가난한 자를 위한 틈새 부동산재테크

  가난한 사람들은 부자 되기를 갈망한다. 그러나 이들 상당수는 부동산투자에 대해 좋지 않은 선입견을 가지며 대체로 이중적인 투자관을 갖고 있다. 즉 부동산 자산가에 대한 상대적 소외감을 갖지만 자신은 큰돈을 벌어보겠다며 무모한 부동산투자에 뛰어든다. 오로지 운에 맡긴 투자물건에 집착하거나 미등기전매, 개발지 땅 같은 위험한 투자대상에 종자돈을 묻어두는 사례가 허다하다.
 
  몇 년간 급격한 부동산가치 상승으로 소득 양극화가 심화돼 상대적 박탈감을 경험한 서민들은 호시절(?) 부동산정책만을 믿었다가 투자를 미룬 것에 대해 아쉬워하며 부동산투자에  반감이 팽배해져 있다. 주택 값 상승기에 더 내릴 것을 기대하며 수년째 전세살이를 전전하던 순진한(?) 투자자들은 소외감이 더 심하다.
 
  부동산투자와는 인연이 없다고 한탄하면서도 늘 괜찮은 소액 투자처에는 관심이 많다. 일정 금액의 종자돈을 가진 사람들은 이제부터라도 자산 증식에 관심을 기울이면서 부동산투자 서적을 탐독하기도 하고 재테크설명회나 투자세미나에 참석해 열의를 갖고자 노력하는 가난한 소액투자자들이 많이 늘고 있다.
 
  요즘 부동산시장은 침체기이다. 가격이 하향안정세를 이어가고 거래도 거의 없다. 까딱 잘못하면 투자 실패로 이어질 가능성이 매우 높은 위험시장이다. 따라서 종자돈을 활용해 부동산에 묻어두려면 투자전략을 짜둘 필요가 있다. 즉 안전하면서도 장기적인 수익이 기대되는 물건만 노려야 한다. 소액 종자돈 투자자를 위해 몇 가지 틈새상품을 소개하려 한다.
 
  필자가 언급하는 투자대상은 누구나 안정적이고 절대적인 수익이 보장되는 종목은 물론 아니다. 그러나 투자경험을 바탕으로 소액으로 짭짤한 차익을 거두었던 실전 사례를 독자들에게 틈새투자처를 소개한다. 단, 투자종목에 대한 정확한 이해와 공부를 한 연후에 투자에 나서야하는 종목들이다. 잘만하면 짭짤한 자본소득도 기대할 수 있다. ‘학습형’ 투자처이자 ‘운’도 작용하는 투자처임으로 나름대로 철저한 종목분석 후 투자해야 할 종목들이다.

 
 ■ 경·공매 ‘토지’로 종자돈 불릴 기회 잡자

  늘 강조하는 얘기지만 소액투자자는 값싸게 사는 길만이 투자에 성공하는 지름길이다. 생각해보라. 지금 부동산시장에서 몇 천 만원에 매입할 수 있는 투자대상이 얼마나 있겠는가? 호경기 시절과 달리 5천 만 원 안팎의 종자돈으로 돈을 불릴 만한 종목은 많지 않다. 그러나 경매 공매시장을 알면 값싸고 좋은 투자처는 널려있다.
 
  그 중 대표적인 종목이 보상이 확정 또는 예정된 경?공매 자투리 토지이다. 전국이 개발열풍에 휩싸여 택지지구, 도로, 신도시로 개발되면서 경매에 부쳐지는 수용지역 내 작은 필지 토지는 소액투자자가 노릴만한 알짜 투자처이다. 통상 1년 남짓 보유했다 수용으로 인해 보상이 이루어질 경우 수 천 만원의 차익을 거둘 수 있다. 농지는 농지취득자격증명을 발급받아야 하나 규모가 작은 토지는 주말농장용으로 발급이 손쉽다. 도로수용 보상토지의 경우 낙찰가의 2배 보상도 흔한 일이다.
 
  공유지분 토지도 최소금액으로 투자가 가능하다. 통상 지분 토지는 찬밥신세다. 최소 2~3회 유찰한다. 온전한 소유권이 아닌데다 지분권자의 공유자우선매수청구권 행사로 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격이 될 수 있다. 그러나 항상 공유자우선매수신청을 하는 게 아니어서 공유지분을 값싸게 낙찰 받아 공유물분할청구를 통해 합법적으로 취득한다면 적은 돈으로 얼마든지 목돈을 마련할 수 있다. 특히 도로에 접한 지분 토지는 토지분할이 손쉽기 때문에 종자돈으로 노릴 수 있는 알짜 투자기회로 활용할 수 있다.
 

