스크랩 537회  의견 201회 작품입니다.

 

    닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    내 집 마련에 도움을 드리고자 다시 펜을 들었습니다.

    장황한 글귀보다는 짧고 간단한 어구로 기본적으로 아파트 매수시에

    필요하다고 생각되는 사항을 총망라하여 121가지 정도로 압축했습니다.

    특히 내 집 마련을 처음 하시는 분이나 실패를 하신 분들은 기본

    지침서로 활용했으면 합니다.

1. 강남과 강남과의 거리가 가까운 곳이 황제급이다.

2. 판교, 목동, 과천, 용산, 분당, 일산, 평촌, 용인, 수원, 파주가

    노른자위다.

3. 고가 아파트는 수도권 남부를 택하라

4. 신도시, 택지개발지구, 뉴타운, 재개발, 재건축은 황금알이다.

5. 서울에서 가까운 수도권 아파트가 옐로칩이다.

6. 대형 호재가 있는 곳은 반드시 오른다.

7. 주변에 고분양가가 있는 지역이 투자 가치가 있다.

8. 향후 개발 가능성이 큰 곳을 주목하라

9. 사람들로부터 많이 관심을 끄는 지역이 결국은 오른다.

10. 사방의 주변 시세가 높은 곳의 아파트는 덩달아 오른다.

11. 전철역이 있는 곳을 잡는다.

12. 경부 고속국도 선상의 아파트는 결국 오른다.

13. 환승역은 두 배의 가치가 따른다.

14. 강남과의 교통상의 거리보다 실제 거리를 중시하라

15. 80키로 도로, 자동차 전용도로, 외곽 순환도로 등은 호재이다.

16. 유치원 초 중 고 밀집 지역을 골라라.

17. 교육 수준이 높고 학원이 많은 지역이 으뜸이다.

18. 신설 대학교는 아파트 시세를 끌어 올린다.

19. 교육적으로 좋은 환경이 주거 지역으로 최상이다.

20. 학부모의 교육 수준과 교육열이 시세를 끌어 올린다.

21. 산, 강, 호수, 공원, 골프장 등의 조망권은 신의 선물이다.

22. 녹지율이 풍부할수록 살기에 쾌적하고 투자 가치가 높다.

23. 조용하고 쾌적한 공간이 각광을 받는다.

24. 아파트 주변에 산책로, 여유 공터, 운동 여건이 갖추어진 곳을 찾아라.

25. 혐오시설에서 벗어난 지역이라야 시세에 발목 잡히지 않는다.

26. 백화점, 할인점 등의 대형 상권이 형성된 곳을 골라라

27. 병원, 관공서, 도서관, 은행 등 편의시설은 많을수록 좋다.

28. 주변이 아파트 밀집지역인 곳이 투자도 따른다.

29. 주변에 고가 아파트가 많을수록 좋다.

30. 대단지 최신식 아파트는 주변 시세를 끌어 올린다.

31. 세대는 많을수록 좋으며 1000세대 이상이 투자 가치가 으뜸이며

      200세대 이하는 피하는 것이 좋고 100세대 이하는 무조건 피하라.

32. 중대형 평형 중심의 고급 아파트에 투자자들이 몰린다.

33. 브랜드는 삼성, 현대, 엘지, 대림, 대우, 포스코, 동원, 동부 등이 좋다.

34. 남향이 으뜸이며 남동향이 차선이다.

35. 동간 거리가 넓을수록 좋고, 외관 자재와 조경, 구조물을 파악해라.

36. 내부 구조 배치의 조화가 긴요하다.

37. 발코니는 넓을수록 좋다.

38. 마감재는 고급 아파트의 바로미터이다.

39. 내부 구조는 거실의 크기와 구조가 생명이다.

40. 최신식 최고급 시스템에 주목하라.

41. 아파트 시세 장기 정체 후에 1달 동안 5%이상 오른 곳은 거의 뜬다.

42. 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세가 고르고 높다면 A급 아파트이다.

43. 주변의 현재 시세 및 과거 시세가 높아야 내 아파트도 뜬다.

44. 3년 시세가 오른 곳일수록 오르지 않은 곳보다 투자 가치가 훨씬 높다.

45. 3년간  20%미만 상승과 1년동안 60% 이상 상승 아파트는 위험하다.

