1. 재건축에 대한 견해

1). 전반적인 상황.

강남권 재건축이 8.31대책으로 하락했다가 다시 원위치 하여 상승중이며 어느 지역의 경우는 현재 신고가를 갱신할려고 하고 있다.
앞으로 전망은 머리 하나 더 먹을 정도라고 판단한다.
즉 어깨정도라고 생각한다.
주식격언에 어깨에서 팔라는 격언이 있지만 머리를 먹겠다면 먹을 수 있고...
안전위주라면 격언을 다시 한번 생각해 볼 필요는 있겠다.

2). 부동산 가치의 종류로 본 재건축

(1) 주식과 마찬가지로 부동산도 내재가치가 있는데.
이는 종합적인 정보와 현장을 반영하여 판단할 문제이다.

잠실 5단지의 34평의 경우 대지지분이 24평이고 대략 평당 4500임을 감안하면 11억은 간다는 것이 평가 방법이다.
그래서 정확히 11억까지 올랐고, 다시 8.31조치로 내렸으나 요새 다시 올라 그수준으로 가고 있는 것 같다.
이와 같이 부동산은 각각의 고유가치가 있다..이를 내재가치라고 한다.

(2) 또 부동산에는 미래가치가 있는데 이의 적절한 예로는 은마아파트를 생각할 수 있다.

은마 아파트는 대지지분이 14평이다.
그런데 1:1재건축을 하면 은마는 대략 40평 정도로 재건축이 될 수 있고 동부센트로빌등의 가격을 감안하면 평당 4500만원이니 곱하기 하고 여기에 건축비등을 차감하여 미래가치를 판단하기 바란다.

( 그러나 여기서 은마가 만약 리모델링을 한다면 그 미래가치는 다시 생각해야 한다고 봅니다. 재건축과 리모델링으로 구조와 평가는 다를 수 밖에 없으니까, 정부규제가 완화되어 재건축으로 간다고 하면 현재보다 더 높은 상승은 당연하겠지요? 하여튼 은마는 앞으로 시간이 걸리기에 가격상승에 제한적일 수도 있다고 봅니다. )

(3) 마지막으로 부동산엔 희소가치가 있는데.
상계동 중소형이 안오르는 것은 너무 많아 희소성이 없고 더우기 인근 의정부지역에도 중소형이 많아 그런 것이다.
희소가치를 잘 따져보면서 투자에 임해야 할 것이다.
부자들은 희소가치가 없다면 절대로 투자를 안한다.
개포주공은 그런의미에서 희소가치가 있어 보인다.

2. 8.31대책 연구

1). 8.31대책 요점
(1). 세부담 증가 (보유세, 양도세증가)
(2). 강북뉴타운.
(3). 원가 연동제(분양가 규제)
(4). 주택담보대출 비율
(5). 공급확대

2). 과거 분석
(1). 강남가치를 파악했어야 했다.
(2). 정책흐름을 파악했어야 했다.(미분양과 조특법)
(3). 주거의 트랜드(초고층화및 주상복합)
(4). 실천력.

3). 미래 예상
(1). 매도후 자녀등을 위해 재구입하기 힘들다,
(2). 2년후 시장 친화적인 정권 가능성
(3). 2007년 대선때까지는 보유하고 가본다.
(4). 상기의 이유등으로 현재 예전에 비해 1/5~1/10로 매물이 줄었다.

4). 8.31대책이 나온 이유
계속 그대로 놔두었다면 급등하여 거품이 과도하여 급락할 가능성이
커서 위험했고
투기성이 많아 규제를 하게 되었다.
그리고 현재 7-8명의 전문가중에 1-2명 정도만 거품이라고 이야기 하는
수준으로 본다.

5). 추가로 가능한 대책
(1). 주택거래 허가제
(2). 재건축 연한을 20년에서 40년으로
(참고로 현재 재건축 연한은 20 (완공일-1982)*2 라서 1992년에
완공된 모 아파트등의 경우 20 10*2=40 년입니다, 이부분은 잘못
설명하신 것 같습니다.)
이번에 할려다가 안했다.

6). 고강사님 개인적 판단

(1). 현재의 의도는 강남은 쉬어라...다른 지역은 재평가를 받도록 한다..
(2). 우리나라 현재 최고가 아파트 수준은 평당 4500만원인데.
* 내장제가 우리보다 못한 일본 롯번기 힐의 경우 평당 1억.
* 홍콩도 1억.
* 중국상해도 소득수준을 감안하면 1억 5천수준이다
(현재 우리나라 돈으로 평당 7000만원에 실지로 분양한 곳이 있죠?
지난번에 이와 관련된 기사성 글을 올렸는데....이를 감안하면 더
더 높은 가격이 되겠죠?)
* 베트남도 호치민시의 경우 800만원 수준이나 물가등을 감안시
우리나라로 치면 평당 1억 5천을 능가하는 수준이다.
그러므로 우리나라는 아직 더 오를 가능성이 충분할 수 있다.


