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최근 여론에서 부동산 가격에 엄청난 관심이 있는것 같다. 문제는 현제의 정책이 앞으로 6개월을 가지 못한는 정책이라는데 한계가 있다. 얼마전 신년 기자회견..정말 아직도 정신 못 차리는 것 같다. 2007년 대통령 신년사....경제 정책에 관련된 사항은 모두 뜬 구룸 잡는 이야기 하는것을 보면 또 2007년 어떤 태풍이 불것인지 겁이 난다. 우선 대통령 새해 한마디 출발이 부동산 잡겠다... 꼭 잡힐 것이다. 그럼 문제는 어떻게.. 어떤 정책 가지고가 없다. 정말 한심한것은 아직도 시장 기능을 국가 권력이면 무엇 이든지 할수 있다는 이 잘못된 생각과 아집이 한국 경제 그동안 집권 4년동안 망가 뜨린것 아닌가 ?

또한 2007년 1월11일... 부동산 정책.. 막말로 이야기 하자면 이것은 부동산 정책이 아니라 부동산 폭등 정책이다. 왜 그런가 ? 물론 주된 내용은 1인 1대출... 세계 어느나라도 이러한 금융정책은 없다. 또한 이러한 금융 정책으로 정상적인 경제 활동이 될리 만무하다. 물론 현재 집을 가지고 있는 사람이야 무슨 효력 없겟지만 결국 서민만 죽이는 정채이며 또한 이정책으로 인해 주식시장이 먼저 크게 요동칠것이 뻔하며 이러한 도박적 부동산 정책은 2007년 10월까지 이판 사판식으로 계속될것으로 기대 되어진다.

문제는 부동산을 잡되 시장 기능으로 잡아야 된다는 사실을 모르고 있는것이다. 이제 1년 남은 임기 동안 경제 정책을 이판 사판식으로 할것은 뻔하지 않는가 ? 정권을 내 주느냐 재 창출이냐 엄청난 도박을 해야 되는 처지....심각한 문제는 2008년후 후우증으로 또 국민은 고난의 세월이 기다리고 있다고 보아야 한다.

우선 부동산을 인위적으로 잡을 려면 금융을 잡아야 되는데.. 이것은 이자율 인상/ 대출 규제등 초 강력 수단이 도원될수 밖에 없다. 그럼 소비는 급속 냉각되고 주식 시장은 또 한번 요동 칠것이 뻔하고 어째든 이판 사판식 정책이 기대 되어진다. 주식 시장도 아마 투자를 신중하게 접근해야 된다는 사실도 또 하나의 먹구름이 아닌가 싶다.

그럼 그 부동산 거품의 실체는 무엇 인가 ? 우선 지금 세계의 경제 학자들도 부동산 거품론에 대하여 완전이 상반된 이론을 주장하고 있다. 우선 1990년초 부터 세계 경제학의 주류를 이루엇던 "Supply Siders and Chicago Shool Economists" 와 "Keynesians" 들은 부동산 버블에 강한 회의감을 갖고 있으며 부동산 버블은 있을수 없다고 한다.

물론 일본의 부동산 폭락을 거품 붕괴로 보아야 하느냐 아니면 자연 스러운 수요와 공급 ( 시장 기능)의 붕괴로 보느냐 하는 시각도 상반되고 잇다고 보아진다. 문제는 모든 투자에 대한 가치 즉 Gold/Stocks/ Housing and Real Estate / Diamond등은 가치 산정을 정확히 할수 없으며 오직 Invisible Value에 의해서 결정 될수 밖에 없다고 보아진다.

결국 지금 한국의 아파트 가격을 단순이 많이 올라 거품이다 아니다 하는 논쟁은 경제학을 좀 공부하고 현실 경제에 대해 어느정도 상식을 가지고 잇는 사람의 입장에서 보면 한심하게 보일수 밖에 없어 보인다.

물론 집을 장만하지 못한 수요자나 부동산에 투자를 하지 못하고 주식에 투자하여 손해를 본 투자자 입장에 보면 부동산 가격은 거품이고 그 거품은 꺼져야 된다고 강하게 주장하는 것에 대해 일리는 있어 보인다. 왜냐 어짜피 부동산이나 주식이나 투자의 수익율 보고 투자를 하지 무슨 자선 사업을 할려고 투자하는 사람이 있겠는가 ?

지금의 일본 부동산 가격을 보면 약 14년간 불황을 겪으면서 거품이 꺼졌느니 아니니 하지만 현재 가격이 아직도 한국의 가격에 비할수 없이 높은 가격을 유지하고 있으며 최근 다시 가격이 상승하고 있다고 한다. 또한 현재 노정권 입장에서 보면 별에 별 부동산 정책을 내놓아도 가격이 잡히질 않으니 현재 부동산이 거품이며 그거품이 꺼질거 ( Bubble Bursts )라고 심리적으로 압박하여 가격을 잡을수 있다는 현실을 감안하면 조금은 이해가 간다고 할수 있다.