 ■ 내 몸과 취향에 맞는 틈새상품 찾아라

  경매의 지하매물은 가끔 큰 수익을 안겨다주는 보물이다. 재개발이나 뉴타운 대상 지하 다세대와 연립, 구분 상가는 경매고수들이 눈독을 들이는 물건이다. 지하다 보니 감정가와 낙찰가율이 낮다. 이런 매물은 개발호재가 감정가에 반영이 안 돼 턱없이 낮게 감정되는 게 통례. 내 고객 O씨는 재개발 예상구역이었던 은평구 응암동의 반지하 다세대 40㎡를 3500만원에 낙찰 받아 1년 보유 후 1억 원에 되파는 대박물건에 투자한 후부터 돈 되는 지하매물 사냥에 본격적으로 나서고 있다.
 
  대형건물 지하 아케이드 내 소형상가도 입지와 상권에 따라 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있는 ‘저가매입 고수익’ 틈새종목이다. 경매에서 애물단지라 2~3회 이상 유찰되는 소액물건이다. 내 고객 Y씨는 신도시 역세권의 7층짜리 업무용 건물의 지하상가 50㎡를 2800만원에 낙찰 받아 인근 유통업자에게 창고로 보증금 1000만원, 월 30만원에 세를 줬다가 1년6개월만에 감정가인 5천5백 만 원에 세입자에게 되팔았다. 수요와 수익성을 예상한 가치투자에 성공한 사례이다.
 
  임야도 적은 돈으로 큰 차익을 거둘 수 있다. 남들이 잘 쳐다보지 않는 묘지 있는 산은 헐값에 장만하기 쉬운 종목이다. 묘지 관리 상태에 따라 주인을 찾기 쉬울 때 낙찰 후 후손들에게 제값 받고 분할매각 한 다음 나머지 필지는 가족묘지 등으로 매각한다면 수요자 찾는 길이 어렵지 않다. 이런 매물들은 5천 만 원 미만 자금으로도 투자할 수 있다.

 
 ■ 추첨 분양하는 청약상품은 돈이다

  청약상품은 추첨과 공개경쟁입찰 형식으로 나뉜다. 사업을 시행하는 공공기관이나 민간 시행업체는 일정한 청약자격을 갖춘 무주택 또는 인근 거주민을 대상으로 공개 분양하는 데 경쟁을 뚫고 당첨되면 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다. 입찰금액은 통상 분양가의 5~10% 선이며 분양상품에 따라 분양 후 즉시 전매가 가능 또는 소유권등기 직후 전매가 가능하다. 경쟁률이 높을수록 손 바뀜이 쉽고 일정 시세차익을 거둘 수 있다. 주변 거래가보다 값싸게 분양됐다면  최대 60~70%까지 대출이 가능해 큰돈이 없어도 된다.
 
  무주택자를 대상으로 지자체에서 분양하는 개별형 단독택지는 주변 택지 값보다 통상 10~30% 저렴한 게 통례이다. 추첨방식으로 분양하는 택지는 20세 이상 무주택세대주에게 분양하는 데 소액투자자들로부터 인기가 높다. 잔금은 지정은행으로부터 대출 받아 소유권등기를 마치고 바로 전매할 수 있다. 규모가 큰 택지지구의 경우 프리미엄이 수 천 만원을 넘어 양도세를 제하고도 차익이 통상 직장인 연봉에 가까운 차익을 거둘 수 있다.
 
  신도시나 호재 지역 내 신규 오피스텔 분양물량 청약도 서민들이 프리미엄을 예상하며 노릴 수 있는 투자 대상이다. 수요에 비해 공급물량이 부족한 신역세권 중소형오피스텔은 아파트 못지않은 가격상승 현상까지 나오고 있다. 바닥 난방이 허용된 규제완화 오피스텔은 아파트를 구입하지 못한 실수요자들이 몰려 아파트 못지않은 전매차익을 얻을 수 있다. 청약통장 가입여부와 상관없이 청약할 수 있고 전매제한이 없으며 주거용이라는 입증이 어려워 양도세 중과규정을 적용하지 않는 경우가 많다.
 
