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2006-11-07 22:26
http://blog.drapt.com/conan780/51162905991651 
출처 : 뉴스 > 클릭! 인기뉴스
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=2060705451243
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▶ 수도권 고분양가, 아파트값 상승 지속 → 상대적으로 저렴한 미분양 빠르게 소진 ▶ 신규 분양물량 감소 예상돼 미분양단지 관심 끌 것으로 전망 ▶ 전국 미분양 단지 중 21곳 추천 수도권 부동산 열기는 적체된 미분양마저 빠르게 소진될 만큼 상승 분위기를 이끌고 있다. 특히 금융혜택이 더해지는 미분양 단지들의 인기는 고공행진 중. 오산자이, 남양주 신마석신도브래뉴 등이 모두 분양을 완료했으며, 부천 중동역2차 푸르지오 등도 급격히 미분양물량이 소진되고 있다.
게다가 정부의 분양가규제방안 검토, 본격적인 후분양제 시행 등으로 인해 신규 분양물량이 감소될 것으로 예상돼, 상대적으로 미분양단지는 관심을 끌 것으로 보인다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 계약금 5백~1천만원, 중도금 무이자융자, 이자후불제 조건 등 금융혜택이 주워지는 미분양단지를 중심으로 21곳을 추천한다.
◆ 계약금 5백만~1천만원 - 초기자금 부담 없이 내집 마련
기존 계약금은 분양가의 10~20%에 달해 최소 1천만원 이상이 대부분. 하지만 미분양 단지 중에서는 수요자들의 초기 자본금 부담을 줄여주기 위해 계약금을 5백만~1천만원으로 완화하고 있다.
의정부시 가능동 15의 30번지 일신건영휴먼빌은 14~22층 5개동, 23~33평형 2백22가구 규모로 2007년 10월 입주예정이다. 계약금이 23평형 5백만원, 33평형 7백만원이며 두 평형 모두 중도금 50% 무이자융자 조건. 23, 33평형 모두 10% 정도 잔여물량이 남았다.
경원선 전철 의정부북부역을 걸어서 8분이면 이용할 수 있고 배영초등, 의정부중, 의정부여중, 의정부여고 등의 학군이 밀집돼 있다.
신안이 영등포구 문래동4가에 올해 1월 분양한 32,33평형 2백12가구 중 현재 12가구가 남은 상태. 계약금 1천만원이면 계약이 가능하고 중도금 40% 이자후불제 조건이다. 단지 앞으로 도림천 조망이 가능하고, 지하철2호선 문래역이 걸어서 5분 거리.
신동아건설이 대전 동구 홍도동 91의 47번지 일대에 28,33평형 6백79가구를 분양했다. 33평형만 5%정도 잔여물량이 남았다. 계약금 7백만원이면 계약이 가능하고 중도금 50% 무이자융자 조건이다. 입주는 2007년 7월 예정. 경부고속도로 대전인터체인지와 KTX 대전역이 차량으로 5~10분 거리.
광주 수완지구 동시분양에 참여했던 대방노블랜드는 34,35평형 7백7가구를 분양했다. 현재 두 평형 모두 35% 정도의 미분양 가구가 남은 상태. 계약금 5백만원에 중도금 60% 무이자융자가 가능하다. 풍영정천 조망이 가능하고 지구 가장 남쪽에 위치해 운남지구와 인접해 있다.
전북 군산 수송지구 동도미소드림은 20층 8개동, 33평형 7백73가구 규모로 33평형 2백92가구가 남아있다. 1천만원이면 계약이 가능하고 중도금 60% 무이자융자 조건을 갖춘다. 부지 남쪽으로 단독주택용지가 들어설 예정으로 시야가 트여있다.
◆ 중도금 무이자융자 - 계약자들이 가장 선호하는 금융혜택
중도금 대출 이자를 시행사측에서 대납함으로써 계약자들의 금융비용에 대한 부담을 줄여주는 혜택. 계약자들에게 가장 인기 있는 조건이나 최근 대출 조건 강화로 수도권에서는 무이자융자 조건을 찾아보기 힘들다.
동일이 동대문구 휘경동 43의 12번지에 분양한 동일스위트리버는 23~44평형 4백45가구 중 23,33평형 16가구 정도 선착순 분양중이다. 중도금 50% 전액 무이자융자가 가능하다. 이문․휘경 3차 뉴타운과 인접해 수혜 예상단지로 중랑천 조망이 가능하다.
금천구 시흥동 184의 3번지 삼천리연립을 백운U&C가 재건축해 1백12가구 중 22~32평형 58가구가 일반분양 됐다. 20가구 정도의 미분양 물량을 선착순 분양중이며 중도금 60% 무이자융자 조건이다. 3차뉴타운인 시흥뉴타운 내에 포함된 단지. 시흥초등, 금천초등, 동일여중, 동일여고 등의 학군이 인접해 있고 관악산 조망이 가능하다.
가평군 청평면 청평세양청마루는 2005년 6월 분양된 단지로 10~15층 6개동 33~45평형 2백83가구 규모. 미분양가구수는 33평형이 10%정도, 나머지 평형은 저층으로 1가구씩 남았으며 중도금 70% 무이자융자 조건이다. 비투기과열지구 내 단지로 전매가 허용된다.
풍림산업은 인천 동구 송림동 송림2구역을 재개발해 총 1천3백55가구 중 16~44평형 9백55가구를 2005년 8월에 일반분양했다. 이 중 16,23평형이 총 40가구 정도 남은 상태며 중도금은 50% 전액 무이자 융자가 가능하다.
