구분	슬림화된   미지정구역	예정고시	확정고시	인기지역
안정성	상	중	하	최상
환금성	중	최상	하	중   (재건축,재개발   프리미엄이 미반영된)
수익성	상 (장기투자)	중 (단기투자)	하	상(장기투자)

 

 

 

 

 

고양시(일산)에 들어서는 동양최대의 한국국제전시장(킨텍스:KINTEX) 한국국제전시장(킨텍스-KINTEX: Korea International Exhibition Center)은 현재 부지 조성공사가 한창이다. 2005년 4월 꽃과 호수의 도시인 일산(고양시)에서 문을 열 예정이다. 완공되면 한국 최대의 컨벤션센터가 된다. 고양시 일산 호수공원 일대에 들어설 관광문화단지,차이나타운,스포츠몰,수족관등의 대규모 복합 지원시설이 들어선다. 서울과의 지리적 근접성을 바탕으로 국내및 동북아의 대표 무역전시장을 목표로 설계됐다. 킨텍스는 우선 2천180억원을 들여 오는 2005년 3월말까지 1단계 공사를 끝내고 오는 2013년까지 2~3단계 시설공사를 마무리할 계획이다. 1단계로 지어질 전시·회의시설은 전체 부지 23만평중 7만3천평에 지상 3층 규모(연면적 3만5천평)의 다목적 단일 건물로 전시·회의시설과 부대시설(식당 및 주차장 등)이 갖춰진다. 전시·회의시설은 축구장 넓이 6배에 달하는 1만7천평 규모로 전시홀 5개와 다양한 크기의 회의실 4개로 이뤄지며 가변 칸막이 방식이 채택돼 최대 6개의 전시공간과 36개 회의장으로 분할이 가능하다. 또 첨단 보안·방재 시스템과 통신설비 및 인텔리전트 시설, 하역설비 등이 갖춰지며 인근 고양시 종합운동장과 연계, 6천대 동시 주차 규모의 주차장도 마련된다. 특히 일산대교(오는 2006년말 완공), 전시장 전용 진입도로(내년말 완공)가 개설되고 일반 및 화물차량 동선 분리 시스템이 갖춰져 김포공항에서 20분, 인천국제공항에서 40분이면 한국국제전시장에 닿을 수 있도록 설계됐다. 한국국제전시장은 오는 2013년말까지 전시·회의시설이 1단계의 4배인 5만5천여평으로 확대되고 일산 호수공원 일대에 들어설 차이나문화타운, 관광숙박문화단지, 스포츠몰, 아쿠아리움, 노래하는 분수대, 호텔, 오피스텔 등 각종 부대시설들이 들어선다. 킨텍스는 오는 2005년 4월 1단계 개장기념 전시회로 서울 모터쇼를 개최한다. 한국판 할리우드 일산에 들어선다 중국ㆍ일본ㆍ동남아시아를 휩쓸고 있는 한류(韓流) 문화의 총본산이 될 대규모 '한국판 할리우드'가 경기도 일산에 조성된다. 경기도는 한류 열풍을 확산시키기 위해 고양시 일산구 장항동 일대 30만평에 세계적 수준인 엔터테인먼트 단지 '한류-우드(Hallyu-Wood)'를 조성할 것이라고 밝혔다. 한류Wood는 한류(韓流)와 할리우드(Hollywood)의 합성어다. 한류우드가 조성되면 한류의 허브( Hub) 역할을 할 수 있을 것이며, 이지역 일대를 차세대 세계적인 엔터테인먼트의 메카로 육성ㆍ발전시켜 나갈 계획이다. 한류우드에는 한류 스타들의 전신 홀로그램 영상을 볼 수 있는 '한류스타의 거리'와 스타들이 모여사는 '스타빌리지'를 비롯해 게임월드, 공연장, 한류 쇼핑 센터등 시설이 들어선다. 또 영화촬영 세트장, 예술종합학교, 연예기획사, 벤처타워 등 문화콘텐츠 연구 개발 시설물도 건설된다. 호텔과 테마파크 등 숙박ㆍ위락시설도 건립된다. 특히 리틀재팬, 차이나타운, 동남아거리 등 아시아 각국 풍물을 재현해 놓은 문화거리를 조성해 한류뿐만 아니라 복합 아시아 문화공간으로 발전시킬 계획 이라고 경기도는 설명했다. 한류우드 조성지역은 인천공항과 김포공항이 가깝고 동양 최대 규모로 4월 개장하는 한국국제전시장 '킨텍스'와 헤이리예술마을, 파주영어마을, 비무장지대 (DMZ) 등과 연계돼 국제적인 문화관광 클러스터로 발돋움할 것으로 전망된다. 한류우드 조성으로 한국 대중문화의 지속적인 확산 효과로 한국 이미지 상승은 물론이고 한국관광객 증가로 인한 관광수입 증대 등 경제적 효과도 상당할 것 으로 예상된다. 한류우드는 올해 상반기에 사업 주체를 선정하는 것을 시작으로 사업비 총 2조원이 투자돼 2008년까지 완공될 예정이다. 단지 개발은 경기도가 4000억원을 투입해 용지 조성과 진입로등 인프라스트럭처를 구축하고 각종 시설 조성과 운영은 민간업체로 구성된 컨소시엄 형태로 추진할 계획이다. 경기도는 올 6월 이전에 공모를 통해 민간사업자를 선정할 예정이다. 깊은잠 깨어나는 고양 - 신 산업지도 인구 30만명의 신도시, 일산은 수도권의 대표적인 베드타운으로 꼽혀왔다. 