[스크랩] 왜 내아파트만 안오를까? 기다리면 오를까?

2006-12-03 07:03

http://blog.drapt.com/curio72/2067361165096995845

작년 이후 펀드 열풍에 힘입어 종합지수가 1400선이라는 사상 최고치를 갱신하고 있습니다. 이러한 장에서는 누구나 몇십 %의 수익율은 쉽게 올리지요. 몇번의 작은(?) 성공으로 ‘주식이 단기 수익을 올리는데는 최고’라는 믿음이 생기기 시작하면 직접 투자에 대한 유혹이 몰려오기 시작합니다. 이때가 가장 중요하면서도 위험한 때입니다.

오늘은 주식 투자에서 실패하지 않는 법에 대해서 살펴보겠습니다.

< 착각에 빠지지 마라. >
주식을 처음하시는 분들은 누구나 처음에는 조심스럽게 시작을 합니다. 펀드와 같은 간접투자나 공모주와 같은 비교적 쉬운 주식 투자부터 시작합니다. 그러다가 주식의 장점인 ‘단기간의 화끈한 수익’에 맛을 들이고, 상승장에서 몇번의 성공을 거두게 되면 본인이 주식에 적성이 맞는 것 처럼 착각하기 시작합니다.

그러나 상승기에는 자신만 수익율이 높은 것이 아니라 대부분의 투자가들은 모두 돈을 버는 때입니다. 그러므로 자신의 수익율과 동 기간중 종합지수 상승율을 계속 비교해 나가야 합니다. 종합지수가 같은 기간중 30%나 올랐는데, 본인의 투자 수익율은 25% 밖에 거두지 못했다면 직접 투자는 더 이상 하지 않는 것이 좋습니다.

몇번의 작은 성공으로 자신의 능력을 과대 평가하는 것보다 위험한 것은 없습니다.

< 거래 대금을 늘리지 마라. >
종합지수로 대표되는 시장 평균 수익율보다 자신의 투자 수익율이 월등히 높다면 ‘주식의 귀재’라고 생각할 수도 있습니다. 그러나 이때 잊지 말아야 하는 것이 종자돈 즉 투자 자금의 규모입니다.

많은 사람들이 적은 금액의 투자에 대해서는 비교적 객관적 자세를 견지합니다. 심지어 어떤 사람은 주식을 사두고는 잊어버리기도 하지요. 어느 경우는 이러한 것이 대박을 터트리기도 합니다.

실화 한토막…
IMF가 한창 진행되던 1998년 무렵 모든 주식이 폭락을 거듭했던 때가 있었습니다. 어떤 회사에서 자사 주식이 너무 폭락하자 지인들에게 회사의 주식 매입을 권유하자는 아이디어가 나왔습니다. 이에 따라 김부장이라는 사람이 자신의 친구에게 주식 매입을 권유했고, 그 친구는 그 회사의 주식을 샀다합니다. 그러나 그로부터 얼마되지 않아 그 주식을 샀던 친구는 큰 교통 사고를 당해서 병원에 몇달간 입원하게 되었습니다. 몇달후 병문안을 간 김부장에게 그 친구는 병원비 걱정을 하면서, 회사의 주식 시세가 얼마나 되느냐고 물었다고 합니다.

공교롭게도 그때 그 회사주식은 내부 호재와 주식 시장의 반등기를 맞아 10배 이상 뛰어있었죠. 그 소식을 들은 그 환자 친구는 그 자리에서 기절을 하였다고 합니다. 그도 그럴것이 그 동안의 병원비는 물론이고 그 동안 일을 하지 못해서 손해 본것 보다 몇배나 많은 목돈이 한꺼번에 들어 온것이니까요. 재미난 것은 그 주식을 그렇게 강력하게 권했던 김부장 조차도 주가가 두배 정도 오르자 황급히 처분했었다는 사실입니다.

이 친구가 만약 병원에 입원하지 않았다면 주가가 10배 이상 뛰는 동안 가만히 있었을까요? 그럴 확율은 거의 없습니다. 자기 회사에 대해 잘 아는 김부장 조차도 두배의 수익율에 만족하고 손을 뺐는데 한다리 건너에 있는 친구가 그 주식이 10배 이상 오를 것이라고 확신하기란 쉽지 않죠. 대부분의 경우 불안해서 중간에 팔아버릴 것입니다.

본론으로 돌아와서…
5백만원을 투자해서 1백만원을 벌게되면 대부분의 사람들은 ‘그때 5천만원을 투자했으면 1천만원을 벌었을텐데’ 하고 아쉬워 합니다. 그리고는 ‘지금부터라도..”하면서 투자 자금을 늘이게 됩니다.

그러나 투자 자금이 늘어나면 본인도 모르는 사이에 주식 시장에 몰입해가는 자신을 발견할수 있습니다. 하루 상한가치면 자신의 월급 보다 많은 돈을 하루 사이에 벌기도 하고, 어느날은 그 반대가 되기도합니다. 그러다 보면 평정심을 잃게되는 겁니다.

주식이 ‘돈’으로 보이면 평정심을 잃었다고 보면 됩니다. 즉 하루 주가 떨어졌다고 “김치 냉장고 한대 날아갔네…ㅠㅠ. 어제 팔걸”. 반대로 주식이 하루 오르면 “아싸, 기분이다. 오늘은 내가 쏜다. 모두 호프집으로 집합~” 이러면 주식 투자에 감정이 개입되기 시작했다는 증거입니다. 자신이 소액 투자할때도 그러했는지를 돌아보기 바랍니다.

많은 사람이 투자 자금이 작을때는 수익율이 좋다가 투자 자금을 늘이면 손실을 보는 이유가 여기에 있습니다.

