[스크랩] 2006~2007 유망지역에 대한 의견

[스크랩] 뚝섬 특별계획구역 투자가치 분석 |부동산노트

2007-03-24 15:39

http://blog.drapt.com/chung818/22751174718364431

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

뚝섬 특별계획구역 투자가치 분석

♣ 뚝섬 지구단위계획의 사업개요

뚝섬재개발지역, 뚝섬역세권거점특별계획으로 알려진 뚝섬 지구단위계획은 2005년 7월에
지정되어 2006년에 서울시에서 개발안(용적률 300%, 45층이상 주상복합 및 아파트 건립가능,

주민공람공고 완료)까지 나와 있는 상태이며 2007년 중하반기에 개발안이 확정될 예정으로

있습니다.

뚝섬 지구단위계획의 핵심지역은 뚝섬1구역~5구역입니다.
노후도가 충족되는 1,2,3구역의 사업속도가 가장 빠르며
4,5구역 또한 법개정에 의해 안전진단 통과쪽으로 방향을 선회하여 기본개발안이
확정되는데로 사업시행을 진행할 예정입니다.

이렇게 진행되는 뚝섬지구단위계획구역의 입주시기는 1,2,3구역은 2010년~2011년,

4,5구역은 2012년~2013년으로 잡혀있습니다.

한강변 성수뉴타운(촉진지구)예정지와 산업개발진흥지구로 지정되어 있는 준공업지역에

비해 상대적으로 빠른 사업속도를 나타내는 지역이기도 합니다.

♣ 서울숲을 통과하는 남향 한강조망권, 뚝섬 지구단위계획구역

너무나 잘 알려진 뚝섬지구단위계획구역의 입지는 유턴프로젝트의
중심축으로서 2호선 뚝섬역과 한양대입구역, 분당연장선 가칭 서울숲역(2010년 개통,

현재 공사중)의 역세권메리트를 기본으로 여의도공원의 5배 면적을 자랑하는 현존 최고의 공원,

서울숲 조망과 이용권, 서울숲을 통과하는 더블메리트의 한강 남향 조망권,

성수대교 북단에 위치한 강남의 접근성 및 교통의 요지, 학군제도 개편으로 인한

학군메리트까지 함께하는 현재가치 대비 미래가치가 가장 높은 지역입니다.

5년 후, 뚝섬 상업용지 주상복합터와 함께 강과 다리를 사이에 두고 마주보고 있는

압구정동이 부럽지 않은, 대표적인 '초고층 신흥 부촌 커뮤니티'지역이 바로 이

뚝섬 지구단위계획구역입니다.

♣ 2007년 중하반기, 뚝섬 지구단위계획구역발 태풍경보 발령

뚝섬지구단위계획은 2007년도에만 굵직굵직한 집값상승요소들이 많습니다.

고분양가 논란 이슈지인 구)뚝섬경마장 뚝섬상업용지 1구역이 올해 10월 일반분양에 들어가고

한강변 두산위브아파트 또한 비슷한 시점에 일반분양이 연이을 예정이기 때문에

주변 개발이벤트의 다이렉트 수혜지역이며,

앞서 밝힌 바와 같이 뚝섬 지구단위계획구역 자체 서울시 개발안이 확정이 되는 시기이기 때문에

올 중하반기에는 뚝섬 지구단위계획구역에 강력한 태풍이 밀려들 예정입니다.

♣ 뚝섬 지구단위계획구역만의 Special-Merit

뚝섬 지구단위계획구역은 조합원수와 건립세대 비율이 250:1000의 수치를 나타낼 정도로 뛰어나

조합원이 될 경우 로얄층 배정은 물론 추가부담금 없이 아파트를 배정받을 수 있는 '특별한 장점'을

가지고 있는 재개발 지역입니다.

여기에 도정법이 적용되지 않아 임대아파트를 짓지 않아도 되고

뉴타운/재개발 평형배정비율이 적용되지 않기 때문에 전체 건립세대가 대형평형으로만

건립할 수 있다는 메리트 또한 조합원에게는 엄청난 혜택이라고 말할 수 있습니다.

