[스크랩] 주택청약종합저축은 만능이 아니다

2009-08-15 22:23

http://blog.drapt.com/concept/81250342618656

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=61

부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com) 자료에 따르면 지난 6월 충청권 아파트 매매가는 0.06%로 2개월 연속 상승, 영남권도 0.03%로 2개월 연속 상승했다. 충청권 전세시장도 0.08%로 오름세이고, 부산(0.15%)ㆍ울산(0.07%)ㆍ경남(0.06%)도 전세가가 올랐다고 한다.
서울과 수도권의 상승세가 바야흐로 지방에까지 확산되면서 부동산시장이 본격적인 상승세에 접어든 것은 아닌지,, 그러나 그런 희망은 접어야 할 것 같다. 여전히 지방은 사상 최악이라 할 만큼 경기가 침체돼 있고, 미분양아파트가 12만4천가구가 넘을 정도로 주택시장이 심각한 상황이다.

대부분 오르고 일부 몇몇 지역만 정체되거나 하락하고 있는 수도권과 달리 아직 오르는 지역보다 하락한 지역들이 더 많은 곳도 지방이다. 그럼에도 불구하고 이 같은 오름세를 보이는 이유는 무엇일까?

이에 대한 해답을 찾기 위해 우선 매매가나 전세가가 상승하고 있는 지역을 보자. 충청권의 경우 대전 대덕구, 충북 음성군, 충남 당진군이 영남권은 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군, 경남 사천시 등이 시세상승을 주도하고 있다.

다음으로 이들 지역의 특징을 살펴보면 모두가 지방산업단지가 밀집해 있다는 것을 발견하게 된다. 대전 대덕구에 대전산업단지, 음성군에는 대소공단, 대풍공단, 광혜원산업단지 등이, 당진군에는 현대제철이나 아산국가산업단지가 광범위하게 조성돼 있다. 영남권 역시 기장군의 신고리원자력발전소, 달성군의 세천공단, 성서5차산업단지(9월 예정), 울주군의 무학 울진공장과 온산산업단지가 있고 사천시에는 사천산업단지, 사주공단 등이 위치하고 있다.

지방 역시 수도권처럼 학군이나 개발호재로 인한 구매수요가 뒷받침되어 시세가 상승하기도 하지만 대규모 산업단지라는 호재는 수도권 이상의 매매나 임대수요를 유발시키는 요인이 된다. 특히 지방주택시장이 침체될수록 매매보다는 임대를 더 선호하기 때문에 근로자 임대수요는 더욱 늘어나기 마련.

수요가 늘어나는 반면 2년째 분양시장이 좋지 않아 신규 공급물량은 적다. 물론 준공 후에도 미분양으로 남아 있는 아파트가 상당수에 이르지만 이들 아파트는 대부분 산업단지에서 멀고 분양가도 기존 아파트에 비해 상당히 비싸기 때문에 임대용으로 적합하지도 않다. 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황. 매매 및 전세물건이 귀해질 수밖에 없는 이유다.

산업단지 주변 아파트의 대부분이 매매가 대비 전세가 비율이 60% 이상에 이르고 심지어는 전세가와 매매가가 별 차이가 없는 지역도 있다. 풍부한 임대수요, 높은 임대가 비율을 바탕으로 임대수익을 노리는 투자자들도 속속 유입되고 있다.

그렇다면 이들 지역 아파트 임대수익률은 어느 정도일까? 서산시 대산읍에 소재한 ‘S'아파트를 예로 들어보자. 대산읍에는 대죽산업단지, 한국석유공사, 현대석유화학 등이 소재해 근로자 이주 수요가 꾸준한 곳이다.

'S'아파트 76㎡형 매매가는 5천2백만 원 정도에 불과하지만 보증부 월세의 경우 보증금 5백만 원에 월임대료가 40만 원에 이른다. 5천2백만 원 전액을 현금으로 지급하고 구입했다고 한다면 취ㆍ등록세, 법무비용, 중개수수료 및 수리비(도배ㆍ장판) 등을 고려한 총 취득비용은 5천5백만 원. 임대보증금 5백만 원이 회수되므로 실 투자금액은 5천만 원, 연임대료가 4백80만 원(40만 원×12월)이므로 단순 계산하여 연 임대수익률은 9.6%이다. 이것만으로도 정기예금 이자율(4%대)보다 2배가 넘는다.

임대수익률이 대출이자보다 높다면 대출을 통해 부동산을 구입하는 것이 현명한 법. 'S'아파트 매매가의 60%(3천1백20만 원)을 연리 6%로 대출을 받는다고 한다면 실 투자금액은 1천8백80만 원(=총 투자금액-보증금-대출금), 연간 임대수익은 2백92만8천 원(연간 임대료-연간 대출이자)이므로 연 임대수익률이 15.6%로 올라간다. 정기예금 이자율보다 3배가 넘는 수익률이다.

