[변화의 대세에 순응하라]

부동산 투자로 성공한 이들에게는 비슷한 구석이 있다.

시장 변화에 유연하고 능동적으로 대처한다는 점이다. 이들은 시장을 거스르지 않는다.

시장을 부인하지도 않는다. 시장의 현실을 있는 그대로 받아들인다.

그렇다고 아무 것도 모르고 순응하는 것은 아니다.

시장의 문제점과 불합리성을 알지만 이를 극복하는 방법이

시장에 맞서는 것이 아니라는 사실을 안다.

반면 실패를 거듭하는 이들은 시장을 역행한다. 시장을 가벼이 여긴다. 시장을 부정한다.

아는 것이 없어서 실패하는 것이 아니다. 시장을 보는 눈과 시각이 고정되어 있다보니,

시장의 변화에 자연스럽게 대응하지 못한다.

생각대로 되지 않으면 “시장이 왜 이 모양이야”라며 모든 것을 시장 탓으로 돌린다.

투자에 성공하는 것과 실패하는 것은 백지 한 장 차이다.

하지만 생각을 바꾸지 않으면 그 차이는 영원히 극복하기 어려운 것으로 남는다.

글머리를 길게 꺼낸 것은 시장 변화에 순응하는 것이 얼마나 중요한가를 강조하기 위함이다.

그렇다. 우리가 부동산시장에 관심을 가진 뒤 결코 잊지 말아야 할 것은 시장에 대한 순응이다.

시장이 바뀌었는데도 머리와 눈과 가슴은 과거에 매달아 두면 성공은 기약하기 힘들다.

많은 것이 달라졌지만, 그 중 주거의 축이 새 아파트로 이동하고 있다는 것도 시장의 중대한 변화다. 주택시장의 중심축이 새 아파트로 빠르게 바뀌고 있다는 것을 인식하고 이를 있는 그대로 수용해야 남보다 한발 앞설 수 있다.

투자 가치를 조금이라도 염두에 둔다면 값이 비싸더라도 새 아파트로 눈을 돌리는 것이 유리하다. 값이 싸다고 성장 가치가 낮은 기존 주택에만 매달리면 가격 상승기에 상대적 박탈감에 빠질 수 있다. 내가 사는 기존 주택은 도무지 요지부동인데 바로 옆에 붙은 새 아파트는 하루가 다르게 오르는 것을 보면 마음이 편치 않는 것이 평범한 사람들의 인지상정이다.

주변을 둘러보자. 같은 입지여건을 가졌고, 교통도 학군도 같은데 이제 갓 입주한 아파트단지가 바로 옆의 기존 아파트단지보다 수억 원까지 차가 나는 것을 볼 수 있다. 실제 살아보면 주거만족도에 있어서는 가격차만큼의 차이는 나지 않는데도 말이다.

부동산의 가치는 ‘붙일 말’이 많을수록 높아진다. 이런저런 구실과 이유를 붙일 수 있거나,

그러한 기대감이 있어야 값이 움직인다. 기존 주택은 학군이 좋은 몇몇 랜드마크 단지 이외에는 특별한 재료가 없다. 시장 평균치 이상의 등락을 기대하기 힘들다.

반면 새 아파트는 붙일 말이 많다. 빌트인(built-in) 주방가구와 수납공간을 갖췄다느니, 브랜드가 좋다느니, 단지 안에 휘트니스센터가 있다느니, 첨단 인터넷망을 갖췄다느니 등등….

실제로 입지가 아주 좋은 곳을 빼고는 대부분의 기존 주택은 집값 상승기에도 덜 오르고. 내릴 때는 더 많이 내린다. 특별한 재료가 없기 때문이다. 집이 부족했던 시절에는 집값이 오르면 기존 주택, 새 아파트 할 것 없이 고루 올랐다. 등락 폭도 비슷했다.

그러나 집이 많이 공급된 지금은 기존 주택은 새 아파트와의 경쟁에서 이길 수 없는 상황이 되었다. 바야흐로 주택시장은 새 아파트로의 대이동이 본격화하고 있는 것이다.

[새 아파트로의 대이동이 본격화하고 있다]

새 아파트로의 이동은 대세다. 대세를 거슬러서 성공하는 예는 드물다.

시장의 대세에 몸을 싣고 파도를 타야 한다. 자연스럽고 유연하게.

그러면 결과는 미소로써 우리들에게 다가설 것이다.

주택보급률이 높아지면 주거의 질을 찾는 것이 사람의 욕구다. 이를 충족시키는 것이 새 아파트다. 우리나라의 새 아파트 실험은 1998년 분양가자율화 이후 닻을 올렸다. 그 이전에 짓는 새 아파트는 분양가 규제를 받아 품질이 그리 좋지 않았다. 건설업체들은 가격을 마음대로 받을 수 있게 되자 값을 대폭 올린 대신 품질 고급화에 열을 올렸다.