< 정보를 과신하지 마라. >
가끔 정보를 과신하시는 분이 많습니다.
투자자 : “나랑 죽마고우인 친구가 증권회사에 다니는데, 그 친구가 준 정보야.”
아기곰 : “부동산 중개소 다니는 분을 친구로 둔 사람은 모두 부동산 투자에 성공합니까?”
투자자 : “아니, 그 친구는 나한테 거짓말 할 친구가 절대 아니야.”
아기곰 : “그분이 거짓말을 한다는 것이 아니고, 그분이 아는 정보의 질과 타이밍이 문제라는 말이죠.”
투자가 : “아니, 그 친구가 지금 사면 1년안에 3배가 오른데..”
아기곰 : “그분 부잔가요?”

아기곰은 극단적으로 ‘정보는 없다’라고 생각하는 사람입니다. 아기곰이 한국에 있을때는 주로 회사의 기획 부서에서 근무를 했습니다. 기획 부서에는 특성상 회사내의 각종 고급 정보가 몰리게 됩니다. 임원의 경우도 자신이 맡은 부서의 정보나 깊숙히 알지 다른 부서의 정보는 대충 아는 경우가 많습니다. 그래서 증권거래소의 내부자 명단에는 그 회사의 임원과 기획부서의 간부 이름이 올라가는 경우가 많습니다.

아기곰이 근무했던 회사에도 대규모 수출 계약이 성사된 적이 있습니다. 당연히 그 정보는 누구보다 빨리 알수 있었습니다. 그러나 그 정보를 가지고 투자하기가 거의 불가능했습니다. 내부자 명단에 올라있어서가 아니고 투자 타이밍을 잡기가 아주 어려웠기 때문입니다.

우리가 흔히 말하는 ‘대규모 수출 계약 체결’이라는 것이 무엇을 의미하는 것일까요? 그리고 어떤 정보가 돈이 되는 정보일까요? 어느 시점에 투자를 해야 하는 것일까요?

대규모 수출 계약이란 로또 처럼 단순간에 이루어지지 않습니다. 예를 들어 미국의 월마트에 의류를 대량으로 공급하는 일이 벌어진다고 가정하죠. 그러면 맨 처음 발생하는 일은 월마트의 한국 지사에서 먼저 전화가 옵니다. 이때 투자하면 될까요? 불행하게도 각나라에 있는 월마트 지사에서 하는 일은 전세계 수천개나 되는 공급자에게 모두 전화를 하는 것입니다. 보다 경쟁력 있는 공급자를 찾기 위해서죠.

서로 실무부서와 연결 통로 (contact point)가 확인되면, 미국 본사의 구매팀에서 바이어가 방문 합니다. 이때 투자하면 될까요? 불행히도 월마트 구매팀은 한국의 그 회사만을 보러 오는 것이 아니라 한국의 의류 회사 5군데, 대만의 의류 회사 5군데, 중국의 의류 회사 10군데를 만나러 오는 길입니다.

회사 생산 라인도 보여주고, 회사의 소개도 멋지게 잘했습니다. 월마트 구매팀이 돌아가서 RFQ (Request for Quotation)라는 것을 보내옵니다. 견적서를 보내 달라는 정식 요청서입니다. 여기서도 투자가 망설여집니다. RFQ를 받는 회사는 최소한 5개가 넘을 테니까요.

RFQ를 보내고 지루한 가격 협상이 시작됩니다. 이때 투자하면 될까요? 아니죠. 협상은 언제든지 깨질수 있고, 계약 조건에 따라 수익성이 달라지게 됩니다.

계약이 체결되었습니다. 이제는 투자해도 될것 같습니다. 그러나 초기 선적 물량이 너무 적고, 초기 투자비를 고려하면 적자 수출이 뻔히 눈에 보입니다. 월마트 같은 세계적 회사가 기존 거래선을 제치고 한국에 있는 새 회사에게 자신들의 물량을 전량 주는 법은 없습니다. 초기에는 소량의 주문만을 해보고, 납기, 품질, 가격, 사후관리등이 기존의 거래선 보다 월등히 좋을때 물량을 서서히 늘여가는 것입니다. 어항의 물을 한꺼번에 갈아서 물고기가 죽는 우를 범하지 않는 것이 미국 기업의 특성입니다.

처음 단계에서 여기까지 오는 데 최소한 1년 이상 걸립니다. 그리고 많은 암초가 놓여 있기 때문에 그 암초 모두를 헤치고 계약서에 서명할수 있는 확율은 1%도 안됩니다. 어떤 ‘정보’를 가지고 중간에 투자를 했던 사람이 성공할 확율은 1%도 안된다는 말입니다. 어떤 정보가 돈이 되는 정보일까요?

시장에서 주가가 움직이기 시작합니다. 계약서에 서명을 했다는 확실한 정보를 가지고 투자를 했습니다. 홍보팀에서는 내일 각종 언론에 대규모 수출 계약설에 대한 홍보 기사가 나갈 것이고, 주식팀에서는 공시가 나갈 것이라고 합니다.

그 다음날 그 주식은 폭락했습니다. 소문에 사고 뉴스에 팔라는 증시 격언이 한번 더 입증되는 순간입니다.

특허 문제도 마찬가지 입니다. 가끔 획기적인 기술로 국제 특허를 획득하였다는 ‘정보’가 있습니다. 특허는 1국 1특허주의를 택하기 때문에 명백히 말하면 ‘국제 특허’라는 것은 없습니다. 하지만 가끔 이를 맹신하는 분도 있죠.

특허도 하루 아침에 이루어 지지는 않습니다. 어떤 발명이 이루어 지면 특허 출원이 준비되고 출원이 이루어 집니다. 출원 자체로서는 아무런 권리가 없습니다. 출원은 아무나 할수 있는거죠. 출원후 1년이 지나면 각국의 특허청에서는 심사가 시작됩니다. 아무리 급행료를 내더라도 그 이전에 심사가 진행되지는 않습니다. 성급히 특허를 줄 경우 많은 혼란이 오기때문에 1년간 기다리는 것이 법으로 지정되어 있습니다. 1년이 지나 특허청 심사관이 심사가 끝나면 공시를 합니다. 그러면 이해 관계가 있는 사람은 이의 신청을 할수 있습니다. 이런 모든 과정을 거쳐 특허가 등록되는 것입니다. 그 기간은 수년에 걸치게 됩니다. 그러므로 어떤 기술에 대해 출원 단계에서 투자를 하는 것은 아주 위험합니다.