지하철1호선 동인천역이 차량으로 10분 거리며 경인고속국도 가좌인터체인지가 인접해 있다. 킴스클럽(인천점), 이마트(동인천점) 등의 편의 시설을 이용할 수 있다.
현진이 부산 정관신도시 A-7블록에 분양한 37~59평형 6백90가구 중 전평형에 걸쳐 미분양가구수가 남았다. 중도금 50%까지 무이자융자 조건이다. 정관신도시를 가로지르는 자광천과 중앙공원 조망권이 확보돼 있다. 정관산업단지와 함께 조성되는 복합기능도시로 정관~석대간 고속화도로(2008년 개통예정), 부산~울산간 고속도로(2008년 개통예정) 등을 통해 부산 서면과 울산으로 이동이 용이하다.
이밖에 분양성적이 저조했던 광주 수완지구 동시분양에 참여한 업체들은 모두 중도금 무이자융자 조건을 시행하고 있다. GS건설은 광주 수완지구 C5-2블록에 47~55평형 4백33가구를 분양했다. 47,49평형에 잔여물량이 일부 남았으며 중도금 40% 무이자융자 조건을 갖춘다. 단지 앞에 풍영정천 등 녹지 공간이 풍부하고 단지 내 주차장이 100% 지하 주차장으로 이뤄져 있다.
벽산건설이 경남 함안군 칠원면 오곡리 87번지에 19~20층 12개동, 29~55평형 7백26가구 분양 물량 중 잔여물량은 전평형에 걸쳐 남은 상태. 중도금 60%가 무이자 융자가 가능. 사업부지 옆으로 초등, 중학교 신설 및 상업지역이 개발 중으로 사업이 완료되면 걸어서 5분 이내로 이용이 편리해진다.
◆ 중도금 이자후불제 - 최근 가장 많이 실행되고 있는 혜택
중도금 대출 이자를 입주 시 한번에 납부하는 금융조건. 수도권 및 지방에서 가장 많이 실행되고 있는 금융혜택이다.
성북구 정릉동 우정에쉐르는 단독주택을 재건축한 단지로 총 2백12가구 중 23~33평형 1백31가구가 일반 분양됐다. 미분양 평형은 23,31,32D,33평형이 총 24가구가 남았다. 우이경전철 개통(2011년 예정) 될 경우 수혜가 예상되는 곳.
SK건설이 고양시 행신동 650의 8번지에 25~45평형 5백74가구를 분양한 SK뷰3차는 초반 고분양가 논란에도 불구하고 현재 25평형이 10% 정도만 미분양으로 남았다. 중도금 40% 이자후불제 조건을 갖춘다.
경의선 전철 복선구간인 행신역이 걸어서 10분 정도 소요되며 일산선 화정역 부근의 상권을 이용할 수 있다.
금호건설이 안성시 공도읍 공도지구에 분양한 1천72가구 중 3단지 34평형 3가구를 선착순 분양 중이다. 중도금 60% 전액 이자후불제 조건.
공도택지개발지구는 경부고속도로 평택·안성인터체인지와 인접해 있고, 평택과 안성을 잇는 38번 국도가 4차선으로 확장될 예정으로 교통여건이 뛰어나다.
평택시 용이동 용이구역도시개발지구 내에 분양된 용이푸르지오는 32~58평형 7백15가구 중 중대형 평형(42~58평형)만 15% 정도 남았다. 중도금 조건은 60% 모두 이자후불제.
경부고속도로 용이인터체인지가 인접해 있고 2008년 미군기지 이전이 완료되면 주거환경은 점차 개선될 전망이다.
대우건설이 지난 5월 부천시 송내동 377,378번지에 25~48평형 8백12가구를 분양했으며 이 중 30가구 정도의 잔여물량이 40,41평형에 제외한 전평형에 걸쳐 남은 상태. 중도금 조건은 40%까지 이자후불제 융자가 가능하다.
경인선 중동역이 걸어서 3분 거리인 역세권이나 경인선의 지상철로 어느 정도 소음 발생은 예상해야 한다. 중동신도시와 인접해 편의시설 이용은 쉽다.
경남기업이 대전 유성구 용산동 대덕테크노밸리 A3-1-2블록에 48~73평형 1백56가구를 분양. 58~73평형 10%정도 미분양이 남았다. 중도금 40% 까지 이자후불제 조건.
대덕테크노밸리는 경부고속도로 신탄진 인터체인지와 호남고속도로 대덕밸리인터체인지 사이에 위치한 벤처사업 복합단지로 첨단산업단지와 학군을 갖추게 된다.
