상 세 정 보
아파트명	세원
평형	12
소재지	서울특별시 관악구 신림동   05
매매가	12,000 - 13,000
준공년도	197809
총세대수	64세대
대지총면적(㎡)	2,475
연면적	0
용적율	0
건폐율	0
건립총세대수	0
일반분양가구수	0
사업단계	사업추진준비중
교육시설	신성초,신림중,삼성중고,미림여고,광신중고,서울대
편의시설	농수산물종합센터,이정호종합병원,관악산,장군봉

 

 

상 세 정 보
아파트명	삼승
평형	24
소재지	서울특별시 금천구 독산동   08
매매가	14,500 - 15,000
준공년도	197507
총세대수	246세대
대지총면적(㎡)	10,016
연면적	0
용적율	0
건폐율	0
건립총세대수	250
일반분양가구수	0
시공건설회사	경남기업(주)
사업단계	착공
교육시설	영남초,문성초,대림여중,강서중
편의시설	중앙성심병원
조합전화번호	02)855-6711
문의중개업소	금천공인 02)830-6030

 

 

상 세 정 보
아파트명	스카이
평형	13
소재지	서울특별시 성북구 정릉동   17
매매가	13,000 - 15,000
준공년도	1971
총세대수	126세대
대지총면적(㎡)	899
연면적	0
용적율	0
건폐율	0
건립총세대수	0
일반분양가구수	0
사업단계	추진위
교육시설	국민대
특징사항	주변단지 사업구역 편입 검토 중
문의중개업소	대우공인 02)912-0708

 

상 세 정 보
아파트명	은평
평형	23
소재지	서울특별시 은평구 역촌동   22
매매가	13,000 - 15,000
준공년도	1984
총세대수	346세대
대지총면적(㎡)	22,372.599609375
연면적	0
용적율	223
건폐율	23
건립총세대수	393
일반분양가구수	0
건립평형별세대수	34-65,25-259,18-89
시공건설회사	동부건설(주)
사업단계	사업시행인가
교육시설	역촌초,덕산중,신진공업고,은평복지학교
편의시설	서대문시립병원
조합전화번호	02)352-3700
문의중개업소	e-편한공인 02)358-7989

 

 

경기 화성 동탄2지구에 대한 신도시 후보지 발표를 계기로 2기 신도시에서 아파트 공급이 크게 늘 것으로 예고됨에 따라 수도권의 아파트 공급과잉 논란이 일고 있다.

건설교통부는 동탄2지구 신도시 개발 계획을 발표하면서 “2기 신도시 10곳에서 57만7314가구를 공급하는 것을 비롯해 올해부터 2010년까지 매년 평균 37만4000가구(민간택지 포함)를 공급하겠다”고 밝혔다.

이에 따라 수도권 주택 수요인 연간 30만가구 수준을 크게 웃돌아 안정적으로 주택 공급이 이뤄지고 부동산 가격 하락 효과도 볼 수 있다고 정부는 판단했다.

이런 전망을 근거로 일부 전문가들은 향후 2∼3년 후면 수도권 미분양이 심각한 수준에 이르고 수도권 주택시장은 경착륙할 가능성이 있다는 우려까지 제기했다.

하지만 정부와 일부 전문가들의 이런 전망은 현실성이 부족하다는 주장이 나오고 있다. 2010년까지 공급 증가는 커녕 오히려 공급 부족으로 부동산 시장이 들썩일 우려가 크다는 것이다.

■2010년까지 연간 37만가구 공급 ‘힘들다’

우선 많은 전문가들은 올해부터 2010년까지 연평균 37만4000가구를 분양하기는 현실적으로 어렵다고 지적한다.

지난해 11·15대책에서 정부가 내놓은 ‘수도권 주택공급 로드맵’에 따르면 2기 신도시 10곳을 포함해 수도권 공공택지에서 분양되는 물량은 올해 15만5000가구, 2008년 22만9000가구, 2009년 20만1000가구, 2010년 20만6000가구 수준이다.

