2006-08-21 00:47

http://blog.drapt.com/cmshin72/1396381156088824911

출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.

원문 : http://blog.drapt.com/dragon59

지난 1989년 ‘멘큐 경제학’의 저자로 유명한 하버드대 경제학과 멘큐(47) 교수는 2007년 미국의 실질 주택가격이 98년보다 47% 폭락할 것이란 논문을 발표해 충격을 던졌다.    ‘인구 구조’의 변화가 ‘자산 가치’에 미치는 영향력을 처음 주목한 것이다.   결론적으로 멘큐 교수의 예측은 틀렸다. 현재 미국 부동산은 ‘버블(거품)’을 걱정할 만큼 오른 상태이다.   그는 이민 인구를 고려하지 않았고, 신규 주택 외에 크고 고급스런 주택을 사려는 수요 등을 감안하지 않았다.   세계 최저 출산율(1.08)을 기록 중인 한국의 자산 시장은 앞으로 어떻게 될까? 지난 9일 서울 하얏트 호텔에선 미래에셋투자그룹이 ‘인구와 자산(부동산＋주식)’을 주제로 포럼을 열었다.   ◆“향후 10년은 괜찮다”   김경록 미래에셋투신운용 대표이사는 이날 “우리나라의 경우, 부동산과 주식을 많이 보유하는 연령대인 40~50대가 2015년까지 계속 증가하기 때문에 자산 시장 전망이 밝은 편”이라고 했다.   우리나라의 ‘베이비 붐’ 세대는 그 폭이 상당이 넓은 편이라고 한다. 1958~1974년(17년 간) 사이엔 매년 90만명 이상 태어났다. 총 출생자는 1600만명. 이들은 현재 33~49세의 중년층을 형성하고 있다. 부동산과 주식을 사려는 욕구와 경제력을 갖췄다.   또 매년 80만명 이상 태어난 ‘베이비 붐’ 세대는 1955~1983년(29년 간)으로 넓어진다. 총 출생자는 2580만명. 국내 인구에서 40~50대 비율은 2005년 27%에서 2015년 정점인 32%에 도달할 전망이다.   일본의 자산 가치가 최고조에 달했던 1990년 인구 평균연령은 약 39세인데, 우리나라는 2015년쯤 그 수준이 될 것이라고 한다.   우리나라 부동산 가격은 ‘붐 세대’가 결혼해 처음 집을 마련하던 시기인 80년대 초·중반 급등세를 보였다. 이후 200만호 공급 정책 등으로 안정기를 보냈다.   그러나 2000년대 들어 ‘붐 세대’의 가족 및 소득이 늘어나면서 다시 가격이 오르는 분위기다. 더 넓고, 더 좋은 집을 원한다는 것이다.   미국의 경우, 집을 처음 구입하는 나이가 우리나라보다 젊다고 한다. 모기지론을 활용한 뒤 평생 이를 갚는 구조이기 때문이다.   따라서 주택 수요가 갑자기 증가해 가격이 폭등하지는 않았다. 반면 우리나라는 먼저 조그만 집을 산 뒤 큰 평수로 늘리려는 수요가 많은 편이다.   