도시는 아파트 숲으로 이뤄져 있고, 시민들은 아침마다 자유로를 통해 썰물처럼 서울로 빠져나갔다가 저녁이면 다시 밀물처럼 밀려든다. 일산뿐만이 아니다. 인구 80만명의 고양시 전체가 서울의 잠자리라 해도 과언이 아닐 정도였다. 그러나 이제 일산은 ‘국제 비즈니스의 중심지’로 거듭나기 위해 깊은 잠에서 깨어나고 있다. ◈한국 국제전시장 건설 〓 자유로를 달리다 이산포IC로 빠져 나오면 아파트 단지를 배경으로 마무리 공사가 한창인 거대한 건물이 모습을 드러낸다. 국내 최대 규모의 무역전시장이 될 한국 국제전시장(킨텍스·KINTEX)이다. 지난해 4월 착공된 이 건물에는 이미 지붕이 씌워졌고 , 내년 4월 완공을 목표로 현재 내부 공사가 진행중이다. 킨텍스는 실내 전시면적만 1만6196만평(5만3541㎡)에 달한다. 코엑스(3만6027㎡)의 1.5배 규모이고, 축구경기장 6배에 달하는 면적이다. 여기에 2780평(9177㎡)의 옥외전시장, 2000석 규모의 그랜드볼룸(대회의실), 최고 36개로 분할해 사용할 수 있는 다양한 회의실도 갖추게 된다. 특히 3단계까지 공사가 끝나는 2013년에는 총10만여평의 대지에 전시면적만 5만4000평(17만8513㎡)에 이르는 초대형 전시장으로 탄생할 예정이다. 또한 전시장 주변에는 15만4000평의 전시 지원단지가 조성되고, 고양시는 이곳에 추가로 30만평의 관광문화단지도 만들 계획이다. 단지조성이 완성되면 킨텍스는 비즈니스와 엔터테인먼트를 겸한 전문 무역전시장이 된다. 지원단지에는 무역센터와 공항터미널· 호텔·쇼핑몰·수족관·분수대 등이 들어선다. 또 2만여평의 부지에 5000억원이 투입되는 차이나타운도 들어설 예정이다. 2009 년까지 2단계로 나눠 건설되는 차이나타운에는 내년 10월 세계화상(華商)대회 개최에 맞춰 우선 중국 문화의 거리(4000평)와 중국 전통정원(6000평)이 조성될 예정이다. ◈국제 비즈니스 센터의 탄생 〓 킨텍스가 조성되면 서울의 베드타운에 불과했던 일산 일대는 수도권의 새로운 경제·문화·비즈니스 중심지로 변모할 전망이다. 킨텍스는 전시장 운영으로 발생하 는 경제효과가 2006년에 4000억원에 달하고, 2009년에는 8800억원으로 증가할 것으로 추산했다. 전시산업으로 유명한 독일 하노버시의 경우 지난 2002년 전시회 개최를 통한 경제파급효과가 12억3000만달러에 달했다. 전시산업은 지식집약·환경친화적 고부가가치를 창출할 수 있는데다 문화·관광·교통·통신 등 연관산업에 대한 파급효과가 커 국내 여건에 적합한 산업중 하나로 꼽히고 있다. ◈새로운 산업지도 〓 킨텍스가 본격적인 활동에 들어가면 경기 서북부 지역에는 새로운 산업지도가 그려질 전망이다. 파주에는 세계 최대규모의 LG필립스 LCD공장이 들어서고, 문산에 조성되는 부품협력단지와 함께 100만평 규모의 ‘LCD클러스터’를 형성하게 된다. 여기에 파주의 출판문화단지와 고양의 비즈니스센터도 산업벨트의 새로운 축을 이루며 북한의 개성공단과 연결된다. 새로운 산업지도가 완성되면 경기 서북부 지역은 ‘동북아 경제 중심지’로 거듭날 전망이다. 인천국제공항과 김포공항, 인천경제자유구역과 접근이 용이해 지리적 입지도 유리하다. 또 내년에 경의선을 통해 남북한이 연결되고, 2008년에는 제2자유로가 완성된다. 고양시는 킨텍스 건설로 동북아의 비즈니스와 무역 중심지로 성장할 것이며, 또한 그동안 접경지로서 개발이 지연됐던 연천·포천 지역 발전의 기폭제가 될 것이다. 일산대교 - 제2 김포대교등 한강다리 4개 추가건설 신도시가 새로 조성되는 김포와 파주, 그리고 일산신도시가 들어서 있는 고양등 수도권 서북부의 3개시를 연결하는 한강다리 4개가 오는 2007년부터 순차적으로 건설, 개통된다. 일산대교는 고양 이산포IC와 김포 사우동을 잇는 1.8㎞의 왕복 6차선 교량으로 공사비 1717억원, 보상비 29억원 등 총 1746억원이 투입되며 오는 2007년까지 완공될 예정이다. 일산대교에 이어 고양 국제전시장과 김포 사우동을 잇는 대교가 오는 2013년까지 건설된다. 이 대교는 고양 국제전시장과 인천국제공항고속도로를 연결하는 고양 국제전시장 전용도로 건설계획에 포함돼 있다. 또 김포~고양 관산 간 도로(3개 구간, 21.7㎞)와 제2수도권외곽순환도로 건설구간(자유로~인천국제공항고속도로)에도 각각 김포와 고양·파주를 잇는 대교가 오는 2018년까지 건설될 예정이다. 