문제는 지금의 현실을 감안 할때 서울 및 수도권은 시장 기능의 상실로 인한 폭등이며 이러한 폭등은 2010년까지 지속 될수 밖에 없는 구조적 문제를 가지고 있다는 데 문제의 심각성이 있다. 즉 매년 서을 및 수도권에서 필요한 아파트는 약 36만 가구를 공급해야 되지만 2002년 부터 지금 까지 평균 12만 가구만 공급하여 폭등을 불러 일으킨 것을 보면 앞으로 50만가씩 2010년 까지 공급해도 가수요는 해결하지 못 할것으로 보인다.

또한 아파트 및 부동산 가격 폭등이 Psychological Confideance로 인한 소비 및 고용 창출을 가져오는 반면 인위적으로 부동산 폭등을 잡으려고 이자율 인상 및 규제를 취하면 실업 및 소비 둔화로 인한 경제의 여러가지 문제가 발생한다는 사실이며 이러한 억압 정책은 과거 러시아/ 독일에서 사회주의적 정책을 도입 했지만 결국 실패한 사례는 우리가 연구 해 볼만한 가치가 잇다고 하겟다.

결국 현재 노정권에서 추진하는 국가 공권력 관리하에서 추진하는 아파트 및 부동산 정책은 절대 성공할수 없으며 이로인한 문제의 심각성은 아마 길면 2년 ?F으면 현정권이 끝나기전 심각한 문제가 발생할수 밖에 없다고 보아진다. 특히 정부에서 국가 권력의 힘으로 밀어 부치는 사기업에 대한 아파트 분양가 규제는 엄청남 문제가 있음에도 불구하고 현재 시장에서의 부동산 폭등에 대한 엄청난 반감을 이용해 결국 포플리즘 정책으로 흘르는 것을 보면 한심하게 보인다.

물론 현재 어느 정치 세력이건 여론의 흐름을 거슬을수 없는 현실을 고려 할때 그 이후에 발생하는 문제도 함께 고려해야 함은 현정권에서 해야 되나 현실은 그렇지 못하다. 특히 현재 추진화는 시기업에 대한 아파트 원가 공개 문제만 하더라도 그것을 과연 사기업 까지 적용 해야 되느냐에 의심이 많으며 이로 파생되는 문제가 심각함에도 불구하고 포플리즘으로 밀어 붙이는 형국을 보면 앞이 막막하다고 하겠다.

만약 노정권이 초기 부터 부동산 문제를 유물론적 사고를 벗어나 자본주의적 사고에서 정책을 개발하고 추진했더라면 지금과 같은 심각한 문제가 발생하지 않앗을 것이다. 그리고 대통령이 국가 권력이면 무엇이든지 해결할수 있다는 잘못된 인식으로 대통령이 선두에서 너무 말을 많이해 정책적 Feasibility을 제한하는 모순적 행태는 정말 비난을 면치 못할 것으로 보인다.

만약 초기부터 부동산 정책을 공급과 세제를 겸비한 장기적 정책 및 로드맵을 가지고 접근하고 국가는 공영 개발 ( 주공/ 토공)을 통한 저소득층의 주거 안정에 중점을 두고 민간 부문은 좀더 자유롭게 재건축등을 통한 공급에 역점을 두었다면 지금과 같은 수요와 공급의 불일치로 인한 폭등은 잠재울수 있었던 것이 아쉬울 뿐이다.

또한 정부나 일부 무 주택자나 주식에 투자하여 손해를 본 투자자가 주장하는 주택은 오직 주거 개념이란 주장도 정말 이상론 적인 주장이 아닌가 싶다. 지금과 같이 고용이 불안정한 현실 및 퇴직후 정부에서 고작 노인들에게 지원하는 것이 완전 생활 빈곤층에 대한 월별 지원금 외에 분기별 6만 팔천원정도 지원밖에 없는데... 그럼 퇴직후 무엇을 가지고 자식 및 생활을 해야 되는지 명확한 답변을 할수 잇다면 과연 누가 부동산에 투자를 하겠는가 ?

따라서 현재 정부가 추진하는 반값 / 토지 영구 임대 아파트는 절대 성공할수 없다고 보아진다. 성공할수 없는 가장 큰 이유가 미약한 사회보장 제도. 사회보장 제도가 없는데 무슨 주택을 주거 개념으로 생각 해야 된다는 플라톤과 같은 이상론이 먹힐수 있다고 보는가 ? 분명히 명심해야 될것은 현재 정부가 모방하는 싱가폴 주택정책은 싱가폴 정부는 민간 부문의 주택/ 가격/ 분양 방식에는 절대 관여하지 않고 시장 기능에 의해서 모든것이 결정 된다는 사실을 보도 하고 있지 않느다는사실이다. 결국 정부가 싱가폴 방식을 다시 가공한 주택 정책은 2-3년후 엄청난 공급 부족 문제를 야기해 또한번 지금보다 더 큰 혼란이 온다는 사실도 명심해야 된다.

