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★ 분당 최초 아파트리모델링 조합설립 임박 |재개발/재건축

2008-09-25 08:40

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한솔주공5단지 내달 18일 조합설립 창립총회 (성남=연합뉴스) 김인유 기자
 
1991년 입주가 시작된 경기도 성남 분당 신도시 아파트들이 노후 아파트 리모델링을 추진 중인 가운데 한 아파트가 내달 조합설립을 앞두고 있어 주목된다.

분당에서는 2005년부터 리모델링 바람이 불면서 20여 개 아파트가 리모델링을 추진해왔으나 대부분 주민동의를 얻지 못하거나 아파트 가격상승을 유도하기 위한 선전행위에 그치면서 조합구성에 성공한 곳이 한 곳도 없었기 때문이다.

24일 분당지역 아파트와 부동산 업계 등에 따르면 분당구 정자동 한솔주공5단지가 내달 18일 분당에서는 최초로 리모델링을 위한 조합설립 창립총회를 개최한다.

아파트 리모델링은 지은 지 만 15년이 지나야 가능한데 건축한 지 13년 된 한솔주공5단지는 리모델링 절차를 빨리 마무리해 내년 말께 바로 리모델링 사업을 시작할 계획이다.

한솔5단지는 이를 위해 지난해 4월부터 준비를 시작해 10월에 리모델링 추진위원회를 출범시켰고, 지난 3월과 5월 두 차례에 걸쳐 건설업체를 초청해 입주민들을 대상으로 리모델링 사업설명회도 열었다.

리모델링 추진위는 최근까지 전체 1천158가구(57-101㎡)의 절반 이상 주민의 동의를 받았으며, 조합설립 인가에 필요한 66.7%의 주민동의도 무난할 것으로 예상하고 있다.

리모델링을 위한 추진위원장이 선출된 서현동 그린타운, 야탑동 장미현대, 야탑동 매화마을 1,2단지, 이매동 금광아파트와 '분당리모델링 추진위원장 협의회'를 만들어 리모델링 사업에 상호 협력하기로 했다.

한솔5단지 리모델링 추진위원회 관계자는 '아파트 노후화 문제로 불편한 주민들이 리모델링에 적극적인 지원을 보내주고 있어 조합설립 인가를 받아 리모델링 지구로 지정받는 데는 문제가 없을 것으로 예상한다'고 말했다.

한편 분당지역 130여 개 아파트 단지의 연합체인 '분당아파트 회장단연합회'는 지난 8일 개별 아파트 단지별로 진행 중인 리모델링 사업을 효과적으로 추진하기 위해 '리모델링 지구지정 특별위원회'를 구성했다.
* 출처 : 연합뉴스, 2008.9.24

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★ 리모델링 최적단지 |재개발/재건축

2008-09-18 08:55

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‘리모델링을 할까, 재건축을 할까’ 이 두 질문은 최근 노후 아파트를 소유하고 있는 주민들의 오래된 숙제다. 전문가들은 아파트 시장이 재건축과 리모델링 시장으로 양분돼야 한다고 강조한다. 즉 재건축이 적합한 아파트와 리모델링이 적합한 아파트로 나뉜다는 것이다. 과연 어떤 아파트가 리모델링에 적합할까. 이 같은 고민은 오래된 아파트를 갖고 있는 소유자 또는 리모델링에 관심있는 투자자들의 관심 대상이 아닐 수 없다. 이미 사업을 추진하고 있는 리모델링 단지의 공통점을 찾는 것이 가장 확실한 방법이다. 작년까지의 수주를 통해 리모델링 추진 단지의 표본집단이 형성됐고 표본 속에서 공통점들을 찾아볼 수 있다.
 
▲중층 이상 라멘조·복도식 아파트=중층아파트는 대개 12∼14층의 아파트다. 택지개발 등을 통해 대규모 물량이 공급되던 시기에 지어진 아파트들이다. 서울 강남, 목동, 상계 택지지구와 함께 분당, 일산 등 5대 신도시에 많이 분포돼 있다.
 
이들 아파트들 중 구조적으로는 라멘조, 일자형, 복도식 아파트가 리모델링에 적합한 것으로 평가받는다.
 
모두 증축 및 일반 공사 과정에서 더 수월하기 때문이다. 어렵다는 것은 곧 그에 따르는 비용이 수반되기 때문에 사업성과도 연관된 이 같은 구조적 부분은 성공적인 리모델링과 관계가 깊다.
 
