2006-04-24 03:20

http://blog.drapt.com/ckato89/81145816419878

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=28154

2000년 초 10억 만들기 열풍이 휩쓴 적이 있다. 인터넷 사용이 확산되면서 여러 정보도 공유하게 되고 이런 분들이 모여 동호회까지 결성해 활동을 하기도 했다. 그중 일부는 작게는 수만에서 많게는 수백만의 회원들이 가입돼 있으며 지금까지 이어져 오고 있다. 그중 부동산에 관심을 가지고 있던 사람들은 회사에서 눈치를 보면서 정보를 찾고, 주말이면 이를 확인하기 위해 많은 시간과 비용을 아끼지 않아 지금은 제법 돈을 모은 분들도 많다. 반면 돈을 벌지 못하신 분들도 있다. 남들이 손을 안대는 곳에 투자하신 분들도 있고 종자돈이 없어 빚으로 투자하셨다가 자금이 묶이는 경우도 있다. 지금 부동산시장 상황을 보면서 부동산으로 10억 만들기는 ‘꿈이 아닐까’ 라고 생각하는 사람들이 있을 것이다. 필자 역시 부동산 하나만으로 10억원을 만들기는 어렵다고 본다. 앞으로는 부동산이나 주식 중 하나만으로 재산을 늘리는 데는 한계가 있으니... 5년전 학교 선배와 식사를 하는데 그 선배가 뜬금없이 “현금이 얼마나 있어야 하고 부동산은 얼마나 가지고 있어야 부자라고 할 수 있을까”라고 물어본 적이 있다. 그때 필자의 대답은 “우선 내 집은 크던 작던 있어야 하고 현금은 10억 정도, 그리고 고정수익이 나오는 상가 한 두개”라고 답한 적이 있다. 지금와서 생각해 보면 너무 쉽게 얘기한 것이 아닌가 하는 생각이 든다. 10억원이라는 돈이 그리 쉽게 모을 수 있는 것도 아니고 내집도 장만해야 하고 상가도 갖고 있어야 한다면 20억원 이상은 가지고 있어야 한다. 10억원. 사람들이 선호한다는 지역에서 아파트 2채 이상을 갖고 있으면 아무 것도 아니라고 여길 수 있다. 하지만 집이 한 채도 없는 사람이 자산 10억원을 모은다는 것은 손에 잡히지 않을 뿐더러 어떻게 시작해야 할지 난감한 경우가 대부분이다. 이럴 때는 배우는 것이 남는 것. 종자돈이 없어도 우선 알아야 한다. 알고 있어야 종자돈이든 여유돈이든 배팅할 수 있는 것이다. 기회가 왔을 때 돈도 없고 지식도 없다면 그 기회가 찾아왔는지도 모르게 된다. 재테크 노하우를 알아야 부족한 자금도 끌어들일 수 있는 것이다. 1 자세. 마스터플랜을 작성하자 일반적으로 돈을 모으려면 종자돈을 모아야 한다고 말한다. 하지만 그 종자돈을 그냥 모아서는 안된다. 계획을 가지고 실천하는 것이 무엇보다 중요하다. 필자가 읽은 책 중 하나에서는 10억원 만들기 마스터플랜 세우기를 요구한 적이 있다. 우선 도움이 가장 절실한 배우자에게 선언을 하고 남은 인생에 필요한 자금스케줄을 짜기를 권하고 있는 것. 자금 스케줄은 의외로 간단하다. 연도별로 생활비와 교육비(사교육비 포함), 각종 보험료, 주택자금, 비상금 등을 정리하면 된다. 