정부 및 일부 투자자는 그런 뜬구름 잡는 이상론 보다는 현실적으로 노후에 어떠한 정책으로 보장을 한다는 확실한 정책을 내놓아야 부동산을 잡을 수 잇다고 확신한다. 미국도 개인별 자금 운영을 보면 부동산 투자가 약 43%, 주식 투자가 32% 로 구성되어 있는 현실을 볼때 부동산 투자가 무조건 범죄라는 인식은 바뀌어야 한다고 보아진다.

결국 결론은 지금의 비수기에 또 정부의 강도가 제일 강하게 나타날때 아파트 및 부동산 매수가 적기라는 사실이다. 물론 이론의 여지가 잇다고 하겟다. 그이런은 집값이 폭등이 재연 또는 거품 붕괴 할 것이다. 이중 어느 이런이 맞을거라고 그 누구도 장담할수 없다. 다면 현재 시장 Facts & Forecast를 할때 제개인적 생각으로는 폭등 할수 밖에 없으며 그 시기는 2 분기 부터 다시 시작 할것이며 이렇게 되면 가격을 협상 가격이 아닌 독정 가격이 형성 된다는 사실이다. 따라서 지금은 협상하여 선택할수 있는 절호의 기회라고 보아진다.

개인적으로는 1976년 강남 바람이 불기 직전 투자에 대한 정확한 예측을 하였고 또한 그후 지속된 투자가 성공적으로 이루어져 주변의 많은 동료 및 관계자들이 빠른 시일내 성공할수 있도록 해 주변이나 나 자신 스스로 천부적인 예측 능력이 잇다고 믿는다. 부동산 투자에서 가장 필요한 것은 정확한 예측과 판단이 아닌가 싶다. 우리는 주변에서 투자를 망설여 좋은 기회를 놓쳐 후회하는 사람을 많이 본다.

나는 그런 분들에게 이런 말을 한다. 투자는 " 본인의 신뢰를 바탕으로 달리는 말의 등에 올라 타야 하며 또한 말을 멈추게 하는 지혜도 필요 하다고 " 한다.

어떤 사람은 아파트를 사자마자 2배가 되고, 어떤 사람은 10년을 살아도 그대로이다. 어떤 아파트가 오르는 아파트일까? 지금은 다소 비싸더라도 지속적으로 올라줄 수 있는 아파트를 사는 것이 좋다.

◆ 오르는 아파트

(1) 세대수 1천 세대 이상 대단지

대단지라 함은 세대수 1천 세대 이상의 단지를 이른다. 1천 세대 이상의 대단지 아파트의 평균 상승률은 인접한 5백 세대 미만 아파트에 비하여, 평균 2배의 상승률을 보인다. 단지 규모가 크면, 단지 내 상가가 잘 발달되고 각종 생활 편의 시설이 골고루 갖추어져 생활하기 편하기 때문이다. 총 세대 수는 1천 세대 이상이면 충분하고 그 이상은 집값 상승에 크게 영향을 주지 않는다. 즉, 아파트 부지 면적으로 1만평 이상의 대형 단지 아파트를 사는 것이 좋다고 보면 된다. 세대 수가 많을수록 청소비 및 보안 용역비, 일반 관리비 등이 절감되며, 매매하고자 할 때에 환금성이 높다. 또한 관청을 상대로 편의 시설 개선 요구에 있어서, 부녀회나 주민들의 목소리도 커질 수 있다.

세대 수 1천 세대 이상 대단지는 집값 상승의 가장 기본이면서 최종 선택 시에는 가장 지키기 어려운 것이다. 요즘 아파트들은 수입 대리석 치장, 화려한 주방, 고급스러운 빌트인 (Built-in), 조경 등 세대수를 간과시키는 유혹 요소들이 너무 많기 때문이다.