3. 지역전망

1). 2006년 지역적 차별화가 다소 해소될 수 있다.
2). 강남보다는 강북이 상승율이 높을 것이다.
3). 그리고 강남은 앞으로 10년간 불루칩을 계속 유지할 것이다.
4). 도입기-성장기(분당등 신도시)-성숙기(강남:10년은 더간다)
5). 교통이 막히면 지가는 더 올라간다.(직주근접 영향)
6). 앞으로 10년간 반포,압구정, 잠실의 한강벨트를 축으로 10년간 더 간다.
7). 수도권남쪽이 상승여력이 높다.
8). 상승여력이 돋보이는 강북지역으론
용산, 뚝섬,청계천,뉴타운,마곡,김포(청라지구), 파주등.
9). 신도시,재건축, 재개발은 영원한 투자테마이다.
10). 강서지역이 메리트가 있어 보인다.
11). 가격격차가 생겼지만 갭을 줄이는 효과로 규제가 없는 곳이 유망하다.
12). 단기적 상승요인으론 경기회복여부, 수급등이고,
하락요인으론 정부정책,금리를 들수 있다.
13). 강북권이 60%,강남권이 40% 정도로 3:2정도로 강북상승요인이 크다.
14). 만약 하락한다고 해도 급락은 없다,
상승해도 날라가지는 않고...
강남은 약보합정도, 강북은 강보합수준,,,
15). 2007년 이후 한차례 상승이 예상된다.
16). 10년 주기설이 4-5년 주기설로 빨라졌고, 이는 유가,환율,금리등의
영향을 많이 받는다.
17). 부동산은 경기에 6개월 후행한다.
18). 수도권의 집값은 30개월을 단위로 움직인다.
19). 강남권은 상승기간이 하락기간보다 길었고,
강북권은 하락기간이 상승기간보다 길었다.
수도권은 상승기간과 하락기간이 비슷하다.
20). 지금은 매수타임이다.
21). 매물이 10%이하로 급격히 줄어들면 적극적인 매수타임이다.
22). 전세가가 올라야 매매가가 오른다.
23). 필터링 효과.이사오는 사람들의 수준으로 판단하라.
24). 2015년(2010년)까지는 상승한다.
25). 인구증가율은 감소하지만 가구수는 증가하기에 주택가격이 상승하는 것.
26). 고속도로변은 30년간 500배를 올랐다,

열린우리당 집단탈당 사태가 카운트 다운에 들어간 모양인데 그러면 한나라당이 제1당으로 올라서고 모든 입법의 헤게머니는 보수 한나라당이 쥐게되므로 앞으로는 더러운 좌파들의 기세가 한몫 꺽이게 되겠습니다

또한 부동산 좌파정책도 죄다 청와대의 의지와는 반대로 입법화가 좌절된다고 보면 될듯하군요 그동안 무수한 말잔치의 정책들은 입법화가 되어야 비로서 시행이 되는데 좌파 열린당이 쪼개지는 판에 입법화가 무산되는 상황에서 청와대의 말잔치는 물거품이 되는 것입니다~


부동산 상승 사이클로 접어들 것이고 보유세,거래세는 차기 우파정권 집권시 죄다 적정수준으로 하향조정될 것으로 전망되는군요

또한 2기 신도시 공급정책 과연 우파정권이 집권하고 나서 추진이 될까요? 전혀 아닙니다 급조되어 갖가지 문제를 파생시킬 신도시 공급이 단기에 공급되기는 커녕 우파정권으로의 교체와 함께 문제 투성이의 여론 호도성 엉터리 정책들은 일제히 재검토될 것입니다

따라서 공급시기는 보다 신중한 계획으로 수정될 것이며 중장기적 계획안으로 변경,검토될 여지가 높다고 보여집니다

주댕이로만 정치하는 자들의 표를 겨냥한 더러운 정책들은 하나도 제대로 시행될 것이 없다는 점을 확신합니다

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강남·서초·송파 지역의 집값이 소폭 하락하는 등 1·11 대책의 효과가 나타나는 가운데 올 하반기 이후 집값이 하락세 이상 폭등할 수도 있다는 경고가 나와 주목된다.