매물 부족으로 투자대상을 찾기가 어려울 때는 경매를 통해 취득하는 것도 한 방법이다. 만약 ‘S'아파트를 경매로 취득하면 임대수익률이 어떻게 변할까?

매매가의 85% 수준에서 ’S'아파트를 낙찰 받는다고 하면 낙찰가는 4천4백20만 원이 된다. 취ㆍ등록세, 수수료 등 제반 비용을 고려한 총 투자금액은 4천7백만 원 정도. 마찬가지로 낙찰가의 60%(2천6백52만 원)을 연리 6%로 대출 받는다면 실 투자금액은 1천5백48만 원, 연 임대수익은 3백21만 원이므로 연간 임대수익률은 20.7%가 된다.

실제 지방아파트를 경매로 취득해 상당한 임대수익을 올린 사례를 보자. 지난해 충북 음성군 대소면에 소재한 ‘H’임대아파트가 무더기로 경매에 나온 적이 있다. 평소 임대사업을 하고 있던 ‘J' 업체는 감정평가액이 4천6백만 원인 이 아파트 76㎡형에 입찰하여 10채를 낙찰 받았다.

낙찰가 총액은 3억1천1백만 원(평균 낙찰가율 67.6%). 취ㆍ등록세, 수수료, 기본 수리비, 명도비 등 제반 비용을 고려한 총 투자금액으로 3억4천만 원이 들었다. ‘J'업체는 OO은행을 통해 낙찰가의 60%인 1억8천6백60만원을 연리 6%로 대출 받았다.

이 아파트의 임대시세는 보증금 5백만 원에 월임대료 40만 원. 대출금액과 10채에 대한 보증금 5천만 원이 회수되어 실 투자금액은 1억3백40만 원 정도에 불과했다. 10채에 대한 연간 임대료(4천8백만 원)에서 대출이자(1천1백20만 원)를 뺀 연 임대수익은 3천6백80만원. 연간 임대수익률이 무려 세전 35.6%에 이른다. 정기예금 이자의 7배에 이르는 수익률이다.

30% 이상의 임대수익률을 지방 산업단지 주변 아파트를 통해 달성하고 있는 경우이다. 물론 경매의 특성상 낙찰가율이나 명도비용, 수수료 등 제반 비용, 지방산업단지의 가동률 및 지역 특성에 따라 임대수요가 다르기 때문에 수익률이 다르게 나타날 수 있음을 밝혀둔다.

이처럼 지방 주택시장이 침체되어 있지만 모든 지역이 투자를 꺼려할 정도의 상황은 아니다. 어느 곳 어느 경우에서나 틈새시장이 있듯 조금만 더 투자에 관심을 갖는다면 지방에서도 비교적 저렴한 비용으로 고수익을 올릴 수 있는 길은 얼마든지 있다고 할 것이다.

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 재건축 투자의 숨겨진 1인치 - 지하상가 |부동산노트

2009-07-16 00:41

http://blog.drapt.com/concept/81247672483448

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30976

지난 1년동안 신도시의 교통과 접근성이 양호한 단지의 지하상가층을 좀 매입했습니다. 주변에서 왜 그것을 매입하냐고 묻는 경우가 많아서 그것에 대해서 답을 올려드립니다.

1기 신도시가 입주한지 15년이 지나서 요즘에 리모델링 이야기가 심심치 않게 나오지만 대부분의 단지가 리모델링을 통해서 얻는 이익보다 재건축을 통해서 얻는 것이 크기 때문에 장기적으로 모두 재건축을 하게 될 것이라 생각합니다.

24평을 리모델링해서 길쭉하고 이상한 햇볕도 잘 안드는 상태가 되는 것보다 재건축을 통해서 창과 베란다가 넉넉한 단지를 만들고 싶은 것이 기본적인 욕구라 생각하니까요. 산본과 평촌 등에서는 10평대 아파트를 리모델링 해서 20평대로 올린다고 하는데 평면 구성도를 보면 솔직히 좀 그렇죠.

내력벽을 옆애는 리모델링을 정부가 허가해주기 전까지 리모델링은 중고층 중대형 평형만 가능한 것 같습니다.

다시 이야기를 원점에서 보면 재건축이 될 때 가장 중요한 것은 토지 지분이라는 것은 모두가 다 알 것 입니다. 그런데 아파트 단지의 토지지분은 아파트만 가지고 있나요?

아닙니다. 상가도 토지지분을 가지고 있고 더 아파트보다 지분이 더 클수도 있습니다. 많은 상가들이 아파트와 토지를 분할하지 않고 공유하고 있기 때문에 토지의 공유자로써 아파트의 재건축이 이루어질 경우 토지에 대해서 당연한 권리를 주장할 수 있습니다.