46. 분양은 대출을 감안해도 50-40-30-20평대의 순으로 투자 가치가

      따른다.

47. 20평대는 분양받는 것 외에는 특별한 상황이 아니면 매수 안하는

      것이 낫다. 단 재개발, 재건축, 그리고 30평대와 시세 60% 이상

      벌어진 20평대는 매수에 관심을 갖는다.(전철역, 각종 호재)

48. 1. 2층은 환금성이 떨어지므로 시세의 75%선 이상으로는 매수하지

      말아야 한다.

49. 평형에 비하여 거실이 좁아 보이는 곳은 피하는 것이 상책이다.

50. 아파트 평형 중에서 가장 많은 중심 평형을 고르는 것이 가장

       유망하다.

51. 매수는 급하게 할수록 불리하며 계획적으로 하되 비수기를 잡아라.

52. 동일한 아파트 매수시에 5군데 부동산을 들러야 급매물을 잡는다.

    매도호가를 높이지 않는 방법은 20%이상 저가로 받쳐 놓으면 된다.

53. 매도하는 것처럼 유도하여 시세를 정확하게 파악한다.

54. 매도호가는 절대로 믿으면 안 되며 반드시 거래 가격을 확인해야 한다.

55. 매수는 배짱을 부릴수록 유리하며 조급한 인상을 주면 실패한다.

 

56. 매도는 3군데 이상 부동산에 내 놓고 성수기에 해야 한다.

57. 매도는 팔려고 마음 먹은 시점에서 높은 가격-낮은 가격으로

      순차적으로 한다.

58. 매수자가 많을 경우에는 계속 가격을 올리면서 타이밍을 잡는다.

59. 매도는 실제 거래 가격보다는 매도호가로 내놓으며 조절할수록 좋다.

60. 매도 역시 배짱을 부릴수록 유리하며 여유를 갖는 것이 이익을 본다.

 

61. 대출은 상황에 따라서 다르나 자본금 대비 30%선이 안정적이며,

      투자 가치가 높다고 판단될 경우에는 50%까지 무리한 선이 아니다.

62. 대출은 저축액 100만원 기준 1억 150만원 기준 1억 5천 200만원 기준

      2억 정도가 가장 투자 수익률도 좋고 안정적이다.

63. 투자 목적일 경우에는 대출이자만 따져도 되고 원금 상환은 대출만큼

      중요한 사안은 아니다.

64. 심리적 압박을 받을만큼 무리한 대출은 건강에 해롭기 때문에 바람직

      한 방법이 아니다.

65.  대출을 받지 않거나 지나치게 소극적인 대출은 투자 수익률이

      떨어지는 아파트의 매수 가능성이 크기 때문에 바람직하지 못하다.

 

66. 많은 사람들이 몰리는 분양에만 몰두하는 사람은 아파트 아파트 상승

     때  최대의 피해자가 되므로 왠만한 차익이 예상되는 곳은 청약을 한다.

67. 수도권 분양 일정을 사전에 파악하여 릴레이식 청약에 도전하는

     사람이 결국 아파트로 인하여 수익률을 얻는다.

68. 자본금이 부족한 사람은 분양이 최선의 방법이기 때문에 특별한

     하자가 없는 곳이라면 수도권 전 지역에 청약을 신청한다.

69. 분양가는 여건이 비슷한 주변 새아파트 시세와 비슷하거나 낮은 것이

     유리하며 시세보다 30% 이상 높은 곳은 상식적으로 가치가 떨어진다.

70. 통장이 없거나 통장 사용을 아끼고자 하는 사람은 중대형 평형의

     투자 수익률이 높을 것으로 판단되는 아파트를 구입하는 것이 좋다.

 

71. 과거 2005-2006 사례에 비추어 하반기 강보합세를 유지하다가 2006년

     추석을 기점으로 오름폭이 확대되고 2007년 초에 일시적 조정을

      거친 후에 폭등 가능성도 있다

72. 평형별, 입지별, 입주년도별, 세대수 크기별 양극화가 심해질 가능성이

      높다.

73. 40평대, 30평대, 20평대 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우에는

     중소형 평수의 상승도 점쳐 볼 수 있기 때문에 관심을 가져야 한다.

74. 2007년 아파트 시세 상승이 예견되기 때문에 올 해 안에 매수가 좋다.