그 특허가 모든 절차를 마치고 등록되었다고, 그것이 수익성을 보장하는 것은 아닙니다. 주식 투자가 사이에는 잘 알려진 ‘뻥 캔’이라는 것이 있습니다. K산업이라는 회사가 획기적인 특허라고 가지고 나온 것입니다. 냉장고가 없는 곳 (예: 캠핑지)에서도 시원한 음료를 즐길수 있도록 캔 자체에 냉각 기능을 갖게 하는 기술입니다. ‘뻥’하고 캔을 따면 화학물질이 작용하면서 캔을 냉각시킨다는 기술입니다. 아주 획기적인 기술이라고 주식 시장에서는 흥분을 하였고, 의류회사였던 이 회사의 주식은 날개 달린듯 올라갔습니다. 그러나 정작 수출은 이루어지지 않았습니다. ‘뻥캔’을 만드는 제작비가 너무 비쌌을뿐더러 최대 수요처인 미국등 선진국의 경우 캠핑카에는 냉장고가 따로 있거든요.
아무튼 우여 곡절 끝에 캐나다로 대량 수출한다는 계약이 체결되었는데, 그 계약 자체가 ‘뻥’이었고, 그후 주가는 폭락하여 많은 투자자들에게 손해를 입혔다하여, 그 사건을 ‘뻥 캔’이라고 하는 것입니다.

이렇듯 정보 자체를 과신하여 투자할 경우 남들의 작전에 넘어 갈 가능성이 많습니다.

< 시뮬레이션을 철저하게 하라. >
그러면 어떻게 하는 것이 좋을까요? 주식 투자를 하지 않는 것이 좋을까요?

가능한 간접 투자를 하는 것이 좋습니다. 우리나라는 직접투자 비중이 높기로 손꼽히는 나라입니다. 그동안 기관들이 투자가에게 믿음을 주지 못해서 그런 경우도 있을 것입니다. 그러나 개인 투자가가 외국인 투자가나 기관투자가를 상대로 머니 게임에서 이기기는 어렵습니다. 수수료 부담이 상대적으로 크더라도 간접투자가 안전하죠.

그래도 직접 투자를 하면 성공할 것 같다면 본격적으로 직접 투자를 하기 전에 철저한 시뮬레이션을 해보도록 권장합니다.

“아, 나 그것 맨날 해. 전에 어떤 주식이 오를 것 같아서 유심히 보았는데. 역시 한달만에 딱 두배가 오르더만. 나도 이제 도사가 다 되었나봐.”

과연 그럴까요? 그 사람이 찍었던 또 다른 주식은 같은 기간 동안 정학하게 반토막이 되었습니다. 본인이 그것을 기억 못하는 거죠. 사람의 뇌는 아주 유용하게 설계되어 있습니다. 본인에거 불리하거나 나쁜 기억은 쉽게 잊어 버리게 되어있습니다. 그런 기억들이 계속 남아 있는다면 그것이 심적 부담감으로 작용하여 건강에 악영향을 미치거든요. 그래서 자기가 극복할수 없을 정도의 강한 자극이 주어지면 외부와의 연결 통로를 스스로 막아버리고 자기 보호에 들어가게 된다고 합니다. 이것이 바로 자폐증이라고 하더군요.

그러므로 정확히 자신의 능력을 알려면 철저한 기록을 해야 합니다. 주식만큼 기록이 중요한 것이 없습니다. 먼저 5천만원 정도의 사이버 머니를 스스로 책정합니다. 그리고 그 사이버 머니로 자기가 사고 싶은 주식을 샀다 팔았다 하는 것이죠. 그 거래 하나 하나를 실제로 주식 거래하듯 장부에 적어 나가야 합니다. 장중에 할수도 있고, 종가 기준으로 할수도 있습니다.

이렇게 기록해나가다 보면 자신의 실적이 생각보다 좋지는 않음을 발견하게 될것입니다. 말로는 모두 재벌이 될것 같은 투자가들은 많아도 실제로는 그렇지 못한 이유가 여기에 있습니다.

주식도 좋은 재테크 수단임에는 틀림없습니다. 그러나 “집안이 빨리 망하려면 주식을 하고, 천천히 망하려면 자식을 예술 공부하게 하라”라는 말이 있습니다. 이는 주식의 도박적 측면을 경계하는 말이죠. 주식과 부동산은 대체재가 아니라 자산이라는 측면에서 같은 배를 타고 있습니다. 거시적으로 한국 경제가 성장하면 주식도 오르고 부동산도 오릅니다. 한마디로 그 돈이 어디 가나요?

작은 성공에 도취되어 평정심을 잃게되면 더 큰 화를 불러오는 것이 주식 투자의 특성입니다. 본인이 컨트롤할수 있는 수준에서 간접 투자를 하는 것이 바람직하다고 봅니다.

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[스크랩] **나의 갈아타기 경험담 |부동산노트

2006-12-03 06:30

http://blog.drapt.com/curio72/2067361165095054642

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

아파트 열풍이 몰아치는 이 시점에서 갈아타기를 하였습니다. 우여곡절도 많았고, 고생도 많이 했지만, 등기부등본에 제 이름이 올라간 걸 보니 뿌듯합니다. 아기곰 동호회를 통해 부동산 접근에 대한 신중함을 배웠습니다.