정부가 말한 것처럼 매년 평균 37만4000가구를 채우려면 민간에서 매년 17만가구 정도가 분양돼야 한다. 하지만 분양가 상한제가 실시되는 상황에서 민간에서 이 정도 물량을 공급하기는 현실적으로 어렵다는 것이 전문가들의 진단이다. 부동산114에 따르면 수도권에서 2006년 분양된 총 물량은 9만2195가구이며 올해 6월12일 현재까지 분양한 것은 4만4837가구에 불과하다.

건설산업연구원 김현아 박사는 “2010년까지 수도권 연평균 37만가구 공급을 어떻게 하겠다는 건지 도무지 이해하기 힘들다”면서 “재개발·재건축 규제, 분양가상한제 실시 등으로 건설사들의 사업 환경이 악화된 상황에서 민간에서 연간 수십만가구씩 건설하기는 사실상 불가능하다”고 강조했다.

■공급확대 효과는 2012년 이후에나 나타날 듯

공급과잉 논란에서 ‘공급’ 기준을 분양으로 삼은 것에 대한 지적도 나온다. 정부가 내놓은 분양 계획은 어디까지나 계획일 뿐 실제 입주할 집이 공급되는 것은 아니기 때문이다.

정부가 내놓은 ‘2기 신도시 주택분양 계획’에 따르면 2기 신도시 10곳의 예정된 공급량은 총 57만7314가구에 이른다. 이는 1기 신도시 공급량의 두 배, 서울 강남 3구 전체 아파트의 2.4배에 달하는 물량이다. 하지만 이는 대부분 2010년 이후 분양할 계획이다. 2010년부터 분양되는 물량은 37만5123가구로 전체의 65%다. 따라서 대부분 입주할 아파트가 공급되는 시점은 이보다 2∼3년 이후부터로 빨라가 2012∼2013년 이후에 시장에 나오기 시작한다.

부동산퍼스트 곽창석 전무는 “신도시 계획이 발표돼도 입주 시작은 최소 5년, 통상 7∼8년 이후”라면서 “벌써 공급과잉이라고 보는 것은 착각”이라고 말했다.

그는 “오히려 지금 걱정해야 하는 것은 지난 2003년 이후 정부 규제로 인해 급감했던 분양으로 인해 발생한 공급부족”이라면서 “향후 5년간은 입주할 주택이 부족한 반면 매년 수요는 꾸준해 전세난 등이 우려된다”고 진단했다.

건교부 통계에 따르면 수도권의 경우 2003년 29만7200여가구가 사업계획승인 및 건축허가가 났지만 2004년 20만5700여가구, 2005년 19만7900여가구, 2006년 17만2053가구로 크게 줄었다. 사업계획 승인 및 허가가 이 정도 수준이면 기업사정에 따라 사업을 아직 진행하지 않은 경우도 많아 실제 분양 및 입주가 진행된 곳은 더 줄어들 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다.

■2013년 이후 국지적 공급 과잉 가능성도

전문가들은 앞으로 수도권에서도 국지적인 차원의 공급과잉 현상은 나타날 수 있다고 지적한다. 대부분 신규 공급이 신도시에 집중돼 있지만 일부 지역 중에는 수요가 부족한 곳이 나올 가능성이 크다는 지적이다.

시간과공간 한광호 사장은 “2기 신도시 입주 물량이 본격적으로 나오기 시작하면 국지적으로 일부 지역에서는 공급과잉 현상을 빚는 곳도 있을 것”이라면서 “하지만 서울 강남 등 핵심 지역 공급 부족 현상은 계속될 것”이라고 내다봤다.

jumpcut@fnnews.com 박일한기자
파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지

 

앞으로 실수요자중심의 시장으로 바뀌어질 하반기의 부동산의  향방과 꼭 청약을 해야할

지역에 관한 것을  올리니 평소 청약에 관심 많았던 분들...도움 되시길  바랍니다.