75. 다주택 매물이 11월 이후 많이 나올 예정이기 때문에 인기가 적은

     중소형 평수를 매수할 경우는 급매물 위주의 기회를 잡아야 한다.

 

76. 부동산 흐름과 지식을 가장 빠르게 깨우치는 일은 국민은행 현재 시세

      및 단지 정보와 과거 3년 시세를 자주 찾는 것이다.

77. 부동산 신문 기사와 전문가들의 부동산 정보를 자주 접하도록 한다.

78. 닥터 아파트 등의 부동산 사이트를 자주 찾아서 우리 동네 이야기 및

     고수들의 부로그를 스크랩하여 여러번 필독한다.

79. 다음, 네이버, 야후 등의 토털 사이트 검색란에 원하는 정보의 제목을

     달아서 찾아 보는 일이 가장 빠른 정보 습득의 길이다.

80. 수시로 묻고 답하기 및 자유 토론, 유료 질문을 통하여 관심 분야에

     대한 상담과 상담 사례를 많이 접하여 실전 감각을 익혀야 한다.

 

81. 목표 아파트를 설정하였으면 지도를 끼고 주변 일대의 현장을

     짜증내지 말고 콧노래 부르며 여행하듯이 즐겁게 다닌다.

82. 지도를 모르면 부동산의 흐름을 읽을 수 없으니 지도를 수시로 보면서

      관심 지역을 자주 찾는다.

83. 한가한 날을 골라서 5곳-10곳 정도의 부동산 방문과 동시에 아파트를

     살피고 자동차로 돌면서 주변 환경을 꼼꼼하게 살핀다.

84. 최소 100여군데 아파트를 돌지 않고서는 매수하지 마라.

85. 가급적 투자 가치가 높은 지역을 묶어서 돌되 2-3번째 다시 갈 경우는

     미처 파악하지 못한 사항들을 체크한다.

 

86. 매수 및 매도시 조급한 인상을 주어서는 절대로 안되며 정중동의

     자세가 필요하다.

87. 생각과 동시에 일을 저지르는 것은 실패할 확률이 많으며, 지나치게

     시간을 끄는 것도 좋지 않기 때문에 매수 생각을 가진 시점 6개월~

     1년 전부터 돌아 다니되 매수 본격 작업시 1달 안에 결판을 낸다.

88. 확신이 서면 과감하게 일을 저지르는 결단력이 필요하다.

89. 부동산 사장님 말에 지나치게 솔깃하거나 귀가 얇은 것은 위험하다.

90. 부동산 지인들, 사장님들과 평소에 친분을 쌓고 실전 지식을 얻는다.

 

91. 3년동안 투자 가치가 떨어지는 아파트는 과감하게 매도하고 신경

     쓰지 않는 것이 좋다.

92. 투자가 목적이라면 주변 혹은 동단위 구단위 아파트가 오르지 않은

     지역은 과감하게 매도하고 갈아타기를 시도해야한다.

93. 자금 여력이 60%만 된다면 20평에서 30평으로 오래된 아파트에서

      새아파트로 소규모 세대수에서 대규모 세대로 갈아타야 한다.

      20평대와 30평대의 가격 차이가 너무 벌어질 때는 20평대 입지가 좋은

      곳 우선으로 관심을 가지고 매수를 생각해야 한다.

94. 보유한 아파트를 1-2천 손해 보지 않고 팔려는 노력보다 투자

      가치 5천 차이 나는 유망한 아파트의 급매를 잡으려고 노력해라.

95.  대출에 소극적이며 겁이 많은 사람이 무리한 대출을 받고 과감성을

       발휘하는 사람보다 투자에 실패를 하고 후회 하는 경우가 훨씬 많다.

 

96. 1가구 다주택을 만들지 말고, 블루칩 하나로 올인하라

97. 아파트 투자는 3년을 바라보고 투자 하는 것이 가장 좋다.

98. 부동산 세금, 청약, 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지개발지구 등과

      관련한  기본 상식은 반드시 알아야 한다.

99. 돈 많은 투자자가 몰리는 곳이 최고의 지역이다.

100. 로또 1등 당첨을 꿈꾸거나 부동산 청약 경쟁률이 10대 1이 넘는 곳에

       목을 메거나  하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없으며, 땀 흘린

       만큼의 결과가 따른다는 것을 명심하고 현실적인 노력을 해라.