증축 리모델링에서 일자형 아파트가 아니고 꺾이는 부분이 있는 경우에는 그 부분의 증축이 곤란하다. 전문가들은 ㄱ자형, 또는 ㄷ, ㅁ자형 아파트들은 현행 법령 하에서는 증축 리모델링이 불가능한 것으로 보고 있다. 
 
건설사 수주 담당자들은 용적률 측면에서 200% 안팎의 중층 아파트가 가장 적합하다고 말한다. 그보다 너무 낮다면 재건축 기대가 쉽사리 없어지지 않을 것이라는 설명이다. 올초 새 정부의 재건축 완화가 거론될 당시에도 전문가들은 170∼180% 용적률의 반포 중층 아파트들이 큰 영향을 받을 것이라 전망을 내놓기도 했다.
 
▲가치 상승 가능한 입지=사업설명회를 위해 아파트단지에 들어서면 주민들의 가장 첫 번째 질문이 “리모델링하면 시세가 얼마나 오르는가”라는 부분이다. 3억원의 아파트에 1억원을 들여 4억원이 되는 일반적 수학 관계로서는 사업이 추진될 수 없다. 4억원 이상의 가치가 창출될 수 있어야 사업이 가능하다.
 
이 같은 잠재가치는 입지와 가장 밀접한 관계를 갖는다. 증축과 관련해서도 강남 지역에서 3.3㎡ 증가하는 것과 수도권 지역에서 3.3㎡ 증가하는 것은 동일한 면적 증가이지만 얻어지는 효과가 다르다. 작년까지의 건설사 수주 영역을 살펴보더라도 한강변, 강남, 부평, 신도시 등 기반시설이 충분하고 수요가 많아 리모델링이 완료되었을 때 높은 프리미엄이 예상되는 지역들로 몰려 있다. 건설사 입장에서도 이런 지역의 수주 선점은 중요하다. 향후 높은 가치 상승이 예상되며 이를 통해 타 지역 수주에서 홍보 자료로 사용할 수 있기 때문이다.
 
한편 리모델링 사업에 의한 가치 상승과 지역 전체의 가치 상승을 구분해야 한다. 한 건설사 관계자는 “일부 건설사에서 리모델링 준공 후 단지 시세가 올랐다고 홍보하는 경우가 있는데 지역 전체의 시세가 함께 오른 것으로 판단되는 경우가 있다”면서 “입지를 볼 때 사업에 의한 가치 상승인지 지역 전체에 의한 상승인지 구분해야 한다”고 말했다.
 
▲준공연도 15년~20년=리모델링 증축이 가능한 준공연도는 만 15년이다. 올해로 만 15년 되는 아파트는 93년도에 준공된 아파트다. 서울의 경우 91년 이후에 준공된 5층 이상 건축물은 40년이 넘어야 노후·불량건축물로 구분된다. 15년 증축 연한이 가능해지게 된 단지들이 재건축을 하려면 25년이란 기간의 벽이 앞에 놓여져 있는 셈이다. 재건축 가능 연한이 길수록 리모델링에 대한 논의가 왕성해질 가능성이 높다. 다시 말하면 서울의 경우 이미 40년 기간에 해당되는 단지들은 15년 증축 리모델링이 가능해졌다는 의미다. 인천시의 경우 93년 이후에 준공된 5층 이상 건축물이 노후·불량 건축물이다. 
 
업계에서는 준공된 지 15년∼20년된 아파트를 리모델링에 가장 적합한 아파트로 보고 있다.
 
준공연도 내용은 현장에서 가끔씩 리모델링 추진 주민과 재건축 추진 주민 간 의견 충돌 과정에서 논란을 부르는 내용이기도 하다.
 
▲면적규모 20평∼30평대=현재 공동주택 리모델링의 대세는 증축이다. 따라서 리모델링 수주를 위해서는 증축 필요성을 느끼는 중소형 평형을 찾는 것이 중요하다는 지적이다. 대형아파트는 각 세대별 인테리어를 통해 자체적인 생활편의 시설을 확보해 사용하고 있으며 이미 평형이 충분히 넓기 때문에 오히려 현재의 증축 리모델링 방식은 피한다는 것이 업계의 설명이다.
 
따라서 증축을 통해서 30평∼40평이 될 수 있는 20평∼30평대 주택이 보다 효과적인 리모델링 대상 아파트가 될 수 있다는 분석이다.
 
▲젊은 소유자 계층=20평∼30평대 규모 아파트에 거주하는 사람들은 대개 30대∼40대로 자녀 1∼2명을 두고 있는 고학력자일 가능성이 높다. 이들은 주택정책에 대한 관심도 또한 높아 조합 및 추진위에서 사업설명회를 할 경우 이 부분에 대한 이해도가 빠른 것이 특징이다.
 