하지만 대교 건설 일정은 김포와 파주 신도시가 오는 2008년부터 입주가 시작될 예정이어서 이에 맞춰 일부 앞당겨질 가능성도 있다. 이 4개대교는 파주·김포 신도시 건설에 따른 교통대책으로 발표된 제2자유로와 올림픽대로~김포 양촌(15㎞) 고속화도로를 서로 연결하게 된다. 호수공원 - 노래하는 분수대 일산신도시 택지개발사업과 연계하여 조성한 근린공원으로서 국내 최대의 인공호수를 만들어 도시인이 접할 수 없었던 자연생태계를 재연하고 다양한 주변경관 및 호수를 이용한 레크레이션 공간을 제공하고 있으며 특히 호수를 중심으로 한 4.7km의 자전거도로와 5.8km의 산책로는 시민들이 산책과 운동장소로 각광받고 있으며 매년 고양꽃 전시회와 3년 주기로 고양세계 꽃박람회가 개최되는 장소로 수도권은 물론 세계적인 명소로 자리잡아 가고 있는 공원입니다. 고양시 호수공원의 새로운 명물로 떠오른 노래하는 분수대는 스페인 바르셀로나의 몬주익분수대를 본떠 만든 것으로 매일 한 시간 동안 음악에 맞춰 다양한 형태의 물을 1655개의 노즐로 쏘아 올린다. LA에 '산타모니카' 거리가 있다면, 일산엔 '라페스타' 국내 첫 '거리 쇼핑몰' 일산 라페스타, 이곳에 들어서면 딱딱한 아스팔트 대신 부드러운 고무와 점토 블록이 깔린 폭 28m, 길이 300m의 보행자 전용도로가 눈에 띈다. 무질서하게 주차된 자동차나 도로 턱도 없다. 길 양편에는 3∼5층의 현대식 쇼핑몰이 3동씩 늘어서 있다. 각 건물이 원형 구름다리로 연결된 독특한 구조. 구름다리 밑에는 조명시설을 갖춘 야외 공연무대도 설치했다. 거리를 걷다가 건물 밖에 설치된 투명 엘리베이터나 에스컬레이터를 타고 곧장 건물로 들어갈 수 있다. 거리 전체가 하나의 거대한 백화점인 셈이다. 1990년대 초 일산 신도시가 개발되면서 형성된 상업지구. 큰길에서 떨어져 있어 상가가 들어서지 않던 이곳에 보행자 전용도로를 만들고 미국의 샌타모니카 거리 등을 모델로 현대식 쇼핑 공간으로 꾸민 것. 시설과 규모는 백화점에 비해 손색이 없다. 연면적 2만여평 규모의 매장에는 패션 잡화 가구 화장품 음식점 등 280여개 상점이 분양을 받고 영업 중이다. 라페스타는 롯데백화점, 까르푸, 뉴코아 백화점 등 대형 유통시설이 밀집한 중심상권과 일산구청을 비롯한 관공서, 금융기관, MBC방송국,음악 방송국인 KMTV, 차이나타운, 대단위 오피스텔 등이 자리잡고 있어 10만여명의 거대한 상주인구가 있는 곳입니다. 상암DMC - 최고의 수혜지역은 고양시(일산신도시) 디지털 미디어 시티(DMC-Digital Media City)는 서울 상암지구에서 개발될 새로운 IT 및 미디어 산업 단지다. DMC는 디지털 미디어를 창출하고 이를 기업 활동 뿐만 아니라 개인과 지역 사회의 삶에 적용하는 산실의 역할을 하게 될 것이다. 또한 문화적 융합의 터전이자 21세기의 혁신 연구센터가 될 것이다. 서울은 세계에서 가장 인구, 자본, 기술이 밀집되고 경제성장속도가 빠른 동아시아 도시회랑의 지정학적 중심입니다. 그 속에서도 DMC가 들어설 이 지역이야말로 서울을 동아시아와 세계로 잇는 관문이며, 2천 5백만 인구가 일하고 사는 수도권의 지리적 중심입니다. 항공교통의 동아시아 허브, 인천 국제공항과는 고속도로 뿐 아니라 곧 건설될 고속전철로 30분안에 연결되며, 장차 북한, 만주, 시베리아를 경유해서 일본과 유럽을 이을 '철의 실크로드'가 이 지역을 경유합니다. 물론 도심지역과도 간선도로와 지하철망으로 직결됩니다. 이 땅은 한 때 서울의 변두리였습니다. 서울이 한창 거대도시로 자라날 시절 우리는 여기에 쓰레기를 버렸습니다. 그러나 버려졌던 이 땅은 이제 서울의 미래를 열어갈 '정보화 친환경 도시'로 새롭게 태어나고 있습니다. 수도권북부지역 광역교통개선대책 수도권북부 교통개선대책 파주시, 고양시, 일산신도시등 수도권 서북부와 서울 상암동을 잇는 제2자유로가 2008년까지 완공된다. 또 지하철 9호선이 김포공항을 출발해 ‘Y’자 형태로 고양시 일산구 대곡역과 김포신도시로 각각 2008년, 2010년까지 연장된다. 확정된 교통대책을 보면, 수도권 북부지역을 서북부권(고양시·파주시·김포시·인천·강화), 중북부권(의정부·동두천·포천·연천·양주), 동북부권(구리·남양주·하남·가평·양평)등 3개권역으로 나눠, 제2자유로등 도로 56개 구간 441㎞, 지하철 9호선 연장등 7개노선 75㎞를 각각 건설하게된다. 