이날 김경록 대표는 “자산 수요와 가격은 구분할 필요가 있다”고 했다. 특히 “부동산은 공급 정책이 가격에 중요한 변수가 된다”고 했다. 수요가 늘어도 공급이 뒷받침하면 가격이 폭등할 가능성은 상대적으로 낮아진다는 의미로 풀이된다.   국내 주식시장도 퇴직연금과 주가 상승 분위기 등을 감안하면 2020년까지 수요 기반이 지속될 것으로 내다봤다. 현재 우리나라의 주식 보유 비중은 40대＞30대＞50대 순이라고 한다.   그러나 “국내 시장은 부동산 등 실물 자산에 수요가 몰릴 상태여서, 실물자산 가격이 폭등해 버블이 붕괴하고 성장률 하락 등의 악순환이 겹치면 장기 침체에 빠질 가능성이 있다”고도 경고했다.   그는 “자산 가격은 2010년대까지 호조를 보이겠지만 부동산이 먼저 꺾이고 주식, 장기채권 순이 될 것”이라고 내다봤다. 물론 인구가 자산 가격을 결정하는 유일한 변수는 아니다.   한편 박현주 미래에셋그룹 회장은 “인구 구조는 경제의 강력한 성장 엔진이자 미래 예측의 확실한 수단”이라고 했다.   ◆일본과 미국은 어떻게 될까?   일본 다이이치투자고문㈜의 사모무라 미쓰오(下村三郞) 사장은 이날 포럼에서 “일본과 미국의 경우, 40세 인구수와 주가 지수는 함께 움직인다”고 발표했다.   왜 40세가 기준인지에 대한 설명은 없었지만, 40세 인구수가 증가하면 주가도 같이 올랐고, 반대로 감소하면 주가가 떨어졌다는 도표를 제시했다. 그는 “40세가 돈을 많이 쓰는 시기”라고만 했다.   일본의 경우, 40세 인구수가 최대(270만명)가 됐던 1989년 닛케이다우 지수가 3만8000여선까지 치솟았다. 이후 40세 인구 감소와 함께 닛케이다우 지수도 뚝 떨어졌지만, 2000년대 들어 다시 40세 인구가 증가하자 주가도 상승 곡선을 그리는 형태이다.   미쓰오 사장은 “일본 40세 인구는 2012년까지 계속 증가하기 때문에 그 때까지 전망이 밝다”고 했다.   미국도 40세 인구가 430만명에 이르렀던 2000년 무렵 S&P500 지수가 최고가에 도달했다. 그는 “미국 주가는 40세 인구가 계속 감소하는 2013년까지 약세를 보이다가 다시 상승할 것”이라고도 했다.   일본의 지가 상승률도 37~40세 인구수에 따라 움직이는 경향을 보였으며, 영국도 35~44세 인구비와 대형 주택 수요가 연동했다는 통계자료(출처:유로스타)를 제시했다. 미쓰오 사장은 “일본은 37~40세가 주택을 취득하는 시기”라고 했다.   한편 인구 피라미드 구조가 삼각형 형태인 젊은 국가로는, 인도·베트남·남아프리카·인도네시아·브라질·이슬람 국가 등을 꼽았다. 젊은층 인구가 많을수록 개인 소비 증가율이 높다는 것이다. [출처:조선일보]