 

101. 양도 소득세 계산방법은  양도가액 - 취득가액 - 필요경비 =

       양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

       (연간 250만원) = 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 -

       세액공제 감면세액 = 자진납부할 세액.

102. 과세 표준 1천만원 이하는 9% 1천-4천은 18%(누진공제 90만원)

       4천-8천은 27%(누진 450) 8천 초과는 36%(누진공제 1170만원)

103. 과세 표준은 2년미만 보유자산 40% 1년미만 보유자산 50%  3주택

       이상의 주택 60% 미등기 양도자산 70%  장기 보유 특별 공제는

       3년-5년 양도 차익의 10%  5년-10년 양도차익의 15% (25%)

       10년이상은 양도 차익의 30%(50%)로 미등기 60%세율 3주택 제외

104. 재산세는 주택의 경우 0.15, 0.3, 0.5% 종합 부동산세는 1, 1.5, 2, 3%

105. 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 이하 2.2%

       취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 초과 2.7%

 

106. 매매 교환시 5천 미만은 0.6%(한도액 25만원)  5천-2억 0.5%(한도액

       80만원) 2억-6억 미만은 0.4% 6억 초과는 법정 수수료 0.9% 이내에서

       중개업자가 요율표에 명시한 요율 적용

107. 임대차의 경우는 5천 미만 0.5%(한도액 20만원) 5천-1억 0.4%

       (한도액 30만원) 1억-3억미만 0.3% 3억 이상 거래가액의 0.8%

       내에서 당사자간 협의

      위의 사항을 위반한 중개업소는 6개월 영업 정지 및 형사처벌을 받음.

108. 아파트 매매시 구비 서류는 이전(취득)매매 계약서, 현(양도시)

       매매 계약서, 매수자 인감 증명서 1통, 거래 사실 확인 증명서 1부,

       양도 비용 내역 ( 이전 취/등록세영수증,법무사등기비용 영수증,

       샷시영수증,중계수수료등)

109. 주택 매매시 위의 사항에 건축물 관리대장 각 1통 추가한다.

110. 분양권 매수시에 위의 사항에 아파트 공급 계약서 사본, 인감

       주민등록 등본 각 1통

 

111. 사전 준비는 TEN 및 기타 인터넷으로 부동산의 장, 단점 및

       시세파악 지역 부동산을 통해 상세 정보 파악 및 확인(5곳)

112. 계약서 작성전은 등기부등분(토지,건물)확인 용도, 정확한 면적,

       저당권 및 기타 권리 설정 여부 확인. 신규 입주 아파트는

       분양계약서와 신분증 및 잔금 완납영수증등으로 실제 소유주여부확인

113. 계약서 작성시와 후는 계약 상대방 확인, 등기부 등본, 영수증 수령

114. 잔금 지급시는 등기부등본, 각종 세금과 공과금 등 서류 및 영수증

       확인하고 등기 이전에 넘겨 받으면 안되고 법무사를 통해서 진행

115. 잔금 지급후는 세금 납부   취득세, 농특세: 취득일로부터 30일이내
       등록세, 교육세: 취득세 등 납부시. 소유권 이전 등기는 변호사,

       법무사에게 위임 또는 세무서, 등기소, 구청등을 통하여 직접 등기

 

117. 왠만한 곳은 25평이하, 나홀로 아파트, 3년 시세 20%미만 아파트와

       1년 시세  60% 상승 아파트는 피한다.

118. 주변,동,구,시 단위 순으로 과거 3년동안 수익률이 낮은 곳은 피한다.

119. 자본금 1억 미만의 투자, 1년 이상 미분양 아파트, 마음에 와 닿지

       않은 아파트, 전문가들이 보류하는 아파트는 피한다.

120. 오피스텔, 연립, 빌라, 300세대 미만 주상 복합, 상가 주상복합은

       특별한 상황이 아니라면 피한다.

 

 

어떤분은 미국의 9월 집값이 떨어졌다는 신문기사에 지금 집을 사면 집값이 떨어지지 않을까 걱정하시기도 하고, 집값의 하락에 대한 막연한 기대를 하시기도 합니다.

이런 글이나 의견들을 볼때, 제 나름대로 논리적으로 설명해 드릴 수는 없는 것인지 생각하게 됩니다.

저는 지금이 다시 부동산 상승의 초입이라고 생각합니다.