*1천 세대 이상 : ★★★★★

(2) 평지에 있는 아파트

내 아파트는 구릉지에 있나? 평지에 있나? 평지에 있는 아파트는 쉽게 오른다. 일반적으로 택지 개발 지구 내의 아파트가 주로 평지에 있다. 압구정동 아파트 단지와 도곡·개포동 아파트 단지, 동부 이촌동 아파트 등의 대단지가 비싼 이유는 평지에 있기 때문이다. 주로 재건축 대상의 아파트이거나, 재건축하여 신축된 아파트들도 대부분 평탄지이다. 평지는 구릉지보다 진·출입과 보행이 편리하기 때문에 잘 오른다. 재건축 시에도 평지에 있는 아파트가 토지 이용 효율이 높아서 당연히 유리하다. 아파트 단지는 고지대에 위치하더라도 단지 내 전체 부지가 평지이면 그래도 상승 가능성이 있다.
*완전 평지 : ★★★★★

(3) 개별 난방식, 열병합 아파트

개별 난방식으로 냉·난방을 스스로 조절할 수 있고, 도시 가스 난방이 아닌 열병합 아파트 단지가 오른다. 열병합은 쓰레기 소각 처리에 의하여 열을 얻는 방식으로 연료비가 훨씬 싸고 좋다. 지금 짓는 아파트는 중앙 난방식이 거의 없다. 핵가족화로 구성원이 집 안에서 보내는 시간이 많지 않기 때문이다. 대부분 들어올 때 켜고, 나갈 때 끄는 개별 난방식으로 도시 가스 방식인지 열병합 방식인지를 물어보고 사는 것이 좋다.

지금으로부터 20년 전에 지은 아파트는 대개가 기름을 때는 중앙 난방식 아파트이다. 중앙 난방식은 겨울철엔 사람이 집안에 있든 없든, 난방이 사정 없이 돌아간다. 따라서, 비싼 관리비 때문에 전세값이 아주 싸다. 그 다음, 소규모 아파트나 재개발 아파트는 도시 가스 난방 방식이 많다. 열병합을 끌어오기가 쉽지 않기 때문이다. 이 또한 열병합 발전을 이용한 지역 난방 방식의 아파트 보다는 난방비가 많이 나온다. 아파트를 사기 전에 난방 방식이 무엇인가 물어보고 열병합 난방 방식의 아파트를 사는 것이 좋다.
*열병합 아파트 : ★★★★

(4) 조망권 있는 아파트

거실에서 베란다를 통해 밖이 내다보이는 아파트가 좋다. 바다가 보이거나, 강이 보이거나, 산이 보이거나 하면 가장 좋은 경우지만, 정원이 보이거나, 놀이터나 운동장이 보여도 괜찮다. 거실 앞에 앞 동의 아파트가 보이는 아파트는 녹지 조망 아파트 보다는 좋지 않다. 최소한 뻥 뚫린 길이라도 보이는 아파트, 그런 아파트가 생활하기도, 값이 오르기도, 나중에 팔기도 좋다. 고즈넉한 풍경이 있고, 남향이며, 나무가 가지런히 내려다 보이는 조용한 아파트가 가격이 오른다.

앞베란다 조망 못지 않게 중요한 것이 뒷베란다 조망이다. 보통 조망권 아파트는 앞베란다 쪽엔 조망이 있지만, 뒷베란다 쪽에는 조망이 없다. 대개 다른 동의 아파트가 위치하기 때문이다. 가끔 앞, 뒤 베란다의 양면 조망이 나오는 아파트가 눈에 뜨인다. 앞베란다로 강이나 도시가 보이고, 뒷베란다로 산이나 마을이 보이는 아파트가 있다면 그 가치는 아주 높다.
*앞뒤 베란다 조망권 확보 : ★★★★

(5) 새 아파트를 사라.

헌 아파트 보다는 새 아파트가 당연히 좋다. 신축한 지는 5년 이내면 좋고 10년이면 괜찮은 편이다. 새로 입주하는 아파트면 더욱 좋다. 아파트도 시간이 지날수록 조금씩 고쳐줘야 한다. 10년이 넘으면 유지 보수에 따른 관리비가 증가하므로 아파트 가격이 잘 오르지 않는다. 15년에서 20년 된 새 아파트도 아니고, 재건축 대상도 아닌 중간 나이의 아파트가 가격이 잘 오르지 않는다.
*신규 입주 아파트 : ★★★

(6) 브랜드 있는 아파트를 사라.

유명 건설 회사의 아파트가 훨씬 더 많이 오른다. 아무래도 유명 건설 회사가 아파트를 잘 짓고 A/S도 잘 된다. 수명도 길다. 유명 브랜드의 아파트가 아파트 관리와 보안도 훨씬 더 고품질이다. 자본력이 좋지 않은 브랜드의 아파트를 샀다가 부도라도 나면 부동산 가격에 치명적인 영향을 끼친다. 따라서 시간이 지날수록 유명 브랜드의 아파트가 그렇지 못한 아파트보다 가치가 상승하는 것은 당연한 일이다. 도곡동 타워팰리스 자리에 삼성의 타워팰리스가 안 서고, 중·소형 건설사의 아파트가 섰으면 어떻게 됐을까? *No.3 이내 브랜드 아파트: ★★★★