현재가치 대비 미래가치가 가장 큰 대표적인 지역은 단연 유턴프로젝트와
한강르네상스프로젝트의 중심축인 뚝섬입니다.

투자가치분석의 핵심인 입주 후 실제 아파트가격은 현재의 인근아파트 시세와 분양가,

5년 정도 텀의 아파트 가치 상승분, 타고난 입지조건 등의 객관적 요소 등을 기준으로

최소 평당 5천만원 이상으로 평가되어 45평형의 경우,

45*5000만원 = 22억5000만원,

총 투자 비용 = 재개발주택매입비용과 추가부담금 = 5억원 2억원 = 7억원

단순 계산으로도 투자 금액의 300% 수익이 발생한다는 계산이 나옵니다.

시간이 점점 흐를수록, 규제가 난무할수록 빈부의 격차가 더욱 커지듯이

투자의 Trend도 접근자가 많아 환금성이 뛰어난 인기지역으로 몰리는 현상이 심화되고

있습니다. 미래가치의 한계성이 뚜렷한 비인기지역과의 격차가 더욱 커지고 있다는 것이죠.

자타가 인정하는 최고의 입지조건을 갖추고 있고,

뚜렷한 서울시의 개발의지가 나타나 있으며..

국민적 선호도에 따른 뛰어난 환금성까지 확보하고 있는 뚝섬 지구단위계획구역이

뚝섬 중의 뚝섬으로 새롭게 부각되고 있습니다.

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[스크랩] 2006~2007 유망지역에 대한 의견 |부동산노트

2007-03-16 14:12

http://blog.drapt.com/chung818/2894141174021957609

출처 : 부동산 투자의 Happy Analyst 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

요즘 부동산가격 상승이 너무 가파르고 심해서 겁이 납니다. 이넘의 나라가 어찌 될라구.... ㅠ.ㅠ
하지만 어쩌겠습니까? 파도가 치면 같이 타고 넘어가야죠.. 혼자 빠져죽을수는 없겠죠?

다행히 언론에서 연일 떠들고있고 정부에서 발표나온다고하니 이번급상승기는 보합세로 갈 때가 된듯싶습니다.

이왕 올랐으니 너무 서두르지마시고 다시 한번 전열을 가다듬어서 추가상승의 기회를 잡아야할듯 싶습니다.

그렇다고 분위기에 휩쓸려서 너무 성급하게 투자하시면 안됩니다.

중요한건 본인의지와 판단입니다.
아래글은 지극히 주관적이고 객관성이 결여된 제 개인생각이니만큼 단순참고만 하셔야하며 반드시 본인이 철저한 조사/분석후 신중한 결정을 하여야합니다.

1. 유망지역
다들 유망한 지역이지만 돈의 흐름이 있는곳을 따라가야 돈을 벌수있다고 생각합니다.
크게보면 경부축과 서부축으로 나눠지며 경부축도 동편과 서편으로 서부축은 남부와 북부로 나눠집니다.

1) 경부축 동편
판교-분당-죽전/보정-동백-구성-상갈-보라/공세로 연결됩니다.
가격면에서 모두 상당한 수준을 이루고있으며 그동안 단점으로 지적받던 교통과 인프라도 시간이 갈수록 개선되고있어서 상승가능성이 여전히 큰 지역들입니다.
자금여유가 되신다면 아직도 죽전/보정-동백에 중대형을 선택하시면 수익이 가능합니다.
자금이 좀 부족하시다면 상대적 저평가 되어있는 보라/공세지구로 눈길을 돌려도 수익이 가능합니다.