3일 부동산 전문가들은 "이번 정책이 입법화 되면 거품붕괴를 걱정해야 할 정도로 집값이 빠른 속도로 안정될 것"이라면서도 "하지만 입법화에 실패하게 되면 시장은 정부의 모든 부동산 정책에 대한 불신 속에 하락세 이상의 가격 폭등을 겪게 될 것"이라는 분석이다.

그런데 문제는 1·11, 1·31 대책이 국회를 통과할 가능성이 거의 희박하다는 것.

이번 정책 중 분양가 상한제, 분양원가 공개 등에 대해 재계가 강력히 반발하고 있는 데다 한나라당도 "반자본주의적 독소가 있다"며 통과에 비협조적인 모습을 보이고 있다.

또 이번 정책을 만든 열린우리당은 최근 의원들의 도미노 탈당 사태를 겪으면서 무력화 된 상태.

12월 대선을 고려하면 앞으로 생기게 될 통합신당이 이번 정책을 계승할 가능성도 희박한 상태. 청와대의 이번 대책이 말잔치로 끝나게 될 가능성이 큰 점이다.

이와관련 한 전문가는 "최근 강남 등 주요 지역의 집값 하락 원인은 참여정부의 막무가내식 부동산 옥죄기에 대한 심리적 위축 때문"이라며 "그런데 이같은 정책이 말 잔치에서 그칠 경우 보상심리가 작용해서 공급가가 대폭 올라갈 것"이라고 예측했다.

- CNBNEWS

영국 런던의 집값은 고작 방2개짜리 아파트가 16억이다

첼시지역이 아닌 그저 중심권 지역으로써 우리나라로 치자면 잠실이나 서초구 정도에 불과한 지역에 그것도 방두칸이면 우리로 치자면 약 20평대 초반에 해당하는 아파트 가격이 16억에 이르고 있다

(Hot 토론참여 게시판 3800번 사진 참조)

영국을 비롯한 유럽지역 부동산 가격이 최근 2~3년간 무려 100%를 넘는 가파른 상승을 이어온 배경은 전세계의 풍부한 유동성으로 인한 자산가치 상승기에 이루어진 자연스러운 현상에 불과하다


영국의 2006년도말 1인당 GDP는 달러 환산시 31,000불 정도이고
우리나라는 24,000불로써 우리가 영국의 77%에 해당하므로 우리의 경우에 대입해보면 16억 * 0.77= 12억 정도로 계산이 나온다

전세계는 지금 자산가치 폭발기의 중반부를 접어들고 있으며 우리나라의 부동산이 고평가되어 있다는 것은 정치권의 지나친 왜곡성 발언으로 항상 사실에 입각한 정보를 견지하도록 해야한다고 봅니다

[연합뉴스 2007-01-23 18:57]


(런던=연합뉴스) 김진형 특파원 = 최근 부동산 값이 치솟고 있는 영국 런던에서 포켓볼 당구대보다 약간 큰 스튜디오형 아파트가 17만 파운드(약 3억1천600만원)의 고가에 매물로 나왔다.

런던의 최고 부촌으로 알려진 첼시에 있는 이 아파트의 크기는 가로, 세로가 각각 11피트(약 3.4ｍ), 7피트(약 2.1ｍ)에 불과하다. 두 평 남짓한 공간이다.

청소원의 창고였던 이 아파트는 현재 전등도 없고, 잡동사니 물건들로 가득 차 사실상 사람이 살 수 있는 공간이 못된다. 그렇지만 17만 파운드의 집 값에 3만 파운드(약 5천600만원)를 더 내면, 침대 하나, 샤워, 미니 부엌이 있는 쾌적한 아파트로 꾸며준다는 조건이 붙어 있다고 영국 일간 가디언 신문은 23일 보도했다.



부동산중개업체인 레인 폭스는 "1급 지역의 작은 스튜디오 아파트"라는 광고문과 함께 런던의 부촌인 켄싱턴과 첼시 일대 최고급 바와 상점, 레저 시설, 해러즈 백화점, 하이드파크를 한 걸음에 이용할 수 있는 좋은 입지조건을 갖춘 아파트라고 선전하고 있다.

부동산 웹사이트인 라이트무브가 22일 발표한 자료를 보면, 최근 부동산 가격이 20% 이상 급등한 켄싱턴과 첼시 일대 주택 가격은 1월 평균 114만5천791파운드(약 21억3천만원)였다.


대한민국 수도서울 도시집중율은 49%로써 전세계 최고수준임을 감안할때 영국 런던의 집값보다 낮아야 할 이유가 있을까요?

얼마 안있어 지금의 수도권 아파트 가격의 최소한 2배 이상 충분히 오른다고 확신합니다

 

 

(부뱅.sunrise12)