현재 나이가 33세라면 39세까지 하나를 짜고, 다음부터는 10년 단위로 짜면 된다. 50대부터는 자녀 결혼자금 항목을 추가하고, 60대 때에는 생활비와 비상금만으로 구성되도록 하면 된다. 그 다음은 나만의 대차대조표와 손익계산서를 작성한다. 대차대조표는 현재의 재산상태를 왼쪽에 자산으로 놓고 우측에는 부채와 자본을 놓게 되는데 양쪽의 합계가 같게 만든다. 손익계산서는 해당 연도별로 수입과 지출을 나이대 별로 적고 그 손익을 누적하면 10억원을 목표로 하는 연도의 결과를 알 수 있다. 이를 근거로 현실의 나와 목표로 하는 나와의 차이가 얼마나 벌어져 있는지 알 수 있다. 또한 그 목표를 달성하기 위해 어떻게 해야 하는지 생각하는 시간을 갖게 될 것이다. 2 자세. 종자돈 만들어 내집마련 하기 계획도 필요한 것이 어떤 것이지 알게 됐다면 종자돈을 만들고 그 돈으로 내집마련을 하는데 집중해야 한다. 대신 가격이 오를 가능성이 있는 곳을 찾아 내집을 마련해야지 자금이 부족하다는 이유로 적당한 집을 마련하게 되면 목표 달성에 악영향을 미칠 수 있다. 내집마련은 자산 10억원 달성하기에 꼭 필요한 재테크 행위이다. 내집마련은 종자돈의 규모에 따라 상품을 골라 행동에 옮겨야 하지만 나중에 집을 팔 때 쉽게 팔릴 수 있는지를 꼭 짚으시기 바란다. 자금에 맞게 집을 사더라도 사람들이 선호하는 집을 구하는 것이 무엇보다 중요하다. 종자돈이 적으면 목돈이 들어가지 않는 유리한 대출조건을 제시하는 분양 아파트를 골라 매입하는 것도 방법이다. 지금은 대부분 분양권 전매가 금지되었기 때문에 입주시점까지 2년간 보유할 수 있는 별도의 자금관리 일정을 마련해야 한다. 종잣돈이 2억원 이상이 된다면 입주예정 아파트로 내집마련을 하는게 안전하게 자산을 늘리는 방법이다. 신규 아파트 공급물량이 감소하는 추세에서 새 아파트 희소가치가 올라가기 때문이다. 3 자세. 주종목을 공략한다 자산 포트폴리오라는 말이 있다. 자산을 한 곳에 모두 투자하지 말고 예금, 주식, 부동산 등에 골고루 투자해 위험을 줄이는 것이다. 필자는 부동산은 아는데 주식은 모른다. 정확히 말하자면 부동산도 아는 것만 안다. 주위에서 주식을 하는 사람들이 많지만 주식에는 별 관심을 두지 않고 있다. 주종목이 아니기 때문이다. 최근 주식관련 책을 읽고 있지만 주식에 투자할 생각은 아직 하고 있지 않다. 주식에 투자하면 신경도 많이 써야 하고 자신이 없기 때문이다. 반면 부동산은 주식보다 투자 기간이 길기 때문에 얼마간은 신경쓰지 않아도 되는 장점이 있다. 이렇듯 개인마다 각자의 성향에 따라 자신에게 맞는 투자종목이 있을 것이다. 그 종목을 주력으로 하고 나머지는 위험을 분산하기 위한 다른 도구로 활용해야 한다. 이에 대해서는 특별히 얘기 할 필요는 없을 것 같다. 2자세까지 이룬 분들이라면 종자돈을 만들고 내집마련을 하면서 많은 시행착오를 거쳐 자금 운용에 대해서는 어느 정도 고수가 되어 있을 것이기 때문이다. 부동산이든 금융상품이든 안전성을 위주로 분산투자를 한다면 10억원 달성은 결코 어려운 일이 아닐 것이다.