2) 경부축 서편
용인동천-신봉-성복-상현-흥덕-광교신도시-영통-동탄신도시으로 연결됩니다.
상대적으로 경부축동편이 좀더 먼저개발되고 앞서고있으나 시간이 지나면서 중심축이 서편으로 이동할것 같습니다.
경부동편이 고2라면 경부서편은 중3이라고 보시면 됩니다.
미래가치가 우수한만큼 적극적인 청약이 하셔야하는 지역이며 기존아파트도 상승여력이 큰 지역입니다.
자금여유가 되신다면 용인동천,상현, 수원영통,매탄,인계지역 아파트 매입을 권합니다.
동탄신도시 시범입주가 12월부터 시작하는만큼 지금이라도 여유되시면 동탄입성을 권합니다.
자금이 좀 부족하신다면 수원망포동, 화성 반월리, 병점동 중대형으로 눈길을 돌려도 수익이 가능합니다.
동탄메타폴리스-흥덕-광교신도시는 놓치면 후회할 좋은 지역임을 다시한번 강조합니다.

3) 서부축 북부
파주신도시-일산신도시-김포신도시-인천검단신도시로 연결이 됩니다.
상대적으로 저개발되고 소외되던 경기북서부지역에 대한 정부의 개발의지가 강합니다.
소외지역에 대한 배려와 대북긴장완화라는 목적도 없다고볼수는 없을거같습니다.
검단신도시와 파주신도시확장발표로 날개를 단 지역이며 엄청난 광풍이 불고있습니다.
하지만 경부축보다 리스크가 높을수도 있습니다.
강남인구유입의 한계성과 교통문제로 인한 서울접근성이 문제며 특히 강남사람들 생각을 보면 대체지로서는 조금 역부족일수도 있다는 생각도 듭니다.

하지만 자족도시로서 강남유입이 안되어도 충분한 가치는 할수있으리라 생각합니다.

4) 서부측 남부
인천송도국제도시-청라지구-영종지구-논현지구-인천검단신도시로 연결됩니다.
서부축 북부보다는 그나마 남부측에 좀더 높은점수를 주고싶습니다.
인천송도-청라-영종지구는 경제특구로 중국의 성장과 경제특구의 목적이 만나서 급성장하고있는 지역입니다.
송도는 인천과 다르다는말을 할 지경입니다.
현재 개발중이나 아직 반도 개발 안된 지역이며 미래가치가 풍부한 지역입니다.
계획대로만 개발된다면 제2의 강남이 될수도 있는 성장잠재력이 큰 지역입니다.
그만큼 가격이 비싼게 문제며 계획대로 개발이 될지도 짐켜봐야합니다.
청라지구는 서울접근성이 뛰어나서 상당히 유망한 지역입니다.
청라지구 분양이 시작되면 반드시 청약해 보시기 바랍니다.

5) 그외지역(평촌,산본,안양,과천,서수원,오산)
평촌
평촌신도시는 1기신도시로 뛰어난 강남접근성과 교육여건, 편의시설과 더불어 최고의 커뮤니티를 자랑하는 최고의 신도시중 하나입니다.
안양인근의 시세를 주도하는 중심지역이기도 합니다.
하지만 작은입지와 확장할수있는 여력이 없다는것이 가장 큰 단점입니다.
확장을 통하여 새로운 바람과 시세상승을 이끌어야하는데 더이상 확장할 지역이 없습니다.
변수로는 가능성이 크진않지만 3기신도시가 과천-안양사이에 들어온다면 큰 상승이 기대됩니다.
리모델링 이야기도 나오는데 시간과 주민동의가 쉽지않으며 자체호재이지 외부(강남)흐름을 움직일만한 호재는 아니지만 가격상승요인은 될듯싶습니다.

산본
산본은 평촌과 더불어 1기신도시중의 하나로 높은 녹지율로 뛰어난 환경을 자랑하나 입지의 한계로인하여 큰 상승을 하지못하는 지역입니다.
지하철1호선과 4호선이 도시의 맥을 끊어버리며 외부로 통하는 도로도 너무나 답답합니다.
외부와 격리된 느낌이며 외부의 자금유입역시 제대로 안되고있습니다.
평촌시세상승과 커뮤니티, 자체호재로 전체시세를 올리기는 역부족인듯 싶습니다.