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2006-11-04 22:49
http://blog.drapt.com/conan780/81162648167429
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29345
치솟는 아파트에 넋잃은 서민들의 투자 성공 전략 ◐ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까? 하루가 다르게 치솟는 아파트값을 보면서 자본금이 부족한 서민들이나, 큰 평수로 넓혀 가기 위한 서민들에게 도음을 드리고자 펜을 들었습니다. 필자가 올 초부터 아파트가 내릴 것이라는 버블론자들을 강력하게 비판하며, 진정 서민들의 내 집 마련에 확실한 메시지를 전달하고자 아파트 대세 상승에 관련된 여러 차례의 글을 올렸습니다. ◐ 미래를 예측하는 데는 여러가지 가변성이 존재하지만 시세의 흐름과 정국의 상황, 과거의 반복 되는 정체-폭등의 공식을 보면서 너무나 선명한 아파트 상승이 예견이 되어 하반기에 폭등을 여러차례 언급하였습니다. 실제로 제가 쓴 30여 차례의 장문의 글을 보면 부동산에 무지한 서민들에게 내 집 마련의 확실한 신념을 드리고자 구체적으로 아파트 예측 시세까지 찍혀 있는 경우가 많습니다. ◐ 또한 단 6개월만에 2천회가 넘는 묻고 답하기란에서 용인시를 중심으로 수도권 모든 지역의 3년 시세 예측을 금액까지 적어서 확신을 심어 드리고자 노력했습니다. 결국 약간의 편차는 있지만 대부분의 예측은 현실로 드러나고 있으며, 오히려 그보다 더 높은 수익률이 전개될 것으로 판단이 됩니다. 제가 오죽하면 금기사항으로 여겨지는 내용 즉, 대출을 많이 받아서라도 내 집마련을 해야 한다고 노래를 불렀겠습니까? ◐ 제 부로그에 매일 3-5천명이 들어 오셔서 수많은 정보를 바탕으로 내 집 마련에 성공하신 것으로 판단이 되기 때문에 반 년 동안 잠을 설치면서 답글을 드린 것에 무한한 보람을 느낍니다. 본의 아니게 손해를 보신 분들이 있을 수도 있으니 그 분들께는 죄송하다는 말씀을 올립니다. ◐ 저는 점쟁이가 아닙니다. 미래에 대한 예측은 허무맹랑한 추측이나, 주술적인 판단으로 불가능하며 수많은 자료와, 실전 경험 그리고 그것을 조합할 수 있는 분석 능력이 없고서는 불가능합니다. 이 자리에서 제 자랑을 늘여 놓으려고 그러는 것이 아니라 아파트를 매수함에 있어서 미래에 대한 예측이 고도의 사고 작용이 필요하며, 또한 그러한 확신하에 매수해야 최대한 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조하기 위해서입니다. ◐ 지금 수치로 가늠하기 힘들 정도로 집값이 뛰어 오르고 있습니다. 매도자는 매물을 거두어 들이고 있으며 가련한 서민들은 넋을 잃고 뛰는 집값을 바라보고 있습니다. 이제라도 대출을 받아서 집을 사기 위하여 동분서주하시는 애우님들이 너무도 많으신 것 같아서 미력하나마 도움을 드리기 위하여 제가 아는 선에서 몇 가지 묘책을 제시해 드릴테니 지금이라도 실전에 적용하는데 참고 자료로 삼으시기 바랍니다. ◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 사실은 지금부터의 아파트 흐름은 폭등 가능성이 점쳐지기는 하지만 국지적인 상승과 정체 폭등 하락 등이 함께 동반될 것으로 예측이 되니 매수시에 지역과 아파트 선택이 중요하다는 점입니다. 2006년 11월~2007년 상반기까지 아파트 매수에 성공하기 위한 전략 중 최고는 아파트 시세를 파악하는 것입니다. 1. 가장 중요한 것은 지역의 여건을 아는 것보다 아파트 시세를 꿰뚫는 것입니다. ◐ 대부분은 그 지역을 잘 알아야만 아파트 수익률을 얻을 것으로 생각 하시는 경우가 많은데 천만의 말씀입니다. 만일 이 말이 사실이라면 해당 지역 주민들과 부동산 사장님은 떼돈을 벌어야 하는데 오히려 그 지역을 너무도 잘 알기 대문에 손해를 보는 경우도 매우 많습니다. 여기서 가장 중요한 것은 그나마 시세 예측력이 가장 뛰어난 국민은행 시세의 과거 흐름을 파악하는 일입니다. 최근에는 국민은행 시세가 실거래가를 따라 잡을 수 없을 정도로 상승하고 있다는 점은 참조하시고 상한가나 그보다 약간 높게 판단하시는 것이 정확한 시세입니다. ◐ 주식에서 특정 종목의 주식 그래프를 보면 해당 회사의 가치가 총망라 되어 있기 때문에 전문가들은 시세 흐름을 꾸준히 연구 검토하여 투자 유무를 진단합니다. 아파트는 주식보다도 시세 자체에 해당 아파트의 가치가 반영된 경우가 많고 유동적이기 까닭에 더욱 중요합니다. 