고급주택부동산에 대한 양도소득세
부동산 양도세는 원칙적으로 기준시가에 의하여 신고납부한다. 그런데 지난해 9월부터 고급주택의 경우 실지 거래가액을 기준으로 한 과세로 변경됐다. 따라서 실거래 금액이 기준시가보다 큰 것이 일반적이어서 양도세 부담이 커진 셈이다. 이러한 고급주택의 범위를 보자.

- 단독주택의 경우
주택분 취득세 시가표준액이 2천만원 이상이고 주택연면적이 264제곱미터(약 80평) 이상 또는 부수토지면적이 495제곱미터(약 150평) 이상인 경우로 주택과 토지의 전체 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 주택.

- 공동주택의 경우
아파트, 연립, 다세대, 다가구(단독주택으로 간주되는 경우는 제외)인 경우로 주거 전용면적이 165제곱미터(약 50평)이상으로 그 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 공동주택.

※ 위에 있는 단독 또는 공동주택에 해당하지 않더라도 주거전용 엘리베이터, 에스컬레이터 혹은 67제곱미터(약 20평) 이상의 수영장이 설치된 주택.

- 3년이상 보유한 주택이더라도 고급 주택은 양도세 과세
보통 주택은 3년 이상 보유한 경우라면 양도세를 면제받는다. 그러나 고급주택의 경우는 집을 팔 때 언제나 양도신고 대상이 되고 거래 내역에 따라서 양도세를 물어야 한다.

특히 이 때 고급주택의 범위가 특별시, 광역시, 수도권 인근 위성도시 등과 나머지 지역에 따라 크게 다르므로 이를 주의 깊게 살펴봐야 한다. 특별시, 광역시, 수도권 인근 위성도시에 위치한 고급주택은 단독주택의 경우 주택연면적이 264제곱미터(약 80평) 이상 또는 부수 토지면적이 495제곱미터(약 150평) 이상이어야 한다. 공동주택의 경우는 주거 전용면적이 165제곱미터(약 50평) 이상이어야 한다.
읍,면 지역과 수도권 이외 도시지역은 위 조건들과 동시에 실제 양도가액이 6억원 이상인 조건을 충족시켜야 한다.

- 취득세 5배 중과세되는 고급주택
집을 살 때 부과되는 취득세가 중과되는 고급주택의 범위는 약간 완화되었다. 적재하중 200킬로그램 이하 엘리베이터가 있는 단독주택과 복층형인 공동주택의 경우 전용면적이 약 83평 이하인 것은 제외된다. 취득세 중과 대상 고급주택의 범위에 속하면 세율이 일반 세율의 5배인 10%가 적용된다.

적재하중 200킬로그램 이하 전용 엘리베이터가 있는 단독주택과 복층형인 공동주택의 경우 전용면적이 약 83평 이하인 것은 제외된다.

한 울타리 안에서 두 채의 집이 있을 때
- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.(단,고급주택의 범위에 해당되는 경우에는 과세)

집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때
- 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나,집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판사실이 확인되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때
- 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합친후,그 합친 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로하여 양도주택을 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

결혼으로 2채의 집이 될 때
- 각각 1주택을 소유한 남 ·녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된후,결혼한 날로부터 2년 이내에 그중 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

농어촌 주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 될 때
- 1 주택을 소유한 자가 서울 ·인천 ·경기도를 제외한 읍 ·면지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 될 때에는 농어촌 주택외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유 하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

※ 농어촌 주택이라 함은 다음과 같은 경우를 말합니다.
- 상속주택:피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 이농주택:영농,어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 귀농주택:영농 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택
(대지면적 200평 내외)

이밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클때
- 1세대 1주택으로서 점포가 딸린 주택을 팔았을 때,주택면적이 점포면적 보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 해당되지 않습니다. 그러나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세가 해당되지 않고,나머지 점포부분은 양도소득세가 과세됩니다.