특히 도로 교통대책 노선중 가장 먼저 착공되는 제2자유로(18㎞)는 포화상태인 기존 자유로를 보완하면서 파주신도시 교통 수요를 분산하는구실을 하게 되며, 철도시설의 경우는 지하철9호선 연장선 김포공항~김포신도시 구간이 새도시입주시점에 맞춰 2010년까지 완공되며, 김포공항과 고양시 일산구 대곡역(지하철 3호선)을잇는 연장구간은 2008년까지 먼저 건설된다. 경의선 복원 - 경의선 복선전철화 경의선의 총 연장은 서울-개성-평양-신의주에 이르는 486km 구간이며, 고양시와 파주시 지역을 관통하여 이지역에 절대적 영향을 주고있어 경의선 정상운행에 따른 고양시와 파주시지역의 부동산투자 환경의 변화에 관심이 모아지고 있다. 남북한을 잇는 교통로 단절로 남한은 그동안 사실상 삼면이 바다인 섬이었다. 그러나 경의선이 복원됨에 따라 대륙과 연계된 철도망을 구축할 수 있어 비로소 반도의 기능을 회복할 수 있게 됐다. 전문가들은 남북 철도·도로망이 연결될 경우 한반도가 명실상부한 동북아시아의 물류 핵심기지로 부상할 것으로 전망된다. 경의선은 남쪽과 북측에 건설되는 개성공단을 직접 연결시킨다. 양쪽간 인적.물적 교류에 결정적인 계기가 마련되는 셈이다. 나아가 한반도에서 중국 러시아를 거쳐 유럽까지 잇는 이른바 '철의 실크로드'가 구축됨에 따라 이에 따른 경제적인 효과에 대한 기대도 커지고 있다. 경의선 남북간 연결은 그 상징성이나 남북관계 전반에 미칠 파급효과 측면에서 역사적인 사건으로 받아들여진다. ★ 경의선 복선전철화 - 경기도 고양시(일산) 파주시등 수도권 서북부 지역의 중추적 교통기반시설인 경의선 복선전철(48.6km)은 오는 2008년 완공예정이다. 현 지하철 3호선보다 서울진입이 훨씬 편리해진다. 파주 출판문화정보산업단지 파주시가 경의선의 연결과 함께 인천 공항의 배후 단지로 급부상 함에 따라 이 일대의 부동산 개발열기가 갈수록 뜨거워지고 있습니다. 특히 자유로변 일대는 서울도심과 가까운 편리한 교통여건으로 인해 투자자들의 관심을 모으고 있습니다. 이 일대 지역은 자유로와 인천공항, 경의선 등의 교통망이 잘 발달되어 있으며 택지개발로 인한 인구성장속도가 급속도로 진행되고 있어 향후 발전가능성이 가장 높은 곳에 속합니다. 특히 남북교류가 본격화되면 모든 물류의 흐름이 이 지역을 통과하게될 것으로 전망되며 인천 공항으로 들어오는 외국인들을 겨냥한 관광산업이 큰 인기를 끌 것으로 보입니다. 또 경의선이 연결되면 중국과 시베리아를 통해 유럽으로 이어지는 철의 실크로드 중심지에 위치하게되므로 파주의 성장 가능성은 가히 상상을 초월할 것으로 예상됩니다. 파주시는 인천공항-상암월드컵경기장-고양시 한국종합전시장-파주출판문화단지-임진각-비무장지대를 연결하는 관광상품개발에 박차를 가하고 있다. 국내 최대 규모로 자라잡게되는 파주출판문화단지는 고양시와 파주시의 경계지점인 파주시 교하읍 문발리 일대 48만평 부지위에 들어서게 되는 대형 복합 문화공간입니다. 자유로 일대는 연간 2천5백만명에 가까운 인구가 이동하고 있으며 서울에서 임진각으로 이어지는 쾌적한 자연환경 때문에 이미 오래 전부터 남녀노소 누구나 자주 찾는 관광명소로 각광받고 있습니다. 특히 파주시는 남북교류의 전초 기지 역할을 수행할 중요한 길목에 자리잡고 있어 현재보다 앞으로의 가치가 더욱 상승 할 것으로 기대되는 곳입이다. 파리에는 몽마르트, 뉴욕에는 소호, 영국에는 헤이온 와이(Hey on Wye)가 있다면 한국에는 파주시에 출판문화정보산업단지(Book City)가 있습니다. 출판단지 고정 상주 인구 8만명, 상업시설 방문객 매일 2만5천명, 내외국인 관광객 연 250만명, 자유로 유동인구 2천5백만명을 비롯해 일산신도시 100만 인구가 잠재고객으로 불황을 모르는 투자가치를 보상받을 수 있을 것으로 보입니다. 주목받는 고양시 그린벨트 해제지역 경기도 고양시 그린벨트(개발제한구역) 300가구이상 집단취락지역 6곳 166만7천여평이 이르면 2005년초 해제된다. 대상 면적 가운데 39.4%인 주택 밀집지역 77만7천여평은 해제 이후 제1종 일반주거지역으로, 나머지는 모두 자연녹지지역으로 각각 지정될 전망이다. 제1종 일반주거지역에서는 건폐율 60%, 용적률 190% 적용을 받으며 4층(15ｍ)이하 고도제한을 받게 돼 일정 규모의 개발이 가능해지며 녹지지역은 건폐율 20%,용적률 100%에 4층 이하 고도제한으로 사실상 개발이 어려워진다.