대개 사업 추진이 난항을 겪는 경우를 살펴보면 실제 문제가 발생하는 것보다는 법령 및 제도에 대한 이해가 뒤떨어지는 상황에서 소모적 논쟁이 발생되는 경우가 많다. 고가의 보유자산인 자신의 주택을 출자해 진행시키는 사업이기 때문에 보수적 사고는 일정부분 이해되기는 하지만 젊은 층들은 보다 사고의 폭이 탄력적이다.
 
따라서 사업에 대한 이해도는 사업의 적극적 참여로 이어질 가능성이 높으며 법령 및 정책에 대한 이해도가 상대적으로 떨어지는 노년층 보다는 젊은 층들이 사업 참여 의지도 높다.
 
 최근 리모델링 추진을 선언한 단지들을 살펴보면 증축 가능 연도 15년이 채 안된 사업장에서 미리 사업을 추진하는 사례도 심심치 않게 볼 수 있다. 동의서 징구 등 사업을 추진하게 되면 1년 정도의 기간은 소요될 것이며 동의율이 충족될 즈음이 되면 15년이 충족되고 그 시점에 맞춰 동의율이 충족되면 곧바로 조합인가 등 인허가 절차에 돌입하겠다는 계획인 것이다. 즉, 사업추진에 있어 필요없는 시간을 최소화시켜 목표를 위해 전력 질주하겠다는 경영적 마인드가 포함돼 있는 것이다. 그만큼 향후 사업계획에 대한 이해도를 바탕으로 빠르게 움직일 수 있는 탄력성을 갖고 있다는 의미다.
 
 재건축 추진에 따른 학습효과로 바라보는 시각도 있다. 2000년 들어 불 붙기 시작한 재건축시장과 그에 따른 정부의 규제 매커니즘을 그동안 ‘보고 배웠다’는 것이다. 전체적 시장을 읽고 법령 변화에 따른 시장 초기 시점에서 사업을 시작해야 성공 가능성이 높다는 것이다. 재건축에 있어서도 잠실, 청담·도곡, 반포 등 5개 저밀도지구 아파트들의 경우 용적률만 보더라도 가장 큰 효과를 보았던 사례가 있기 때문이다.  
 
 한 건설사 관계자는 “추진위원회를 살펴보면 위원장 및 이사 등 주요 집행부에 30∼40대 젊은 층들이 들어와 적극적으로 움직이는 모습을 볼 수 있다”면서 “그동안 진행된 재건축 상황을 열심히 연구하고 공부한 준전문가가 많다”고 말했다.
 
 
▲500세대 안팎 단지 규모=단지 규모가 크다 보면 그만큼 다양한 의견으로 사업추진이 난항을 겪을 가능성이 높다. 그렇다고 너무 소규모의 단지는 개발 효과가 반감된다. 업계에서는 500∼700세대 규모의 아파트 단지를 리모델링 최적 규모라고 보고 있다. 이 정도 규모라면 향후 리모델링 후 랜드마크로서 입지를 굳힐 수 있으며 주민들의 의견 통합도 그나마 수월하기 때문이다. 
 
 
▲국지적으로 입지 양호한 경우=이외에 국지적으로 입지가 양호한 경우 리모델링 가능성이 있다. 지역은 우수하지 않으나 단지만의 특성상 우수한 입지를 가진 단지들이다. 예를 들면 인근 지역에 특수한 호재가 있다든지 아니면 쾌적한 자연환경이 있어 그 단지만의 독자적의 가치 상승 잠재력을 보유하고 있을 경우 성공적인 리모델링이 가능할 수 있다는 것이다.
 
 가장 중요한 것은 이 같은 조건들을 발판으로한 주민들의 사업의지다. 윤영선 연구위원은 “가장 우선적으로 고려되어져야 할 사항은 사업성을 발판으로 한 주민들의 사업의지”라며 “리모델링 사업을 추진해 향후 주택의 가치 상승이 이뤄질 수 있는 곳으로 평가되는 곳에서 주민들의 단합된 의견이 모아질 때 성공적인 리모델링이 이뤄질 수 있을 것”이라고 말했다.

* 출처 : 하우징헤럴드, 김병조 기자

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★ 도시개발사업 겉돈다 |재개발/재건축

2008-08-06 09:07

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인천시 계양구 효성동 일대 효성 도시개발사업 예정구역. 땅주인 203명이 공동 시행방식으로 주거단지(3030가구) 개발을 추진하는 곳이다. 사업비만 1조3000억원에 달한다.

