전체보기(150) |
   |
전체보기(150) |
|
[스크랩] 대출이 어려운 시기의 평수 늘려가는 전략 |부동산노트
2007-02-07 19:10
http://blog.drapt.com/cmosinv/22751170843017351 
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
|
요즘은 대출이 상당히 어려운 시기입니다. 따라서 대출을 끼고 평수를 늘린다는 것이 그리 쉬운 일이 아닙니다. 그러나 앞으로 국민 소득의 상승과 더불어 쾌적하고 넓은 선진국형 주거를 원하는 수요가 늘어날 것입니다.
좀 아이러니한 일이지만 주택 가격의 인상은 당분간 어려울 듯 합니다. 따라서 옛날처럼 대출받아서 평수를 늘려가면 자연히 가격이 올라라고 그 올라간 가격으로 집을 팔아서 다시 더 넓은 집을 사는 방식을 취해 왔지만 앞으로는 정부의 강력한 대출 억제정책으로 인하여 없는 사람이 평수를 늘려 이사한다는 것은 하늘의 별 따기가 될수도 있읍니다.
아이들 학원비 대야지, 대출원리금 값아야지, 생활비 쪼개써야지 하다보면, 거의 거지인생이나 다름 없을텐데 누가 감히 무모하게 평수를 늘리고 하는 행위를 하겠읍니까. 불편해도 그냥 현재의 집에서 평생 그냥 살아가는 것이지. 그러나 방법이 없는 것만은 아닙니다.
이제는 수도권 웬만한곳에는 학원/백화점/할인점등 모든 시설을 다 이용할수 있도록 갖춰 있읍니다. 그리고 요즘 차없는 집이 거의 없지 않읍니까. 따라서 출근하시는 남자분들만 조금 외곽에서 한시간정도 출근거리를 감내 하시면 모든 가족이 해피합니다.
따라서 현재 살고 계신 집의 평당 가격과 늘려가려고 하는 지역의 평당 가격을 비교하여 대출없이 평수를 늘려갈수 있는곳을 찾다 보면 얼마든지 찾을수 있읍니다. 예를 들어 강남지역의 10평대 아파트를 팔면 조금 외곽인 파주지역의 70평대 아파트를 사고도 돈이 남아 저축하면서 살수 있읍니다.
그런데 강남 지역의 10평대 아파트는 더 이상 오를 여력을 상실 했고 파주 지역의 70평대 아파트는 앞으로도 더 오를 여력이 많이 있읍니다. 이제 개발의 시작 단계이기 때문에 개발이 완료될때까지는 완만한 정도라도 지속적인 상승을 계속할 것이고 강남지역의 10평대 아파트는 그동안 너무 많이 올라 이제는 목선을 지나 머리 끝까지 올라온 상황이 아닌가 합니다.
그렇다면 현명한 판단은 이글을 읽으시는 분들이 알아서 할 일입니다. 작은 평수의 아파트에서 꿰제제한 삶을 살면서 더 오르기를 가슴 조이며 기다려 보느냐, 아니면 지금 이라도 개발 호재가 있는곳의 더 넓은 아파트를 싼 가격에 매입하여 여유있은 삶을 살아 가면서 보장된 가격인상을 기다리면서 사느냐 하는것은 개인들의 가치관의 문제가 아닌가 합니다.
개발호재가 있는곳은 지속적인 발전이 기대 되지만, 강남지역등 일부 지역은 이미 개발이 완료된 곳이라고 생각 하시면 됩니다. 고종완씨의 이야기대로라면 개발이 완료된지역의 집값은 안정기로 접어들고 급기야는 가격인상이 정지되는 것입니다. 3년후 아니 5년후의 변화를 예상하고 의사결정을 신중히 하시기를 바랍니다. 현명한 사람만이 현명한 의사결정을 하는 법입니다. |
[스크랩] '집값'에 대한 2가지 착각 |부동산노트
2007-02-07 19:07
http://blog.drapt.com/cmosinv/22751170842827969
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
|
[머니투데이 브라운스톤 외부필자][브라운스톤의 40대 부자로 은퇴하기]
일반 통념이 항상 맞는 건 아니다. 자동차보다 비행기 타는 걸 두려워 한다. 그러나 통계를 보면 비행기 사고 사망률이 자동차 사고 사망률보다 낮다고 한다. 부모들은 집안에 있는 수영장보다 총기를 무서워하지만 수영장에 아이가 익사할 확률이 총기사고 사망률보다 １００배 더 높다고 한다.
감기보다 광우병을 무서워하지만 실제로 감기로 인한 사망률이 최소한 만 배는 더 높을 것이다. 집값에 대한 일반통념 중에도 이와 같은 ２가지가 있다. 소득은 제자리인데 집값은 급등했다는 통념과 한국 집값이 다른 나라보다 더 많이 올랐을 것이란 통념이다. 하나씩 검토해보자.