 

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

 

 

 

 

 

2장 오르는 블루칩 아파트를 노려라

1. 중고 아파트보다 새 아파트가 돈이 된다

분양가가 너무 높다고 청약이나 조합 가입을 포기하지 마라.
싼 게 비지떡이다. 싼 건 싼 값을 하고 비싼 건 비싼 값을 한다.

중고 아파트보다 새 아파트가 처음부터 더 비싸더라도 사는 것이 돈이 된 다. 대부분의 경우 중고 아파트에 비해 분양권 오르는 폭이 지역과 관계없이 더 높다. 다만 비인기 지역은 분양권도 중고 아파트처럼 잘 안 오른다.

2. 새 아파트는 두 번 가장 많이 오른다

새 아파트는 당첨되자마자 수요가 폭발해 가장 많이 오른다.
중도금 후반기나 입주 후 6~12개월 이내에도 오르는 폭이 크다.

3. 대단지 아파트라고 꼭 돈되는 것이 아니다

대단지 아파트를 사야 큰돈이 된다고 생각한다면 큰 오산이다.
단지의 대.소규모보다는 입지와 주거 환경이 성패를 좌우한다.

규모에 관계없이 모든 면에서 우수한 아파트만 값이 오른다는 것을 알아 야 한다. 이제는 다른 요인들에 의해서 아파트 값이 오르내린다는 사실을 주목해야 한다.

4. 오르는 소규모 아파트의 6가지 조건

반평생 땀흘려 모은 돈으로 잘 오르지 않는 아파트를 살 수는 없다.
소규모 아파트일수록 입지가 좋고 우수 브랜드의 것이어야 한다.

첫째, 명당 자리를 골라야 한다.
지역적으로 보면 서울시와 서울 외곽 그리고 5대 광역시, 기타 지 방 도시가 그런 곳이다. 좀더 세부적으로는 강남이 명당이다.
주택 입지는 환경, 거주하는 사람의 유형, 교통여건, 교육여건, 지 식, 정보조건, 시테크 여건, 재테크 여건, 좋은 사람 만나기, 행복지 수 등 어디에 사느냐에 따라 강력한 영향을 받는다.
둘째, 교육환경이 우수한 곳을 골라야 한다.
학교와 주변 학원을 분석, 검토 후 결정해야 성공한다.
셋째, 환경친화적인 곳이어야 한다.
규모에 관계없이 녹색 공원이 아파트 인근에 있거나 바다, 강 등이 있는 곳이 상종가를 치게 된다.
넷째, 교통이 우수한 곳이어야 한다.
다섯째, 우수한 브랜드이어야 한다.
여섯째, 최소한 100세대는 되어야 한다.
좋은 입지에 있다면 소규모 세대라도 100세대이면서 위의 다섯가지 조건을 갖추고 있으면 분명히 오르는 아파트이다.
5분 이내의 역세권과 유명 학교가 인근에 있으며 녹색 공원이 있고 대규모 쇼핑센터나 재래시장이 있으면 값이 잘 오른다.