그런데, 아파트 상가 1층은 좀 비쌉니다. 2층도 싸지만 그렇게 싸지는 않습니다. 지하층은 신도시 입주시 식품 또는 음식 관련해서 코너 분양을 했지만 교통이 편리하고 접근성이 좋은 단지의 경우 주변의 상권으로 쇼핑을 하게 되어서 실제로는 상권이 박살난 상태가 되었고 대부분의 경우 문을 닫거나 골프연습장 등으로만 사용이 되고 있습니다.

아이러니 하게도 교통이 편한 단지 - 인기도가 높은 단지일수록 지하층 상권은 엉망이죠. 그러면 가격은 얼마나 할까요??? 물건이 아주 드물지만 가격은 아주 저렴합니다.

분당의 경우 지하층은 토지 기준으로 평당 200-500만원 정도에 불과 합니다. ㅋㅋ... 5평짜리 2개를 가지는 경우 10평의 전용공간 24평을 주장할 수 있고 이는 분양평수 기준 32평 아파트가 되는 것이죠. 10평짜리 땅을 매입하는데 2천만원이면 충분한데 그 결과는 32평 아파트의 대지권을 가지는 것 입니다. 32평이면 금액기준으로 6-8억 정도 하고 있죠.

물론 잠실 1단지의 사례에서 보듯이 상가입주자와 아파트 입주자의 권리가 충돌할 수도 있고 아파트가 아닌 상가는 상가로만 재건축 될 수도 있겠지만 현재의 추세가 지하층이 없어지는 것이라 결국 상층부 상가로 옮겨갈 수도 있는 기회가 될 수도 있죠.

아니면 아파트를 주상복합 스타일로 지을 경우 1층이 될 수도 있구요. 제가 지하층 상가 등기부를 가끔씩 본 결과 90년도 초반에 분양받고 그대로 소유권을 가지고 있는 경우가 대부분 입니다. 이미 손절매할 시간을 놓쳐서 묻어버리고 잊어버린 것이죠. 하지만 아주 가끔 파시는 분이 있기 때문에 그것을 매입하면 10-20년 후에는 좋은 결과가 있을 수도 있습니다.

단. 이런 투자는 그 결과를 장담할 수 없기 때문에 반드시 여윳돈으로만 해야 합니다.

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 주택청약종합저축은 만능이 아니다 |부동산노트

2009-05-03 20:21

http://blog.drapt.com/concept/81241349695130

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=559

‘만능 청약통장’이라는 주택청약종합저축이 5월 6일부터 출시합니다. 한 통장에 청약저축 청약부금 청약예금 등 기존 청약통장의 기능을 모두 갖췄기 때문에 만능 통장이라고 하지요.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택청약종합저축이 청약통장으로 내집마련을 하려는 실수요자에게 어떤 영향을 미칠지를 과거 1인 1통장 시대와 비교해 분석하겠습니다.

2000년 1인 1통장시대를 돌아보다

국민의 정부는 2000년 만 20세 이상이면 누구나 청약통장에 가입할 수 있는 1인 1통장 시대를 열었습니다. 시행일은 2000년 3월 27일.

이에 따라 청약통장 가입자수는 1999년 말 1백60만명에서 2000년 말에 3백79만명으로 2배 이상 늘었습니다. 이후 2007년 3월 7백26만명까지 증가하다 주택시장 침체로 감소세를 보이고 있습니다. 지난 2년간 1백만명 이상이 이탈했습니다. 3월말 현재 6백4만명입니다.

그러면 국민의 정부는 왜 1가구 1통장에서 1인 1통장으로 가입자수를 늘린 것일까요? 과연 무주택 가구의 청약기회를 많이 주기위해서 그런 것일까요?

자격증만 따면 돈을 벌수 있는 것이 아니듯이 청약통장 1순위만 된다고 내집마련을 할 수 있는 것은 아닙니다. 최우선적으로 구매력이 있어야 합니다. 쉽게 말해 청약통장으로 아파트를 분양받고 중도금 대출 외에 계약금, 잔금을 완납할 수 있는 자금여력이 있어야 한다는 것입니다.

구매력 없는 가구 1순위자는 분양시장을 살리는데 도움이 되질 못합니다. 따라서 정부는 열채를 갖고 있더라도 구매력이 있는 사람(구체적으로 부자)이 청약통장을 통해 적극적으로 분양받을 수 있도록 1인 1통장으로 확대한 것입니다. 가수요를 끌어들여 주택경기를 부양시키고자 하는 것이지요.

다행인지 불행인지 2000년부터 분양시장이 살아나고 가입자수는 늘어나 청약 경쟁률이 치솟았지만 그럴수록 무주택자가 청약통장으로 내집마련할 가능성이 낮아졌습니다.