 ■ 간접투자 상품은 안전한 소액투자처이다

  신중형 투자자라면 간접투자 상품으로 종자돈을 불릴 수 있다. 바로 리츠와 부동산펀드이다. 부동산투자회사법 시행과 2009년 자본시장통합법 시행으로 앞으로는 다양한 부동산 간접투자상품이 출시될 예정이다. 해외 투자형과 수익형 펀드는 연 10% 안팎의 수익을 기대할 수 있다. 전문성과 거대 자금으로 운용하는 간접상품은 든든한 장기상품으로 안성맞춤이다.
 
  부동산 불황기를 맞아 값싸게 나온 매물을 대상으로 소액투자자들을 끌어 모아 공동구매, 공동투자해 저가매입 후 되팔아 종자돈을 불릴 수도 있다. 사설펀드와 함께 인터넷 공동투자 모임에서 운용하는 이들 공동투자자들은 최소 1000만원 정도로 지분투자를 한다음 저가에 나온 모텔, 개발지 토지, 임야, 아파트형공장, 주유소, 민간택지지구 체비지 등 리모델링 및 개발 후 고수익이 예상되는 틈새종목에 돈을 묻는다. 전문가 또는 경험자들이 투명하게 운용하므로 원금손실 가능성을 줄여준다.

  소액투자의 단점은 투자에 실패할 경우 원금손실 가능성이 높고 환금성이 떨어진다는 점이다. 투자 손실을 미연에 방지하기 위해서는 위험관리에 집중하고 투자처에 대한 정확한 지식이 필수적이다. 투자 전 투자 경험자나 업계 전문가로부터 위험성과 투자성에 대해 자문 받는 것이 유리하다.
 
  전문적인 지식 없이는 ‘부동산 불패’도 없다. 소액투자로 성공하려면 부동산에 대한 충분한 지식과 경험, 그리고 열린 마음이 필요하다. 중산층이 되려면 재테크는 기본이라지만 자신 없고 생소한 투자처에 돈을 묻어두어선 곤란하다. 묻고 또 묻고 한 걸음씩 틈새시장과 저가매입 시장을 연구한다면 적은 돈을 불릴 알짜종목은 얼마든지 있다. 물론 틈새상품은 수익률을 높이기도 하지만 위험부담이 크다는 이중적 의미가 있음을 염두에 둬야 한다. 
                              
출처-네이버부동산칼럼

 

2009년 부동산 상승을 대비하며


Ⅰ. 들어가는 글


최고의 투자가는 저가에 매수하여 고가에 매도하는 것입니다.
하지만 이런 말은 주식시장에서나 어울리는 말입니다. 주식의 경우에는 상승과 하락을 반복하는 게임이므로 저가에 매수하여 고가에 매도를 하게 된다면 이익실현이 되는 것이지만,부동산의 경우에는 저가에 매수하여 고가에 매도하는 전략이 딱 부러지게 맞다. 라고 말하
기는 어렵습니다.

부동산의 경우에는 매수한 시점부터 매도하는 시점까지 대부분 가격 상승을 볼 수 있으며보유한 부동산을 매도한 경우에 부동산가격이 더 상승하는 <팔아서 후회하는> 경우의 수가더 많기 때문입니다. 우리 주변을 둘러보아도 서울, 경기도 등 특정지역의 경우에는 주택이
나 토지를 매도하여 후회하는 경우를 많이 보아왔기 때문입니다.


이처럼 부동산의 경우에는 특별한 재테크 기술이 없다고 하여도 부동산을 매수한 후 특별한사정이 없는 이상 팔지 않는 것이 최고의 투자전략이라고 말할 수 있겠습니다. 다만 모든지역의 부동산이 시간이 지난 만큼 가격이 상승한다고 보기에는 어렵고 올라가는 지역,
인기 있는 지역에 한하여 시간이 지난 만큼 가격 상승률이 더 크다. 라고 봐야할 것입니다.

다음카페 아름다운부자를 통하여 투자 강의를 하다보면 서울 사람들이나 대도시의 사람들이 투자의 목적으로 지방광역시의 아파트를 구입하여 고통을 당하는 경우를 많이 보아왔습니다. 이처럼 모든 지역의 부동산이 오른다는 것은 잘못된 이론이고 앞으로는 특정지역의
특이한 부동산만 상승하고 변두리지역이나 비인기지역의 부동산은 가격변동의 폭이 그다지크지 않는 철저한 양극화 시장이 될 것입니다.
그렇다면 지금의 부동산시장은 어떠한가?