도시재개발사업으로 당초 조합원이 새로이 취득한 아파트를 팔았을 때
(주택건설 촉진법에 의한 재건축사업 포함)
- 1 세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된 후 이를 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.그러나 아파트가 완공되기 전에 아파트 입주권(이른바 딱지)을 팔았을 때에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. (단,관리처분인가일 현재 기존주택이 1세대 1주택인 것에 한함)

- 1세대 1주택 요건에 해당하는 기존주택을 관리처분인가일 후 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에도 1세대 1주택으로 비과세 됩니다.

3년 이상 소유한 1세대 1주택을 세대원 여러사람이 공동으로 소유(예:부부가 공동으로 소유)하다가 팔 때 양도소득세가 과세되지 않습니다.

- 주택임대신고서를 제출하지 않은 경우에는 추후 당해 임대주택에 대한 양도 소득세 감면 여부와 관련한 주택의 임대사실을 확인하는 경우 임대사실을 확인할 수 있는 명백한 증빙이 없어 감면받지 못하는 경우가 발생될 수 있으므로 반드시 5호 이상의 주택임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 신고하여햐 합니다.

임대주택을 양도한 후의 세액면제 신청
- 5년 이상 주택을 임대하다가 당해 주택을 양도한 경우에는 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 다음의 서류를 첨부하여 세액면제 신청서를 주소지 관할세무서장에게 제출 하여야 합니다.

- 첨부서류
· 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자 등록증
· 임대차계약서 사본
· 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증 사본
· 임대주택의 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장 등본

임대주택 기간의 계산
- 주택임대기간의 계산은 5호 이상의 주택임대를 개시한 날로부터 계산하며 이때 임대를 개시한 날이라 함은 임차인이 당해 임대주택에 입주한 날이며,기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 그 기간을 합산합니다.
- 피상속인의 임대주택을 상속으로 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산합니다.
- 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니합니다.

장기임대주택은 1 세대 1 주택 비과세 판정시 영향을 미치치 않습니다.
납세자가 소유하던 주택을 양도하는 경우의 1세대 1주택 비과세 여부 판정시 주택임대 신고서에 의하여 장기임대주택으로 신고된 주택은 납세자의 소유주택으로 보지 아니하므로 1세대 1주택 비과세 판정시 아무런 영향이 없습니다.

신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면
98.5.22 ?99.6.30(국민주택 규모이하 99.12.31 까지)기간중에 신축한 주택 또는 주택건설사업자부터 최초로 분양받은 주택(동기간중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)을 5년이내 양도하는 경우 양도소득세를 면제합니다.

5년이후 양도하는 경우에도 최초 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상 양도소득금액에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.

고급주택은 감면대상에서 제외됩니다.
신축주택은 1세대 1주택 판정시 거주자의 주택으로 보지 않습니다.

신축 임대주택에 대한 양도소득세 감면
99.8.20이후 신축된 국민주택을 1호 이상 취득하여 총 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대 후 양도시 양도소득세가 면제됩니다.
신축임대주택은 1세대 1주택 판정시 거주자의 주택으로 보지 않습니다.

10년 이상 경영한 목장의 이전에 대한 양도소득세 등의 감면
거주자 또는 내국법인이 10년 이상 계속하여 경영한 목장을 이전할 목적으로 토지 등을 양도하므로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 등의 100분의 50을 감면 받을 수 있습니다.

양도소득세 등을 감면받기 위해서는 양도일이 속하는 연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 제출하여야 합니다.

양도소득세 등을 감면받은 내국인이 신목장 부지를 확보하고,사업을 개시한 날로부터 2년 이내에 구목장을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 사업연도의 과세표준신고와 함께 신목장 목축명세서와 구목장 목축명세서를 제출하여야 합니다.

5년 이상 가동한 공장의 이전에 대한 양도소득세 등의 감면
개인이 5년 이상 계속하여 가동한 공장을 이전할 목적으로 토지 등을 양도하므로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 50을 감면 받거나 과세이연을 받을 수 있습니다.
- 50%감면:구공장의 토지등의 양도가액으로 신공장의 기계장치를 취득하는 경우
- 과세이연:구공장의 토지 등의 양도가액으로 신공장의 대지 및 건물을 취득하는 경우

구공장을 먼저 양도하고 공장을 이전하는 경우
- 공장을 신설하는 때에는 구공장의 양도일부터 3년 이내에 준공하여 사업을 개시하여야 하며
- 기존공장을 취득하는 때에는 구공장의 양도일부터 1년 이내에 공장을 취득하여 사업을 개시하여야 합니다.