금년도 3월경 막 부동산 공부를 하기 시작하였고, 어찌어찌하다 아기곰 동호회에 들어와서 고수님이 쓰신 글을 보게 되었습니다. 사실 그 분이 쓰신 내용은 잘 기억나지 않습니다. 단지 그 분이 공부하는 방법을 쓰신 글이었는데, 부동산이라는게 운이 아니구나 또 그만큼 많이 공부해야 하는구나라는 걸 느끼게 해주었죠.

당시의 저는 아내한테 대지지분이 머냐고 물어볼 정도의 무지한 상태였습니다. 혹시 과거의 저처럼 초보이신 분들을 위해 제가 경험한 것들이 도움이 되지 않을까 싶어서 (하하 결코 자랑하려는 의도가 아닙니다) 글 올립니다. 제가 얻었던 것들 별로 대단한 것은 아니지만, 그래도 공유하는게 도리라고 생각하기 때문입니다. 아파트 명은 그냥 이니셜로 표기하고. 제가 생각하거나 한번이라도 스치고 지나간 아파트는 모두 적어놓겠습니다.

제가 부동산에 관심을 가지기 시작한 계기는 역시 가족이었습니다. 별로 관심이 없다가 작년도 결혼하였고 (아주 늦은 편이죠) 금년도 5월 아기가 태어남에 따라 앞으로 어떻게 먹고 살아야 하나 고민하던 중, 일단 아내가 같이 벌 때 집부터 큰 평수로 옮겨야 겠다는 생각이 들어 금년 3월부터 부동산에 관심을 가지기 시작했습니다. 애초에 신도시나 값비싼 지역들은 아예 대상에서 제외했고 보유자산에 맞추어 가격 대비 성능 좋은 저평가 지역을 찾자는게 원칙이었습니다.

저의 경우 2003년도 말 노량진에 있는 25평형 복도식 S 아파트를 매입해서 살고 있었습니다. 당시 아파트 선정 기준은 단지 지방에 있는 부모님이 오시기 쉽게 강남 고속터미널과 지하철로 연결가능한 위치의 아파트 였습니다. 3호선과 7호선 라인을 보다가 상도역에서 가까운 그 아파트를 별다른 고민없이 전혀 공부도 안하고 선택하게 되었죠. 그때는 몰랐는데, 노량진역하고도 가깝고 단지 앞에서 역앞까지 가는 마을버스 라인이 있어 시청 인근이 직장인 저한테도 굉장히 교통이 편했습니다.

이 아파트를 소개하자면 2000년도 입주한 비교적 새 아파트이고 임대아파트를 빼더라도 1700세대의 대단지이죠. 노량진 뉴타운을 단지 앞으로 끼고 있어서 수혜를 가장 많이 받는 아파트의 하나이고 앞으로 노량진 뉴타운이 제대로 건설될 즈음에는 비교적 전망이 좋은 아파트라고 생각됩니다. 노량진 민자역사가 착공되고 9호선이 개통되면 주거 환경이 더 낳아지지 않을까 싶습니다 궁극적으로 노량진이 여의도와 연결만 된다면 더 전망이 밝겠죠.

저희 집을 팔아준 부동산 말로는 노량진 뉴타운이 용산 뉴타운에 이어 뉴타운 중 투자가치로 따지면 서열 2위라는데 그 정도 인지는 모르겠습니다. 단점으로는 2000년대 만들어진 아파트 치고는 다소 구형의 구조라는 점과 입지적으로 언덕 위에 위치하고 있어서 다소 경사가 있고 단지가 길게 늘어져 있다는 점입니다. 교통은 대단히 좋습니다. 강남, 강서, 강북 중심지까지 대중교통으로 30분 미만에 갈 수 있습니다. 따라서 단지 자체 보다는 입지적인 장점 (경사만 빼면)이 많이 좌우하는 아파트가 되겠네요. 개인적으로 노량진 자체의 전망은 굉장히 밝다고 생각하고 있습니다.

뉴타운 내부에는 아이파크, GS 자이 등 브랜드 아파트들이 입주 예정이라고 하더군요. (언제가 될지는 모르겠지만). 제가 거래한 부동산이 재개발 전문이라는 타이틀을 달고 있어서 좀 들었는데 노량진 뉴타운 지역 내 주택들도 이미 한차례 손바뀜이 되었나 보더라구요. 뉴타운에 투자하기에는 나이 드신 분들은 괜찮지만 좀 젊은 사람이 투자하기에는 너무도 많은 인내심이 필요하기에 권하지 않겠다는 충고도 하시더군요.

암튼 거기 살면서 30평대는 확확 오르는데 20평대는 지겹도록 안오르더군요. 갈아타기를 생각하게 된 또 다른 중요한 이유입니다. 결론적으로 이 아파트 계약하고 나서 지난 3년간 오른게 매도 계약 후 한달만에 올랐습니다. 옮겨간 아파트가 더 많이 올라서 크게 아쉽지는 않지만 그래도 약간 아까운 건 사실입니다. 대출을 좀더 줄일 수 있었는데 말입니다.

저희 재산은 집 포함해서 3억 3천 정도였기 때문에 갈아타기 대상 아파트로 4억 중반에서 5억까지를 마지노선으로 보았습니다. 차액 전부를 대출할 생각은 아니었고 전세 낀 집을 매입 동시에 아기를 봐주시는 인천 처갓집 근처의 싼 아파트에서 전세를 살아서 일부는 전세금 차이로 충당하고 일부는 대출 받아서 해결할 생각이었습니다. 사실 아기가 없었으면 그런 생각을 못했을 텐데, 아기 때문에 의식의 전환을 할 수 있었죠. 아기가 없었으면 내 집 놔두고 남의 집 가서 전세를 산다는 생각을 못했을 거고 그만큼 자금 운용의 범위도 줄었을 겁니다. 머 요새 젊은 분들이야 다들 그렇게 하시고 계시지만 아니신 분들은 젊었을 때 고생이라는 의식의 전환도 필요합니다.