첫째， 소득 대비해서 집값이 많이 올랐다？
최근 ５년을 기준으로 측정하면 가계소득증가보다 집값이 더 많이 올랐다.
그러나 측정기간을 좀더 길게 ２０년으로 한다면 결론이 다르다. 동부증권 리서치센터장 신성호 상무의 조사에 따르면， 근로자의 소득이 １９８６년 １００원을 벌었다면 ２００6년 말에는 ７６１원을 번다. 즉 ７배가 늘었다.
그러나 같은 기간동안에 전국 주택가격은 ２배， 강남아파트 가격은 ５배 올랐다. 그렇다면 집값（아파트가격）보다 근로소득이 더 많이 오른 셈이다. 또 폭등했다는 강남아파트의 상승률도 ２０년 간 １０배 오른 채권투자와 수익률을 비교하면 절반에 불과하다.
이러한 주장은 마이클 스펜서(Michael Spenser) 도이치뱅크 그룹 아시아 태평양 리서치 대표의 주장과 같다. 그는 “ 한국에 주택버블 현상은 보이지 않습니다. 심지어 서울도 마찬가지 입니다. 최근 4~5년간 서울의 주택가격이 비싸진 것은 맞습니다. 그러나 우리 회사의 분석에 따르면 지난 20년간 한국 가구 소득 대비 주택가격의 비율을 1로 잡았을 때 현재 집값은 0.5 수준을 밑돌고 있고, 서울의 아파트 값도 1에 미치지 못하고 있습니다”며 “소득의 증가율과 주택가격의 증가율을 비교해 봤을 때 한국인들은 예전보다 더 쉽게 주택을 구입하고 있다”고 말했다.
결국 ２０년이란 비교적 긴 기간을 기준으로 볼 때 한국 아파트 값은 일반인의 통념만큼 그렇게 많이 오르지 않았다는 결론이다. 물론 최근 ５년을 기준으로 한다면 당연히 많이 오른 게 맞다. 그러나 집값이란 게 일시에 급등한 다음에 장기간 횡보하는 특성을 감안한다면 판단 기준을 단기간으로 하는 것보단 장기간으로 판단하는 게 더 올바른 방법일 것이다.
둘째， 한국 집값이 전 세계에서 가장 많이 올랐다？
일반인들은 한국 집값이 전 세계에서 가장 또는 상당히 많이 오른 걸로 알고 있다. 정말 한국 부동산이 정말 외국 부동산에 비해서 많이 올랐는지 비교해보자.
한국 집값 상승률은 2004년，2005년，2006년에 각각 -2.1%， 4.0% ，11.6%
올랐다.(자료； 국민은행， 전국 주택(아파트, 단독, 연립포함)기준) 전국 주택을 기준으로 하니 많이 오른 아파만을 기준으로 해보자 한국 아파트 값은 2004년， 2005년，2006년에 각각 -0.6%， 5.9%，13.8% 씩 올랐다.
지난 3년간 한국 집값은 외국（아래 표 참조）보다 오히려 덜 오른 걸로 나타난다. 통계를 비교해보면 한국 집값은 미국， 캐나다， 중국， 호주， 프랑스보다 덜 오른 것으로 나타난다.
강남 아파트와 버블 세븐 세븐 지역의 아파트만 국한해서 이들 집값 상승률은 다른 나라보다 더 많이 올랐다고 주장하는 분도 있을 것 같다. 맞다. 분명히 강남 아파트 값이 미국 평균집값보다는 많이 올랐다. 그러나 강남아파트 값 상승률도 다른 나라의 가장 많이 오른 지역과 비교하면 결과는 달라진다. 미국에서도 가장 많이 오른 지역은 강남보다 더 많이 올랐기 때문이다. 비교가 정확해지려면 오렌지는 오렌지와 비교하고 사과는 사과와 비교해야 의미가 있다. 결국 한국 주택가격이 일반인의 통념만큼 다른 나라에 비해서 많이 오른 건 아니다.
(자료：GLOBLE PROPERTY GUIDE)
우리는 왜 이처럼 집값에 대해서 잘못된 일반통념을 가지기 쉬울까？ 인간의 결함있는 인식 체계의 때문이다. 인간은 장기적으로 평가하기보다는 최근의 자료에 더 많은 가중치를 두고 평가하는 인식 결함이 있다. 즉 최근 몇 년간 집값 급등만 생각하고 그 전의 장기간의 침체는 잊어버리기 때문이다.