평촌을 바라보면서 올라가는한계를 벗어나긴 어려울듯 싶습니다.

하지만 평촌과 마찮가지로 리모델링을 통한 가격상승은 충분하리라 생각합니다.

단, 리모델링은 생각처럼 간단한것만은 아니니 소문에 따라 호가상승에 주의해야합니다.

안양
안양은 뛰어난 입지에도 불구하고 평촌신도시의 높은 상승의 바람을 이어받지못하는 지역입니다.
안양과 평촌은 별개라는 생각이 들 정도입니다.
다행이 재개발과 재건축이 진행되고있어서 상승은 기대되지만 구도시에 바람을 넣을만한 호재를 찾기힘듭니다.
신도시, 지하철등의 대형호재가 나오지않는한 급격한 상승은 기대하기 힘들며 다만 국지적인 호재(재개발,재건축)으로인한 상승은 가능합니다.
하지만 인덕원은 가능성이 큰 지역입니다. 지금도 높은 가격을 기록하고있으며 추가적인 상승이 충분한 지역입니다.

과천
너무나 뛰어난 지역입니다. 원래 강남과 어깨를 겨루던 지역이었으나 90년말부터 강남대치동바람이 불면서 격차가 너무나 벌어져버렸습니다.
하지만 과천은 무한한 잠재력을 가진 지역입니다. 높은 녹지율과 최고의 강남접근성을 가진 최고의 입지입니다.
현재도 엄청난 상승을 기록하고있으며 앞으로도 더큰 상승이 기대되는 지역입니다.
진입하기에는 너무 높은 가격이 부담이네요..
3기시도시가 과천-안양으로 발표된다면 정말 강남을 능가할수있는 지역입니다.

수원(서수원)
수원이라면 지금까지 영통,매탄,인계,망포동정도를 생각했으나 서수원의 천천,정자지구가 신분당선을 기점으로 움직이고있습니다.
지금도 엄청난 상승을 기록하고있으며 앞으로 더 큰 상승이 기대되는 지역입니다.
아직도 가격메리트가 있으며 충분한 추가상승이 가능한 지역입니다.
신분당선이 현재는 2차개통으로 되어있으나 내년중으로 일괄개통발표가 나올듯 합니다.
또한 경전철도 성대역-화서역사이로 예정되어있어 이지역은 겹호재를 맞고있습니다.
천천푸르지오가 최고의 유망물건임에도 놓친분들이 많아서 안타깝습니다.
화서역주변지역은 최고유망지역이니만큼 화서벽산,화서위브는 꼭 일반분양 잡으시기 바랍니다.

오산
오산은 왜?? 라고 생뚱맞게 생각할수있지만 충분한 가능성을 지닌 지역입니다.
오산은 제2외곽순환도로가 예정되어있고 세교택지지구가 예정되어있으며 확장도 추진중입니다.
동탄신도시 바로 밑이 오산입니다.
오산시의 적극적인 개발의지가 동탄신도시 오산쪽 확장이 가능한 부분입니다.
현재 오산은 아직 투자자본이 본격적 유입이 안된지역입니다.
저평가된 중대형위주로 잡으셔도 좋을듯 싶습니다.
하지만 그만큼 리스크도 존재하오니 철저한 조사/분석후 접근하셔야합니다.

2. 유망청약지역

더 유망한지역도 많으나 생각나는대로 적은것이니만큼 큰의미는 두지마시고 참고만 하시기 바랍니다.

1) 광교신도시
말이 필요없는 지역입니다. 평생 광교하나만 잡아도 더이상 재테크하지않아도 될듯 싶습니다.
내년분양예정이나 좀더 늦어질 가능성도 큽니다.

2) 용인흥덕
분양가대비 최고의 수익을 거둘수있는 최고유망지역입니다.
판교보다 더 높은 경쟁률이 기대되는만큼 큰 기대는 하지마시고 로또사는기분으로 꼭 청약해 보시기바랍니다.

