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[스크랩] 방심하면 손해-중개사고 유형모음 |부동산노트

2009-04-26 06:33

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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige



방심하면 손해-중개사고 유형모음

 
최근 중개사고가 급증하고 있어 거래당사자와 공인중개사 모두에게 심각한 피해를 주고 있다. 대한공인중개사협회는 2002년도에 6건에 불과하던 중개사고가 지난해에는 36건으로 6배나 많이 발생했으며, 올해에는 6월 25일 현재 36건이 접수·처리되고 있어 상반기에만 이미 지난해 수준을 넘기고 있다고 밝혔다.

대공협은 이에 따라 최근 빈발하는 중개사고 유형을 △주민등록증 위조에 의한 사기 △소유자 위임장 미확인 △신용대출에 따른 포괄근저당권 미확인 등 3가지로 압축하고, 계약시 세세한 사항에도 주의를 기울일 것을 공인중개사에게 촉구하는 등 중개사고 예방을 위한 활동에 본격적으로 나섰다.

●주민등록증 위조에 의한 사기= 월세 세입자가 소유자 주민등록증을 위조해 소유자로 가장하고 전세계약을 체결해 전세보증금을 횡령, 잠적하는 유형이며, 아파트 임대차 계약시 자주 발생하는 전형적인 중개사고 가운데 하나로 제시된다.
또, 사기범이 아파트 소유자 주민등록증을 위조해 주변보다 싼 가격에 급매물을 내놓고 계약금과 중도금을 횡령하는 사고도 잦다. 이 경우 등기부등본과 소유자의 주민등록증이 일치하므로 공인중개사도 아무런 의심 없이 계약을 추진하게 된다. 또 매수자도 주변 시세보다 싸게 매수하게 되므로 쉽게 계약을 하게 되는 맹점을 이용하는 것이다.
주민등록증 위조에 의한 사고를 예방하기 위해선 공인중개사의 세심한 주의가 필요하지만 사기범이 중개업계의 관행과 속성을 너무나 잘 알고 있어 많이 속는 게 현실이다. 사고 예방을 위해선 주민등록증과 관련서류를 대조해 가며 세밀히 살피는 것이 최선이다.

●소유자 위임장 미확인= 소유자가 아닌 제3자와 계약을 맺으면서 대리권 유무를 확인하지 않아 발생하는 사고도 빈번하다. 주로 소유자와 부부관계 또는 부자, 모자 등 친인척 사이에 자주 발생한다. 법적으로 소유자의 위임을 받지 않고 계약을 체결한 것은 무효이며, 공인중개사가 이러한 계약을 중개했다면 손해배상 책임을 면할 길이 없다.
따라서 제3자와 계약을 체결하는 경우 공인중개사는 소유자의 계약 위임에 따른 위임장과 인감증명서를 매도인 또는 임대인으로부터 반드시 받아야 하며, 계약 체결시에는 소유자와 전화통화 등으로 대리권 위임여부를 확인해야 중개사고를 예방할 수 있다.

●신용대출에 따른 포괄근저당권 미확인= 매수자가 매도자의 은행 대출금을 승계하는 조건의 매매계약을 체결하는 경우에 발생하는 사고 유형이다.
부동산 등기부등본 을구란에 기재되는 근저당권 채권 최고액은 대부분 채무액의 130%를 적용하기 때문에 신용카드 대출은 별도의 근저당권 설정 없이 포괄 근저당권으로 설정돼 은행은 채권확보에 문제가 없다. 그러나 공인중개사가 이러한 사항을 확인하지 않고 포괄 근저당권이 설정된 물건에 대해 단순하게 설명했을 경우 손해배상 책임을 지게 된다.
이러한 중개사고를 예방하기 위해선 근저당권이 설정된 물건의 매매계약을 중개할 때 반드시 근저당권 설정금액의 실제 채무액과 카드대출에 의한 포괄 근저당권인지 확인해야 한다.
 이를 위해 매도자, 매수자, 공인중개사 3자가 함께 은행에 가서 실제 채무관계를 확인하는 등의 방법을 통해 실제 채무관계를 명확히 설명해야 중개사고를 막을 수 있다.

대공협 윤병세 공제사업부장은 “공인중개사의 작은 부주의로 중개사고가 날 경우 배상으로 인한 금전적인 피해가 너무나 크다”며 “배상은 일정부분까지 공제로 충당할 수 있겠지만 그동안 쌓아 온 전문자격사의 신뢰가 하루아침에 무너져 결국 폐업이나 이전 등으로 이어지게 된다”며 공인중개사의 세심한 주의를 당부했다.

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[스크랩] 부동산 세금 어떻게 달라지나 |부동산노트

2008-11-07 07:22

http://blog.drapt.com/cs7598/3906151226010125598 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

부동산 세금 어떻게 달라지나


문 : 지방 미분양 여러 채 사면?

답 : 다시 팔때 양도세 중과 대상서 제외

계약일 기준으로 어제부터 세금 혜택

실수요 목적일땐 3억원 넘어도 무방

정부는 3일 발표한 '경제난국 극복 종합대책' 가운데 다주택자 양도세 경감은 비수도권 지역에 있는 미분양 아파트와 일반 주택에 초점이 맞춰져 있다.

이날부터 2010년 말까지 비수도권에 있는 미분양 주택을 취득할 경우 다(多)주택자에 적용되는 양도세 중과(重課·2주택자 50%, 3주택자 이상 60%)가 제외된다. 1세대1주택자와 동일하게 장기보유특별공제 혜택도 주기로 했다.