현재 살고 있는 집이 동작구이기 때문에 아무래도 근처의 아파트들에 눈이 가더군요. 제일 처음 생각한 것이 당연히 같은 단지 내 30평대로 갈아타기 였습니다. 하지만 개인적인 취향상 다른 곳으로 가고 싶었고, 이미 너무 많이 올랐다고 생각했기 때문에 포기했습니다. (실제로 다른 지역하고 보조를 맞추어 예상보다 더 오르더군요) 다음에 본 게 인근의 좀더 오래된 W 아파트 였습니다. 옆 동네가 뉴타운이기는 하지만 존치구역이라서 뉴타운의 직접적인 수혜는 없지만 노량진 역하고 가장 가까워서 9호서 개통과 곧 착공될 민자역사의 수혜를 가장 많이 받는 아파트입니다. S 아파트보다는 7년정도 더 오래 되어서 가격적인 메리트가 있었기 때문에 48평대를 보게 되었죠. 3월 가격이 아마도 5억에서 5억 초반대 였을 겁니다. 3년보유 기한이 금년도 11월 이었기 때문에 좀 두고 보자고 했던 것이 바로 올라 버리더군요. 결과적으로 좋은 데로 갈아탔기 때문에 미련은 전혀 없지만 3년 보유 기간 그거 너무 집착하면 안되겠더라구요. 그것 때문에 타이밍 놓칠 뻔했으니까요. 세금 부담하고 더 싸게 잡는게 훨씬 이득인 경우가 많습니다.

개인적으로 W 아파트는 투자가치 있다고 봅니다. 많이 오르기는 했지만 꽤 오래 되었기 때문에 리모델링 연한만 15년으로 단축되면 되던 안되던 움직임이 있을 거고 바로 시세 상승으로 직결될 수 있을 겁니다. 이 아파트도 단지 자체보다는 입지가 좋기 때문에 단지 자체를 개선할 수 있는 움직임만 있다면 충분히 가치 있다고 봅니다. 동네 자체도 호재가 많구요. S 아파트 옆에 있는 K 아파트도 비슷한 이유로 접었습니다. 위에 언급한 아파트들은 모두 900세대 이상의 대단지에다가 초 역세권은 아니지만 노량진역 상도역 모두 도보 이용 가능하고 동네 자체도 괜찮기 때문에 투자 가치는 있다고 보여지는데 암튼 이런 저런 이유로 접었습니다. 지금이야 저한테는 상관없는 데라서 현재 시세는 잘 모르겠는데, 많이 오르지만 않았다면 고려해 볼만 합니다.

당시에는 정말로 새집에서 살아보고 싶었기 때문에, 새 집 위주로 많이 연구를 했죠. 동작구에 있는 제가 본 새집으로는 본동 S사의 L 아파트, H 아파트, 상도동의 현재 건설중인 B아파트, P사의 #(이건 이니셜로 안되네요 ㅜㅜ) 아파트 등이 있습니다. 결국 새 아파트들은 너무 비싸서 포기했습니다. 위 아파트 중 제가 살았던 S 아파트 바로 옆에 새로 짓고 있는 B 아파트의 경우에는 한번 해볼만했는데, 분양권 매수 자격이 안되더군요. 제가 사는 아파트가 25평이라서 (전용면적 18평 미만) 무주택자로 간주 자격은 되었는데 아내 명의로 인천에 아파트가 한채 (12월 매도예정) 있어서 1가구 2주택에 걸려 자격 조건에 걸렸습니다. 5월 가격 대비 많이 올랐을거 같은데 자격 조건이 까다로와서 아마도 크게 오르지는 않았을 듯 합니다. 내년도 입주 예정인데 입주 후 많이 오를 것 같습니다. 단지 20평대와 30평대로 구성 대형평형이 없다는 점이 약점이겠네요. 그래도 도로 건너의 #이 워낙 비싸서 어느 정도 따라가지 않을까 하는게 제 생각입니다. 상도동의 장승백이 역 근처 S사 L아파트 1차 30평대는 친구놈이 구입해놓고 해외 파견을 나간 상태라 관심이 있어 잠깐 들러 보았는데, 나름 괜찮더군요. 4억대 중반에 구입했다던데, 지금은 꽤 올랐네요. 비싸서 포기했습니다. 노량진 뉴타운에 바로 인접해 있어서 투자가치는 있어 보이는 듯... 상대적으로 좀 거리가 떨어져 있는 2차, 3차에 가려 주목은 덜 받지만 뉴타운의 성과가 가시화 되면 2차 3차에 못지않은 주목을 받을 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

위의 이유로 해서 동작구는 이제 포기했습니다. 다음에 찾은 지역이 관악구 입니다. 아무래도 가격 대비 성능이 좋은 저평가 지역을 찾다 보니, 관악구가 딱이더군요. 우연찮게 신림동 난곡에 새로 입주 예정인 H 아파트를 인터넷에서 찾았는데, 가격도 그리 안비싸고 새집이고 3000세대의 대단지이고 해서 속된 말로 당시에 이 아파트에 꽂혔습니다. 방문만 5번 정도 해본 것 같은데, 역시나 기존 집의 3년 보유 기간이 걸리더군요. 그래서 좀더 기다려 보자 했는데, 여기도 무지 올랐습니다. 또 아내가 교통이 너무 안 좋고 경사가 너무 심하다고 반대해서 더 추진하지 못했습니다.