개인적인 생각으로는 매수타이밍에 많이 접근하였다. 라고 생각합니다. 강의 중에서도 항상이야기를 하였지만 올 여름을 기점으로 하여 진바닥 다지기를 끝내고 추석이후부터는 급매
물이 소진되며 올 하반기, 내년 초쯤에는 다시 상승세로 흐를 가능성이 농후해 보입니다.
물론 제가 신이 아닌 이상 100% 확신을 가지고 말하는 것은 아닙니다. 다만 과거의 경험치와 앞으로의 경제적 환경변화, 사회적 환경변화를 분석을 해 보면 더 이상 부동산가격이 떨어지는 것을 기다리는 것보다는 저점이라고 생각하고 서서히 매수해야할 타이밍이지 않을까를 생각해 보심이 좋아 보입니다.
자 그렇다면 하나씩 그 이유에 대하여 설명해 나가보겠습니다.

Ⅱ. 부동산 상승에 무게를 두는 이유

1. 풍부한 유동성

현재 주식시장이 상승하는 것은 시중의 풍부한 유동성자금 때문입니다. 시중에 돈들이 많은데 돈들이 막상 갈 곳이 없으므로 주식이나 편드, 부동산에 관심을 기울이고 있는 것입니다. 만약 은행이자만 예전처럼 8% ~ 10% 정도 지급이 된다면 주식이나 부동산에 대한 열기
가 떨어질 것입니다. 일반 서민들은 투자이익보다는 안정성에 더 중점을 두기 때문이며 투자 손실에 대한 과잉반응이 있기 때문입니다. 하지만 정부의 입장에서 유동성을 억제하기위하여 금리를 대폭적으로 상승시키기에는 현재의 경제적 사정이 그다지 좋아 보이지 않습
니다. 오히려 앞으로도 저금리 정책을 펼 수밖에 없을 것으로 사료가 되며 은행예금이자8% ~ 10%는 특별한 사정이 아닌 이상 다시 은행이자로 생활하는 시기는 두 번 다시는 오지않아 보입니다. 따라서 풍부한 유동성에 의하여 돈들이 주식이나 부동산 쪽으로 흐른다.
라고 보시면 되겠습니다.

2. 주식의 상승


일반적으로 주식은 경기선행지수라 하고, 부동산은 경기 후행지수라고 합니다. 즉 주식은일반경기에 비하여 더 빨리 움직인다는 것이고 부동산은 일반경기에 비하여 늦게 움직입니다. 이는 투자시간에 따라 표현할 수 있는데요, 주식의 경우에는 사고팔고를 빨리 할 수 있
는 반면에 부동산의 경우에는 착공에서 완공까지의 매수기간이 길며 매도하고자 하는 것도내 마음대로 금방 팔리는 것이 아니라 부동산에 매물의뢰, 매수인과의 접촉 등 일반적으로시간이 많이 걸립니다. 이러한 기간을 부동산학에서는 타성기간이라고 말합니다. 즉 부동산
경기의 운동이 일반경기에 비하여 뒤지는 시간차를 말하는 것입니다. 따라서 주식이 상승한이후에는 대략적으로 6개월 정도 이후에는 부동산에 관심을 가질 필요성이 있는 것입니다.

3. 대선이후의 정국

대통령선거의 결과가 어떤 결과가 나올지는 아무도 모릅니다. 다만 확실한 것은 지금과 같은 부동산에 대하여 강력한 규제정책은 다소 풀어질 듯합니다. 다른 전문가들도 대선이후에는 부동산가격이 오른다. 라고 말들을 합니다. 이러한 근거는 대선 후보들이 부동산정책에
대해서는 현재의 기조를 유지하되 너무 과한 세금부분에 대해서는 완화책을 펼친다는 생각때문입니다. 이는 지금과 같은 풍부한 유동성에도 불구하고 돈이 돌지 않아 먹고 살기 어려운 현상을 부동산활성화 정책, 건설경기 촉진책을 통하여 돌파할 가능성이 많아 보이기 때
문입니다. 무엇보다도 중요한 것은 현재의 부동산 규제정책 보다는 한발 뒤로 후퇴할 것이라는 점에서 무엇보다도 부동산 가격에 긍정적 영향을 끼칠 것으로 사료됩니다.