3) 인천송도신도시
인천송도역시 너무나 유망지역입니다. 광교보다는 리스크가 좀 있으나 그만큼 성장가능성도 높은 지역입니다.
제대로만 개발된다면 강남을 대체할수있는 후보지이기도합니다. 계획대로 개발될지는 지켜봐야겠죠..

4) 인천청라지구
내년에 분양될지 모르겠지만 송도,영종과 삼각편대를 이루는 지역이며 특히 서울접근성이 뛰어나 매우 유망한 지역입니다.
인천이라 당첨가능성은 낮니면 필히 청약해볼가치가 있는 지역입니다.

5) 인천영종지구
인천송도,청라보다는 약하지만 그래도 유망한 지역입니다. 그래서 오히려 당첨가능성이 높지않나 싶기도합니다.
다만 서쪽에 공급이 너무 많이 되는것 같아서 조금은 지켜볼 필요도 있을듯 싶습니다.

6) 의왕청계
높은 서울접근성과 타의추종을 불허하는 녹지를 가진 천혜의 자연도시입니다.
하지만 주공개발로 중소형평형위주라는게 정말 너무나 아쉬운부분입니다.
왜 그 좋은땅에 중소형평형을 짓는지.. 이넘의 정부가 너무나 한심스럽습니다.

7) 성남도촌
분당보다도 서울접근성이 좋은 유망지역입니다.
당첨가능성이 낮지만 반드시 청약해보시기 바랍니다.

8) 동탄신도시 메타폴리스
동탄신도시의 꽃입니다. 동탄신도시의 가치는 분당과 대등하거나 90%수준 가능한 지역입니다.
메타폴리스는 40~92평형으로 구성되며 반드시 청약하셔야합니다.
분양가가 확정안되었지만 1400~1600정도 되지않을까 싶습니다.
철저한 자금계획이 필요합니다.

9) 용인 동천래미안
용인 동천동에 삼성이 야심차게 준비하는 삼성타운입니다.
3000세대 이상으로 구성되며 최고급사양을 갖춘 명품아파트가 컨셉입니다.
서울접근성이 용인지역중 최고로 우수하며 신분당선이 동천으로 옵니다.
고분양가가 문제인데 평당 1700이상 예상이 됩니다.

10) 파주신도시
최근 확장발표로 더욱 가치가 높아진 제2기 신도시입니다.
수도권 북서부의 중심이 될만한 지역입니다.
북서부에 관심있으신분들은 한번 청약해보셔도 좋을듯 싶습니다.

11) 김포신도시
제2기 신도시로서 가치는 충분하지만 파주신도시보다는 투자가치가 좀 떨어집니다.
최근 검단신도시발표로 수요보다 공급이 과잉되지않을까 약간 걱정되는 부분입니다.

12) 수원 인계래미안
수원 인계주공 재건축이며 곧 일반분양이 있을듯 싶습니다.
주변 인프라가 우수하며 광교신도시의 영향을 받을거같습니다.
또한 광교신도시-영통-동탄신도시의 큰축에 속하는 지역으로 미래가치상승이 기대됩니다.
평당 1200~1300정도로 보여지는데 그이상의 가치는 충분하리라 생각합니다.

13) 용인 성복자이,나무엔
용인 동천아래에 있는 성복지역역시 강남접근성이 우수합니다.
분양이 계속 연기되고있어서 언제 가능할지 알수가 없네요

14) 용인 신봉 동일하이빌
성복과 마찮가지로 강남접근성이 좋으며 교통여건도 괜찮습니다.
분양역시 성복과같이 언제될지 모르겠네요

15) 서울 뉴타운(은평,한남,왕십리,흑석 등등)
서울 강북개발의 꽃입니다. 향후 강북은 뉴타운이냐 아니냐로 양극화가 이루어질수도 있습니다.
뉴타운은 신도시수준의 주거환경을 누릴수있는 삶의질을 높일수있는 물건입니다.
다만 기반시설개선이 제대로 되지않는한 강남을 넘어서지는 못할듯 싶습니다.