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2006-08-08 09:33

http://blog.drapt.com/cmshin72/81154997186131

출처 : 닥터아파트 > 이슈 현장탐방

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=4&menu_key=24&uid=65975

분당, 판교와 송파 신도시 사이라는 최적 입지조건을 바탕으로 최근 판교 대체 투자처로 성남 구시가지의 재개발 지역이 급부상하고 있다. 이에 부동산 포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 성남 구시가지의 현재 분위기와 전망을 알아봤다. >> 성남시 재개발 진행 상황 성남시는 1969년 청계천 철거민들의 이주로 급작스런 인구증가와 기반시설 부족으로 주거 환경이 열악한 지역 중의 하나로 손꼽혔다. 더욱이 1989년 분당 신도시의 개발로 신, 구시가지의 격차가 더욱 벌어지자 성남시는 지난 2001년 재개발기본계획을 수립했다. 재개발기본계획 수립 후 공영개발에 대한 주민들의 반발과 인접한 서울공항에 따른 고도제한 등으로 적지 않은 난관에 부딪치기도 했다. 그러다 지난 2005년 11월 군용항공기지법 개정과 도시, 주거환경정비기본계획안이 수립되면서 기존 11개 수복재개발 구역과 9개 철거예정구역이 8개 주거환경개선사업, 13개 주택재개발 사업, 3개 주택재건축 사업 그리고 2개 도시환경정비사업 등으로 변경, 다시 한번 관심이 모아지고 있다. 어떻게 진행되나?-단계별 정비사업 2005년 11월에 발표된 도시, 주거환경정비기본계획안(이하 기본계획안)에 따르면 성남 구 시가지 정비사업은 3단계로 진행될 예정이다. 1단계는(2002년~2010년) 단대, 은행2구역, 중3구역 등이다. 2단계는(2006년~2010년) 주거환경개선사업 3개 구역(태평2구역, 4구역, 중1구역), 주택재개발 4개 구역(신흥2구역, 수진2구역, 금광1구역, 상대원3구역), 주택재건축 3개 구역(건우, 신흥주공, 한보미도), 도시환경정비 1개 구역(도환중1구역)을 중심으로 진행될 전망이다. 3단계(2010년 이후)구역은 태평1, 3구역, 수진1구역, 신흥1구역과 산성구역 등 총 12개 구역에서 진행될 예정. 이로써 기존의 수복재개발 형식이던 신흥1,2,3구역과 태평1,2,3,4구역 그리고 수진1,2구역 등이 주택재개발과 주거환경개선사업의 공동주택건설방식으로 바뀌었고 용적률 또한 상향조정됐다. 성남시는 빠른 사업 진행과 함께 이주 주택 문제 해결을 위해 순환정비방식을 도입할 예정이다. 이에 대한주택공사에서는 도촌지구 및 판교신도시에 이주단지 4천2백15가구를 건립할 예정. 현재는 기본계획안만이 나온 상태로 기본계획 확정 및 고시는 8월께 나올 전망이다. >> 주요 구역별 장단점과 시세 신흥2, 3구역 (주택재개발사업) 신흥2, 3구역은 최근 새롭게 관심이 집중되고 있는 지역이다. 각각 2단계와 3단계로 지정돼 1단계보다 시세가 저렴하고 두 지역 사이를 지나는 공원로-우남간 도로확장 공사가 2009년 완공예정으로 분당과 서울로의 접근성이 더 좋아질 것으로 예상되기 때문. 도시환경정비구역으로 지정된 도환중1, 2구역이 새로운 중심지로의 부각이 예상되고 인접한 희망대공원으로 녹지공간도 풍부해 쾌적성과 편리성을 두루 갖춘 지역으로 거듭날 전망이다. 또한 순환정비사업으로 진행될 경우 1단계 사업 구역도 이주 주택이 완공되는 2008년에야 본격적인 사업추진이 가능할 것으로 보여 2단계인 신흥2구역과의 추진 속도가 비슷할 것으로 예상된다. 이에 비교적 저렴한 신흥2, 3구역으로 매수세가 선회하고 있는 상태. 신흥2구역의 경우 평당 1천2백만~1천3백만원 선이고 3구역의 경우 1천1백만~1천3백만원 정도의 시세를 형성하고 있다. 