하지만 안타깝게도 아파트 하나 하나에 대하여 시세 흐름을 그래프나 모형으로 제시한 경우는 거의 없습니다. 2. 아파트 과거와 현재의 시세 흐름에는 그 아파트 가치가 모두 담긴 보물 창고입니다. ◐ 왜 과거와 현재 시세가 중요한지 아십니까? 시세의 흐름은 그 지역의 가치와 미래의 발전 가능성, 입지, 교통 교육 환경 등의 제반 요소가 현실화한 수치이기 때문입니다. 즉 시세 흐름을 보면 그 아파트의 가치의 흐름을 알 수 있고, 불투명한 미래 가치를 가장 정확하게 진단할 수 있는 투자의 정석입니다. 그렇지만 안타깝게도 대부분의 서민들은 부분적인 요소에 신경을 쓸 뿐 아파트 시세 흐름에 대한 공부에 매우 소극적입니다. ◐ 이는 제가 알기로는 대부분의 전문가들도 마찬가지입니다. 아파트 시세 흐름은 그 아파트의 모든 것이 담겨 있는 보물 창고임에도 불구하고 이를 등한시한 채 그 아파트에 대한 몇가지 평가 요소만을 가지고 미래 투자 수익률을 점치려고 하기 때문에 기대치의 성과를 거두는 데 실패를 하게 됩니다. 따라서 특정 지역의 아파트를 매수 하고자 할 때에는 단 하루라도 시간을 내셔서 아파트 시세 흐름을 익혀야 합니다. 3. 내용별로 아파트 시세 분석을 따져 보아야 합니다. ◐ 아파트 시세는 분양가, 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주 등으로 세분화 할 수 있으며 매수하고자 하는 여건에 따라서 각각의 중요도에 차이가 납니다. 물론 특정 아파트를 매수하고자 할 때에 상기에서 제시한 기간별로 시세 흐름을 검토하는 것은 기본이며, 특정 상황에 따라서 기간의 중요도는 차이가 난다는 것을 알아야 합니다. - 분양가- ◐ 아파트의 본질적 가치를 파악하기 위한 필수 항목입니다. 분양가에 비하여 3년시세가 높지 않은 아파트는 큰 문제점이 발생하지 않고 입지가 유망하다면 매수 하는데 매우 좋은 여건입니다. 주변 아파트에 비하여 분양가가 비쌀수록 미래의 가치는 더욱 높다고 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 현재 매수 하려는 아파트의 시세가 엇비슷할 경우에는 분양가가 높은 아파트를 매수 하시는 것이 유리합니다. ◐ 분양가가 높으면 당시에는 불리하게 작용할 수 있지만 보통의 경우는 분양가 가치만큼 단지 여건이 조성되기 때문에 미래의 호재로 작용할 가능성이 매우 높습니다. 분양가가 싸다고 좋은 것은 아닙니다. 분양가만큼 얼마나 멋진 아파트를 짓느냐가 핵심입니다. 예를 들어서 최근 고가 아파트로 물망에 오른 파주 한라 비발디, 용인 공세 피오레, 은평 뉴타운, 송도 포스코, 동탄 메트로 폴리스 등은 분양가에 걸맞는 단지 조성이 따를 경우 오히려 명품 아파트로서 자리매김을 할 수도 있습니다. - 3년시세- ◐ 아파트의 전체적인 가치 흐름을 파악할 수 있으며, 미래 3년 시세 예측의 가장 중요한 자료입니다. 3년 동안의 시세 흐름은 그 아파트의 가치를 종합적으로 진단하는 핵심 요소입니다. 만일에 3년동안 전혀 오름폭이 없다면 그 아파트는 철저하게 소외된 아파트로서 입지, 발전 가능성, 관심도 등의 요소가 최악일 경우가 많기 때문에 매수하셔서는 안 됩니다. 반대로 3년 동안 100% 이상 폭등한 아파트는 입지와 미래 발전 가능성에 매우 높은 비중을 두고 분석을 해야 하며 만일 명품 아파트로서 이러한 요소를 갖추고 있다면 오른 폭만큼의 상승이 따를 가능성이 큽니다. ◐ 그렇기 때문에 3년 상승이 높은 아파트가 명품 아파트로서 미래 3년간 오름폭 만큼 오를 경우가 많습니다. 강남, 분당, 용인, 일산, 파주, 동탄 등이 이에 해당하며 앞으로도 더욱 오를 가능성이 큰 지역이기도 합니다. - 1년시세- ◐ 아파트 매수시에 미래 1년을 예견할 수 있는 기본 자료입니다. 보통의 경우 1년 시세 흐름이 높은 아파트는 그 다음 해에도 시세 상승이 이어 지거나 2년 후에라도 오름폭만큼의 상승을 이어가는 경우가 많기 까닭에 1년 흐름이 좋은 경우도 아파트 매수 여건으로 유망하다고 볼 수 있습니다. 하지만 3년 시세보다 1년 시세가 높은 아파트는 뚜렷한 미래 가치가 존재하지 않는다면 위험성이 따를 수 있습니다. 예를 들어서 최근 초급등한 평촌 꿈마을은 3년 시세보다 1년 시세가 압도하는 경우로 판교 신도시의 후광이냐 거품이냐의 논란으로 뜨거운 지역입니다. -6개월 시세- ◐ 6개월 시세가 폭등한 아파트는 함부로 매수하지 마시고 조정기를 노려야 합니다. 시장 상황이 상승 흐름일 경우에 다른 단지가 상승할지라도 오히려 조정을 맞을 가능성이 크기 때문입니다. 