상가투자 '2기 신도시가 돈된다'

철저한 사전분석통해 선별 투자 나서야

 

2007년 가장 유망한 상가 투자처는 어디일까. 주택ㆍ토지 시장에 대한 규제강화로 토지시장의 반사이익이 기대되면서 올해 유망한 상가 투자처가 어딘지에 대해 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

 

상가 전문가들은 일단 2기 신도시 내 상가가 주택ㆍ토지 규제집중의 풍선효과를 가장 크게 누릴 것으로 내다보고 있다.

 

이미 상가 공급과잉 현상을 겪고 있는 기존 도심지와는 달리 배후 수요가 풍부한 신도시 상가는 어느정도 안정적인 투자 수익이 기대되기 때문이다.

 

현재 개발이 진행 중인'신도시'는 전국적으로 13곳으로 총 120여만명의 신규 상권형성이 예상된다.

 

때문에 '신도시' 입주가 어느정도 마무리되는 2008~2011년을 전후로 거대 상권이 형성되는 이 지역 상가에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

건설교통부의 '2002년 이후 신도시 조성현황 및 추진계획'에 따르면 13개 신도시 가운데 가장 많은 신규 인구 유입효과가 기대되는 곳은 경기도 평택신도시로 총 16만여명이다.

이어 김포(15만4000명), 아산2단계(14만2800명,) 동탄(12만1000명), 송파(11만5000명) 판교(8만8000명), 양주옥정(7만9400명), 파주1단계(6만7000명), 광교(6만명), 양주회천(5만7000명), 파주2단계(5만7000명), 아산1단계(2만5200명) 등이 뒤를 잇는다.

 

이 신도시중에서 상업용지 비율이 낮고, 입지여건이 뛰어난 상가를 고른다면 높은 투자 수익을 기대해 볼만 하다.

 

 

2기 신도시 상가투자는 기존 1기 신도시 상권의 형성과정 등을 철저히 분석해 접근하는게 좋다.

 

분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 상가의 경우 특정 업종의 밀집도가 높은데다 고객집객력이 뛰어나고, 권리금이 없다는 장점 때문에 투자자들의 인기가 높았다.

하지만 신도시는 구도심에 자연발생적으로 형성되는 기존 상권과는 전혀 다른 양상을 띈다는 점에 유의할 필요가 있다.

 

우선 신도시 상가투자는 이미 검증받은 상권에 투자하는 것이 아니라 상업용지의 비율, 입지여건 등에 따라 상권이 새롭게 형성되는 상가를 분양받는다는 점에서 주의할 필요가 있다.

 

상권이 완전히 형성되기 전에 투자하기 때문에 실제 뚜껑을 열고나서 보면 처음 예상과는 전혀 다른 결과가 나타나기도 한다. 당초에는  높은 수익률이 기대됐던 상가라로 실제 신도시 입주가 완료돼 영업을 해보면 기대 수익률에 못 미치는 경우가 많다는 얘기다.

 

1기 신도시의 경우 수익률이 높게 나오는 곳은 대개 1∼2곳으로 한정돼 나타나는 특징을 보인다. 상업용지의 비율이 낮은 신도시 상가 중 입지여건이 뛰어나고, 가장 번화한 곳에 위치한 곳의 상가는 대부분 수익률이 높게 나온다.

 

하지만 당초 예측 상으로 높은 수익률이 기대됐던 상가의 수익률이 낮게 나오는 경우도 많다. 이는 도시계획에 따른 단순 인구 유입량에 비례한 상권의 규모와 실제 상가 이용률의 차이 때문에 파생된 결과로 볼 수 있다.

 

또 이는 실제 신도시 거주자들의 필요에 따라 상가가 개발ㆍ공급되는 것이 아니라 개발업체들의 수익에 맞춰 상가가 공급되기 때문에 발생하는 문제다.

문제는 당초 계획인구보다 많은 상업지역의 형성으로 상권의 슬럼화를 가져 올 수도 있다는 점이다. 때문에 신도시 상가 투자에는 여러모로 주의를 기울여야 한다.

 

이를 1기 신도시의 예를 중심으로 살펴보기로 하자. 1기 신도시 중 분당신도시는 현재 현역 일대의 중심상업지역의 상권이 비교적 활발한 편이다. 또 수내역과 정자역 역세권 상가의 경우 고객의 특정화가 진행되고 있다.

 

일산은 주엽역과 평촌 평촌ㆍ범계역이 비슷한 입지여건으로 신도시내 핵심상권 역할을 수행하고 있고, 나머지 주변의 상권은 상권이 그리 활성화된 편은 아니다.

