[교양강좌] 부동산 어떻게 투자해야 하나?

 

사내 교양 강좌에서 RF멤버스 고종완 강사님이 강의한 내용을 정리 해 보았습니다..
저 혼자 듣기론 아까워 최고급 7기 원우님들과 공유코자 합니다. 

여유 돈으로 돈을 불리고 싶으신 분, 아직 내집을 마련하지 못하신 분 등 재테크를 계획하고 계시는 분들 아래 강좌 내용을 참조하셔서 성공적인 재테크로 아름다운 미래를 설계하여 보시기 바랍니다.
재테크시 위 내용을 잘 참조하시면 의외로 좋은 결과가 나올거 같기도 하고요..
하지만 투자에 대한 모든 책임은 본인 한테 있다는 것 항시 명심하시고 신중한 투자로 좋을 결실을 맺으시기 바랍니다.

 

 

내년까지는 부동산 침체다.
핵가족화와 노년층의 고령화에 따른 작은평수에서 큰평수로 갈아타야 한다
(예를들어 할아버지댁이 손자가 사는 집보다 작으면 손자도 할아버지 댁에 가기 싫어한다^^) - 강사님 조크지만 그 의미가 중요한 듯

부동산 입지가 좋은 곳으로 내년 6월까지는 교체 투자(갈아 타기) 해야 한다.

1. 교육 : 집값의 30%이상 차지    - 학군, 학원가의 중요성 내포

2. 환경/조망 : 20 ~ 30%
   - 중앙공원이 보이는 곳.  유명 건설사가 지은 아파트가 아님( 유명 회사 브랜드나 중소 브랜드나 건축비 가격은 똑같다 )
   - 한강 조망권에 따라 30~50% 차이 발생

3. 교통 : 20%
  - 지하철이 개통되면 20% 오름
  - 강남 대체성의 원리에 의하여 강서지역 짒값이 9호선 개통으로 20% 오름
  - 강남을 떠나지 못하는 이유 : 강남을 대체할 만한 지역이 없음
  - 강남 대체 유망 주거지 : 1. 용산, 2. 판교, 3.송파
  - 강남 대체 가능 주거지 : 화성 동탄, 수원 광교, 인천 청라
  - 2011년 부터 2012년 까지는 수도권 지역이 부동산 공급 부족 지역으로 지정되어 있어
    부동산 추가 하락은 없을 것으로 예상됨
  - 교통 개통예정 ( 교통개통 예정 6개월 전에 사야 함 개통 후 20% 상승 효과 볼 수 있음 )
  - 대형 소핑몰이 인접하면 교통 혼잡 증가로 마이너스 요인.

   (도보 10분 거리가 가장 좋은 지역임.)

입지(지리적 위치, 지역적 요인)가 주택 가격의 70%를 차지한다. 지역이 가장 중요함.

집값이 오르려면 6개월 전 부터 전세값이 먼저 올라 감 (전세값이 오르기 시작하면 매입으로 전환해야 할 시기)이사오는 집의 세대주의 소득,학력,직업이 낮으면 무조건 짐을 싸야 하는 시점임..^^

풍납동, 신림/봉천동 ( 행정적 동이름 기타등등..바뀌면 크게 오르지 않지만 무엇보다 중요한건 소득,교육,직업 수준 )

수도권에 돈 묻어라 ( 도심, 대도시, 신도시 ) 아파트 , 중대형

1. 경부축 (강남 -> 분당 -> 용인) 현재
  -강남 개발이후 땅값이 1,000배 오름
  -경부 고속도로 개통이후 땅값이 500배 오름 (고속도로 개통 70.7.1 이후)

2. 경부 연장 축 (강남 -> 판교 -> 수원 광교)
  -강남축은 앞으로 10년 더 갑니다
  -강남 중심 축이 개포, 대치 도곡 에서 압구정, 반포, 잠실로 바뀔 것임.  압구정으로 가자!!!
  -판교의 개발로 수지,죽전이 유망해 지고 있음.
  -수원 광교도 매우 유망한 지역임.  강사 자신도 미래 가장 살고 싶은 지역이 광교임.
  -아파트의 내재 가치는 토지임.  아파트 지역 토지의 10년간 가격 조사해서 오르는 지역의 아파트

   에 투자해야 함
  -제1후보지(압구정) => 노후생활 0순위, 90대년 주름 잡았던 오렌지족 유학파 자녀들 컴백

    나와바리 무대로 변모
   제2후보지(강남구 일원동 5층이하 저층 아파트 청솔, 상록수 등), 강동구 유망( 천호, 성내 )
   제3후보지(8호선 연장선인 하남,상남,남양주 까지 좋아짐)
  -강남과 같은 곳 (모든 것을 갖춘 곳) : 1.수원 광교, 2.청라지구, 3.화성동탄

3. 서부축 (송도 -> 영종도 -> 청라/검단 -> 마곡) 9호선 호재
  -용산 집창촌이 평당 3천오백에서 용산 개발 호재로 최근 1억5천까지 올랐음.
  -접근성이 좋고 눈에 안띄는곳의 서울 재래시장, 특히 뉴타운/도시 재정비 지역의 재래시장 지역 

   은 주상 복합으로 재개발 가능성이 높음 (5년 이후에)

4. 철원 - 자식에게 물려 줄 생각으로 투자를 하신다면 커다란 빙뱅으로 부를 축적 할 수 있다.