 

 

-9월 주택법 개정,분양원가,상한제 실시,공청을 거쳐 바뀌는 청약제도

-철처히 실수요자중심의 시장으로 재편됨

 

 

-언론;1%미만의 가격하락을  많이 떨어진 것처럼 보도. 4월말 주택가격통계는 오름

-정부;수요억제정책,공급의 과잉이라는 통계의 부정확성,현재 분당신도시크기로  30개 공급부족 

-정권이 바뀌어도 큰 틀은 바뀌지 않으나,FTA로 점차 부동산 규제는 풀어지게 되어 있다.

국내 GDP부분  건설비중  24%차지

 

 

-지금은 매수자우위시장..조정이 되고 있으면 매수의  찬스

 

 

-송파신도시의 환상을 버려라.

-인구증가,부자가 있는 곳이 집값이 오른다.

 ex)안산-인구유입 많으나 외국노동자와 공단형성으로 가격이 안 오르는 지역

-지금 시기에 부동산에 대해 공부를 많이  하자.

-부동산구입시 친척,친구의 말을 듣는 어리석은 행동은 금물

-정책에 일희일비 하지말고  자금과 계획을 맞추어 준비하자.

-내집마련은 최소 5년,10년을 내다보는 안목을 가져야한다.

-아파트내에 시설,커뮤니티  갖춘  곳을 선택하자.

-집값의 오르는 요소를 보는 안목을 기르자.

=분양받은 사람들의 실패 확률 70%요인-모델하우스만 보고 현장미확인,주변환경이 인프라,교육,교통망 갖춘 곳인지 꼭 확인할것

=기존아파트구매자 실패확률 60%요인-입지보다 내부요소(싱크대,붙박이장,실내장식등)선택으로 실패

 

-강남재건축단지는 지금이 기회이며 조정이 되고 있는 강남 재건축단지를 사라.

-신도시발표때는 아파트분양보다 땅,청약때는 상가에 관심갖자.

-판교는 크게 투자수익이 나지 않는다.(임대,소형많으므로)

-강남5곳 보유는 재테크 완성

-강남은 평당 7천육박하고 5년내 평당 1억원의 가능성이 있다.

-중장기적으로 중대형은 투자가치 크다.

-종부세내는 것을 겁내하지 말고 종부세 내는 아파트를 사라.

=부자/일반인의 차이점

-자산관리에 24시간  활용/관심과시간을 내지 않는다.

-결정과행동,실행이 빠르다/결정과행동이 느리고 실행을 안 한다.

-전문가 조언을 200% 듣고 맡긴다/전문가의 조언을 듣지 않는다.

 

-청약저축자

2천세대이상인 강남재개발 저층 아파트-내년 개발시작,주변시세보다 싸게 구입가능

 

=상암동 SH공사 9월 분양(397가구)주변과 더불어 2천세대형성,43평이상 청약좋음

=동작구상도동 한진 (1600가구)8월분양,재개발단지,숭실대역앞

=성동구성수동 두산(600가구)

=흑석동 동부(663가구)11월

=동탄 포스코(1200가구)40~98평,A급요지

=용인 동천 (2500가구)33~75평

 

 

-은평2008년(14800가구,15200가구입주)초중고 11개,40%녹지비율,도로망,인프라미비,

일산과차별화가되는가에 대해 고려해야함

-파주,운정(8만가구)남북경협관련으로 신도시필요성 제기되는곳,인천송도,검단,청라와연계되는

곳으로 공급과잉우려

-남양주진접 ,올해7월 분양,교통불편예상

-양주,교통 불편예상

-송도 1600만평(여의도 16배,분당3배)

동북아지역금융허브실패때는 서울 출퇴근 힘들다.옆지역인 청라,검단의 공급과잉우려

-용산구원효로 금호건설(260가구),철길옆이라 안 좋다

 

@목동지역-인천,부천같은 외곽에서 교육땜에 서울로 진입하는 교두보같은 지역으로..향후 조정가능성 있는 지역

@인천서북부지역or용인지역-용인은 택지,단지별로 개발된 곳으로 도로망확충 6곳 개발로 인천

서북부보다 괜찮다.

@판교입주후 용인의 향방-판교를 둘러싼 중대형인 분당,용인은 괜찮다.

 

내가 나를 경험 한대로 나에게 주어지고 내가 인식 한대로 세상은 존재한다...