그러나 아무래도 2,3단계로 예정되어 있는 만큼 1단계 예정구역에 비해 사업 속도가 다소 떨어질 수 있다는 점이 단점으로 꼽히고 있다. (문의: 신세계공인 031-743-9777) 수진1,2구역(주택재개발사업) 및 태평 1~4구역(주택재개발사업, 공동주택건설방식) 수진1,2구역은 전통적인 중심지면서 지하철 8호선 모란역과의 접근성으로 그 동안 관심이 집중됐던 지역이다. 사업단계는 수진2구역이 2단계, 1구역이 3단계. 수진1, 2구역의 경우 군용항공기지법 개정으로 고도제한이 완화된 지역이지만 그 동안 가격대가 많이 올라 평당 1천4백만~1천5백만원 정도의 시세를 형성, 현재는 거래가 많지 않은 상황이다. 태평1~4구역 역시 2단계와 3단계 지역으로 구성돼 있지만 최근 경기도에서 태평지구 15만평을 뉴타운 시범 사업지역으로 선정하면서 일대는 다시 한번 기대감에 들뜨고 있다. 하지만 아직 도시재정비촉진특별법에 따른 조례를 제정하는 단계로, 10월께 대상지가 선정될 예정인데다 일부지역은 서울공항에 따른 고도제한이 예상된다. 또한 도시재정비촉진특별법에 따른 시범지역으로 지정될 경우 토지거래허가지역으로 묶여 주의가 요구된다. 태평1~4구역은 뉴타운 시범 사업지역으로 발표된 후 평당 1천3백원선의 시세를 형성하고 있다. 도환중1, 2구역(도시환경정비사업) 도환중1, 2구역(지하철 8호선 신흥역~단대오거리역에 이르는 중동 상업지역)은 기본계획안이 나오면서 새롭게 지정된 지역이다. 현재 이곳은 지하철 8호선 신흥역 일대로 상업시설과 유흥시설 특히 집창촌이 혼재돼 도시 미관상 안 좋은 지역. 이 지역이 도시환경정비사업을 통해 기존 상업시설의 재정비와 함께 주상복합 건설이 점쳐지면서 선호도가 높아진 상태다. 또 구 시가지의 중심부에 위치해 있어 사업이 완료될 경우 신흥 중심지로 떠오를 가능성이 높아지자 기대감이 고조되고 있는 것. 특히 강남권의 다주택보유자들이 세금 부담을 회피하기 위해 집중적으로 관심을 보여 상가로 보상 받을 수 있는 매물을 중심으로 거래가 활발히 이뤄졌다. 현 시세는 평당 2천5백만원이 넘는 수준을 형성하고 있고 매물도 없는 상태다. >> 현재 시장 분위기 & 전망 지난해 11월 기본계획안이 나온 뒤 한 차례 시세 상승을 보인 후, 정부의 계속된 부동산 규제 정책으로 매수심리가 얼어붙어 소강상태를 지속했다. 그러나 최근 강남권 재건축 투자보다는 뉴타운이나 재개발이 유망 지역으로 각광받자 문의가 늘고 있는 상황. 주된 투자자도 지리적으로 가까운 강남권과 분당 거주자들이 주를 이룬다. 아직 기본계획안만 나온 상태로 시장의 불확실성이 너무 강하고 장기적인 사업이기 때문에 투자심리가 활발하게 살아나지 못하고 있다. 그러나 서울시의 재개발이나 뉴타운 지분보다 저렴하다는 점과 판교, 송파 신도시의 후광효과를 톡톡히 누릴 탁월한 입지조건으로 향후 전망은 밝은 편이다. 신흥3동에 위치한 산하공인 관계자는 “성남 재개발은 아직도 상승 여력이 남아있는 상태다. 가장 보수적으로 향후 가치를 봐 용인 시세의 80%를 예상한다 해도, 2배 정도의 상승 여력이 남아 있다.”며 “그러나 아직 기본계획안만 나온 초기 단계기 때문에 불확실성이 크고 위험요소가 존재한다는 점을 고려해야 한다.”라고 전했다. (문의: 산하공인031-748-8245) 특히 유의해야할 점은 성남 구 시가지의 경우 대부분의 주택 연수가 오래돼 전세자금 비율이 낮다는 점과 추가 수리비용과 함께 시간이 흐를수록 전세비율이 더욱 낮아질 수 있음을 유의해야 한다. 이에 현 시세만을 고려한 자금 보유보다는 여유자금을 넉넉히 잡고 진입을 시도해야 한다. 또한 최소 18평 이상 돼야 30평형대 배정이 예상된다는 점도 주의해야할 점으로 꼽힌다. 아직 저렴한 시세, 탁월한 입지조건 그리고 개발 압력이 강하다는 점에서 분명 투가 가치가 큰 지역임에 틀림없다. 그러나 저렴하다는 말만 믿고 진입을 서두르기 보다는 보유자금과 함께 해당 주택의 현재 상태 등을 꼼꼼히 체크하는 신중한 태도가 요구된다. 성남 재개발 구역정보 바로가기