또 1세대1주택자가 근무 등 실수요 목적으로 비수도권 주택을 구입해 2주택자가 된 경우에도 50%에 이르는 양도세 중과 대상에서 제외하기로 했다.

달라진 주택 양도세 제도를 문답풀이로 알아본다.

Q: 비수도권 미분양 주택을 여러 채 구입해도 양도세 중과 대상에서 제외되나?

A: 그렇다. 비수도권 미분양주택을 여러 채 사더라도 향후 해당 미분양 주택을 팔 때 양도세 중과에서 제외된다. 일반 세율(내년 7~34%, 2010년 6~33%)이 적용된다. 또 장기보유특별공제혜택도 주어진다. 3년 이상 보유할 경우 연 8%씩 최대 80%(10년 이상 보유시)까지 양도차익에서 공제된다. 다만, 기존 주택이 아닌 미분양주택을 팔 때에만 이 같은 혜택을 받을 수 있다.

Q: 언제, 어떤 미분양 주택을 구입해야 양도세 혜택을 받나?

A: 세제혜택 대상 주택은 '계약일' 기준이다. 따라서 이달 3일부터 2010년 12월 31일까지 비수도권 지역에서 미분양아파트 구입을 계약해야만 세제 혜택을 받을 수 있다. 만약 정부 발표 이전인 지난 2일 미분양주택 매입을 계약했거나 2011년 1월 1일 이후에 계약한다면 혜택을 받을 수 없다. 세제혜택이 주어지는 미분양 주택은 준공 여부와 상관없이 현재 미분양 상태인 경우가 해당된다. 또 3일 현재 사업승인을 받았거나 분양하는 사업승인을 신청한 건설사가 분양하는 주택 중 미분양된 주택도 대상이다. 따라서 4일 이후 건설사가 사업 승인을 신청해 미분양아파트가 발생할 경우에는 이 혜택에서 제외된다.

Q: 미분양 주택 매입에 따른 양도세 혜택을 받으려면 어떤 서류를 내야 하나?

A: 시장·군수 또는 구청장이 발행한 '미분양 주택 확인서' 사본과 '매매계약서' 사본을 납세지 관할 세무서에 제출하면 된다.

Q: 1세대 1주택자가 실수요 목적으로 비수도권 주택을 취득한 후 ①기존 주택을 먼저 판 경우와 ②비수도권 주택을 판 경우 각각 양도세 혜택이 어떻게 달라지나?

A: ①기존 주택을 먼저 판 경우, 지금까지는 1년 이내에 기존 주택을 팔아야만 1세대1주택자 비과세 혜택을 줬다. 앞으로는 기존 주택을 아무때나 먼저 팔아도 보유 및 거주 요건만 갖추면 비과세혜택을 주기로 했다.

②실수요 목적으로 취득한 비수도권 주택을 먼저 판 경우, 2주택자에 적용되는 50% 중과가 적용되지 않고 일반 세율로 과세된다. 하지만 장기보유특별공제의 경우에는 1가구1주택자(연 8%씩, 10년 이상 보유시 최대 80% 공제)와 달리 연 3%씩 10년 보유할 경우 최대 30%까지만 공제해준다.


Q: 양도세 경감 대상이 되는 비수도권 주택의 가격 제한은 없나?

A: 지난 9월 정부는 세법개정안을 발표, 지난달 부터 1가구2주택자가 3억원 이하 비수도권 지역 주택을 먼저 양도한 경우 양도세 중과를 하지 않기로 했었다. 이 경우 실수요 목적을 충족하지 않아도 된다. 이 같은 방안은 그대로 유효하다. 정부는 이것과는 별도로 이번 조치를 통해 '실수요 목적'으로 취득했다면 3억원 초과 주택을 구입해도 양도세 중과 배제 혜택을 받게 하겠다는 것이다.

Q: '실수요 목적'이란 어떤 것인가?

A: 실수요 목적은 정부 규정에 충족해야 한다. 첫째, 근무 형편상 직장의 변경이나 전근 등을 이유로 비수도권 주택을 매입했을 경우다. 이를 입증하기 위해 양도세 납부시 재직증명서를 제출해야 한다. 둘째, 자녀의 고등학교·대학교 취학을 위해 비수도권 주택을 구입했을 경우다. 자녀들의 유치원·초등학교·중학교 취학을 위해 취득한 주택은 실수요 목적으로 인정하지 않는다. 셋째, 1년 이상 질병 치료나 요양을 하는 경우로, 요양증명서를 함께 제출해야 한다.

Q: 수도권 지역의 1가구1주택자 양도세 비과세 요건은 어떻게 달라지나?

A: 정부는 지난 9월 세법개정안을 발표할 때 내년부터 취득한 주택의 경우 '3년 보유'에 수도권의 경우 3년 거주, 비수도권은 2년 거주 요건을 충족해야만 비과세혜택을 줄 계획이었다. 그러나 최근 미분양아파트가 급증하면서 현행 규정을 유지하기로 했다. 서울·과천·5대신도시(평촌·분당·산본·일산·중동)만 2년 거주 요건을 충족하도록 하고, 나머지 지역은 거주요건 없이 3년 보유만 해도 비과세 혜택을 주기로 했다.

 

자료출처: 행복을 위한 보물지도*^^*

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[스크랩] 부드러운 음악 |부동산노트

2008-08-27 20:46

http://blog.drapt.com/cs7598/3906151219837601633 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119


 


 

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