이런 아파트는 바로 매수 하기보다는 조정이 이어지는 시기를 살피면서 유망 아파트 위주로 매수 하시는 전략이 주효합니다. ◐ 만일 많이 오른 아파트 중에서 6개월 시세가 3년 시세보다 높다면 매수할 경우 위험성이 큽니다. 최근 입지가 좋은 수도권 옐로우칩 아파트 30평대 이상의 중대형 평형이 이에 해당합니다. 서울의 성동구, 동작구, 송파구, 강서구, 용산구, 광진구, 서초구 등의 많은 아파트들이 이에 해당하며 용인시, 파주시, 화성시, 수원시, 성남시, 안양시 등의 옐로칩 아파트 상당 부분이 이에 해당합니다 하지만 유리한 조건의 옐로우칩 아파트들이 오르지 않은 경우에는 상기 지역을 중심으로 30평대 이상 중대형 평형 매수에 적극적일 필요가 있습니다. -3개월 시세- ◐ 아파트 매수 타이밍을 잡는데 가장 중요한 시세 입니다. 3년동안 소폭의 오름에 그치다가 3개월 시세가 오르는 아파트는 유망 지역일 경우 폭등 가능성이 매우 큽니다. 예를 들어서 서울은 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 전형적인 이 흐름을 보이고 있으며 수도권은 화성시 병점, 구리시, 남양주시 덕소, 안산. 고양시 일부, 용인시 보라지구 등이 이에 해당합니다. ◐ 3년 시세가 40% 이상 오른 지역에서 3개월 시세가 3년 시세와 비슷할 경우에는 꼭지를 잡을 수도 있기 때문에 반드시 미래의 전망을 따져 보아야 합니다. 역으로 유망 지역임에도 불구하고 3년 상승이 거의 없는데 3개월 상승이 큰 폭으로 오르는 중이면 급매 위주의 매수를 할 경우에 매우 높은 수익률을 거둘 수 있습니다. 1개월 시세- ◐ 고도의 매수 타이밍을 요망하는 경우로 초고수들나 흐름을 파악할 수 있을 정도로 매우 어렵지만 꾸준한 관심만 갖는다면 얼마든지 알아 차릴 수 있습니다. 만일 유망지역에서 부동산 평균 흐름으로 3년 시세가 이어지다가 갑자기 큰 폭의 상승을 거두거나 3년동안 소외 지역임에도 불구하고 시세 상승이 10% 이상 오르는 아파트는 급등 가능성까지 예견이 됩니다. 1개월 시세는 잘못 진단하면 대세 상승으로 오인하여 매수를 했다가 낭패를 볼 수도 있기 때문에 시세 흐름 자체를 맹신해서는 안되며 확신이 있을 경우에 뛰어 들어야 투자 수익률을 이끌어 낼 수 있습니다. 4. 해당 아파트뿐만이 아니라 주변 아파트, 동 구 시 등의 아파트 시세 흐름을 따져 보아야 합니다. ◐ 매수한 아파트 시세뿐만이 아니라 해당 아파트의 주변 시세 동, 구, 시 단위의 아파트 흐름을 점검함으로써 투자 수익률의 안정성과 가치 비교를 통하여 높은 차익을 거둘 수 있는 아파트를 선점할 수 있습니다. 특히 주변 아파트는 모두 과거와 현재 시세를 파악해야 하며 동이나 구 시단위의 아파트 중에서 비슷한 상황의 아파트를 골라서 몇 개 정도만 확인하셔도 많은 도움이 됩니다. ◐ 때에 따라서는 이웃 도시의 아파트 시세 검색도 필요하며 전철노선, 택지지구, 신도시, 평형, 단지수, 입주년도 등의 테마별 시세 비교도 가치 창출에 많은 도움이 됩니다. 예를 들어서 분당 신도시의 상승은 결국 1기 신도시인 고양시, 평촌시, 산본시의 신도시별 테마에 따른 상승을 예견했으며 사실상 2기 신도시급의 신흥 주거타운인 동백의 부각은 파주, 송도의 부상을 알리는 전주곡이었습니다. 또한 분당선 연장선인 죽전-보정의 상승은 기어이 마북-신갈-구갈-서천-영통 일대의 아파트 폭등을 유발하였고, 광교 신도시의 후광을 입은 용인 신봉, 성복, 동탄 상현동 수원 우만, 매탄동의 상승이 정자동까지 시너지 효과를 가져오게 했습니다. 현 시점에서 아파트를 매수 할 경우 매수 기술 7가지 1. 청약 통장을 아끼지 마십시오. ◐ 청약은 분명히 서민들을 위한 최고이자 최후의 내 집 마련의 보검입니다. 하지만 지나치게 자타가 인정하는 그런 곳의 청약에만 몰두한다면 결국은 치솟는 분양가와 집값에 청약 자체마저 힘들 상황을 초래 할 수 있기 때문에 왠만큼 투자 가치가 있는 곳이라면 인터넷 검색이나 묻고 답하기란을 통하여 과감하게 청약을 시도해야 합니다. 분양은 비싸면 비싼만큼 싸면 싼만큼 가치가 따르는 것이지 무조건 저렴하다고 유망한 것은 아니며 보통의 경우 3년 후에 분양가의 50% 이상의 수익률을 내기 때문에 당첨에 최고 우선 순위를 두어야 합니다. ◐ 그런다음 유망 아파트로 갈아타는 전략이 청약을 아끼다가 모든 것을 잃는 경우보다 훨씬 유리합니다. 설령 수년을 기다린 후에 운 좋게 유망 지역에 당첨이 되었다고 하더라도 다른 곳 청약 연후에 갈아타기 한 경우나 수익률은 차이가 나지 않다는 점을 깨달아야 합니다. 