(7) 전철역, Bus 정류장이 200미터 이내에 있을 것

교통의 편리성 또한 부동산의 주요 상승 요건 중의 하나이다. 전철역이 가까이 있는 전철 역세권 아파트가 좋다. 전철역 중에도 활용도 높은 Main 전철 Line을 가지고 있거나, 환승역이면 더욱 좋다. 서울의 경우는 1,2,3,4호선이 좋다. 전철역이 없으면 이용하기 쉬운 곳에 Bus 정류장이 있으면 좋다. 역세권 아파트란 아무리 멀어도 500미터 이내에 전철역이 있는 경우로 전철망이 발달할수록 아파트 가격의 상승이 이루어진다. *전철역 200미터 이내 : ★★★★

(8) 학군

“맹모삼천지교”의 대명사가 “학군”이다. 학군에 따라 주택 가격이 영향을 받는 것은 세계적인 추세이다. 다만 우리나라의 경우는 상당히 심한 편에 속한다. 아파트 가격 상승의 영향 요소 중의 1순위가 학군이다. 좋은 초중고, 가고 싶은 초중고가 옆에 있으면, 아파트 가격이 천정 부지로 올라간다. 입학 시험에 의해서 학교를 가는 것이 아니고, 일반 배정과 추첨에 의하기 때문이다. 이외에 사설 학원 등의 교육 시설도 아파트 가격에 영향을 준다. 대표적인 동네가 대치동이다.

학군은 아파트 가격 상승 요소의 대표 선수이다. 수도권 인구 분산의 확실한 대책으로 S大, K大, Y大를 천안으로 옮기면 어떨까? 라는 전문가들의 의견이 많이 나온다. 그 계획이 실현되어 천안이 Multi-University가 포진한 대학 도시가 된다면 서울 버금가는 집값, 땅값이 형성될 것 같다. 민족사관고등학교를 입학할 수 있는 지역 쿼터를 준다면 강원도 횡성군 일대 집값, 땅값은 대도시에 육박할 것이다.

우리나라에 있어서 명문大 입학은 또 다른 '권력의 창출'과 같다. S大를 가장 많이 보내는 동네의 집값이 제일 비싸다. 잘 배우고, 잘 사귀어야 잘 살 수 있다고 믿기 때문이다. 종로, 강남, 송파, 서초, 강동, 광진이 출신고별 명문大 합격률 Top 6 이다. 강북의 종로가 끼어 있는 것은 종로에 서울과학고와 서울예고 등 명문 특목고가 2군데 있기 때문이다.

특목고를 제외하고 일반고의 경쟁에서는 당연 '강남'이다. 강북 아파트 가격이 강남에 밀릴 것이 예견되었던 시점은 서울 명문고의 강남 이전이 결정되고 부터이다. 1980년대 경기고, 서울고, 경기여고 등 강북 명문고의 강남 이전은 강남이 서울의 중심이 될 것임을 예고했다. 삼성동 아이파크의 위상에는 길 건너편, 자타가 공인하는 전통 최고 명문 경기고의 포진이 한몫을 한다. 대치동 동부 센트레빌이 뜨는 이유는 그 곳이 바로 '대치동'이라는 것이고, 타워팰리스가 가격이 높은 이유 중의 하나는 그 곳이 대치 특구의 Boundary 안에 있는 도곡동이라는 것이다.

내 자식을 좋은 선생님한테 교육시켜서 좋은 대학교에 보내고, 훌륭한 사람을 만들 수 있다면, 무슨 일이든지 할 수 있다는 것이 부모들의 공통된 생각인 이상 좋은 학교가 개교 예정인 곳의 아파트 값은 이제 막 출발하려는 KTX와 같다.
*명문 초중고 근접 : ★★★★★★

(9) 단지 주변에 혐오 시설, 오염 발생원이 없어야 한다.

공업 단지 내의 아파트, 쓰레기 처리 시설, 송전탑, 고압선, 텍사스라 불리는 사창가, 여관 밀집지 주변의 아파트는 대개 하한가이다. 다른 여러 항목에서 별을 많이 획득했어도, 단지 주변에 혐오 시설, 오염 발생원이 있으면, 모은 별을 다 잃는다. 따라서, 오르지 않는 아파트의 항목임에도 오르는 아파트 중간에 넣었다. 오르는 아파트의 상승 요소 못지 않게 꼼꼼히 따져봐야 하는 것이 단지 주변에 사람들이 꺼리는 요소가 존재하지 않아야 한다는 것이다.*주변 환경 양호 : ★★★

(10) 주차 시설과 헬스클럽

집을 사려면 새벽 1시에 아파트 단지 내의 주차장에 가 보아야 한다. 그 시간에 Parking이 여유가 있는지 살펴 보아야 하기 때문이다. 2중 주차, 3중 주차가 눈에 뜨인다면 아파트 가격이 쉽게 오르기 어렵다. 그래서, 요즘 입주하는 프리미엄 아파트들은 대부분 지정 주차제를 실시하고 있다. Parking 환경이 Luxury하면 아파트 가격은 지속적으로 오를 수 있다.