5번째 가니까 단지 자체 외의 들어가는 도로라던지 그 밖의 입지라던지 전체적인 것들이 보이기 시작하더군요. 마지막으로 부동산 가서 매물있냐고 물어봤을 때 매물도 없고 기존에 생각하던 가격보다 육칠천 더 불러서 깨끗이 포기했습니다. 전체적인 입지도 의구심이 막 생기기 시작했으니까요. 앞으로의 전망에 대해서 이 아파트는 ???입니다. 제 예상외로 현재 너무 많이 올라서 판단이 서지 않네요. 단지 자체로는 서울내 최상급인듯.. 다음으로 본 아파트가 봉천동 D 아파트입니다. 5000세대의 서울에서 두번째 규모의 대단지이죠. 단지내 경사로 따져도 그정도 순위일 듯 싶은데, 그만큼 당시에는 가격이 저평가 되어 있었죠. 이제 저는 간이 배밖으로 나오기 시작했습니다. 30평대는 눈에 잘 안들어오더군요.

여러군데를 다니다 보니까 금액에 대한 개념도 사라져 버리고 이왕 하는 거 40평대를 하자 라는 생각이 들었습니다. 당시 41평대 가격이 5억 정도 였고 여기로 하자라고 아내와 마음을 굳히고 부동산에 의뢰를 해놓았습니다. 집구경 가본 결과 6년차 아파트인데도 굉장히 깨끗하게 잘 관리되어 있었고 구조도 튼튼하게 잘 만들어 놓았더군요. 노량진에서 타는 마을 버스 종점이 이 곳(노량진에서 약 10~15분거리) 이라서 교통에 대해 친숙한 것도 마음을 굳히게 된 원인이었습니다. 8월 중반에서 후반 정도 시기였는데, 부동산이 슬슬 달아오르기 시작하던 때죠.

매도자들이 매물을 하나둘씩 거둬 들이기 시작하더군요. 우리가 계약하자 하면 매도호가 높여서 다시 내놓고 순식간에 1000만원 2000만원 오르더니 5억에서 5억대 중 후반으로 뛰었습니다. 의뢰한 부동산도 말만 전하는 수준이지 우리를 설득하던지 매도자를 설득하던지 해야 하는데 능력이 좀 딸리더군요. 하도 짜증나서 아내랑 마지막으로 한번 더 가보고 결정하자 하고 밤 늦게 다시 방문했습니다. 우리집이 안될려고 그랬는지 몸이 피곤해서 그랬는지 갑자기 경사도가 더 심하게 보이더군요. 깨끗이 포기했습니다. 지금도 생각이지만 언덕에 자리잡지만 않았으면 서울 톱크래스에 들 단지인데 정말 아까운 단지입니다. 관악구 엄청 오른건 모두 아실 겁니다. 거의 동작구를 따라 잡았으니까요. 개인적으로 동작구가 한번 더 치고 나갈 시기라고 보는데 모르겠습니다. 이제 저희 마음이 급해졌습니다. 부동산 분위기를 몸으로 느끼기 시작했으니까요. 이제는 동작구 인근이 아닌 서울 전역을 찾기 시작했죠. 여기까지가 8월 후반까지였습니다.

강너머 위쪽은 안보다가 강북쪽도 염두에 두기 시작했습니다. 강북에 대해 나쁘게 생각하는 것이 아니라 워낙 아는게 없어서 공부할 엄두를 내지 못했었기 때문입니다. 이제 마음이 급해지니까 온갖 지역들을 찾기 시작했습니다. 그러다가 이문동 쪽이 들어오더군요. 40평대에 대한 미련이 아직 있었는데 비교적 새 아파트인 이문동 D 아파트가 눈에 들어오더군요. 당시 40평 가격대가 4억 초중반이었으니 크게 부담스럽지도 않았고 그래서 가급적 계약하기로 마음 먹던 중에 회사 직원 중 한명이 거기 40평대 살더군요. 구경 갔습니다. 1000세대가 넘는 3년차 새아파트에 평지이고 조경도 깨끗하고 신이문 역에서 5분거리에 있는 흠이 별로 없는 아파트였습니다.

근데 관악구의 큰 단지들을 보고 와서인지 왠지 웅장한 느낌이 없어서 선뜻 마음은 가지 않더군요. 역주변도 많이 낙후되어 있고요. 일단 보류해 두었었는데, 타지역을 계약하게 되어 저절로 포기되었습니다. 이 지역도 뉴타운 등으로 여러가지 얘기가 많더군요. 이문동 중랑천 변에 중랑천 조망되는 아파트 들도 많이 저평가 되어 있다가 최근에 많이 올랐습니다.

이제는 맘이 급해져서 유망지역을 뽑아서 직접 방문해 보자는 결정을 했습니다. 이제까지는 그냥 인터넷 부동산 사이트에서 칼럼은 대충 보고 주로 지역별로 찾아다니면서 시세 확인 후 지역에 대해 부동산 뱅크 등 사이트를 뒤져 기본 정보를 확인한 후 방문하는 방법이었지만 이제는 칼럼을 보면서 전문가들이 뽑는 유망지역을 추려 그 다음에 시세 확인하고 방문하는 방법을 택했습니다.

몇 군데 많이 언급하는 지역들이 있더군요. 주로 성동구, 마포구, 광진구, 동작구, 강동구 였습니다. 동작구는 이미 알고 있고, 강동구는 너무 멀고 마포구는 예전에 살았던 경험이 있어서 뒤로 밀어 놓고 하니까 성동구하고 광진구가 남더군요. 먼저 가장 많이 언급되는 성동구부터 찾아 보았습니다. 한강 조망권 아파트들은 너무 비싸서 제 자산의 범위를 넘어 버렸고, 다른 지역도 많이 비싸더군요. 응봉동 쪽 리모델링 얘기가 있어서 찾아가보았습니다. 리모델링이 가장 활발하게 추진되고 있는 D 아파트는 너무 비싸서 뒤쪽 H 아파트를 가보았죠. 경사가 심하더군요. 응봉역부터 가는 길도 다소 지저분해 보이고 해서 깨끗이 포기했습니다.