 

중동신도시와 산본 신도시는 서로 비교할 권역은 없지만 교통편의시설이 집중되어 있는 지역의 상권이 비교적 업황이 좋고 나머지 주변지역은 업소마다 고전하고 있는 모습을 보인다.

따라서 이러한 계획도시에 형성된 상가를 올바르게 바라보고 신중하게 접근 할 수 있는 안목이 필요하다.

먼저 신도시를 개발하는 주체가 누구인지를 알고 신도시에 대한 정보를 얻는데 주력해야 한다. 보통 신도시 개발 주체는 보통 한국토지공사, 대한주택공사, 도시개발공사, 수자원공사등 공공기관이다.

 

신도시에 개발되는 신축상가의 점포를 분양 또는 임대받기 위해서는 신도시 개발의 청사진이 되는 토지이용계획도를 먼저 살펴볼 필요가 있다. 이 토지이용계획도에는 도로, 주택용지(단독, 연립, 아파트), 상업용지(일반상업, 중심상업), 대형편의시설(법원, 백화점, 호텔, 업무시설 등)에 대한 위치와 규모, 연도별 개발일정 등이 상세가 표시돼 있다.

신도시 상가투자는 이런 기본 계획을 사전에 철저하게 숙지한 후 투자 급소에 접근하는 방법을 정확하게 찾아 내야 한다.

중심상권ㆍ역세권ㆍ대로변등에 위치해야 우량상가

첫째, 신도시내 지하철 또는 터미널, 대중교통이 집중될 수 있는 중심상업지역을 찾아 본다. 만약 투자하려는 상가가 이런 편의시설이 집중해 있는, 토지이용계획도면상의 중심권에 위치해 있다면 투자를 고려해볼만 하다.

둘째, 수도권 신도시의 경우 통상 지하철역이 서너곳 이상 생기게 되는데 이 역사들 중 이용률이 높은, 중심이 되는 역세권 주변 상권을 공략해야 승산이 있다.

셋째, 대로변 상가를 중심으로 투자대상을 골라아 한다. 대부분의 신도시에서는 주요 간선도로로 8차선 이상인 대로를 만드는 경우가 많다. 이런 경우 대로변의 점포보다는 대로에서 상업지역의 중심으로 흘러들어가는 이면도로 초입을 공략하는 것이 유리하다.

넷째, 대로변이나 역세권 상가가 아니라면 주택가 상가를 공략해 본다. 주택가 상가는 아무래도 대로변이나 역세권 상권 등에서 힘에서 밀릴 수밖에 없다. 따라서 기타 상업지역을 불가피하게 선택하게 될 경우 주거지역에 가까운 쪽으로 상가를 물색해야 한다. 이 경우 타깃고객의 범위를 축소하고 거주민들의 동선을 찾아 입점하면 큰 수익은 기대하기 힘드나 비교적 안정적인 투가수익을 기대해볼만 하다.

다섯째, 대형 할인마트, 백화점, 멀티플렉스등 집객시설이 계획적으로 들어설 가능성이 높은 중심상업지역의 주변지역을 공략해야 한다. 만약 사전에 알기 어려우면 상업지역주변으로 넓은 공터가 남겨져 있거나 충분히 이러한 시설들이 들어설 개연성이 있는 지역을 판단해 내야한다.

여섯째, 중심상업지역 인근으로, 주력 평형대는 20~30평형인 대규모 아파트단지를 낀 상가가 유리하다.

일곱째, 신도시내 핵심상권에 투자한다. 신도시내 핵심 상업지역은 1곳으로 집중될 소지가 많다. 이 핵심상권은 다양한 연령층을 고객으로 하는 다양한 업종이 가능하나 여타 상업지역은 특정업종으로 쏠림현상이 나타나게 된다. 즉 유흥상권 또는 먹자상권으로 집중될 소지가 많으므로 핵심상권이외의 상업지역에 투자하게 될 경우 업종선택에 주의해야 한다.

여덟째, 단지내상가에 필요한 필수업종 외의 업종들은 중심상업지구내의 상권에 형성되는 특성을 가지고 있으므로 중심상업지구내 상가의 관심도도 높게 형성되고 있다. 중심상업지구내의 상가는 입주시점부터 상권형성이 바로 가능한 단지내 상가와는 달리 실제 상권이 형성되어서 안정될때까지는 일정한 기간이 소요된다는 점이 단점이다.