그리고 구공장을 양도하기 전에 공장을 이전하는 경우에는 공장을 이전하여 사업을 개시한 날부터 2년 이내에 구공장을 양도하여야 합니다.
공장이전시 토지의 양도소득에 대하여 세액감면 등을 적용받기 위하여는 양도일이 속하는 연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 제출하여야 합니다.

국가에 양도하는 토지 등에 대한 양도소득세 등의 감면
거주자가 아래와 같이 국가 또는 지방자치단체 등에 토지 등을 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 25를 감면합니다.

가. 거주자가 국가 ·지방자치단체에 산림법 제81조의 규정에 의하여 국가가 교환하거나 매수하는 산림지와 임도용지로 편입되는 부지를 양도하므로써 발생하는 소득

나. 양도일 현재 제주도에 본적이 있거나 원적이 있는 자 또는 제주도에 5년 이상 거주한 자가 5년 이상 보유한 토지 등을 제주도개발특별법에 의한 사업시행자에게 양도하므로써 발생하는 소득

위의 감면대상 '나 '에 해당되는 경우에는 토지 등의 매입자가 토지 등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 반드시 감면신청을 하여야 하며, '가 '에 해당되는 경우에는 양도자가 감면신청을 하여야 합니다.

국민주택건설용지 등에 대한 양도소득세 등의 감면
내국인이 일정한 토지를 국민주택규모 이하의 주택건설용지로 주택건설등록업자 ·사원용임대주택건설업자 또는 기숙사건설업자에게 양도하는 경우에는 양도소득세 등의 100분의 25를 감면합니다.

국민주택건설용지의 양도에 따른 세액감면은 주택건설등록업자 등이 반드시 감면신청을 하여야 하며 당해토지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 세액감면신청서를 양도자의 주소지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.
주택건설촉진법에 의한 재건축조합에게 양도하는 경우에는 감면되지 않습니다.

※ 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세의 20%에 상당하는 농어촌특별세가 과세됩니다.

증여로 보지 않는 경우
물론 재산 취득자금이나 채무상환자금에 대해 증빙 자료와 충분한 근거를 제시하면 증여로 보지 않는다.
이외에도 국세청이 직업과 연령 등을 고려해 정한 일정액보다 재산 취득자금이 적으면 자금출처 조사를 하지 않는다(표참조). 30세 이상 세대주인 경우에는 주택을 구입했을 때 2억원까지, 40세 이상은 4억원까지 자금출처 조사가 면제된다. 30세 미만인 경우에는 주택구입이나 채무상환 등을 모두 포함해 8000만원까지만 출처 조사를 면제해주고 있다. 그러나 금액이 적다고 하더라도 명백하게 증여로 확인될 경우에는 증여세를 내야한다.

그렇다면 증여로 간주됐을 때 세금은 얼마나 내야할까. 국세청은 재산 취득자금이나 채무상환금액중에서 자금 출처가 입증되지 않은 금액을 증여로 추정하고 세금을 물린다. 다만 재산 취득자금의 20%에 해당하는 금액과 2억원 중에서 작은쪽을 취득재산 가액에서 뺀 나머지 금액의 출처를 입증해야 세금을 내지 않는다.
예를 들어 30억원짜리 건물을 취득했다고 치자. 30억원의 20%인 6억원과 2억원중에서 작은쪽인 2억원을 30억에서 뺀 28억원 이상에 대한 자금 출처를 입증하면 세금을 내지 않는다. 만약 27억원에 해당하는 부분만 자금 출처를 입증했다면 3억원에 대한 증여세를 내야한다.