질 높은 새 아파트로의 이동을 경험한 지 이제 6년에 불과하다. 그 사이 완공된 새 아파트에 입주해 사는 이들도 많지만 아직 새 아파트로의 이동을 꿈꾸는 이들이 더 많다. 친구 따라 모델하우스에 들렀다가 화려한 마감재에 눈이 휘둘려 아파트를 계약하는 이들이 생겨난 것도 분양가 자율화가 낳은 산물이다. 분양시장이 좋을 때는 모델하우스마다 발 디딜 틈이 없다. 대부분은 주부들이다.

빌트인 가구와 가전제품으로 꾸민 주방, 대리석을 깔고 샤워부스를 갖춘 욕실, 수납공간이 가득한 침실, 세련된 평면과 구조를 보고 새 아파트를 사고 싶은 충동을 느끼지 않는 이들이 얼마나 될까.

이제 막 입주한 친구의 새 아파트를 방문했는데 내 집과는 비교가 되지 않을 정도로 화려하다면 부러움을 갖는 것은 당연하지 않을까. 남편에게 새 아파트로 이사 가자고 졸라대는 것도 주부들이라면 누구나 할 수 있는 소박한 타령이 아닐까. 건설업체들이 소비자, 특히 주부들의 이러한 욕구를 겨냥해 아파트 구조와 평면, 품질을 맞추는 것은 당연한 이치다.

새 아파트의 수준은 내부 인테리어를 넘어 외부 시설과 조경, 편의시설로 확대되고 있다. 단지 안에 실개천과 연못, 휘트니스센터와 골프연습장, 테니스장, 베드민턴장, 농구장, 독서실, 수영장, 무인경비시스템 등을 갖춘 단지가 흔하다.

요즘 분양되는 아파트의 주거 환경을 보면 입이 다물어 지지 않는다. 과연 아파트인지? 공원인지?

기존 주택과 새 아파트와의 가격차는 언제까지 벌어질까. 많은 소비자들이 새 아파트를 경험한 뒤다. 기존 주택을 팔고 새 아파트로 옮기는 수요도 충족되어야 한다. 그래야 새 아파트의 희소성이 줄어들 것이다. 그 때까지는 주택시장을 바라보는 마인드를 새 아파트에 맞추어야 한다.

 

 

현재 우리나라  최고가 아파트 수준은 평당 4500만원 정도 이다.
그러나 내장제나 단지내 시설이 우리보다 못한 일본 롯번기 힐의 경우 평당 1억정도 이며,
홍콩도 평당 1억 수준, 중국 상해도 소득수준을 감안하면 1억 5천 수준이다.

최근에는 우리나라 돈으로 평당 7000만원에 실지로 분양한 곳이 있다.
우리나라는 세계무역 경제대국이며, OECD회원국이며,신성장 에너지가  넘쳐나고 있다.

그러므로 우리나라는 아직 더 오를 가능성이 얼마든지 충분할 수 있다.

 

 

앞으로 2년후에는 시장 친화적인 정권이 들어설 가능성이 점점 높아지고 있다.
그러니까 적어도 2007년 대선때까지는 현재 아파트를 보유하든지,

아니면 2008년 일시적으로 새아파트 입주물량이 넘쳐날때 필히 새아파트를 구입해야 한다.

그러면 결론을 내려보자. 예상시나리오는 2007년까지는 꾸준히 오르다가,

2008년 일시적 입주물량 증가로 추춤하면서 2010년까지는 보합세,

2013년이후 판교 중대형평형 매매제한이 풀리면서 급등하기 시작하여 2018년까지 급등한다.

 

그리고 급등의 진원지는 판교가 될것이다.

판교 중대형평형은 평당 5,000만원 이상은 충분히 받을 수 있을 것이다. 

뛰어난 환경에다가 웰빙문화, IT 와 BT(바이오테크놀러지)가 어우러진 U-city,

판교 에듀파크에 위치한 해외 사립고 분교, 생명공학연구소 등이 자리잡으면서,

‘강남 8학군’의 바통을 ‘판교 학군’이 이어받을 예정인데 학부모들은 가만히 있겠는가?

에듀파크에서 방학 때마다 해외 유명 교수진들한테 특강 들으려고 학생들은 줄을 설 것이다.

대단지 아파트 이면서,웰빙문화 와 조망권,IT,BT, U-city,외국 유명사립학교와 어우러진 학군,

주변 환경의 시너지효과가 아파트 가격상승을 주도하리라 예상해 본다.

 

벌써부터 부동산 10년 주기설이 4-5년 주기설로 빨라지고 있고,

우리나라의 인구증가율은 감소하지만 가구수는 증가하기에 수요는 넘쳐날 것이다.