16) 강서구 상암/마곡지구
서울 서부의 중심이 되고있는 지역입니다.
강남을 능가할수는 없지만 강남수준의 생활수준이 가능한 서부의 중심이 될것입니다.
분양가 역시 만만하지는 않을듯 싶네요

17) 인천 한화에코메트로
최근에 시범물량 3000세대정도 분양이 성공리에 마쳤습니다.
부동산가격급상승의 가장 큰 수혜지역이라 생각합니다.
총 12,000여세대의 미니신도시니만큼 향후 투자가치도 충분합니다.
특히 인천은 송도-청라-영종-논현이 향후 가치를 주도할거 같습니다.

18) 시흥 능곡지구
시흥,안산지역의 중심이 될수있는 지역입니다.
상대적으로 저개발,저평가되어있는데 능곡지구는 이들지역의 중심이 될듯 싶습니다.
최근 수도권 서부개발이 많이 발표되고있으나 아직도 개발진행이 조금 부진한듯 싶으며
강남자금유입이 쉽지많은 않은것이 단점이라고 보여집니다.

실수요와 같이 접근하면 좋을듯 싶습니다.

19) 화성 향남/봉담
내년 향남2지구와 봉담2지구가 발표되지않을까 싶습니다.
지금은 수도권에서 낙후된 지역이지만 5년후면 수도권 남서부의 중심이 될 지역입니다.
서울접근성은 떨어지지만 자족도시성격을 갖춘 훌륭한 지역입니다.
올봄에 미분양물건을 못잡은것이 안타까울뿐입니다.
내년 분양시 분양가를 따져서 타당성이 있으면 적극적인 청약이 필요한 지역입니다.

20) 서울 재건축(강남,강동)

서울강남재건축은 현재로서는 꽁꽁묶여있지만 언젠가는 풀릴수밖에 없는 판도라의 상자입니다.

최근 다시 상승세를 타고있지만 당분간은 계속 보합-상승-보합-상승을 반복하다가 결국 급상승할거같습니다.

시기의 문제지 결국 강남재건축을 풀어줄수밖에 없는게 현실입니다.

현정권에서는 좀 힘들겠지만.. 언제까지 강남을 저렇게 묶어둘수있을까요?

서울 강동구는 현재 강남의 동진의 마지막 기착역이 될수있는 지역입니다.

송파구가 현재 개발중인데 결국 서울강남은 서초-강남-송파-강동으로 연결이 될듯 싶습니다.

송파접근성이 우수함에도 가격은 상대적 저평가가 되어있습니다.

물론 단순가격만 놓고보면 싸다고야 볼수없지만 송파비교하면 그렇다는겁니다.

최근 가격이 상승을 많이 하였지만 아직도 메리트는 충분하다고 생각합니다.

21) 송파신도시

말이 필요없는 지역이라서 마지막에 적어봅니다.

판교보다도 더 훌륭한 최고의 신도시입니다.

입지,인프라,강남접근성 모든면에서 최고입니다.

서울의 명품신도시로 만들었으면 좋겠는데 집값안정과 공급확대논리로 이상한 괴물이 되지않았으면합니다.

송파,판교도 차라리 아예 중대형위주의 고급단지를 만들어서 강남대체지로 활용하고 파주,검단,동탄,양주등은 공급확대하여 상대적으로 중급대단지를 만들어서 서민질적 향상을 도모했으면 어떻게 되었을까..라는 생각도 해봅니다.

본글을 읽고 의견을 달리하시는분들도 있고 기분나빠하시는분들도 계시겠지만 어디까지나 제 개인적이고 주관적인 글이니만큼 너그러이 이해해주시기 바랍니다.

특정지역을 띄울생각도 낮출생각도 없음을 다시한번 밝힙니다.

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