요즘 고급 아파트의 Parking 대수는 대개 가구 수의 2배 이상이다. 삼성동아이파크, 타워팰리스가 세대당 평균 2.5대 ~ 3대이고, 서초동 더미켈란은 4대, 트라움하우스는 6대이다. 주차장은 거의 고정 주차제로 자기 차를 넣는 자리가 정해져있고, Parking Line 위에 자기 차의 번호판이 붙어 있어서 새벽 3·4시에 들어와도 주차 걱정은 하지 않는다. 또한 지하 주차장의 CCTV 및 보안 시설, 채광 등 얼마나 안전한지, 넉넉한지, 천정고가 높은지, 고급스러운지도 아파트 가격에 결정적인 영향을 준다. 앞으로도 아파트 단지 내에 Parking하는 차량 댓수는 계속 늘어날 것이기 때문이다.

요즘 아파트의 고급스러움의 화두는 헬스클럽이다. 얼마나 좋은 Machine과 넓은 공간, 인테리어가 잘 되어 있는지가 아파트 가격에 영향을 준다. 주5일 근무로 집에서 보내는 시간이 많아졌고,Well-being 바람이 불면서 도시 생활에 있어 운동은 필수이기 때문이다. 앞으로 지어지는 아파트들의 대부분은 헬스클럽이 단지 안에 들어설 것 같다. 이렇게 헬스클럽이 기본이 되면, 머신 댓수와 샤워장, 사우나, Coffee Bar 등 부대 시설의 Quality 또한 중요한 요소가 될 것이다.*새벽에 Parking 가능, 헬스클럽 있음 : ★★★★★

(11) 녹지 공간과 쾌적성, 조경

공원, 정원 및 운동 시설 등 녹지 공간이 많고 쾌적성이 뛰어난 아파트라면 그 아파트는 오른다. 꽃이 피어나고, 계절을 느끼며, 가족과 거닐 수 있는 공간은 충분한 부가 가치를 지닌다. 그 규모와 면적에 따라 좋은 아파트가 가름 되어진다. 또한, 고급 브랜드의 아파트는 조경부터가 다르다. 비싼 수목과 화강암, 꽃밭, 벤치, 중앙 정원, 벽천, 시냇물들과 퍼팅 그린 등 아름다운 수목과 품격있는 잔디가 아파트 가격을 크게 좌우한다.


어느 국가든지, 어느 도시든지 소득이 높아질수록 주거 선택에 있어 쾌적성과 녹지 공간, Open Space의 중요성을 높게 평가하는 성향을 보인다. 아파트 단지 근처에 산이나 공원이 있다면 녹지 접근성이 얼마나 용이한가가 아파트 가격 변수에 영향력을 행사한다.


(12) 내부 구조와 동선, 엘리베이터

3Bay인가, 4Bay인가? 몇 개의 방이나 거실이 남쪽을 향하고 있는가? 아파트의 평면이 얼마나 편리하게 설계되어 있는가? 활용도가 떨어지는 방이나 공간은 없는가? 내부 구조나 실내 동선의 활용성도 집 값에 영향을 준다.

엘리베이터 또한 상당히 중요한 요소이다. 1동, 또는, 1라인에 몇 개의 엘리베이터가 할당되어져 있느냐가 時테크의 상당 부분을 차지하기 때문이다. 50평형대 1동 54세대에 1대의 엘리베이터가 있는 경우, 그 엘리베이터가 수리 중이라면 몇 시간을 꼼짝 못하는 참으로 답답한 일이 벌어진다. 20층 이상, 40세대 이상의 1라인에는 2대의 17인승 이상 엘리베이터가 있는 아파트가 좋다.
*남향이고, 화장실 2개 이상, 엘리베이터 2대 이상 : ★★★★

(13) 33평형 아파트 이상, 대표 평형을 사라.

아파트는 33평형 이상, Room 3개 이상을 사는 것이 좋다. 일반적으로 4인 가족 기준, 방 3개가 되어야 쓸모가 있고, 오랫동안 이사하지 않고 버틸 수 있기 때문이다. 33평형 이상으로 단지의 대표 평형을 사는 것이 좋다. 대표 평형이 잘 오르고, 팔 때도 쉽게 팔린다. 당연히 소형 평수 위주의 단지보다는 대형 평수 위주이면서, 평형 종류가 복잡하지 않고, 단촐한 단지가 많이 오른다.
*단지 내에서 가장 많은 평형: ★★★

(14) 백화점, 영화관, 대형 쇼핑 센터가 인접한 아파트가 좋다.