또 인간은 희박한 소수의 현상을 일반화 하는 인식 결함도 가진다. 전국 주택의 ２％에 불과한 소수의 급등한 강남아파트만을 기준으로 전체 집값 상승률을 과대평가하기 쉽기 때문이다. |
2007-02-07 19:06
http://blog.drapt.com/cmosinv/22751170842778948
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
| 재공매할 경우 낙찰 경쟁 다시 치열해질 듯 피앤디홀딩스가 세 번째 조정 신청을 낼지에 대해서는 의견이 갈리고 있다.피앤디홀딩스 관계자는 “포기하지 않고 추진하겠다”라고 밝혔는데 또 다른 관계자는 “자포자기한 상태”라고 말했다.서울중앙지법 관계자는 “1월24일 현재까지는 조정 신청이 접수되지 않았다”라고 밝혔다. 하지만 조정 신청을 하더라도 서울중앙지법이 다시 조정 결정을 내려줄지, 내려준다 해도 서울시가 조정 결정을 수용해줄지는 미지수이다.서울시 관계자는 “1월29일이 지나고 나서 검토할 수 있는 사항”이라는 원론적 답변만을 내놓고 있다.절차상 서울시가 택할 수 있는 조처는 이미 정해져 있다. 법원이 조정 결정을 내리게 되는 경우 그 결정을 수용해 다시 잔금 납부를 연기해주든가 아니면 이의를 제기해 불복하는 것이다.피앤디홀딩스측이 조정 신청 자체를 하지 않거나 법원이 신청에 대한 조정 결정을 내리지 않을 경우 서울시는 두 가지 절차를 밟게 된다. 하나는 원점으로 돌아가 재공매 절차에 들어가는 것이고, 또 하나는 4구역 공매를 보류하고 이 땅을 서울시 소유로 가지고 가는 것이다.현재 상황에서는 재공매를 점치는 사람들이 많다.옆의 세 구역이 모두 개발되는 마당에 4구역만 서울시 소유로 둘 이유가 없기 때문이다. 또 하나 분명한 사실은 피앤디홀딩스측이 조정 결정을 받아낸 후 사업을 계속 추진한다면 연체이자 8백50억원 이상을 피할 수 없는 부담으로 떠안아야 한다는 것이다.서울시 관계자는 “연체이자는 탕감해줄 수 없는 분명한 사항”이라고 설명했다. 피앤디홀딩스측은 4백44억원이라는 거액의 계약금을 날리기보다는 어떤 방법으로든 사업을 시행해 계약금 정도의 금액만은 건질 수 있다고 판단하고 있는 듯하다. 그러나 부정적 견해 또한 만만치 않다.부동산업계에서는 피앤디홀딩스측이 낙찰 욕심에 사로잡혀 시세보다 비싼 값에 무리하게 낙찰을 받은 데다가 연체이자가 크게 불어나 사업성이 없어졌다는 점을 지적한다. 서울시가 공매한 옛 뚝섬경마장 부지. 1구역, 3구역, 4구역에 주상 복합건물 등이 들어서게 된다. 건설업계에서는 다시 공매에 들어갈 경우 낙찰 경쟁이 치열할 것으로 예상하고 있다. 부지에서 가장 가까운 동아아파트가 평당 2천6백50만원에 거래되고 최근 분양한 힐스테이트 92평형의 분양가가 평당 3천2백40만원이었던 점을 감안하면 이곳의 인기도 만만치 않을 것이라는 전망이다. 부지 바로 건너편에 있는 숲공원부동산의 김명재 대표는 “서울숲이 바로 옆에 있어 영구 조망권이 좋은 점을 고려하면 평당 4천만원에 분양하더라도 경쟁률이 높을 것으로 본다”라고 낙관적 견해를 밝혔다. 뚝섬 일대가 강남 못지않게 변화할 것이라는 점도 낙관론의 근거가 되고 있다.2010년에 신분당선이 개통되면 성수역이 부지 바로 옆에 개설된다.현대차그룹은 이미 성수동1가 삼표레미콘 공장 부지에 총 1조원을 투입해 오는 2010년 말까지 가칭 ‘서울포레스트 워터프런트 타워’라는 지상 1백10층, 지하 7층짜리 초대형 빌딩을 짓겠다는 구상을 발표했다. 하지만 부정적으로 보는 의견이 더 많은 듯하다.‘1·11 부동산 종합대책’ 이후 부동산 경기가 불투명한 상황에서 아무리 좋은 입지 요건을 갖추고 있다고 하더라도 수익성의 기준이 되는 평당 4천만원은 쉽지 않을 것이라는 지적이다.게다가 재공매를 하더라도 기존 낙찰가인 4천4백40억원(평당가 7천7백32만원)은 넘기 힘들 것이라는 분석이 우세하다.실제 부지 건너편 대로변이 평당 5천만원대에 거래되고 있는 상태이다. 피앤디홀딩스의 비극은 아무리 위치와 여건이 좋아도 비싼 땅값으로는 사업성이 없다는 당연한 교훈을 알려주고 있다.부동산 거품은 부동산 열풍 속에서도 꺼지기 마련이라는 것이다. - ‘자유만큼 책임을 생각하는 언론’ ⓒ 시사저널 sisapress.com, 무단 전재 및 재배포 금지 - |
댓글