5. 오른 지역과 오르지 않은 지역을 구분하라

오르지 않은 지역은 좋은 집이 나와도 구입하려는 사람이 드물다.
오른 지역의 아파트를 구입하는 것만이 큰돈 버는 지름길이다.

2001년 5월부터 그해 12월까지 조사에 의하면 인기지역의 26평대가 8%, 33평대가 10% 올랐고, 비인기지역의 24평대가 1.5%, 27평대가 0%, 31평대가 0%, 32평대가 8.4% 오른 것으로 나타났다.
안 오른 지역에 급진적인 환경 변화가 일어난다면 안 오른 지역의 고정 관념이 깨진다. 반대로 오르는 지역에 납골당 등 혐오시설이 들어오면 안 오르는 지역으로 바뀐다.

6. 입주 때 얼마나 오를 것인지도 고려하라

분양 때 많이 오르는 지역이 있고 입주 때 많이 오르는 지역이 있다.
분양권 살 당시만 생각하지 말고 입주 시기까지 잘 고려해 결정하라.

첫째, 먼저 지역을 분석, 검토하라.
지역별 분석을 해보면 오랫동안 가격이 미동도 하지 않는 지역과 약간 바람만 불어도 가격이 흔들리는 지역이 따로 있음을 알수있다.
둘째, 수요층이 두터운 평수를 구입하라.
지역마다 알맞은 평수가 있다. 입주 후 어느 평형이 가장 오를 수 있는 평형인가를 시장 조사한 후 대세에 편승하지 않고 사면 돈을 벌 수 있다. 단, 시대적 대세에 휩쓸리지는 말아야 한다. 자신의 재 산 상태를 고려하여 지역에서 가장 필요로 하는 평수를 구입하는 것이 오르는 부동산을 사는 비결이다.
셋째, 지역이 선호하는 브랜드 분양권을 구입하라.

7. 도심지일수록 비싸고 멀어질수록 싸다.

지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울, 서울 외곽보다는 도심의 아파트 값이 비쌀 수밖에 없다. 1순위 투자처를 서울로 삼아라.

개발 지역은 사람들의 관심이 집중되어 결국 수요가 폭발하기 때문에 가 격이 뛴다.

8. 같은 지역이라도 입지에 따라 값이 달라진다

아파트를 살 때도 점포처럼 입지를 꼼꼼히 따져야 하는 세상이다.
전국 주택 보급률 94% 시대에 걸맞게 이제 양보다는 질을 따져라.

아파트를 살 때는 꼭 입지를 보고 사되 아파트가 건축된 후 교통의 편리 성, 단지 출입의 편리성, 교육 환경, 편익 시설, 가구당 주차시설, 환경의 쾌적성 여부 등을 분석 검토해야 후회하지 않는다.

9. 분양권 프리미엄, 이런 곳에 붙는다

사람 살기 좋은 곳에 분양권 프리미엄이 붙는 건 기정사실이다.
묻지마 투자는 금물, 투자 가치가 있는 최고의 아파트를 잡아라.

지역은 프리미엄과 불가분의 관계이다. 신문이나 부동산 전문잡지를 먼저 분석한 후에 분양지를 직접 누비고 다니며 청약을 하라. 신문이나 부동산 전문잡지에 이번 분양지는 어디 어디 몇 평이 투자 가치가 있다는 전문가 의 분석 결과가 조목 조목 실려 있다.
돈되는 아파트의 일곱가지 원칙은 우수 역세권, 우수 환경, 우수 교육환 경, 우수 편익시설, 유명 브랜드, A급 필요평수, 우수 입지다.

10. 같은 지역이라도 단지에 따라 가격이 천차만별이다

신도시처럼 매머드 아파트 단지일수록 단지 간 가격 차가 심하다.
무턱대고 아무 단지나 찍지 말고 돈될만한 아파트 단지를 잡아라.

11. 같은 단지라도 동에 따라 돈이 다르다

어떤 동을 사느냐에 따라 수백만원, 수천만원의 차이가 난다.
아파트 배치 도면을 다각적으로 분석해 로열 동을 골라내라.

첫째, 시내 쪽에 입지한 동을 골라야 한다.
후미진 곳에 위치한 동은 인기동이 못된다.
둘째, 도로에 인접한 동은 피해야 한다.
도로 동은 낮에는 먼지, 밤에는 소음에 시달려야 한다. 이제는 질의 시대가 왔다.
셋째, 역 입구 주변에 있는 동을 골라라.
이러한 동은 수요층이 두터워 가격도 같은 평수에서 가장 높게 형 성되고 있다.
넷째, 놀이터의 위치를 감안해 동을 골라야 한다.
다섯째, 동 주변에 혐오 시설이 있는지를 보고 사라.