이번에는 소외되는 중산층, 서민들이 없도록 선택을 잘 하셔야 하겠습니다. 선택은 자신이 하는 것이라 항상 외롭지만 좋은 판단을 할 수 있도록 폭넓게 생각하셔야 하겠습니다.

이 글은 부동산투기를 하자는 글이 아니라, 중산층과 서민들이 또 큰 흐름을 놓쳐 후회하지는 말자는 글입니다.

지금까지 나중에 생각해 보면 그때 비쌌다고 생각했던 집값이 싼 가격이었습니다. 이번에도 그럴까요?

기사나 여러 발표 하나하나에 "이러지 않을까? 저러지 않을까?" 마음이 흔들리면서 지엽적으로 얽매이거나 막연한 기대를 하기보다는, 폭넓은 시각과 나무를 보지말고 숲을 보며 판단해보는 것이 좋다고 생각합니다.

앞으로 경기침체를 우려한 경기부양-차기에는 더욱 강력한 경기부양이 있으리라 예상합니다-, 인플레이션, 대선을 앞둔 선심성(?) 공약 혹은 앞으로 있을지 모르는 재건축아파트 규제완화, 각종 부동산 법규의 완화, 주택공급이되 장기간 전매금지로 반쪽짜리 공급...이런 문제들이 부동산 가격을 자극할 것입니다.

언제가 될지 모르지만 종국에는 부동산가격의 대세적 하락기가 시작될 것입니다. 그러나 적어도 지금은 아니며, 앞으로도 상당기간동안은 아니라고 봅니다.

각설하고, 부동산과 주식은 서로 많은 공통점이 있습니다. 다만 주식은 경기선행적이고 부동산은 후행적 성격을 가진다는 것입니다.

주식시장의 유명한 격언중의 하나가 있습니다.

[항상 추세에 순응하라, 시장이 정점이나 바닥에 왔다고 추측하지 말고, 시장 스스로 정점이나 바닥이라고 증명하도록 하라.]

부동산도 마찬가지입니다. 항상 추세에 따르며 시장이 보내는 시그널에 순응해야 합니다.

언제나 시장에는 낙관론과 비관론이 공존하게 마련입니다. 그중 어떤 것을 택할 것인가는 각자 판단할 몫입니다만, 다음 사항들을 참조하여 나무를 보기보다는 거대한 숲을 보시길 바랍니다.

1)현재 미국 다우지수는 사상 최고가를 경신하고 있습니다. 물론 과열권에 접어들면 조정을 받을 것이지만, 다우지수가 사상 최고가를 경신하는 이유를 잘 살펴봐야 합니다.

주가지수는 경기선행적이라고 하였습니다. 내년도 미국의 부동산 경기가 경착륙이 아닌 연착륙을 할 것이고, 과도한 인플레와 급격한 금리인상에 대한 우려가 감소되었다는 반증입니다.

만약 미국에서 부동산 가격의 폭락이 오면, 미국 가계의 과도한 부채는 부실화되고, 미국의 소비심리는 급랭하며 미국 경제의 급강하로 글로벌 경제는 크게 흔들리게 됩니다.

9월 미국 주택시장의 하락에도 불구하고 미국 다우지수가 상승하는 것은 내년도 미국 주택시장이 연착륙을 하고 미국 경제가 괜찮을 것이란 것을 선행적으로 반영하는 것입니다.

물론 주가시장은 과열권에 도달하면 조정을 받고 다시 상승합니다. 다우지수가 미시적으로 조정을 받더라도 거시적으로 어떻게 움직일 것인지, 또한 미국경제와 주택시장이 어떻게 움직일 것인지 계속 관심을 가져야 합니다.

경제학자들은 통상 적어도 3년이상은 미국경제가 좋으리라 봅니다. 이는 적어도 3년이상은 주식의 자산가치가 상승한다는 말이며, 미국의 부동산은 적어도 보합세이상은 유지한다는 말입니다.

2)미국 주택시장에서 유태인들이 적극적으로 집을 판다고 합니다. 우리나라 사람들은 열심히 산다고 합니다. 이것이 의미하는 바는 다음과 같습니다.

유태인들이 미국주택가격이 내년에 연착륙에 성공할 것이고, 향후 최소한 보합세이상을 예측한다는 사실을 모를리는 없습니다. 다만 유태인들은 미국 달러화의 세계통화에 대한 점진적 가치하락과 종국에는 달러화의 폭락이 올지도 모른다는 사실을 잘 캐치하고 있다는 것입니다.