4. 미분양아파트의 증가와 건설회사의 부도

미분양아파트란 건설회사가 아파트를 분양하였지만 분양자가 없어 계약을 하지 못한 아파트를 미분양아파트라고 합니다. 현재 전국적으로 미분양아파트가 증가세에 있습니다. 미분양아파트가 증가한다는 이야기는 건설경기가 좋지 않다는 이야기이고 건설회사 입장에서는
회사의 존립위기까지도 연결이 됩니다. 실례로 신일건설이 부도가 났듯이 정부의 입장에서는 미분양아파트의 증가는 곧 내수경기의 침체까지도 염두에 두고 있기 때문에 신경이 쓰일수밖에 없습니다. 따라서 지난 대구, 부산, 광주 등의 지방도시에 투기과열지구를 해제하였
습니다

이는 미분양을 어떻게 해소하겠다는 의지인 것으로 볼 수 있으나 이 정도의 대책 가지고는그다지 성과가 있어 보이지 않습니다. 왜냐하면 투기과열지구로 풀린 지역의 경우에는 이미2004년 9월에 투기과열지구 일부해제 (분양한지 1년 지난 후에는 전매가능)를 미리 하였기
때문에 분양 받은 지 1년 뒤에 팔수 있는 것을 단지 기간의 제한을 없앤 것 밖에 되지 않으므로 그다지 영향을 끼치지 않는다. 라고 생각할 수 있겠습니다. 따라서 미분양아파트 문제를 해결하기 위해서는 먼저 양도소득세 일부감면 또는 다주택자 중과세예외사항 등 세제완화 쪽으로 가락이 잡힐 것 같습니다. 이런 사항을 볼 때 내년도 이후의 부동산 투자전략에긍정적인 요소로 작용하는 것입니다.

5. 2009년 상반기 고액권 발행

한국은행은 2009년 상반기에 50,000원 지폐와 100,000원 지폐 고액권을 발행하기로 확정한바가 있습니다. 고액권이 나온다는 이야기는 화폐가치의 상승을 이야기 하지만 실질적으로서민들이 느끼는 체감은 화폐가치의 하락을 의미합니다. 즉 돈의 가치가 줄어든다는 이야기는 실물자산의 가치 증가를 의미하는 것이므로 정치권에서 말하는 부정자금을 말하기 이전에 고액권으로 인하여 물가상승, 인플레이션 현상, 부동산가격 상승을 예상할 수 있는 것입니다. 개인적으로 고액권 발행보다는 화폐개혁 쪽으로 가지 않을까 사료됩니다. 아무튼 고
액권이 나오든 화폐개혁이 이루어지든지 간에 앞으로 2009년을 기점으로 부동산시장도 중요한 변곡점에 이르지 않을까 사료됩니다.


6. 물가상승

지금의 물가상승은 굳지 우리나라의 문제인 것은 아닙니다. 원유가격의 상승, 원자재가격의 상승 등은 전 세계적인 영향에 의하여 우리나라의 물가에도 적지 않은 영향을 끼치고 있습니다. 이렇게 전 세계적으로 물가가 상승하는 이유는 원유의 유한성, 아랍국가와 미국 간
의 국지적인 분쟁의 원인이라기보다는 북경올림픽의 영향과 무한한 잠재력과 인구를 보유한중국, 인도 등의 비약적인 발전으로 인하여 세계의 원자재를 블랙홀처럼 빨아들이는 영향때문입니다. 또한 지금은 중국이나 인도의 근로자급여가 저렴하겠지만 앞으로 경제발전으로
인하여 급여가 인상이 된다면 전세계적으로 물가상승을 잡기는 어려워 보입니다.
결국 물가상승과 인플레이션 현상으로 인하여 부동산에도 적지 않은 영향을 끼칠 것으로 사료됩니다.

Ⅲ. 결 론

이상과 같은 부동산 상승이유에 대하여 여러 자료들을 조합한 결과 현재 부동산에 관심을
기울이지 않는다면 결국 2년 후에는 부동산 투자를 해서 후회하는 경우의 수보다는 사지 못해서 후회하는 경우의 수가 더 많아 보입니다. 물론 들어가는 글에서 이야기 한 바처럼 무조건적이며 모든 지역의 부동산이 올라간다는 것은 아니라 특정지역의 인기있는 지역을 중점으로 가격반등을 예상할 수 있다. 라고 볼 수 있겠습니다.

(아름다운부자.배종찬)