어떻게 재산 형성 과정을 입증하나
재산취득자금을 입증하는 방법은 세가지.
1.신고했거나 세금을 내라는 통지를 받은 소득금액
2.신고를 했거나 세금을 내라는 통지를 받은 상속 또는 증여재산의 가액.
3.재산을 처분한 댓가로 받은 금액이거나 빌려준 돈을 받은 금액 등을 통해 입증하면 된다.

최근에는 국세청의 통합전산망 구축으로 개인별 과세정보가 축적돼 거의 모든 금융거래와 부동산 거래 등이 국세청에 포착된다.

따라서 예전처럼 '운좋게'세금을 내지 않고 넘어가는 경우는 흔하지 않다. 증여를 받은 경우에는 스스로 신고하면 세액 공제의 혜택이 있지만 세금을 내지 않고 나중에 적발될 경우에는 무거운 가산세를 물어야하기 때문에 현명한 판단이 요구된다.

둘째, 부모님의 빚이 얼마나 되는지 미리 알아보는 것. 그 빚이 얼마나 되는지 알아야만 상속재산에서 공제를 받을 수가 있으며, 특히 상속재산보다 빚이 많을 경우 상속포기등을 통해 재산의 손실을 사전에 막을 수 있기 때문이다.

셋째, 부모가 대출을 새로 받는 것도 상속세를 줄일 수 있는 방법이 된다. 그렇다고 무조건 많이 받으면 안되고 부모 사망일을 기준으로 1년 이내에 2억원 이내의 대출이라면 사용처를 조사받지 않는다. 예를 들어 상속세 과세표준이 3억원인 사람(상속세 5000만원)이 2억원을 대출받으면 과세표준이 1억원으로 돼 2억원의 20%에 해당하는 4000만원의 상속세를 줄일 수 있다.

넷째, 부모님이 보험에 가입을 했거나 또는 할 예정이라면 보험료의 납부를 자녀명의로 하는 것이 좋다. 그렇게 할 경우 부모님의 사망으로 인해 보험금을 받더라도 그 보험금은 상속재산에 합산되지 않는다.

다섯번째는 부모님의 병원비, 공과금등은 부모님 명의의 통장에서 인출해서 납부하는 것이 좋다. 그래야 나중에 부모님의 통장에서 인출된 내용에 대해 입증할 자료가 생기게 된다. 그렇지 않을 경우 나중에 상속재산 평가시 이미 납부한 공과금, 병원비등을 공제 받기가 쉽지 않게 된다.

여섯째는 상속재산이 많은 경우 배우자 공제제도를 최대한 활용하는 것이 좋다. 배우자 공제금액은 통상 5억원이지만 법정지분의 범위 내에서 최고 30억원까지 공제되기 때문에 이 제도를 잘 활용하면 상속세를 많이 줄일 수 있다. 사전에 세무 전문가와 상담절차를 거치는게 바람직하다.

전용면적 18평초과, 25.7평이하의 경우는 25%를 감면 받을 수 있는데, 혜택을 받기 위해서는 99년 6월 30일 이전에 분양계약을 체결하고 올해 6월까지 잔금청산 후 취득을 해야 가능하다.

수도권 이외의 지역에서 취득하는 경우는 올해 말까지 분양계약을 체결하고 계약금을 납부하게 되면 혜택을 받을 수 있다.
그러나 이런 혜택은 무주택자가 처음으로 분양받을 때 해당된다. 즉 기존의 집을 매매할 때와 1가구 1주택을 초과할 경우에는 감면혜택을 받을 수 없다.

- 실거래신고도 가능
양도세는 기준시가 과세가 원칙이지만 납세자가 증빙서류를 갖춰 실거래가 기준으로 양도세를 신고할 수도 있다.
이에 따라 실거래가보다 기준시가가 크게 올랐다면 실거래가 신고가 나을 수도 있다.
이를 위해 자신이 보유한 주택의 기준시가가 실제 시세를 얼마나 반영하고 있는 지 반드시 점검할 필요가 있다.
그동안 국세청은 평형에 따라 실제 시세의 70~90% 수준에서 기준시가를 산출해 왔기때문이다.