아파트 단지 가까이에 백화점이 있으면 좋다. 유명 브랜드의 고급 백화점이 있으면 아파트는 더욱 오른다. 백화점 유동 인구가 상당한데다가 아파트의 주생활자가 주부여서 백화점이나 쇼핑 센터에 갈 일이 많기 때문이다. 백화점이나 대형 쇼핑 센터가 근처에 있으면 생활 편리성으로 아파트 가격에 상당한 가산점으로 작용한다. Multiplex 영화관이 근접해도 아파트 가격은 상승한다. 극장을 문화 시설의 대표적인 경우로 보기 때문이다.

백화점이나 대형 쇼핑센터, 대형 마트, 대형 극장 등이 존재하거나 새로 생긴다는 것은 아파트 주변이 상업화되고 있다는 증거다. 산 속이나 시골에 백화점이 생길 리 없기 때문이다. 편익 시설의 가치와 더불어 아파트 단지의 토지 가치가 상승할 수 있는 요인을 이끌어 내는 핵심 요소이다.
*1500미터 이내 백화점, 극장 있슴 : ★★★★

(15) 택지 개발 아파트가 좋다.

재건축, 재개발 아파트 보다는 택지 개발 아파트가 좋다. 택지 개발 아파트는 100% 자체 사업으로 시공사의 Brand 알리기 경연장이다. 따라서, 좋은 평면과 고급 자재를 많이 쓴다. 택지 개발 아파트는 도시 계획에 의하여 적정 규모의 생활 편의 시설 및 교통 시설을 갖추고 있고, 학교와 관공서도 적당한 거리에 완공되도록 설계 되어 있다. *택지 개발 아파트 : ★★★★

(16) 선호도가 높은 지역의 아파트가 좋다.

서울 강남, 분당, 대전 둔산·노은, 대구 수성구, 부산 해운대, 광주 상무 지구 등 선호 지역의 아파트가 좋다. 각 도시별 특정 지역의 아파트가 인기가 있는데 그 곳 아파트들이 꾸준히 오르는 편이다. 따라서 낯선 지역의 아파트를 살 때면 어느 지역 아파트가 좋은 지 살고 있는 주민들에게 물어볼 필요가 있다. 수요가 있는 지역의 아파트가 당연히 오른다. *선호 지역 : ★★★★

(17) 대지 지분이 많은 아파트가 좋다.

지금 생활하기에도, 재건축하기에도, 대지 지분이 많은 아파트가 당연히 좋다. 쾌적하거나 주차장이 넓은 편이라고 생각이 들면, 그 아파트는 대개 대지 지분이 넓다. 등기부등본 상에 대지 지분에 대해서 나와 있다. 용적률이 높을수록 대지 지분이 낮고 용적률이 낮을수록 대지 지분이 높다. 따라서, 주상 복합아파트보다는 일반 아파트가, 고층 아파트보다는 저층 아파트가 시간이 지날수록 오를 확률이 많다. *대지 지분이 아파트 평형의 1/2 이상 : ★★★★★

◆ 오르지 않는 아파트

오르지 않는 아파트는 당연히 오르는 아파트의 반대인 경우이다. 그 중 핵심적인 경우는 다음과 같다.

(1) 나홀로 아파트, 'ㄱ'자형 아파트

1동이나 2동짜리 아파트이다. 세대 수가 적어서 단지 내 인프라가 열악하고, 따라서 잘 오르지 않는다. 주상 복합, 다세대, 다가구, 빌라, 연립주택, 주거형 오피스텔 등도 잘 오르지 않는 공동 주택이다. 300세대 미만의 소형 아파트 단지도 잘 안 오른다.

아파트 한 동이 'ㄱ'자로 꺾인 아파트나 'T'자형, 'Z'자형의 아파트도 잘 오르지 않는다. 앞 동에서 아파트 내부가 들여다 보이거나, 여관 복도식으로된 중복도형 아파트 (복도를 가운데 두고 양쪽 집 출입문이 있는 경우)도 잘 안 오른다. ('-' ☆☆☆☆☆)


(2) 구릉지에 있는 아파트

아파트 입구에 진입하려면 상당한 경사로가 있는 아파트는 잘 오르지 않는다. 노인들이나 어린이가 있을 경우, 보행에 불편하기 때문에 살고 있는 사람들이 평지 아파트로 옮겨야 겠다는 생각을 많이 하게 된다. 따라서 높은 곳에 위치한 아파트는 잘 오르지 않는다. ('-' ☆☆☆)