우리는 지금 현재의 아파트 가격을 메모해 놓고 2016년쯤에 한번 비교해 보자.

 

지금은 아파트의 매수타임이다.

2009년까지는 필히 아파트를 구입해야 한다.

이대에 이어 서강대까지 파주에 글로벌캠퍼스를 건립하기로 하였답니다. (기사참고)

크게 기대하지 않았던 일이었는데 현실로 다가오는군요.

 

아무래도 서울의 신촌 소재대학의 경우 앞으로 개통될 경의선 전철로 1시간도 채 안걸리는 파주시에 대학을 건립한다는 것은 매우 매력적인 일이라 생각됩니다.

아울러 무궁무진한 발전가능성을 내다본다면 파주의 선택은 어쩌면 필연적으로 밖에 보이지 않습니다.

이대가 파주시로 오는 것만으로도 상당한 파장이 있었는데 서강대까지 파주시로 온다면 그 여파는 더욱 커질 것으로 기대됩니다.

또한 서울대 유치도 한참 진행중이니 서울대까지 파주시로 온다면 그야말로 파주시는 교육도시로 거듭날 수 있을 것으로 보입니다.

반신반의 하던 일들이 하나씨 현실로 다가오고 있고 당장 하반기부터 진행될 운정신도시 분양이 시작된다면 지금보다 더욱 큰 파장이 일어날 것입니다.

아직도 파주가 시골깡촌정도로 생각하는 많은 사람들이 앞으로 3년이내에 새로운 파주의 이미지를 가지게 될 것입니다.

이젠 그런 일들이 미래가 아니라 당장 현실이 되고 있습니다.

이렇게 매력적인 도시가 분양가 상한제, 원가공개로 매우 저렴하게 공급된다면 파주운정신도시는 집없는 사람들에게 기회의 땅이 될 수 있을 것입니다. 또한 기존의 파주시민들은 더욱 풍요롭고 행복한 삶을 누리는데 부족함이 없을 것입니다. 이것이 당장 불편을 감수하고 파주시민이 된 여러분들이기에 누릴 수 있는 행복이겠지요.

분명 5년 후 쯤에 파주시민이 되려고 하시는 분들은 지금보다 더 부담스러운 돈과 노력을 지불하셔야 할 것입니다. 늘 말씀드리지만 파주입성은 빠르면 빠를 수록 유리할 수 밖에 없습니다.

 

전국적으로 아파트 가격이 보합이나 하락세를 보이고 있습니다.

어느 지역이나 할 것 없이 정부의 돈줄죄기는 부동산 가격하락에 상당한 영향을 미치고 있는 듯 보입니다.

결국 돈없는 사람은 더욱 집사기 힘들어지고 돈있는 사람은 더욱 집사기 유리해지고 있죠.

누굴위한 정책인지 모를 정도로 혼란스럽습니다.

서민들의 주거안정을 위한 대책인지 단지 모든 것을 닫아놓고 부동산 가격만 잡으면 된다고 생각하는 당국자의 태도는 이해하기 힘듭니다.

 

하지만 이런 와중에도 부동산 가격이 오르는 지역은 있더군요.

지역전으로 차별화된 호재가 있는 지역들은....

또한 거래를 묶어두다보니 거래물량이 급감하여 거래 자체가 성사될리가 없고 자연스럽게 부동산 가격의 정체현상이 나타나고 있는 것으로 보이기도 합니다.

하지만 지역적 차별화를 따진다면 송도, 뉴타운 등과 함께 파주시의 경우 최상급에 해당하는 우량지역으로 분류됩니다.

'부동산가격이 오르기만 하면 어떻게 되겠습니까? 떨어지기도 해야지'

제가 늘 하는 말입니다.

오르면 내리기도 하고 또 오르고 그러는게 자연스럽겠지요.

부동산 가격이 내리면 이 기회를 이용하여 내집마련하십시요.

남들 안할 때 해야 유리합니다.

언제가 될 지 모르지만 곧 부동산 가격이 상승기미가 보이면 너도나도 달려들어 내집마련하려고 할 것입니다.

 

앞으로 당첨이 어려우시다면 요즘처럼 한가하고 급매가 출현하는 시기가 내집마련에 적기입니다.(단, 호재가 있는 지역에 하셔야죠.)

청약1순위 자격 및 새로운 청약제도아래 당첨가능성이 높은 분들은 목숨걸고 청약하십시요.

그게 제가 보는 요즘 부동산의 절대 원칙같습니다.

단, 최대한 큰 평형으로 청약하십시요.

24평보다는 32평, 32평보다는 35평, 그보다는 39평, 그보다는 40평대로 가십시요.

 

유주택자들의 청약당첨 제한법이 시행된다면 운정신도시의 10년 후 미래를 내다볼까요?