지금 이라도 용인시, 수원시, 성남시, 파주시, 김포시, 화성 동탄, 일산, 인천 유망지역, 서울 왠만한 곳 등에 과감하게 청약을 시도한다면 잃어버린 세월을 보상 받을 수도 있습니다. 2. 소외된 지역에서 벗어나는 30평대 이상 중대형 평형을 매수해야 합니다. ◐ 최근 입지는 좋은데 오랜 기간동안 외면 받아온 아파트들이 상승을 보이고 있습니다. 3년동안 오르지 않은 것은 생각하지 않고 최근 몇 천 올랐다고 매수 하지 않는다면 결정적인 기회를 놓칠 수 있으니 지나친 욕심을 부리지 말고 매수에 적극적이어야 합니다. 지금 이러한 흐름을 보이는 지역은 인천 일부, 안산, 시흥, 화성병점, 향남, 남양주 덕소, 구리시, 하남시, 광주시 일부 서울 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 해당됩니다. 3. 대출을 받아서라도 매수에 임하여야 합니다. ◐ 대출을 귀신보다도 무서워 하는 사람은 부동산으로 시세 차익을 올릴 수 없습니다. 대출을 전혀 받지 않고 내 집을 마련했다고 자랑스럽게 말씀하시는 분들이 있는데, 역으로 대출을 받아서 더 큰 평수의 아파트를 매수했다면 대출의 몇 배 혹은 몇십배의 시세 차익을 거두었을 것입니다. 결국 대출을 전혀 받지 않고 내집마련을 하는 것은 무조건 손해이며, 과거의 경우에 60% 모두를 받고 투자를 한 사람이 최고의 수익률을 거두었다고 보시면 됩니다. 통상적으로 30%-40%의 대출이 수익률과 심리적 안정성에서 가장 좋은 방법입니다. ◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 점은 대출을 무조건 많이 받으라고 선동하는 것이 아니라 대부분의 서민들이 투자 가치가 극히 떨어지는 아파트를 매수 하시는 경우가 많은데 그 중에 가장 큰 요인의 하나가 대출을 활용하지 못하여 싼 아파트에 매달린다는 것입니다. 자신이 감당할만큼의 대출이 이상적이지만 투자 가치를 따지시는 슬기로움도 병행했으면 합니다. 4. 매수시에는 실거래가를 반드시 확인하라 ◐ 매도자는 매도호가가 진짜의 시세인양 착각하기 쉽기 때문에 그 가격이 실제 거래가격으로 착각을 합니다. 특히 매도자 우위 장세인 아파트 상승기에는 실거래가와 매도 호가가 3억 기준으로 6천 이상 벌어지는 경우도 흔하게 발생합니다. 반드시 실제 거래된 가격을 확인하시고 매도호가와 실거래가의 차이가 3억 기준으로 6천 이상이라면 절대로 매수하셔서는 안되며 차라리 기다리거나 다른 아파트로 전환하는 것이 좋습니다. 매도 우위 장세에서 꼭 사고 싶은 상황이라면 매도호가와 실거래가의 중간 정도가 적정하며 그렇지 않은 경우에는 과감하게 매수를 포기해야 합니다. 5. 매수하기 전에 전문가들에게 반드시 검증을 받아야 합니다. ◐ 매수를 하고 난 다음에 불안해서 질문을 하는 경우는 이미 엎질러진 물입니다. 아무리 유망 아파트가 자신을 유혹을 하더라도 즉흥 구매는 매우 위험하며 닥터 아파트의 유무료 전문가들에게 매수 여부를 확인한 후에 매수를 하여야 최소한 손해를 보지는 않습니다. 매수시에 미래가치, 대출 여부 등을 꼼꼼하게 체크하여 매수를 하시는 것이 바람직합니다. 6. 무주택자는 소외된 아파트를 여유가 있는 분들은 명품 아파트를 노려라 ◐ 최근 아파트 상승이 상향 평준화 조짐을 보이고 있기 때문에 과거에 버림을 받았던 아파트들이 무서운 상승세를 이어가고 있습니다. 이웃 도시나 지역의 아파트들이 상승하고 있다면 결국은 소외된 지역까지 파급될 것이 분명합니다. 최근 흐름으로 보아서 이러한 흐름을 잘 읽고 아파트를 매수하신 다면 청약 이상으로 높은 수익률을 거둘 아파트들이 상당히 존재하고 있습니다. ◐ 한동안 주춤거린 블루칩 아파트들이 무섭게 치고 올라갈 흐름입니다. 특히 강남권, 용산권, 목동권, 분당, 용인 죽전, 동백, 일산, 수원, 동탄, 호평 등의 명품 아파트들이 큰 폭의 확대 조짐을 보이고 있습니다. 40평대 이상의 중대형 아파트를 잡을 절호의 기회일 수도 있기 때문에 명품 아파트를 매수 하시는 것이 바람직합니다. ◐ 예를 들어서 한동안 주춤했던 죽전, 동백 택지 개발 지역의 명품 아파트 중대형 평형은 매우 전망이 밝은대 분당 32평과 죽전 명품 32평의 가격 차이는 크지 않지만 분당과 죽전,동백의 40-50평대 아파트 시세 차이가 매우 크기 때문에 죽전 명품 아파트의 투자 가치가 매우 높다고 할 수 있습니다. 이 경우에도 반드시 전문가의 도움을 바탕으로 아파트를 매수하시는 것이 바람직합니다. 7. 다음, 네이버, 야후 검색란을 활용하여 미래의 호재에 대한 정보를 축접하셔야 합니다. ◐ 최근 신도시 발표 이후에 앞으로 꾸준하게 이어질 대형 호재와 관련된 기삿거리를 축적해야 합니다. 