마지막으로 광진구가 남았습니다. 우연히 자양3동 쪽 글을 보게 되어 방문을 하게 되었죠. 가서 한바퀴 둘러보고 든 느낌은 입지에 비해 가격이 많이 저평가 되어 있구나 라는 것이었습니다. 제가 기본적으로 경사진 지역에 살았고, 경사지면서도 값비싼 아파트들을 많이 보아서 그런지 당시의 느낌은 평지에 있으며 옆에 최고급 주상 복합이 올라가고 있는데도 왜 그렇게 가격이 높지 않은가 무슨 내가 모르는 하자가 있지 않은가 하는 점이었는데, 아니나 다를까 가격이 단기간에 폭등하더군요. 암튼 한강변 쪽에 있는 H 아파트, S 아파트 등은 가격이 너무 비싸서 80년대 후반, 90년대 초반에 지어진 W 아파트를 염두에 두게 되었습니다.

그동안 돌아다니면서 나름대로 정립한 원칙은 아주 새집이거나 혹은 아주 헌집을 골라야 한다는 거였죠. 어설프게 5년에서 10년된 아파트들은 메리트가 없다고 보고 과감히 지웠습니다. 리모델링 얘기가 솔솔 나오는 1차와 아파트가 1자로 되어 있고 단지내 땅이 반듯한 2차를 고려했었는데, 역시나 매물이 전혀 없더군요. 타 지역보다 바람이 먼저 온듯한 느낌이었습니다.

부동산에 1차 2차 나오면 연락달라고 문의를 하던 중 4차 매물이 하나 있다고 하더군요. 밤에 아내와 함께 가보고 머 별로 보지도 않고 바로 계약 결정했습니다. 과정은 신중히 결정은 신속히라는게 제 두번째 원칙입니다. 다음날 계약하러 갔는데 매도자가 2000만원 올려달라더군요. 오다가 시세 확인을 했는데 그 정도 한다구요. 그냥 800으로 협의하고 800 더 올려 주었습니다. 나중에 부동산에서 하는 말이 제가 가격 폭등 전 마지막으로 막차 탄 사람이라고 하더군요. 9월 13일이었습니다. 계약 하고 나면 마음이 편할 줄 알았는데, 이게 계약하자 마자 바로 급등하기 시작했습니다. 저희는 내부적으로 이 동네에서 평생 터를 잡고 살 작정을 했기 때문에 너무 급하게 오르는 것은 바라지 않았는데, 이건 서울 전체적인 흐름을 타고 아주 급등을 반복하더군요. 중도금 낼 때 까지 굉장히 마음 졸였습니다. 다행히 매도자가 타지역에 거주하시는 분이라서 정확한 상황을 몰랐던 듯 합니다. 고민은 하신 거 같은데 그냥 넘어갔습니다. 저희로서는 굉장히 운이 좋았던 거죠. 당시 하루에도 계약 해지건이 몇 개 씩 쌓이고 있는게 눈에 보였거든요. 지금이야 편하게 이 글 쓰고 있지만 당시에 마음 졸이던 거 생각하면 끔찍합니다.

자양 3동의 경우 스타시티라는 주상 복합이 거의 다 지어졌고 지하에 대형 할인 마트 및 옆에 백화점 영화관 등이 입주하게 되어서 원스톱이 가능합니다. 10분정도 걸어가면 뚝섬 유원지역이 나옵니다. 옆에는 건국대가 있어서 대형 병원 시설 이용할 수 있고요. 초중고가 나란히 붙어 있어서 학교 문제도 해결됩니다. 단점은 자양 3동의 기존 아파트들이 아주 오래되었다는 점인데, 리모델링 움직임이 있으니 앞으로 그 문제도 해소될 가능성이 있습니다.

또 재개발 지역이 있어서 아파도 단독 주택지역이 아파트 지역으로 변모하게 될 가능성이 크죠. 하지만 단기간에 너무 급등을 해서 앞으로 호재는 있지만 과연 투자가치가 있을까 하는 점은 ???입니다. 하지만 실거주하기에는 더할 나위 없어 보입니다. 원래는 3년마다 한번씩 이사해서 실거주와 투자 동시에 할 생각이었지만 자양3동을 계약하고 나서는 전세기간 끝나는 대로 그냥 눌러 살 생각입니다.

지금 현재는 부천 소사에 있는 S 아파트에 전세로 들어갔습니다. 이 동네도 말이 많더군요. 전세의 조건은 아기가 있는 인천하고 가까우면서 여의도(아내 직장)와 시청 쪽 접근성이 좋아야 한다는 것이었습니다. 결국 1호선 라인을 따라서 전세를 찾기 시작했습니다. 역곡역부터 훑었는데, 당시 전세가 씨가 말랐더군요. 소사역까지 죽 걸어가면서 부동산 들려 문의했는데 소사 쪽 전세 매물이 딱 하나 남았더라구요. 잘못하다가 거리에 나앉을 것 같아서 집도 안보고 계약했습니다. 기존 전세입자가 출장중이라서 다른 집 만 보고 계약을 했죠.

근데 신속한 결정도 좋지만 전셋집은 반드시 보고 계약해야 한다는 거.. 중요합니다. 들어가 보니까 굉장히 낡고 창문도 아구가 안 맞아서 잠기지도 않더라구요. 우리가 본 다른 집은 비교적 깨끗해서 별로 걱정 안하고 계약했는데 참 많이 험하게 썼습니다. 전셋집이라서 수리도 못하고 그냥 살아야 할 듯 합니다. 소사구로 말하자면 이번에 뉴타운으로 지정되었죠. 거기도 부동산에 대한 관심이 정말 대단합니다. 마을 버스를 타고 가던 중 중고등학생으로 보이는 아이들이 부동산 얘기를 진지하게 하는 걸 보고 속으로 많이 웃었습니다. 그 정도면 이 동네는 이미 투자자들이 한번 훑고 지나갔다고 보아도 무방하겠네요.