12. 획일적인 로열층 개념에서 벗어나라

초고층 아파트가 들어서면서 과거의 획일적인 로열층 개념은 깨졌다.
5층, 15층, 20층, 30층 아파트의 로열층은 제각기 다를 수밖에 없다.

첫째, 편리한 층이어야 한다.
둘째, 일조권이 확보되어야 한다.
셋째, 인간은 사방이 가려져 있는 주택을 싫어한다.
넷째, 안전해야 한다.

5층 아파트는 2~4층이, 15층 아파트는 3층~14층이, 20층 아파트는 16층 이상 20층까지가 로열층이다. 현재 부동산 시장에서 층의 선택 문제는 아 무리 강조해도 지나치지 않다. 자기가 선호하는 층만 고집하지 말고 객관 적으로 로열층으로 평가받는 층을 구하는 것이 좋다.

13. 방향과 햇살에 따라 돈이 달라진다

아무리 과학이 발전해도 햇살의 양만은 억지로 조절할 수 없다.
남향이나 동향에 위치한 아파트가 햇살 가득 비치는 아파트다.

14. 좋은 호수는 행운을 부른다

호수는 우리나라 사회에서 우습게 볼 수 없는 변수 중 하나이다.
이왕이면 좋은 호수의 아파트를 사두는게 나중에 큰 힘이 된다.

15. 평수를 잘 골라야 돈이 보인다

아파트를 사는 데 있어 평수를 고르는 것만큼 사실 어려운 일이 없다.
대형 평수 한 채보다는 중형 평수 두 채를 사는 지혜가 필요하다.

2001년 11월 현재 분양권 평형별 시세 상승률이 10평형대는 14.2%, 20 평형대는 7.3% 30평형대는 13.1%, 40평형대는 2.6%, 50평형대는 1.9%, 60평형대는 2.7%, 80평형대는 1.2%이다.

16. 불황에 강한 평수, 호황일 때 상종가를 치는 평수

항상 좋거나 항상 나쁜 평수는 없다. 평수는 시기를 타기 때문이다.
불활일 때는 작은 평수가, 호황일 때는 중대형 평수가 힘이 세다.

경기가 좋아지고 부동산 사이클도 성장기에 진입하게 될 때에는 중대형 (30~50평형) 중심으로 투자하는 것이 큰돈이 된다.

17. 25평 이하의 지역적 차별화 현상에 주목하라

25평 이하는 강남, 강북 할 것 없이 인기를 끌고 있는 스타 평수다.
전세나 월세를 찾는 수요층이 중대형에 비하여 워낙 두텁기 때문이다.

18. 주상복합 아파트 분양권은 10평형대를 사라

주상복합 아파트는 양면성이 있으므로 투자할 때 매우 조심해야 한다.
일부 좋은 곳, 일부 좋은 세대를 빼놓고는 값이 바닥을 기기 때문이다.

주상복합 아파트의 투자 원칙 :
분양 지역이 도심지나 도심 인근 지역일 것, 용적률이 높으므로 조망권과 일조권이 확보된 것을 선택할 것, 편익 시설이 자체적으로 있거나 주변에 있을 것, 교통난이 문제되므로 도보로 2~5분 거리에 지하철이 있을 것.
평형별 프리미엄과 입주 후 평형별 시세 : 2001년 11월 28일 기준
프리미엄-10평대 14.2%, 30평대 13.1%, 20평대 7.3%, 40평대 2.6%, 50평대 1.9%, 60평대 2.7%, 80평대 분양가 이하
입주시세-10평대 15.7%, 30평대 14.1%, 20평대 9.3%, 40평대 3.3%

19. 브랜드가 아파트 가격을 주도한다

브랜드를 보고 상품을 사듯 아파트도 브랜드를 보고 사는 세상이다.
브랜드의 아파트 가격 주도는 갈수록 두드러질 것으로 보여진다.

20. 서울 집 팔고 수도권 집 사서 돈버는 법

서울이 수도권보다 좋긴 하지만 서울에서 계속 허우적거린다면
서울을 접고 과감하게 수도권 지역으로 관심을 돌릴 필요도 있다.

안 오르는 서울 지역에 있는 것보다 오르는 수도권 지역에 투자하는 게 좋을 수도 있다.
첫째, 오르는 지역이어야 한다.
십여 년동안 수도권의 집값 동향을 분석한 결과 어김없이 오르는 지역과 안 오른 지역으로 구분되어 있다. 오를 만한 지역 특징과 안 오르는 지역 특징을 감안하여야 한다.
둘째, 오르는 아파트를 골라야 한다.
셋째, 서울 출퇴근이 손쉬운 곳에 있어야 한다.
넷째, 교육 환경이 비교적 우수한 곳을 택하라.