(3) 진입로가 좁은 아파트

단지 세대 수에 상관 없이 진입로가 좁아서 진출입이 어렵거나 차가 교차하기 힘들 경우의 아파트는 잘 안 오른다. 진입로가 적정해도 일면이나 벽쪽으로 Parking이 많아 진출입이 불편할 경우도 아파트 가격에 영향을 준다. 진입로가 좁은 아파트는 야간이나 겨울에 불편하다. 접촉 사고나 정체, 눈길 미끄러짐 등 짜증 나는 일이 생길 수 밖에 없다. 막다른 골목에 위치한 아파트나 단지 내 Circulation이 안되는 아파트도 잘 안 오른다. 아파트 단지 내로 고속버스나 소방차, 대형 트럭이 수월하게 들어올 수 있는 지 잘 살펴보는 것이 좋겠다. ('-' ☆☆☆☆)


(4) 소형 평수로 구성된 아파트

아파트 구성 세대수의 대부분이 35평 이하 소형 아파트이거나 소형 아파트가 Major인 아파트 단지는 잘 오르지 않는다. 대부분의 임대 아파트 단지가 그렇고, 소형 평수 의무 비율의 적용을 받은 재개발, 재건축 단지가 그렇다. 소형 평수 단지는 대형 평수 단지에 비해 영세하고, 많은 세대수가 거주하여 쾌적성과 인프라가 떨어지기 때문이다. ('-' ☆☆☆☆)

(5) 고속도로변, 철도 레일 주변의 아파트

고속도로 옆, 기찻길 옆 아파트는 잘 오르지 않는다. 소음 및 분진이 심하기 때문이다. 낮에는 창문을 열고 생활하기가 어렵고, 밤에는 큰 화물 트럭이나 열차 소리에 주기적으로 잠에서 깰 수 밖에 없다. 따라서, 고속도로와 철로변 아파트는 잘 오르지 못한다. 또한, 상습 정체 구역에 위치해 있는 아파트도 잘 안 오른다.('-' ☆☆☆☆☆)

◆ 집을 사려면 많이 보고, 많이 연구하고, 많이 물어 보아야 한다. 종합 점수로 별 30개 이상의 아파트가 좋겠다.

대한민국 구성원 대부분의 최대 재산인 집… 한 번 사면 몇 년간은 움직이기 쉽지 않은 중요한 부동산이기 때문에 시간을 두고 신중하게 골라야 할 것이다. 많이 구경할수록, 많이 연구할수록, 많이 물어볼수록 당신의 재산은 늘어만 간다.

또한 중요한 것은 집을 사기 전에 득점 요소와 감점 요소 등 상식적인 요소들을 잘 정리해 보는 것이고, 어수룩한 아파트 두 채 보다는 똘똘한 아파트 한 채를 갖고 있는 것이 재테크에는 훨씬 더 낫다.

 

툭까놓고~ 高분양가를 희망한다.

자료출처:닥터아파트 정재훈[ekkum]

재산증식의 한 방법으로 아파트를 선택했다면 인근지역의 高분양은 사실 너무나도 반갑다.   이렇듯 '재산증식을 위한 아파트' 라는 개념이 자신의 사고에 정착되기 이전에는, 高분양가는 말도 안되며, 정부와 건설사를 더러운 쓰레기와 동급수준(?) 정도로 사고처리를한다.   또한 버블론,붕괴론등에 관심을 가지며 '소외된 특정층간에 정보'를 신뢰하지만, 시간이 지나면서 주변인들이 부동산을 통해 자신과 비교했을시 '격의차등'을 느끼게 되면, '늦어도 늦은게 아님을 비로서 느끼며' 절박함속에 분양에 뛰어든다.   그리고,그들의 사고에는 새로운 개념이 정착하고, 이는 곧 자신의 투자처를 자극하는 주변의 '高분양가'를 반가워하는 신패러다임 사고로 전환된다.   따라서, 이러한 '순환사고'가 지속적으로 이어지면서 승승장구의 高분양가는 이어지며 高분양가를 탓하는자보다, 반가워하는 자가.... 표시안나게 많아진다.   판교/운정신도시 및 은평뉴타운의 高분양가 운운하며 언론에서 떠들어보지만, 그 기사에 관심을 갖는자들중 과연 몇%나 절망하며 자괴할것인가.   '재산증식을 위한 아파트'라는 사고를 가지고 있는 無주택자가 아닌 대다수의 有주택자라면 투자처 근방의 高분양가는 즐겁고 유쾌할 수 도 있다는 점을......내색하지 않고, 속으로 웃을뿐이다.   高분양가에 절망하는 당신도, 사고의 급선회는 언제든 올 수 있다. 처해진 상황에 대해서 맹렬하게 비판하는것보다는, 빠르게 상황을 받아들이고 이를 자신에게 유리하게 만드는게 부동산 초보자들에게는 매우 중요하다.   無주택자들의 건투를 빈다.