앞으론 유주택자 중 소형평형에서 중대형으로 갈아타기하는 것이 쉽지 않아집니다.

주택이 있으면 무조건 당첨기회는 줄어드니까요? 그게 20평짜리든 30평 짜리든...유주택은 모두 유주택으로 보므로...

고로 중소형이 70%를 차지하게 되는 운정신도시의 주민들은 10년 쯤 후 중대형으로 갈아타기 위해서는 분양보다는 기존의 중대형으로 밖에 눈길을 돌릴 수가 없을 겁니다.

점점 중대형평형의 희귀성이 커지는 현상이죠.

또한 전세시장은 어떻겠습니까? 전매제한으로 10년간 재산권 행사가 힘든 분들은 생각보다 아이들도 빨리크고.....더 넓은 집을 찾게 마련일 것입니다.

그렇다고 집을 팔수도 없으므로 현재 살고 있는 집을 전세주고 전세로 더 넓은 집으로 이사를 가겠죠. 중대형의 전세시장에서의 선호도도 점점 높아질 것입니다.

 

다시 현실로 돌아와서

일산의 30평대 초반 5억~7억

일산의 40평대 중후반 8억~12억

중소형과 중대형 15평의 차이가  하한가3억~상한가5억정도 나고 있습니다.

 

운정 및 교하쪽 비교

운정교하 30평대 초반 3억5천~4억5천

운정교하 40평대 중후반 5억5천~6억5천

중소형과 중대형 15평의 차이가 상한가 하한가 모두 2억 정도 밖에 나지 않고 있습니다.

왜 이러한 현상이 나타날까요?

 

운정교하쪽 실수요자들의 경우 일산 등의 아파트 가격이 높아 아파트를 구입하기 어려운 분들이 빠져 나오거나 처음 내집을 마련하시는 분들이 유망한 지역으로  판단하여 들어오시는 분들이 대부분이기 때문에 중대형보다는 30평대의 수요가 많은게 아닌가 생각됩니다.

즉, 젊은 분들이 운정교하쪽을 선택하시고 있기 때문으로 분석됩니다.

지금은 30평대의 경우 자유로아이파크와 동문2차정도의 로열층은 왠만한 일산의 후곡마을 아파트 같은 평형과 가격이 대등하게 유지되고 있고 왠만한 일산의 변두리보다 가격이 높습니다.

하지만 40평대 이상은 일산의 인기지역 절반의 가격에 머물러 있습니다.

호수공원 조망되는 우성이 평당 3000만원정도이나 운정교하는 아직도 1500만원정도입니다.

결론적으로 시간이 흐를 수록 운정교하쪽의 중소형아파트도 상승여력이 충분하지만 중대형의 가격상승여력은 더욱 높다고 보여집니다.

고로 내집이 있는 사람이 큰 집으로 넓혀가기란 신규 분양하는 아파트의 청약당첨이 불가하다면 더욱 힘들어지는 상황이 발생하겠죠. 기존아파트의 가격이 상승할 수 밖에 없을겁니다.

 

1. 신규분양시 청약평형 결정에 신중을 기하십시요.

2. 내집마련을 하신분들은 갈아타기 전략을 잘 세우십시요.

3. 여건이 허락하는 한 최대한 넓혀 가십시요. 그렇다고 너무 무리는 하지 마십시요. (32평이면 평생만족하면서 살것 같으나 시간이 흐르면 그것도 좁게 느껴지는게 간사한 사람의 마음이 아닐까 싶습니다)

4. 교하운정에 무리한 대출로 중대형으로 가신분들은 시간이 약입니다. 버텨보십시요. 볕들날이 올겁니다. 교하입주시 2억대출받고 4억에 40평대 갈아타신분 대출이 50%였지만  이제 6억짜리 집에 2억대출이니 부담이 덜할겁니다. 앞으로 몇년 후면 10억짜리 집에 2억대출이니 대출금비율은 20%로 낮아질겁니다. 버텨보십시요. 대출금 이자 어떻게 내시다보면 자본의 증식은 더욱 빨라져 있을겁니다.

 5. 주식으로 쪽박차고 자본금 제로 상태에서 2억이라는 무리한 대출받고 교하상록데시앙 33평 당첨되어 입수하시려던 모 부장님. 공무원아파트 2억1천에 분양받고 지금은 시세가 4억, 은행 대출을 2억전후까지 해준다네요. 졸지에 자본금 제로에서 대출 2억에 자본금 2억으로 올라섰습니다. 좀 더 기다려보시죠. 아마 집이 머지 않아 6억이 되어 자본금이 곧 4억으로 올라설날도 올겁니다.

 

기다리는 자에게는 기회가 오지 않습니다.

기회가 주어져 있을 때 실행하십시요.