라는 사람의 양도소득세는 4,768만원이 됩니다. 중간에 갈아타기를 한 C라는 사람보다 양도소득세를 무려 3천만원 정도 가까이 더 내게되며, 필요경비를 제하더라도 장기보유를 하였다는 이유로1,200만원 정도나 세금을 더 내는 것입니다.

어떻게 이런 일이 벌어졌을까요? 세가지 이유때문인데,

첫째는 6억 이하부분이 무조건 비과세이기 때문입니다.

둘째는 장기 보유 특별 공제 비율이 누진세율보다 적기 때문입니다.

셋째는 취득세와 등록세율이 과거보다 적어적기 때문입니다.

이중에서도 두번째 요인인 장기보유특별 공제액이 적은 것은 말로만 투기를 억제한다고 하고 장기 보유를 한 사람에게는 불리한 우리나라 세제의 모순점을 그대로 나타내고 있다고 볼수 있습니다.  

그렇다고 1200만원때문에 갈아타기를 하라는 것은 아닙니다. 갈아타기의 원래의 목적인 ‘자산 규모에 걸맞는 적정한 고정 자산 확보’와 ‘투자 환경 변화에 따른 자산 포트폴리오 재구성’을 위해 갈아타기를 하는데, “거래 비용이 더 들지 않을까?”하는 생각은 기우라는 것을 증명하기 위함입니다.

 “만약 현재 살고 있는 집을 팔고나니 더 오르면 어떻하느냐?”는 사람이 있을 것입니다. 이런 경우라 해도 손해는 아닙니다. 극단적인 예이지만 C씨의 경우 701호를 팔고 같은 평형인 702호를 같은 가격으로 다시 사더라도 1200만원이 이익이라는 것을 보여준 것이라 하겠습니다.

< 양도세측면의 갈아타기 3 >

그러면 양도소득세가 갈아타기에 영향을 주는 다른 측면은 없을까요?

실거주 여부와 상관없이 양도세가 중과되는 다주택자의 경우는 지역을 제한할 필요는 없습니다.

그러나 1가구 1주택자의 경우는 실거주 여부에 따라 투자 지역도 달리하는 것이 좋습니다.

그 집에서 2년 이상 실거주를 할 계획이라면 서울이나 과천 또는 5대 신도시에 내집 마련을 하는 것이 좋습니다. 그러나 그 집에서 실거주를 하지 않고 전세를 주고 본인은 직장이 가까운 곳이나 전세가 더 싼곳에서 살고자 하는 사람이라면 위의 지역이 아닌 곳에 내집 마련을 하는 것이 좋습니다.

그것은 서울이나 과천 또는 5대 신도시의 경우는 3년 보유외에도 2년간의 실거주를 해야 양도세가 비과세 또는 감세되기 때문입니다.

이러한 양도소득세 비과세 요건인 2년 거주 요건은 집을 파는 순서에도 영향을 주게됩니다.

분당과 용인에 6억 이하 두채의 집 (3년 보유)을 가지고 있는 두 사람의 예를 들어보겠습니다.

K씨는 용인에 살고 있습니다. 실거주 여부와 상관없이 집이 두채이므로 먼저 파는 집에 대해서는 양도세는 50%가 중과가 되겠지요. 이때 분당집을 먼저 팔았다면 두번째 집인 용인집에 대해서는 당연히 비과세입니다. 그러나 용인집을 먼저 팔았다면 분당집에 대해서도 양도세를 물어야 합니다.

반면에 분당에 살고 있는 P씨는 반대의 경우입니다. 이번에도 실거주 여부와 상관없이 집이 두채이므로 먼저 파는 집에 대해서는 양도세는 50%가 중과가 되겠지요. 분당집을 먼저 팔았다면 두번째 집인 용인집에 대해서는 당연히 비과세이고, 용인집을 먼저 판 경우에도 분당집에 대해서도 양도세는 비과세입니다.

이 두 경우 양도차익이 적은 집부터 파는 것이 이익이므로 분당에 사는 P씨는 자신의 상황에 맞게 골라서 팔수 있는 반면, 용인에 사는 K씨는 지역적 고려도 먼저해야하는 부담이 있는 것입니다.  이런 측면에서 향후 매도를 고려하는 1가구 2주택자라면 서울이나 과천 또는 5대 신도시에서 실거주를 하는 것이 양도세 측면에서는 유리합니다

2008-09-03 16:59

http://blog.drapt.com/cyan/8621220428746256

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