           - 금강산 육로 관광 시대가 곧 올것이다...금강산 관광 육로로 가는 길목 선점하는 지혜 필

            요

1. 재건축/재개발 유망지역
  -마곡 - 김포 - 파주 (파주 위쪽으로는 가지 말것)
  -수색 지구(우성,청구,진흥(도촉지구) , 경산지구)
  -동대문 전농동/답십리 ( 이명박시대는 청계천 사업였고 오세훈 시대는 동대문 패션 클러스터 )
  -영등포 신길 지구(레미안) 및 구로 금천 지구가 4년후 확 바뀜.
   구로/금천지구는 공장용지가 많은데 공장 용지 집중 공략할 것

   ( 주거지역으로 발전하면 공장은 필히 옮겨 가야 함 )
 
2. 주택은 10년후 금리의 2배 이상 수준으로 오른다

1. 올해 부동산 전망은 약보합 (지난 5년간 많이 올랐다. 조금 쉬고 가자 - 조정장 )

2. 지금은 집살때가 아님. 금년 12월 19일 대선이후 분명한 부동산 시장에 변화가 옴.
  -1세대 2주택 정책은 우리나라에만 있는 정책임. 과도한 규제 및 세제(1가구 2주택 중과세 개념은

    선진국 어디에서 찾아 볼수 없다)는 앞으로 완화가 될것으로 예상됨.
  -개포 주공,은마,고덕주공, 압구정 현대 등 재건축에 변화가 옴. 매수 타이밍은 내년 6월 이전임.
   (무릎에서 사서 어깨쯤 오르면 파는 것을 고려 하자)

3. 2009년 ~ 2010년에 부동산 시세가 나옴. 2015년 까지는 확실하게 오름.
  - 부동산 사는 시점은 전고점이 가장 투자 적기임.  무릎에서 사서 어깨쯤 오르면 파는 것을 고

    려 하자

4. 상업용지 아직도 싸다
   (예를 들어 필리핀, 베트남 신흥개발도상국 GNP 수준이 우리나라보다 10배가량 낮을뿐 아니라
   등기도 안되고 임대방식이지만 평당 3000 ~ 4000 간다 )

   따라서 수도권(수원,안산,의정부) 도심 상업용지 노려 볼만

5. 평생 재테크 방법 : 입지조건이 좋은 곳에 큰 평수의 아파트를 보유하고 은퇴후 역모기지론을

   활용하라 32평기준 월 170만원(?) 연금으로 나옴 
  은퇴후 고향으로 귀향하더라도 서울집은 두고 몸만 가야 함. 집은 은퇴후 미래에 먹고 살 수 있는
  중요한 자산임을 명심할 것 (역모기지론)

 

집은 의식주를 해결할 뿐만 아니라 주택복합문화 ( 교육 오락 문화 여가생활 ) 유비쿼터스 혁신 이뤄져야 함  -> 모든 것은 집 주택에서 이뤄져야 함 (주택복합문화)

 

이상 강의 내용을 요약하였읍니다. 

2009년 부동산 상승을 대비하며


Ⅰ. 들어가는 글


최고의 투자가는 저가에 매수하여 고가에 매도하는 것입니다.
하지만 이런 말은 주식시장에서나 어울리는 말입니다. 주식의 경우에는 상승과 하락을 반복하는 게임이므로 저가에 매수하여 고가에 매도를 하게 된다면 이익실현이 되는 것이지만,부동산의 경우에는 저가에 매수하여 고가에 매도하는 전략이 딱 부러지게 맞다. 라고 말하
기는 어렵습니다.

부동산의 경우에는 매수한 시점부터 매도하는 시점까지 대부분 가격 상승을 볼 수 있으며보유한 부동산을 매도한 경우에 부동산가격이 더 상승하는 <팔아서 후회하는> 경우의 수가더 많기 때문입니다. 우리 주변을 둘러보아도 서울, 경기도 등 특정지역의 경우에는 주택이
나 토지를 매도하여 후회하는 경우를 많이 보아왔기 때문입니다.