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2006-08-03 11:23

http://blog.drapt.com/cmshin72/1396381154571831143

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

Q11. 대지에 대한 여러명의 소유권자가 있는 경우의 분양자격 재개발 지역에서 건물은 1명의 소유권으로 되어있으나 대지에 대한 소유권자가 2명일 경우 분양자격은 어떻게 되나요?   A11. 행정구역상 각시도별 도시정비법의 유권해석이 다르게 되어있어 서울시를 기준으로 답변해드리겠습니다. - 도시정비법을 기준으로 2004년 이후에 토지주와 건물주가 각각 소유하고 있으면 각각의 분양권이 주어집니다. - 각각의 소유권으로 등재되어 있고 각각의 물건이 분양대상요건에 결격사유가 없다면 분양자격에는 문제가 없습니다. (타도시에서도 각각의 분양대상자로 인정받는 경우가 대부분인 것으로 알고 있습니다.)   Q12. 단독주택과 공동주택의 평가액산정 비교  아파트, 빌라, 단독주택, 나대지, 도로부지 순으로 권리평가가 높다는건 알고 있는데, 빌라가 단독주택의 2배까지 높게 평가되나요? 권리가액 산정은 대지와 건물로 따로 평가하는 걸로 알고 있는데 대지지분이 많이 확보되는 단독주택이 조금 유리하지 않을까 생각되는데.. 이부분에 대해서 전문가님의 고견을 듣고 싶습니다.   A12. 먼저 최근에 관리처분이 끝난 재개발지역의 사례를 살펴보도록 하죠. 사례1) 황학구역 대지3.9평, 건물11평인 아파트와 대지18평의 단독주택 중 아파트의 감정평가액이  높게 책정되어 아파트는 33평에 배정되었으나 단독주택 18평은 24평으로 배정되었다. 사례2) 금호11지구 대지지분 5평, 건평의 11평 빌라는 33평에 배정되었고 대지지분18평의 단독주택은 24평으로 배정되었다.   가까운 사례에서도 알 수 있듯이 단독주택과 공동주택은 생각보다 감정평가액의 차이가 큽니다. 즉, 토지의 효율성의 비중이 굉장히 크다는 것이지요..  대지지분면적은 평형배정방식과 추가부담금 산정에 있어서 아무런 영향력을 행사할 수가 없습니다. 권리가액(감정평가액)에 따라 평형배정이 이루어지고 추가부담금이 발생하는 것이라는 것을 거듭 강조합니다.     Q13. 권리가액 산정방식 재개발 지분을 매입하였는데 무너지기 일보직전의 불량주택(연와조 구옥)입니다. 건평은 8평이고 제가 나름대로 분석한 바로는 건물에 대한 평가는 평당 최저로 평가될 것 같고 개별공지시가로 평당 현재 330만원입니다.. 궁금한 점은 토지에 대한 감정평가시 집집마다 개별 공시지가에 적용이율을 일율적으로 매기는건지 아니면 적용이율을 집집마다 다르게 가져가는지 궁금합니다. A13. 재개발 지역의 평가는 등기평가가 아닌 현황평가입니다. 즉, 등기상으로 대지 50평으로 되어있다하더라도 그 50평중에 대지로 사용되는 평수가 40평이고 나머지 10평이 사도나 주차장으로 되어 있으면 40평만 대지로 평가되며 사도나 주차장은 각각의 다른 용도로 평가됩니다. 그리하여 관리처분시 단독주택은 평가액 예측에 대한 오차가 큰 것입니다. 연화조 주택의 평가는 평당40만원에서 60만원선으로 평가되며 집이 반파된 경우 현황평가이기 때문에 말씀하신 것 처럼 최저평가액으로 책정될 것 입니다.  무허가건물은 단독주택으로 보아야 하며 원다세대의 성격이기에 33평형 배정에는 문제가 없습니다.   Q14. 자율정비구역의 투자가치 뉴타운인근 자율정비구역도 나름대로의 투자가치가 있다는 얘길 들었습니다. 자율정비구역이란 무엇을 말하나요?   A14. 흔히들 뉴타운 인근 자율정비구역은 돈안되는 곳으로 알고 있는데 현 뉴타운사업의 흐름을 지켜보면 자율정비구역이 어디에 위치하고 있느냐에 따라 투자가치가 달라집니다. 가까운 예로 한남4구역과 7구역 사이로 지정된 자율정비구역은 '틈새'라 불릴 정도로 높은 투자가치를 지니고 있습니다. 1차로 진행중인 뉴타운지역의 구역지정을 보게되면 완성시기에 확대지정이 이루어지는 추세입니다. 최대한 주민의 의견을 반영한다는 것이죠.. 이러한 흐름은 한남뉴타운이 모습을 드러내는 5년후에는 더욱 뚜렷해질 것입니다.  정리하자면 자율정비구역은 뉴타운으로 지정된 지역보다 시세는 낫지만 뉴타운이 모습을 드러낼 단계에는 뉴타운지역과 동급으로 상향될 수 있는 '틈새메리트'를 가지고 있습니다. 아무쪼록 뉴타운의 흐름을 잘 파악하시어 성공투자와 행복이 함께 하시길 기원합니다.       Q15. 재개발지역의 조합원수 fix시기 나대지추가매입을 통해 권리가액을 증가시켜 더 큰평형대로 가려 합니다. 최종적으로 조합원수가 책정되는 시기는 구체적으로 어느시기인가요?   A15. 조합원수의 최종 fix시기는 '사업시행인가 공람 이전'입니다. 사업시행인가 공람절차가 지나면 조합원수의 변동이 불가능합니다.   감사합니다.     글쓴이 ~* 한남뉴타운/재개발 투자 연구소 http://cafe.daum.net/aptmall  소장 민권식

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