지난해 말 인천도시계획위원회 심의를 통과하면서 사업이 급물살을 타기 시작했다. 그러나 이 사업은 곧바로 중단됐다. 지난해 12월 국토해양부가 '2명 이상은 도시개발사업을 시행할 수 없다'는 유권해석을 내려 제동을 걸었기 때문이다. 그런데 2006년 국토부는 이와 정반대로 해석했다. 국토부의 '오락가락' 유권해석이 사업의 발목을 잡은 셈이다.

정부가 민간 업체의 주택 공급 등을 적극 유도한다는 취지로 2001년부터 도입한 '도시개발사업'이 표류하고 있다. 도시개발사업은 건설업체·조합이 사업 주체가 돼 주거단지 등을 조성하는 부동산 개발방식이다. 도입된 지 올해로 7년째로 접어들지만 사업이 중단되거나 지연된 곳이 대부분이다.

국토부에 따르면 지난해 1월 현재 도시개발사업구역으로 지정된 지역은 120곳. 2004년 7월 현재 41곳에 비해 3배 가까이 늘었다. 구역 지정을 추진 중인 것까지 합하면 300여 곳이 넘을 것으로 업계는 추산하고 있다.

이처럼 도시개발사업구역이 급증한 것은 자치단체와 민간업체가 모두 ‘윈-윈’할 수 있기 때문이다. 자치단체 입장에서는 민간 자본을 끌어들여 지역 개발을 앞당기고, 업체는 택지난을 해소할 수 있어 '일석이조'다. 그러나 도입 취지와는 달리 당국의 미숙한 행정처리, 복잡한 사업 절차 등으로 곳곳에서 사업 중단 등의 몸살을 앓고 있다.

인천시가 민간업체와 손잡고 복합단지로 개발 중인 남구 도화동 일대 도화지구도 그 중 하나다. 인천시는 당초 민-관 합동 PF방식으로 개발 자금을 조달해 이곳에 아파트 6305가구를 지을 계획이었다.

시는 도화지구 개발을 추진하면서 개발로 집을 잃은 원주민(540여 가구)에게 모두 새 아파트 입주권을 보장했다. 그러나 실제 원주민들에게 돌아갈 주택이 전체 원주민 수의 절반에도 못 미치는 240가구 정도에 불과한 것으로 알려지면서 주민들의 반발이 거세다. 이 때문에 도화지구는 보상까지 마쳤는 데도 개발자금을 조달하지 못해 사업이 중단된 상태다.

이런 일이 벌어진 것은 인천시가 현행 법령을 잘못 해석한 때문이다. 현행 법령에 따르면 민간 개발사업장에서는 전용면적 85㎡ 이하의 10%만 원주민들에게 특별 공급할 수 있게 돼 있다. 그런데 도화지구는 전용 85㎡ 이하가 240가구에 불과하다. 결국 인천시의 미숙한 행정처리가 사업 추진의 걸림돌이 된 것이다. 인천시 도시재생과 관계자도 "처음 진행해보는 방식의 사업이라 실수가 있었다"고 인정했다.

복잡한 인·허가 절차도 도시개발사업의 발목을 잡는 한 원인이다. 20여 단계의 인·허가 절차를 밟아야 하는 도시개발사업은 완공까지 10년 정도 걸리는 게 다반사다.

구역지정, 실시계획 등을 통과하더라도 막판 '환지 절차'에서 사업이 장기간 지연되는 경우가 적지 않다. 환지란 도시개발사업으로 주거단지를 조성할 때 지주들로부터 땅을 사들이는 대신 해당 토지의 가치만큼 완공 후 건물, 토지 등으로 되돌려 주는 것이다. 개개인 재산권이 얽힌 문제이기 때문에 최소 2년 이상 소요된다.

경북 김해시 주촌·선천지구(132만㎡)가 대표적이다. 이곳은 현재 환지방식을 둘러싼 조합원 간 소송으로 사업이 중단된 상태다. 이에 따라 2011년으로 예정돼 있던 준공 시기도 물 건너 간 것으로 주변 부동산업계는 보고 있다.

때문에 도시개발사업 활성화를 위해서는 관련 법령을 보완하고, 복잡한 절차를 완화해 줘야 한다는 목소리가 높다. 한국부동산정책학회 정용현 교수는 "택지난에 시달리는 업체들이 대안으로 도시개발사업에 관심을 보이다가도 복잡한 절차 때문에 포기하는 경우가 많다"고 말했다.
 
*  출처 : 조인스랜드, 2008.8.5

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