정보는 곧 유망한 아파트를 선점하는 경쟁력입니다. 자료가 풍부할수록 유익한 자료가 축적될수록 그 자료만큼이나 유망 지역의 아파트를 매수할 수 있으며, 그 자료만큼이나 자신도 모르게 훌륭한 배경 지식을 샇을 수 있기 때문에 확신이 있는 투자를 할 수가 있습니다. 정보는 무형의 자산이지만 사슬풀린 프로메테우스처럼 날뛰는 짒값을 내것으로 만드는 마이더스의 손이 될 수도 있습니다. 검색을 생활화 하십시오. 무지에서 벗어나는 가장 빠른 첩경이 애매모호한 정보를 알아 내기 위한 가장 큰 스승이 될 수 있습니다. ◐ 이상으로 현재 내 집 마련을 하지 못하고 치솟는 아파트에 넋을 잃고 바라보는 서민들에게 도움을 드리고자 현 상황에서 최선의 방법으로 여겨지는 몇가지 사항에 대하여 글을 올렸습니다. 아파트는 아무 것이나 사도 오른다는 발상은 매우 위험합니다. 물론 손해를 보는 경우는 많지 않지만 이왕이면 똑같은 금액을 투자 하여 높은 시세 차익을 거둘 수 있는 것이 가장 효율적인 방법이라고 아니 할 수 없을 것입니다. 특히 스스로를 부동산에 대하여 무지하다고 생각하시는 많은 서민들께서는 위에서 지적한 실전적인 전략을 바탕으로 치솟는 아파트에 넋을 잃기 보다는 오히려 환희의 기쁨을 맛볼 수 있는 기회로 삼았으면 합니다. ◐ 이제 더 이상 나랏일에 불철주야 애를 쓰시는 정부 기관에 화살을 돌리지 마시고 스스로가 강력한 무기를 만들어 치솟는 집값의 험난한 파도를 뛰어 넘었으면 합니다. 부디 성공하십시오. 감사합니다. |
2006-10-17 21:01
http://blog.drapt.com/conan780/81161086461516
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29212
살인의 추억의 배경이되는 화성... 그화성이 어두운터널을 뚫고 밖으로 나가려고합니다. 그시작점이 동탄신도시입니다. 동탄신도시를 비롯하여 화성유망지역위주로 소개해볼까 합니다. 사실 미래의 일은 아무도 알지못합니다. 개인의견이니 참조만 하시고 약간이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 화성은 서해부터 경부고속도로까지 연결된 경기도에서 가장넓은 평지를 가진지역입니다. 하지만 서울과의 지리적 차이때문에 그동안 가치를 인정받지못하고 찬밥신세였죠.. 하지만 잠자는 호랑이를 깨운것이 동탄신도시입니다. 하지만 그전에 여러징후가 있었죠.. 병점역과 태안택지개발지구(병점)입니다. 그와더불어 봉담,향남이 합세를하여 힘을 보탭니다. 앞으로 3기신도시가 동탄확장으로 결정이 나면 정말 호랑이등에 날개를 달지않을까 싶습니다. 각 지역별로 설명을 드리겠습니다. 1) 동탄신도시 2기 신도시중 제일빠른 진행을 보이는 유망신도시입니다. 초기에는 지리적차이와 지하철때문에 미분양이 발생하기도했습니다. 하지만 삼성반도체발표후 동탄의 가치에 눈을 뜨게 만듭니다. 동탄신도시의 약점은 강남과의 거리와 지하철입니다. 치명적인 약점이 될수도 있었는데 동탄은 그것을 훌륭히 극복해버렸습니다. 역시 삼성의 힘은 대단한거같습니다. 동탄신도시는 젊은 중학생과 같습니다. 앞으로 계속 성장이 가능하다는 이야기죠. 지금 동탄시범단지가 입주중이며 2008년까지 입주가 진행예정인데 시작에 불과합니다. 동탄의 가치는 메타폴리스가 완공될 2010년부터 시작될거같습니다. 시간이 지나면서 신도시의 모습이 갖춰지고 인프라가 갖춰지면서 가격은 상승합니다. 2012년정도에 절정을 이루지않나 싶습니다. 물론 향후에도 풍부한 교육,편의시설때문에 지속적 상승은 예상됩니다. 참고로 동탄전체가 상승을 하겠지만 중심상업지구접근성과 중대형비율이 높은 시범단지와 그아래쪽이 동탄의 상승주도를 할거같습니다. 그리고 앞에서 언급했지만 3기 신도시중 남쪽신도시가 어디에 결정날지가 또하나의 변수입니다. 전 동탄확장가능성을 높게봅니다. 수도권 남부중 신도시가 가능한 지역은 용인과 화성,안성,평택입니다. 그중 평택은 국제도시발표가 났습니다. 안성은 입지와 인프라구축에서 약세가 예상됩니다. 결국 용인과 화성인데 용인은 버블7지역입니다. 용인중 가능지역은 경부축에서 남서쪽으로 유력한데 정부에서 안그래도 버블로 지목한 용인집값의 불안으로 전체수도권 집값의 불안을 원하지는 않을것입니다. 결국 화성밖에 없습니다. 화성은 향남지구, 봉담지구, 동탄신도시로 나뉩니다. 향남지구도 유력한 후보지지만 수요측면에서 아직 경부축에 못미치며 지하철,철도계획이 없습니다. 돈의흐름축인 경부서쪽인 판교-분당-죽전-동백과 경부동쪽인 동천,성복-광교-영통-동탄의 흐름을 무시할수는 없습니다. 