파이를 키우는 주택청약종합저축?

하지만 2007년 주택시장이 침체되면서 미분양은 쌓이고 가입자수는 줄어들고 청약가점제로 규제는 강화돼 다시 ‘청약통장 무용론’이 나오고 있는 상황입니다.

이때 이명박정부는 국민주택기금을 늘린다는 명분으로 종합저축 상품을 개발했습니다. 기존 청약통장과 달리 종합저축 불입액 전액을 국민주택기금으로 활용하구요.

국민주택기금은 부동산 등기 때 매입하는 국민주택채권, 청약저축, 일반회계 전입금, 복권기금 전입금 등으로 조성해 국민임대주택 및 보금자리주택 건설, 저소득층과 근로자 주택자금 융자 등에 쓰입니다.

이명박정부는 2009년부터 국민의 정부 1999년~2001년 기간에 시행된 주택경기 부양책을 많이 도입하고 있습니다. 이번 종합저축 도입도 1인 1통장으로 분양시장에 참여하는 청약자수를 늘려 즉 ‘파이’를 키워 청약 경쟁률을 끌어올린(분양시장을 활성화시킨) 성공사례를 벤치마킹한 것이라고 봅니다.

경기 침체가 장기화되면서 참여정부시절 도입된 청약가점제와 미분양 적체로 인해 파이가 크게 줄어들자 미성년까지도 입도선매(立稻先賣)식으로 청약통장을 가입할 수 있게 해 다시 파이를 키운다는 것입니다.

종합저축은 만능통장이 아니다

2000년 3월 시작된 1인 1통장 시대 초기에는 한 가구에 통장이 여러 개 있어서 청약기회가 늘어나 내집마련 기회가 많아질 것으로 기대했습니다.

하지만 이 같은 기대는 1년만에 실망으로 바뀌었습니다. 청약자수는 급증한데다 외환위기 후유증으로 청약할 만한 분양단지는 적어 경쟁률이 치솟으면서 당청확률은 크게 떨어졌습니다. 결국 청약시장은 내집마련시장이 아닌 투기시장으로 변질되고 말았습니다. 주택건설업체도 구매력 있는 상류층을 타깃으로 중대형 위주로 공급에 나서 서민들의 내집마련은 더더욱 힘들어졌습니다.

이 때문에 장기 청약통장 가입자들은 청약배수제를 부활하고 1인 1통장제를 폐지해 무주택자의 당첨기회를 더욱 많이 줘야 한다고 주장했습니다.

2000년과 2009년 주택시장은 매우 유사합니다. 차이라면 지금은 청약가점제가 시행중이라는 것입니다. 가점제는 과거 청약배수제처럼 실수요자에게 우선권을 주는 취지로 도입했지만 불황기에 구매력 있는 고득점자를 제외한 1순위자 진입을 심리적으로 차단하고 있어 분양시장을 더욱 침체시키고 있습니다.

가점제가 시행되고 분양가 상한제 등 참여정부의 규제정책으로 분양물량이 급감하면서 앞으로 2~3년간 청약할만한 인기단지가 드문 ‘물건난’에 시달릴 것입니다. 이럴수록 구매력 있는 가점제 고득점자는 확실한 인기단지만 선별 청약할 것입니다. 구매력이 떨어지는 고득점자는 경기침체로 청약을 주저하고 말입니다.

중간 수준의 득점자는 어차피 인기단지에 당첨확률이 낮으므로 고득점자가 될 때까지 기다릴 것입니다. 저득점자는 구매력이 있든 없든 낮은 점수로 당첨기회가 없으니 청약을 포기할 수밖에 없지요. 결국 갈수록 청약 양극화가 극심해질 것입니다.

최근 청약통장 가입자수가 줄어든 것은 기존 청약통장제도가 문제 있어서가 아닙니다. 미분양 적체로 청약시장이 붕괴된 데다 실질소득 감소로 구매력이 떨어지고 가격 경쟁력을 갖춘 분양물량이 갈수록 줄어들었기 때문입니다.

이런 가운데 종합저축에 가입한지 2년이 지난 2011년 이후 1순위자가 3백만명 이상이 추가로 쏟아진다면 물건난은 더욱 심화될 것입니다. 결국 만능통장이라는 종합저축에 가입해 1순위가 돼 청약통장을 써보고 싶어도 청약할 만한 아파트(평형)가 거의 없고 경쟁률이 높아 써볼 수 없게 될 것입니다.

1~2년 뒤 분양시장이 살아나 시세차익 기대심리가 확산돼 종합저축으로 급증한 1순위자들까지 인기단지 청약에 가세할 경우 제 2의 로또 열풍이 몰아칠 것입니다. 결국 실수요자들의 내집마련은 로또 열풍에 파묻히구요.

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)