 

특히 신도시내 중심상업용지의 상권형성에 가장 많은 영향을 미치는 변수는 입주율이라고 할 수 있다. 조기에 입주가 완료되는 지역일 수록 상권형성이 빠르게 안정화 되어가면서 투자수익의 신속한 회수가 가능해진다.

 

개략적이나마 신도시 상권에 대해 투자시 접근 방법에 대해 알아 봤다. 신도시내 상가에 대한 접근시 거시적 시각으로 신도시를 바라 볼 필요가 있다. 즉 분양업자 또는 부동산중개업자의 말에 현혹되기 보다 자신의 판단을 기초로 철저한 사전조사를 통해 투자에 임해야 한다.

 

신도시내 상가를 투자할때에는 중장기적 계획을 가지고 상가투자에 임해야 한다. 비교적 입주 초기단계에 상가투자를 고려하는 투자자라면 분양업체를 통한 임대업종의 선정에서 선점경쟁력이 있는 업종의 입점가능성을 충분히 검토해야 초기 투자에 따른 위험도를 낮출 수 있다. 이때 가장 중요한 것은 입주 완료 시점이 대략 언제인가를 고려해야한다는 점이다.

초보 투자자라면 입지여건을 우선 선택기준으로 놓고 도보나 차량 접근성이 뛰어난 상가를 고르는 게 비교적 안전하다.

 

아울러 주차여건과 배후 인구수를 감안해 투자에 나서야 한다. 이런 점을 고려하여 신도시 상가투자에 나선다면 좋은 결과를 기대 할수 있다.

지난 11.3 정부가 발표한 부동산 대책 중 하나가 앞으로 건설할 신도시의 건폐율과 용적율을 높여

분양가를 잡겠다는 것이 핵심입니다.

용적율의 경우 150% 에서 250%로 높이겠다고 했지요

 

 

당연히 앞으로 건설할 신도시는 신도시 지정, 지구지정 단계에 와있는 신도시를 얘기 하는 것입니다.

즉, 이미 사업승인이 난 신도시는 계획대로 조속히 시행하여 공급에 차질이 없도록 하는 것이지요)

 

 

요즘 그래서 건폐율, 용적율에 대한 궁금증이 많습니다.

 

건폐율과 용적율에 대해 정리 해 보았습니다.

 

◆ 건폐율 : 대지면적에 대한 건물의 바닥면적(즉,1층면적) 비율

 

◆ 용적율 : 대지면적에 대한 연면적 비율

      (연면적 : 건물 전체층의 면적 합계 -> 용적율에서 적용되는 연면적은 지상층에 대한 연면적 임)

                 

 

   [예제도표]

 

 

 

 

100평의 대지면적에 바닥면적(1층면적)이 60평인 5층건물이 있다면,

 

=> 건폐율은 60%이고, 용적율은 300%가 된다(즉, 연면적 300평) 

 

=> 건폐율 = (60 평/ 100평) * 100           =   60%

=> 용적율 = ((60평 * 5층) / 100평) * 100 = 300%

     연면적 = (60평 * 5층) = 300평

 

그래서,

건폐율을 높인다는 얘기는 건물의 면적(즉,1층면적)을 넓히는 것이고,

용적율을 높인다년 얘기는 건물의 층수를 높인다고 이해 하면 됩니다.

 

즉, 앞으로 사업승인이 날 신도시의 경우 건폐율과 용적율이 높아지면, 분양세대수가 늘어나게 되고 이로 인한 분양가는

조금더 낮출 수가 있지요.

반면, 도시의 쾌적성은 그만큼 떨어지게 되고, 인구밀도가 높아지게 됩니다.

 

일반적으로 고밀도아파트,저밀도아파트 이렇게 많이 얘기하지요

용적율이 높다는 얘기는 고밀도아파트라는 얘기지요

일반적으로 아파트의 경우

용적율 150%~180% 이면 저밀도아파트로서 쾌적성이 좋은 아파트 단지입니다.

용적율 200% 안팎이면 중밀도아파트로서 보통 18층~20층 아파트가 있는 단지들이 이에 속하지요

용적율 250%이면 고밀도아파트로서 20층 이상의 초고층 아파트를 얘기하는 것입니다

 

상업지구의 경우 건폐율과 용적율은 주거지역에 비에 엄청 높지요.

상업지구의 경우 생활의 쾌적성보다 대지의 효용가치를 따져야 하기 때문에 건폐율과 용적율은 높을 수 밖에 없습니다.

 

이정도면 건폐율, 용적율 이해가 되셨지요

 

 

자료출처 : '네이버카페 아름집'