결국 동탄신도시의 서쪽확장은 경부고속도로를 끼며 동탄신도시의 인프라와의 시너지효과와 자연스레 용인남동쪽과 연결되면서 경부축의 수요를 흡수할 가능성이 큽니다. 경부고속도로와 서울-동탄간 고속도로, 용인고속도로를 비롯하여 분당선연장구간이 밑으로도 추가확장될 가능성도 커집니다. 이과정에서 용인의 최대수혜지역은 아무래도 보라,공세지구가 될 가능성이 큽니다. 동탄이 서쪽으로 확장되면 용인남서쪽의 변두리인 보라,공세지구는 수도권남부의 미래를 이끌어가는 중심축에 속하는 지역이 될 가능성이 큽니다. 하지만 정부와 건교부,대선등 여러변수가 있으니 지켜보는것도 재미있을듯 싶습니다. 2) 병점역동쪽 태안지구 병점역 동쪽 태안지구(병점)은 최근 동탄신도시의 후광으로 상승세를 타는 지역입니다. 50만평규모에 1만5천세대정도 되는 택지개발지구이며 동탄신도시 인접으로 향후 동탄의 인프라가 갖춰질경우 부족한 인프라가 해결되면서 지속적 가격상승이 예상되는 지역입니다. 하지만 아쉬운점은 지나치게 중소형비율과 주공비율이 높다는것입니다. 그리고 동탄신도시와 년도차가 벌어지면서 조금은 고급수요는 동탄에 빼앗기며 동탄의 위성도시가 될거같습니다. 병점지역은 가능한한 중대형평수의 물건을 고르는것이 좋은투자방법입니다. - 신창2차45평, 우남2차 49평, 우남1차 38평, 신창1차 41평, 두산49평, 한신41평 3) 병점역서쪽 태안3지구 병점역 서쪽 태안3지구는 지금 시작하는 택지개발지구입니다. 아직 계획만있고 분양계획은 나오지않은 상황입니다. 현재는 동문굿모닝힐과 신한미지엔, 한승미메이드정도가 갓 입주했거나 시작하는중입니다. 이지역은 결국 태안3지구의 완성과 병점역 복합단지가 완성되는 5년후인 2010년 이후에는 빛을 바라볼수있습니다. 동탄신도시 후광이 어느정도 예상되지만 안타깝게도 지하철1호선과 1번국도가 그 맥을 끊어버리는거같아서 아쉽습니다. 병점역서쪽 태안3지구의 완성되는 시점인 2010년 이후 동탄신도시와의 시너지를 보면서 상승이 기대됩니다. 3) 봉담지구 봉담지구는 병점역서쪽 태안지구에서 좀더 서쪽으로 지리적으로는 화성의 중간위치입니다. 319번 의왕-과천간 고속도로를 이용하여 강남접근성이 뛰어나나 그래도 거리가 있으며 출퇴근정체가 약간 있는지역입니다. 봉담1지구가 작년에 분양완료되었으며 그중 동일하이빌이 가장 눈에 띕니다. 메이커가 없는 봉담지구에 유일하게 빛이 되어주는 아파트가 동일입니다. 현재도 동일이 P가격을 주도하고있는거같습니다. 하지만 동일혼자서 주도하는 봉담은 한계를 가지기 마련입니다. 봉담의 성공은 결국 봉담2지구의 빠른완성과 인프라구축에 달렸습니다. KTX역사는 개인적인 생각으로는 평택에 빼앗길 가능성이 큰거같지만.. 아뭏든 자체인프라를 빨리 완성해서 실수요자를 끌어들이는것이 봉담성공의 비결입니다. 제2외곽순환도로가 완공되는 시점에 큰 상승이 기대됩니다. 4) 향남지구 향남지구는 봉담에서 서쪽으로 더 치우쳐서 서해안고속도로를 인접하는 위치입니다. 현재 향남1지구 분양이 거의 마무리단계로 30평대 저층만 남아있는거같습니다. 향남1지구는 정말 비운의 택지개발지구였는데 다행이 최근 그 빛을 보는거같습니다. 3.30대책의 직접적인 피해자인데 덕분에 엄청난 미분양이 발생했습니다. 그런데 이와중에서도 발빠른 분당,수원큰손부인들은 향남 중대형을 싹쓸이했다고합니다. 결국 이야기는 향남의 발전가능성을 의미합니다. 큰손부인들의 능력을 과소평가해서는 안됩니다. 향남은 내년 2지구 분양을 시작으로 바람을 탈거같으며 1,2지구가 완성되는 2009~2010년부터 수도권 남서부를 이끌어갈 대형 택지개발지구(150만평)가 될거같습니다. 단점으로 지적받는 강남접근성과 인프라문제는 시간이 해결해줍니다. 강남출퇴근은 서해안고속도로와 건설되는 도로로 보완은 되지만 사실 향남은 강남출퇴근의 용도는 아닙니다. 향남지구는 수도권 남서부핵심주거지역의 의미입니다. 인프라는 대형 150만평 택지개발지구안에서 거의 다 해결될것입니다. 단, 인프라가 갖춰질때까지는 불편함을 참아야하겠죠.. 특히 향남은 중대형평수의 비중이 낮아서 중대형의 가치가 빛을 바라는 지역이 될거같습니다. 만약 3기신도시가 향남인접에 건설된다면 향남은 정말 날개단 호랑이가 될가능성이 큽니다. 두서없이 적어보았습니다. 부동산투자에서 가장중요한건 본인의 의지와 판단력이며 본인의 책임입니다. 다른사람의견은 참조만하시고 반드시 많은공부와 발품파셔서 판단력과 실행력을 키우시기 바랍니다. 부자되시기 바랍니다. |
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