0

2006-04-24 03:18

http://blog.drapt.com/ckato89/81145816295802

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=28222

몇 일전 아파트 매수와 관련한 메일을 한 통 받았다. 메일의 주요 내용은 이렇다. “용인 동백지구 아파트 사려고 했는데, 지금 보니 너무 올라있던데 다르게 추천해 줄 만한 곳은 없느냐”에 관한 것이다. 메일을 주신 분의 그간 상황을 유추해 보면 이렇다. 지난 해 11월 닥터아파트에서 주최한 ‘부동산시장 예측하고 부자되기’ 세미나에 참석해 동백지구에 관심을 가졌다. 하지만 사정이 여의치 못해 구입을 미루다 현재 다시 알아보고 있지만 이미 가격이 너무 올라 있어 매수 엄두를 내지 못하고 있는 것으로 보인다. 개인적으로 이런 메일을 받게 되면 잊지 않고 메일을 주는 구나 하는 반가운 마음이 일다 가도 한편으론 화가 난다. 이미 매수타이밍을 놓친 마당에 또 무엇을 추천해 달라고 하는지 에 대해서 말이다. 가장 적당한 매수타이밍이 언제 인가는 투자에 관심이 있는 사람이라면 가장 관심이 있는 대목이다. 특히 부동산은 더 그렇다. 막대한 돈이 오가는 탓에 타이밍을 놓치게 되면 손해는 이루 말할 수가 없기 때문이다. 3.30 대책 매수타이밍은 온다 그렇다면 최근 나온 3.30 대책으로 내집마련 매수 타이밍은 언제일까? 아마도 대책 발표 후 한 달 동안이 아닐까 한다. 시장도 정부대책에 내성이 커진 탓에 정책 강도가 높아도 소위 ‘집값 안정’이라는 약발기간이 점차 짧아지고 있기 때문이다. 2003년 10.29대책은 3개월, 작년 나온 8.31대책은 1개월 밖에 재건축 아파트 가격을 잡지 못했다. 대책 발표 직후 언론에서는 재건축 아파트값이 하락했다고 일제히 보도했다. 하지만 개인적인 생각으론 지난 주 시세는 세무조사 등으로 중개업소 상당수가 문을 닫은 상태였다. 경험 상으로도 대책이 시장에 반영되려면 적어도 일 주일 이상이 걸리는 것을 감안하면 지난 주 재건축 가격 급감은 좀 이르다. 따라서 금주(4월 첫주) 시세조사 분부터 대책이 시장에 반영된 것으로 봐야 한다고 생각한다. 물론 재건축 가격 하락이 아파트가격 안정에 미치는 효과는 적은 것으로 판명이 났지만 중요한 것은 약발이 드는 기간이 있다는 것이다. 그리고 이간을 활용해 적극 매수에 나서야 한다고 생각한다. 2004년 하반기를 가격 기준으로 삼아야 아파트를 사는 기간은 3.30 대책 후 1개월 이라고 했다. 자 그렇다면 가격기준은 얼마로 해야 할까? 1개월 동안 무턱대고 살 수는 없다. 매수자가 적당하다고 생각하는 가격까지 근접하지 않는다면 과감히 매수를 포기해야 한다. 개인적으로는 2004년 하반기 가격을 매수 기준가로 삼아야 한다고 생각한다. 서울과 수도권 아파트값은 2004년 하반기, 정확히 이야기 하면 7월부터 12월까지 하락했다. 2003년 10.29대책 여파와 주택거래신고제(2004년 3월 시행), 개발이익환수제(2004년 7월 입법예고) 시행으로 참여정부 들어 가격이 가장 안정된 시기였다. 예를 들어 동작구 사당동 대림아파트 31평형은 2004년 9월 말 평균 3억1천5백만원으로 평당 1천16만원 선이었다. 하지만 2005년 3월 평균 매매가는 4억3천5백만원으로 평당 1천4백만원이다. 호랑이에게 물려가도 정신만 똑바로 차리면 살 수 있다고 했다. 3.30 대책으로 주택시장이 또 한번 혼란스러울 것으로 보인다. 이런 상황에서 정신을 똑바로 차린다면 내 집 마련 타이밍을 잡을 수 있다고 생각한다.