이처럼 부동산의 경우에는 특별한 재테크 기술이 없다고 하여도 부동산을 매수한 후 특별한사정이 없는 이상 팔지 않는 것이 최고의 투자전략이라고 말할 수 있겠습니다. 다만 모든지역의 부동산이 시간이 지난 만큼 가격이 상승한다고 보기에는 어렵고 올라가는 지역,
인기 있는 지역에 한하여 시간이 지난 만큼 가격 상승률이 더 크다. 라고 봐야할 것입니다.

다음카페 아름다운부자를 통하여 투자 강의를 하다보면 서울 사람들이나 대도시의 사람들이 투자의 목적으로 지방광역시의 아파트를 구입하여 고통을 당하는 경우를 많이 보아왔습니다. 이처럼 모든 지역의 부동산이 오른다는 것은 잘못된 이론이고 앞으로는 특정지역의
특이한 부동산만 상승하고 변두리지역이나 비인기지역의 부동산은 가격변동의 폭이 그다지크지 않는 철저한 양극화 시장이 될 것입니다.
그렇다면 지금의 부동산시장은 어떠한가?

개인적인 생각으로는 매수타이밍에 많이 접근하였다. 라고 생각합니다. 강의 중에서도 항상이야기를 하였지만 올 여름을 기점으로 하여 진바닥 다지기를 끝내고 추석이후부터는 급매
물이 소진되며 올 하반기, 내년 초쯤에는 다시 상승세로 흐를 가능성이 농후해 보입니다.
물론 제가 신이 아닌 이상 100% 확신을 가지고 말하는 것은 아닙니다. 다만 과거의 경험치와 앞으로의 경제적 환경변화, 사회적 환경변화를 분석을 해 보면 더 이상 부동산가격이 떨어지는 것을 기다리는 것보다는 저점이라고 생각하고 서서히 매수해야할 타이밍이지 않을까를 생각해 보심이 좋아 보입니다.
자 그렇다면 하나씩 그 이유에 대하여 설명해 나가보겠습니다.

Ⅱ. 부동산 상승에 무게를 두는 이유

1. 풍부한 유동성

현재 주식시장이 상승하는 것은 시중의 풍부한 유동성자금 때문입니다. 시중에 돈들이 많은데 돈들이 막상 갈 곳이 없으므로 주식이나 편드, 부동산에 관심을 기울이고 있는 것입니다. 만약 은행이자만 예전처럼 8% ~ 10% 정도 지급이 된다면 주식이나 부동산에 대한 열기
가 떨어질 것입니다. 일반 서민들은 투자이익보다는 안정성에 더 중점을 두기 때문이며 투자 손실에 대한 과잉반응이 있기 때문입니다. 하지만 정부의 입장에서 유동성을 억제하기위하여 금리를 대폭적으로 상승시키기에는 현재의 경제적 사정이 그다지 좋아 보이지 않습
니다. 오히려 앞으로도 저금리 정책을 펼 수밖에 없을 것으로 사료가 되며 은행예금이자8% ~ 10%는 특별한 사정이 아닌 이상 다시 은행이자로 생활하는 시기는 두 번 다시는 오지않아 보입니다. 따라서 풍부한 유동성에 의하여 돈들이 주식이나 부동산 쪽으로 흐른다.
라고 보시면 되겠습니다.

2. 주식의 상승


일반적으로 주식은 경기선행지수라 하고, 부동산은 경기 후행지수라고 합니다. 즉 주식은일반경기에 비하여 더 빨리 움직인다는 것이고 부동산은 일반경기에 비하여 늦게 움직입니다. 이는 투자시간에 따라 표현할 수 있는데요, 주식의 경우에는 사고팔고를 빨리 할 수 있
는 반면에 부동산의 경우에는 착공에서 완공까지의 매수기간이 길며 매도하고자 하는 것도내 마음대로 금방 팔리는 것이 아니라 부동산에 매물의뢰, 매수인과의 접촉 등 일반적으로시간이 많이 걸립니다. 이러한 기간을 부동산학에서는 타성기간이라고 말합니다. 즉 부동산
경기의 운동이 일반경기에 비하여 뒤지는 시간차를 말하는 것입니다. 따라서 주식이 상승한이후에는 대략적으로 6개월 정도 이후에는 부동산에 관심을 가질 필요성이 있는 것입니다.

3. 대선이후의 정국

대통령선거의 결과가 어떤 결과가 나올지는 아무도 모릅니다. 다만 확실한 것은 지금과 같은 부동산에 대하여 강력한 규제정책은 다소 풀어질 듯합니다. 다른 전문가들도 대선이후에는 부동산가격이 오른다. 라고 말들을 합니다. 이러한 근거는 대선 후보들이 부동산정책에
대해서는 현재의 기조를 유지하되 너무 과한 세금부분에 대해서는 완화책을 펼친다는 생각때문입니다. 이는 지금과 같은 풍부한 유동성에도 불구하고 돈이 돌지 않아 먹고 살기 어려운 현상을 부동산활성화 정책, 건설경기 촉진책을 통하여 돌파할 가능성이 많아 보이기 때
문입니다. 무엇보다도 중요한 것은 현재의 부동산 규제정책 보다는 한발 뒤로 후퇴할 것이라는 점에서 무엇보다도 부동산 가격에 긍정적 영향을 끼칠 것으로 사료됩니다.