그럼 한국의 부자들은 바보라서 미국의 집을 사는가? 그것은 아니라고 봅니다.

한국의 부자들도 달러화가 점진적으로 가치가 하락할 것이란 사실을 결코 모르지는 않을 것입니다.

그럼에도 한국 부자들이 미국에 집을 사는 이유는,

첫째, 미국에 집이 있다는 명품수집형 과시욕입니다. 우리가 소위 명품이나 자동차를 사서 쓰는 순간 그것은 중고가 되며 가격이 떨어집니다. 그러나 그것을 모르고서 명품이나 자동차를 사지는 않습니다. 이런 명품적 과시욕으로 미국달러화 하락에 의한 미국부동산 가치의 하락을 예상하고도 주택을 구입하는 것입니다.(세계통화에 대한 달러화 가치하락으로 달러화 대비 가격이 하락한다는 점이지, 미국내의 부동산 가격 자체가 계속 하락한다는 것은 아닙니다.)

둘째, 한반도의 대치상황과 자녀의 교육적 주거측면, 세컨하우스 측면에서 미국 주택을 매수한다는 점입니다. 그러므로 중산층은 섣불리 미국 주택을 사는 "우"를 범해서는 안됩니다.

결론적으로 부유한 미국 유태인들의 그동안의 집매도가 마무리 국면에 접어드는 내년쯤이 하락의 막바지며 미국 부동산 연착륙의 시기입니다.

3) 글로벌 경기가 좋아질 것인지 나빠질 것인지 볼때, 세계 유수 경제학자들이 보는 나라가 호주와 스위스입니다.

호주로 글로벌 자본의 유입은 고수익 고위험 자산 선호, 즉 글로벌 경제의 상승을 의미하고 스위스로 글로벌 자본의 유입은 안전자산 선호, 즉 글로벌 경제의 하락을 의미합니다.

호주 경기가 좋아지고 스위스 경기가 나빠지면 글로벌 경제는 상승하고, 그 역의 경우도 성립합니다.

호주의 집값은 이미 정점에서 하락한후 보합세로 돌아선지 오래되었습니다. 앞으로 글로벌 주택가격이 적어도 보합세이상일 것이라는 점을 강하게 암시합니다.

4) 수백억불을 운용하는 미국 하버드 대학 재단은 달러로 표시되는 미국 부동산 가격은 달러화가치의 하락으로 상대적으로 가치가 하락하나, 아시아권의 부동산과 주식은 가치가 상승할 것이라고 말했습니다.

실제로 일본의 부동산은 바닥을 찍고 상승중이고, 중국은 북경올림픽을 앞두고 경기과열에 따른 부동산의 과도한 폭등을 억제하려고 집값을 억지로 내리누르는 형국입니다. 만약 그냥 놔두다간 북경올림픽 시기에 큰폭의 경기팽창이 일어날때, 국가 경제에 부담이 될 정도로 부동산 가격이 앙등하는 것을 막겠다는 것입니다.

5) 주식과 부동산은 둘다 자산으로서 종국엔 같이 움직입니다. 화폐가치가 하락하고 자산가치가 상승하면 둘다 상승하는 것이고, 그 역의 경우도 성립합니다.

주식시장이 선행적으로 상승하다가 조정장이 와도, 주택은 후행적으로 상승하다가 그 탄력에 의해 계속 상승하기도 합니다. 이것은 부동산의 심리요소나 정부정책 요소등 다른 요소들은 배제한 순수 경제 측면에서 논한 것입니다.

하버드 재단의 예측대로, 최근 미국 최대 연금 캘퍼스가 최근 한국증시에 25억달러를 투자하겠다고 발표했습니다. 향후 한국증시를 매우 긍정적으로 본다는 것이며, 이는 한국경제가 내년의 침체를 딛고 상승하리라 예측한다는 증거입니다.

한국 경제의 상승은 자산가치의 팽창을 의미합니다. 자산중 대표적인 것은 주식과 부동산입니다. 역시 주가와 부동산 가격이 오른다는 증거입니다. 우리나라 유수의 경제학자들도 향후 주식시장의 상승을 의심하지 않으며, 이는 가용소득의 상승과 경기호전, 부동산 상승등을 동시에 의미하기도 합니다.