0

2006-04-24 03:17

http://blog.drapt.com/ckato89/81145816230760

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=28245

대부분의 사람은 부자가 되기를 원합니다. 하지만, 요즘 회자되는 80/20에서 20%를 단순 무식하게 수치 비율로만 보았을때 부자는 5명중에 1명(?)이라는 숫자가 나옵니다. 주변에 있는 4명보다 부자라고 볼수 있는 1명이되고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 5명이 모인 자리에서 4명이 왼쪽이라 이야기할 때 1명만 오른쪽이라고 이야기하면 요즘말로 왕따(?) 당합니다. 그러나 재테크의 기본적인 마음자세는 왕따를 감당할수 있어야 합니다. 모든 사람이 아니다 할때 나 혼자 그렇다 할수 있는 용기가 있어야 합니다. 부동산 재테크, 결코 다수결이 아닙니다. 부동산의 초보가 여러 사람에게 물어 봐서 어떤 결정을 했다 하면 이미 그 결정은 틀린 것이라고 보면 대체로 맞습니다. 그, 첫번째 이유는 부자 옆에 부자 있고, 전문가 옆에 전문가 있듯이, 초보옆에는 대부분 초보가 있기 때문입니다. 두번째 이유는 부동산 재테크 성공의 길은 다수결이 아니라 항상 소수 의견에서 결정 나기 때문입니다. 여러사람에게 물어보아 다수가 어떤 결정에 찬성을 했을 때는 이미 그 선택은 많은 사람이 선택을 했고, 행동하였던 결과로서 재테크측면에선 도움이 안됩니다. 많은 사람이 선택을 했다는 자체가 이미 이익실현이 많은 부분에서 이루어졌다고 보시면 됩니다. 따라서, 재테크 측면에서 어떤 부동산 매매 결정을 내리려고 할때는 다수의 의견보다는 소수의 의견을 따르는 것이 좋습니다. 믿을수 있는 전문가 한 두 명의 의견이 주변의 열명의 의견을 합한 것보다 낫습니다. 기존에 알려진 사고 방식중 필자가 생각할때 남들과 다르게 생각하는 부분을 적어봅니다. 새로운 결정을 하시려는 분들은 발상의 전환을 가져보는것도 도움이 되리라 생각 합니다. 1. 6억 이하 아파트를 매수하기 보다는 7~8억이상의 아파트를 매수하라 부동산은 없는 자들의 게임이 아닙니다. 있는 자들의 게임입니다. DTI 규정에 묶여 일반 샐러리맨들이 6억이하 아파트를 집중적으로 매입할때 여유자금 있는 사람들은 보통 사람들이 침범할수 없는 성을 더 높게 쌓으려고 들것입니다. 자신들만의 리그가 열릴 것입니다, 타워팰리스, 도곡렉슬, 삼성동 현대아이파크가 처음부터 우리들의 아파트가 아니었듯이 앞으로는 현재 국민은행 하한가 기준 7억이상의 아파트는 더 이상 샐러리맨들의 아파트가 될수 없습니다. 2. 6억이하 아파트는 매매가 상승시 6억원에서 가격저항이 나온다 6억이상의 아파트는 담보대출규제, 종부세등 각종 규제가 난무하기에 시세 상승시 6억은 가격 저항벽이 될수 있습니다. 3. 재건축 아파트는 집이 아니라 땅이다 세금은 영원할수 없어도, 땅은 영원합니다. 4. 청약시 무주택 세대주의 혜택을 기다리지 마라 35세이상 5년 무주택세대주, 40세이상 10년 무주택 세대주가 판교, 광교, 흥덕, 송파, 강북U턴 프로젝트 아파트에 당첨이 되었을때 10년동안 전매제한에 묶입니다. 집한채 가진것 없이 전세로 살아온 사람이 전재산을 아파트에 묶어두고 재산권행사를 할 수 없다고 가정한다면, 그때부터 그 아파트는 재산이 아니라 애물단지가 됩니다. 여유돈 있으면 내돈 내 마음대로 쓸수 있게 기존 아파트 또는 전매제한 없는 아파트를 구입하시길 바랍니다. 5. 집은 2채를 보유하는게 정석 세금을 내더라도 여유자금된다면 2채를 보유하는 것이 재테크 측면이나 미래를 위해서 좋습니다. 1채는 자녀의 결혼등에 또 다른 1채는 역모기지론를 이용한 생활비로 사용한다고 생각하고 내집은 2채를 가지고 가야 합니다. 6. 내집에서 거주하기 보다는 전(월)세를 사는것이 낫다 재테크에서 내집마련 실거주투자는 한계가 있기 마련입니다. 내집 장만후 전(월)세를 사는것도 재테크에서는 좋은 방법이라 생각합니다. (회원노트에 있는 글 참조 바랍니다.) 7. 주택구입시 융자는 최대 60%이상까지 이용해야 한다 서울의 아파트 평균가격은 2005년기준 평당 1,160만원, 34평기준 39,440만원입니다. 언론에서 말하듯이 70%이상 자기자금과 융자 30%로 집을 구입한다 가정할때 현금보유 2억7천은 있어야 서울에서 아파트 매수가 가능합니다. 월급 모아서 2억7천 모을 수 있는 사람 대한민국에는 거의 없습니다. 따라서 부동산 매입자금은 융자를 최대 60%이상 활용 및 전세를 활용할 수 밖에 없습니다. 대출받을 수 있으며 대출을 활용해야 합니다. 은행들이 볼때 안정적인 대출기준인 시세의 60% 대출을 일반 매수자가 겁낼 필요는 없습니다. 언론과 정책에서 요구하는 그대로 행동하다 보면 재테크 성공의 길은 없습니다. 청개구리식 사고방식을 갖고 분석하여 소수의 의견을 자신있게 펼칠수 있을때 부동산 재테크 성공의 길은 당신 앞에 열립니다.

0