4. 미분양아파트의 증가와 건설회사의 부도

미분양아파트란 건설회사가 아파트를 분양하였지만 분양자가 없어 계약을 하지 못한 아파트를 미분양아파트라고 합니다. 현재 전국적으로 미분양아파트가 증가세에 있습니다. 미분양아파트가 증가한다는 이야기는 건설경기가 좋지 않다는 이야기이고 건설회사 입장에서는
회사의 존립위기까지도 연결이 됩니다. 실례로 신일건설이 부도가 났듯이 정부의 입장에서는 미분양아파트의 증가는 곧 내수경기의 침체까지도 염두에 두고 있기 때문에 신경이 쓰일수밖에 없습니다. 따라서 지난 대구, 부산, 광주 등의 지방도시에 투기과열지구를 해제하였
습니다

이는 미분양을 어떻게 해소하겠다는 의지인 것으로 볼 수 있으나 이 정도의 대책 가지고는그다지 성과가 있어 보이지 않습니다. 왜냐하면 투기과열지구로 풀린 지역의 경우에는 이미2004년 9월에 투기과열지구 일부해제 (분양한지 1년 지난 후에는 전매가능)를 미리 하였기
때문에 분양 받은 지 1년 뒤에 팔수 있는 것을 단지 기간의 제한을 없앤 것 밖에 되지 않으므로 그다지 영향을 끼치지 않는다. 라고 생각할 수 있겠습니다. 따라서 미분양아파트 문제를 해결하기 위해서는 먼저 양도소득세 일부감면 또는 다주택자 중과세예외사항 등 세제완화 쪽으로 가락이 잡힐 것 같습니다. 이런 사항을 볼 때 내년도 이후의 부동산 투자전략에긍정적인 요소로 작용하는 것입니다.

5. 2009년 상반기 고액권 발행

한국은행은 2009년 상반기에 50,000원 지폐와 100,000원 지폐 고액권을 발행하기로 확정한바가 있습니다. 고액권이 나온다는 이야기는 화폐가치의 상승을 이야기 하지만 실질적으로서민들이 느끼는 체감은 화폐가치의 하락을 의미합니다. 즉 돈의 가치가 줄어든다는 이야기는 실물자산의 가치 증가를 의미하는 것이므로 정치권에서 말하는 부정자금을 말하기 이전에 고액권으로 인하여 물가상승, 인플레이션 현상, 부동산가격 상승을 예상할 수 있는 것입니다. 개인적으로 고액권 발행보다는 화폐개혁 쪽으로 가지 않을까 사료됩니다. 아무튼 고
액권이 나오든 화폐개혁이 이루어지든지 간에 앞으로 2009년을 기점으로 부동산시장도 중요한 변곡점에 이르지 않을까 사료됩니다.


6. 물가상승

지금의 물가상승은 굳지 우리나라의 문제인 것은 아닙니다. 원유가격의 상승, 원자재가격의 상승 등은 전 세계적인 영향에 의하여 우리나라의 물가에도 적지 않은 영향을 끼치고 있습니다. 이렇게 전 세계적으로 물가가 상승하는 이유는 원유의 유한성, 아랍국가와 미국 간
의 국지적인 분쟁의 원인이라기보다는 북경올림픽의 영향과 무한한 잠재력과 인구를 보유한중국, 인도 등의 비약적인 발전으로 인하여 세계의 원자재를 블랙홀처럼 빨아들이는 영향때문입니다. 또한 지금은 중국이나 인도의 근로자급여가 저렴하겠지만 앞으로 경제발전으로
인하여 급여가 인상이 된다면 전세계적으로 물가상승을 잡기는 어려워 보입니다.
결국 물가상승과 인플레이션 현상으로 인하여 부동산에도 적지 않은 영향을 끼칠 것으로 사료됩니다.

Ⅲ. 결 론

이상과 같은 부동산 상승이유에 대하여 여러 자료들을 조합한 결과 현재 부동산에 관심을
기울이지 않는다면 결국 2년 후에는 부동산 투자를 해서 후회하는 경우의 수보다는 사지 못해서 후회하는 경우의 수가 더 많아 보입니다. 물론 들어가는 글에서 이야기 한 바처럼 무조건적이며 모든 지역의 부동산이 올라간다는 것은 아니라 특정지역의 인기있는 지역을 중점으로 가격반등을 예상할 수 있다. 라고 볼 수 있겠습니다.

(아름다운부자.배종찬)