21. 오르는 재건축 아파트를 사들이는 9가지 기준

규제가 강화되면서 재건축에 묻지마 투자하면 낭패보기 십상이다.
이럴 때일수록 냉정하고 치밀하게 돈되는 재건축 아파트를 찾아라.

부동산 투자의 기본 원칙은 적은 돈으로 짧은 시간에 큰돈을 버는 것이다.

첫째, 법적으로 재건축 대상인지 검토가 필요하다.
둘째, 채산성을 잘 검토해야 한다.
셋째, 대지 지분이 넓은 곳을 골라야 한다.
넷째, 땅값이 비싼 곳에 투자하라.
다섯째, 용적률이 낮을수록 투자 가치가 있다.
여섯째, 초기 부담이 적게 드는 평수에 투자하라.
일곱째, 사업 추진에 걸림돌이 없어야 한다.
여덟째, 도로가 넓어야 한다.
아홉째, 재건축 아파트도 오르는 시기가 있다.
재건축 아파트는 오르기 직전에 투자하는 것이 대단히 중요하다.
많이 오르는 시점은 추진 위원회 결성 시점과 시공사 선정 시점, 그 리고 사업 계획 승인 시점 등 3단계다. 이중 가장 많이 오르는 시 점은 시공사 선정 시점이다.
따라서 단타의 경우에는 재건축추진위원회 결성 중에 사서 시공사 선정 직후에 팔아야 투자 수익률이 높다. 하지만 장타의 경우 재건 축추진위원회 결성시점이나 조합설립시점에서 새아파트 입주일로부 터 6개월이 지난 시점에서 부동산 경기를 고려해 파는 것이 좋다.

22. 재개발 잘 이용하면 적은 돈으로 큰돈 번다

재건축이 위축되면서 상대적으로 재개발에 관심이 몰리고 있다.
재개발 구역 지정 전에 사려면 부지런히 좋은 지역을 찾아야 한다.

재개발 투자에서 가장 돈이 적게 드는 시기는 재개발 구역 지정 전 사는 것이다. 재개발 구역 지정 전은 재개발 추진위원회가 발족되어 지역 주민 의 추진위원 대표들을 선출하고 마지막으로 추진위원장을 선출한 후 조합 설립 인가와 지구 지정 작업에 들어간다. 이때는 재개발에 대한 기대감이 아직 크지 않아 값이 비싸지 않다.
재개발추진위원회가 발족되면 투자하는 것이 적은 돈을 투자해 큰돈을 버 는 첩경이다.
서울에서 슬럼화되어 있는 지역은 봉천동, 옥수동, 행당동, 상도동, 공덕 동, 거여동, 한남동, 본동, 노량진동, 흑석동, 미아동, 종암동, 하월곡동 등 이다.

재개발 투자 성공 조건 :
첫째, 돈이 묶이지 않게 투자한다는 철학이 필요하다.
재개발을 하지 않으면 안될 정도로 주거 환경이 열악한 곳이어야 한다. 재개발 구역 지정이 임박했거나 구역 지정이 된 상태일 때 사 면 적은 돈으로 큰 투자 수익을 올릴 수 있다.
둘째, 오를 수 있는 지역이어야 한다.
대도시일 때는 구별로 먼저 아파트 시세를 파악해야 한다.
단지 규모가 큰 지역이 작은 지역보다 투자 폭이 크므로 큰단지를 투자처로 결정해야 한다.
셋째, 개발 전에 사라.
재개발 투자로 가장 큰 돈을 벌려면 구역 지정 전에 구입하는 것이 좋다. 설사 재개발의 시기를 어느 정도 놓쳤다 해도 매력있는 지역 이라면 초기 투자가 약간 부담이 될지라도 사업시행인가 직후에 구 입하면 투자 금액이 묶이지 않는 장점이 있고 머지 않아 이주비가 지급되고 철거가 시작되므로 투자 비용이 적어지는 장점이 있다.
투자자가 파는 시기는 대체로 관리처분단계가 좋다. 관리처분인가전 에는 양도소득세와 관련하여 볼 때 종전 토지로 취급하지만 분양가 가 확정되면 실거래 가액으로 인정돼 양도세를 많이 내야 하는 문 제가 있다.
넷째, 평가가 잘 나올 부동산을 사라.
대지를 고를 때도 마을 안쪽보다는 도로에 인접한 곳, 고지대보다 평지, 길쭉한 대지보다는 장방형 혹은 정방형 대지를 골라 사면 평 가액이 높고, 국유지. 시유지보다는 사유지를 택하는 것이 평가에서 유리하다. 입주 후 교통여건도 집값을 상당히 좌우하는 요소이므로 인근 도로 사정을 치밀하게 분석해야 한다.

출처: 오르는 부동산을 사들이는 100가지 방법 (김명규  지음)

 

자료출처: 교육과 주거