개인적으로 동네 자체가 다소 구릉에 있어서 입지적인 한계가 있지만 소사 역 주변으로 여러가지 개발할 구석 (농수산물 센터 등)들이 많아서 앞으로 많이 나아지지 않을까 하네요. 아파트로 따지면 지금 전세 사는 S 아파트 옆의 V 아파트가 굉장히 인상적이었습니다. 1000세대 이상의 32평대 단일평형으로 된 2년차 새 아파트인데 참 잘 꾸며 놓았더군요. 개인적으로 돌아다녔던 모든 아파트들 중에서 단지 자체로는 가장 높은 점수를 주고 싶습니다. 또 단지 앞에 작은 공원이 있어서 단지 내 공원인줄 알았는데 시소유 공원이라더군요. 결국 용적률에 포함되지 않는다는 얘기인데 장점이 될 수 있겠죠.

쓰고 보니 굉장히 길군요. 혹시 저처럼 갈아타기를 하시려는 분들이나 집을 처음 구입하시는 분들에게 도움이 될까 해서 올렸습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

[자료원: 중앙일보조인스랜드 내집마련이야기]

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[스크랩] 왜 내아파트만 안오를까? 기다리면 오를까? |부동산노트

2006-12-03 06:11

http://blog.drapt.com/curio72/2067361165093903808

출처 : 부동산 투자의 Happy Analyst 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

같은지역인데도 내아파트는 왜 안오를까?

특정부동산업자나 부녀회의 장난만 없다면 나름대로의 이유는 다 있습니다.

부동산은 철저한 시장의 원칙인 수요와 공급의 법칙에 충실합니다.

정부와 일부투기세력이 왜곡을 시키면서 부작용이 발생하고있는것이 문제이지만....

같은지역인데도 왜 내아파트만 안오를까? 내아파트가 계속 안오를까? 아님 때가되면 오를까?

아래글을 읽고 한번 생각해보시기 바랍니다.

참고로 지극히 주관적이고 개인적인 글임을 다시한번 밝히며 이해해 주시기 바랍니다.

아파트가격결정조건은 외부조건과 내부조건과 수요흐름으로 나뉩니다.
1) 외부조건은 개발호재,입지,교통,학군,편의시설,조망권,강남접근성 정도입니다.

2) 내부조건은 브랜드,세대수,년도수,층수,일조권,대지지분,용적률,동간거리 정도입니다.

3) 수요흐름이라하면 부동산수요도 바람과 같이 흐름이 있습니다.
모든지역이 흐름을 타는건 아니며 개발호재가 있는 움직이는 지역이라면 흐름을 탑니다.
예를들어 같은 지역에서 A급, B급, C급 단지가 있다면 항상 A급아파트만 오르진 않습니다. A급 -> B급 -> C급 -> A급 순으로 순환합니다.
개발호재가 있어서 외부에서 새로운 수요가 증가하는 경우라면 더욱 그렇습니다.
A급아파트가 너무 올랐다 싶으면 B급으로 수요가 옮겨가며 B급이 적정선에 오면 C급으로 다시 옮겨갑니다. 그러다 C급과 A급의 격차가 좁혀지면 다시 A급이 올라갑니다.
단, 개발호재가 없거나 끝나가고 실수요위주로 안정이 되면 A급지 위주로 상승하며 B,C급 단지는 A급단지와 갭을 유지하거나 차이가 나면서 조금씩 따라갑니다.

단지가 작다고 오래되었다고 무조건 가치가 없지는 않습니다.
개발호재가 있는 지역에서 입지가 큰차이가 없는 동일지역에서 년도와 세대수정도 차이로 시세차이가 많이 벌어진경우라면 B,C급 단지 매수하시면 투자대비 좋은 수익률을 기대할수도 있습니다.

수요의 움직임을 보면 단계가 있습니다.
1) 선구자형 투자자
미래가치를 볼줄아는 눈을 가지신분들이며 남들이 비판하더라도 움직입니다.
결국 더큰 수익을 거두며 여유있게 시세차익을 남깁니다.
예를들면 신도시 개발호재 소문이 돌기 시작할 때 주변유망지역을 매입하는 단계입니다.

2) 일반형 투자자
눈에 보여야 믿는분들이며 미래가치가 눈에 보이기시작할때 움직이는 분들입니다. 좋다는 소문이 나기시작하면서 수요가 증가하기 시작하는 단계입니다.
투자금보다 엄청나지는 않지만 어느정도 수익을 거둡니다.
예를들면 신도시 개발호재가 발표났거나 신도시 분양전/후입니다.

3) 일반형 실수요자
미래가치가 지나서 현재가치가 눈에 보이기 시작할때 움직입니다.
언론이나 대부분 사람들이 좋다고 이야기를 하며 수요가 급증하는 단계입니다.
당연히 투자수익은 줄어들수밖에 없습니다.
예를들면 신도시 입주전/후 또는 인프라 완성후입니다.

A급단지와 B,C급단지의 격차가 지나치리만큼 많이 벌어져있고 미래가치가 있는 지역이라면 앞으로 미래가치가 눈에 보이기 시작하고 일반적 투자자의 수요가 증가하면서 소외받던 B, C급 단지들도 움직입니다.

1) 개발호재가 있는 동일한 지역에서 년도와 세대수정도 차이로 시세차이가 많이 벌어진경우라면 B,C급 단지 매수하시면 투자대비 좋은 수익률을 기대할수도 있습니다.
2) 개발호재가 없거나 마무리되는 동일한 지역은 투자수요와 실수요의 흐름이 마무리되는 지역이라 가급적 A급 단지위주로 접근해야합니다.

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

부동산투자에서 중요한건 본인의지와 판단력이며 리스크를 줄이는 가장좋은방법은 발품많이 파셔서 철저한 조사/분석후 신중한 결정하시는것 밖에 없습니다.

부디 좋은선택하셔서 모두 좋은결과 있었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

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