올해 목동지역의 집값 상승이 작년에 주식으로 돈번 여의도의 증권가 사람들이 목동지역에서 아파트를 구입하려는 수요가 큰 원동력이 되었다는 사실도 확인하시길 바랍니다.

6)미국 베이비붐 세대의 쇠퇴는 우리나라보다 훨씬 선행적입니다. 미국은 대영제국의 몰락처럼 점차 몰락하는 제국입니다.

멀지 않은 시기에 무역적자와 재정적자라는 엄청난 쌍둥이 적자와 가계대출의 과도성이 트리플악재로 작용하며 무너져 내릴 미국을 볼 일이 있을지도 모릅니다.

지금의 미국은 엄청난 무역적자,재정적자,과도한 가계부채라는 트리플 폭탄에도 불구하고 그 시한폭탄을 안고 미국경제가 계속 성장하는 시기입니다. 그 추세에 따라가야만 합니다.

그러나 종국에는 그 시한폭탄이 터질 것이며 그것은 적어도 3년이후일 것이라고 봅니다. (우리나라의 과도한 가계부채도 향후 점점 문제로 대두될 것이나 아직은 시기가 아닙니다. 지금은 제가 적는 1~7까지의 항목으로 인해 집값이 상승하는 시기며, 저희는 추세에 순응해야할 시기입니다.)

그래서 부자아빠 가난한 아빠의 저자 로버트 기요사키는 금값이 떨어질때마다 꾸준히 금을 사모으라고 말했습니다. 미 달러화의 가치하락과 금의 가치상승은 밀접한 관련이 있기때문입니다.

한편 우리나라의 베이비붐 세대와 최근 사회에 진입하는 20~30대의 직장인들까지 주택소유에 대한 욕구가 매우 강하다는 사실을 간과해서는 안됩니다.

게다가 한국만의 또다른 특성은 아파트를 매우 선호한다는 점이고, 아파트가 부동산 가격을 선도하며 한정된 아파트에 시중자금이 집중된다는 점입니다.

또한 한국 시중의 부동자금만해도 물경 400조원(파이낸셜 뉴스 보도 인용)이며, 이 돈들이 시중은행의 단기성 고리 자유입출금 예금이나 증권사의 CMA, RP등을 떠돌거나, 순환매적 성격을 가지는 부동산에 단기투기된다는 사실을 잊어서는 안됩니다.

최근 부동산의 순환매적 상승으로 그동안 소외되었던 지역들의 아파트가격이 상승하는 것은 정부정책의 여파로 억눌린 돈들의 향방이 그쪽으로 쏠린 것이 큰 이유중의 하나입니다.

시중의 엄청난 부동자금이 어디로 튈지 모르는 우리나라만의 특수한 상황을 잊어서는 안됩니다.

7)전국토의 개발과 수도권 신도시 개발로 인한 천문학적 토지보상금이 어디로 흘러들어갔으며, 앞으로 어디로 흘러들어갈 것인지 생각해 보아야 합니다. 거의 대부분이 다시 부동산을 사는 자금으로 흘러들어가서 집값의 상승을 부추겼습니다.

다시 정부가 나서서, 경기도가 나서서 신도시를 만들거나 확장하겠다고 합니다. 이때 발생하는 막대한 토지보상 비용이 어디로 흘러들어가겠습니까?

지금까지의 선례와 결코 다르지 않을 것입니다. 부동산에서 빠진 자금은 다시 부동산으로 흘러 들어갑니다. 지방의 혁신도시등의 개발 보상금중 상당부분이 강남권역및 수도권 핵심지역의 아파트를 사는 자금으로 흘러들어갔다는 사실을 잊지 마십시오.

강남권역및 수도권 핵심지역은 주식시장의 삼성전자와 같은 영향력을 가진다고 보시면 됩니다.

대략적으로 생각나는 점들을 적어보았습니다.

판단은 항상 자신의 몫이라 외롭습니다만 적어도 판단의 근거로 삼아야 할 것은 전반적이고 거시적인 시각이라고 생각합니다.

중언부언하지만, 이 글은 부동산투기를 하자는 글이 아니라, 중산층과 서민들이 또 큰 흐름을 놓쳐 후회하지는 말자는 글입니다.

좋은 판단하시는데 미력하나마 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.