[스크랩] ★ 명품31 테마별 명품 아파트를 주목하십시오. ★

[스크랩] ★ 대한민국 최고의 개발지도 총모집 ★ |부동산노트

2007-05-04 09:16

http://blog.drapt.com/chulwooj/2413571178237794623

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 대한민국 최고의 개발지도 총모집 ★

양이 방대하기 때문에 시간이 걸릴 수 있으니 조금만 기다려서 다운 받으십시오.

권선지구개발예정

광교신도시

부천-고양광역전철

향남지구

수원재개발지역

태안지역

수원광교신도시내 컨벤션센타

공세지구현황

평택국제화계획지구

오산역사 오산공장터 -아파트공급

흥덕지구

동탄택지개발주변

전국 유망 택지지구

인천대교와 경인2고속도로와 연결

인천대교와 경인2고속도로 -안산 - 수원

수원역 우회도로구간 조감도

수원 곡선재개발 예정지구

고양삼송지구

동탄공세지구주변

팔달구재개발지구

안양뉴타운예정지역현황

서해안어촌관광밸트조성예정

인천경제자유구역삼각벨트주목

광명소화자구광역교통개선

수도권공공택지추가

수원경전철예정노선

영덕-오산 광역도로

분당급신도시예상지역

국제공항 자유무역지역 위치도

동탄신도시 확대예상지역

경기도철도기본계획

서울외곽순환고속도로

경기도 도로 철도 기본계획

파주운정지구

인천논현지구

시화지구장기계획

영종도운복복합레저단지

광명소하지구

광명역세권개발

과천주공3단지

안양택지개발지구

군포부곡지구

화성봉담지구

경기화성태안지구

경기도발안산입지구토지이용계획도

발안향남지구

발안택지개발지구

국가간선도로망 계획

수도권 동북부 교통망 향방

수두권아파트분포도

원주혁신도시

파주운정신도시

남양주신도시

남양주진접지구

2기신도시

부천-고양광전절

안양뉴타운

군포-안산도로개설

택지개발현황도

민자고속도로건설계획

신 안산선예상도

향남-장안택지개발

화성남양뉴타운

향남택지지구

잠실문정동중대형단지눈길

서울뉴타운지구현황

방화뉴타운

미야.길음 뉴타운위치도

강남모노레일노선도

강북구개발지도

강서구개발지도

도봉구

동대문구개발뉴타운위치도

홍은재개발지역

강남순환고속도로

청주대농금호어울림

당진석문국가산업단지

동탄광역교통망

새만금사업지

동북아경제중심지

불로 마전 검안 원당지구 위치도

오송신도시

부천여월지구

당진석문국가산업단지363만평개발본격

자료를 주신 이미지 사냥꾼님께 감사를 드립니다.

0

펼치기 댓글(0) 스크랩(1)

[스크랩] ◆내집마련준비]평수계산법 |부동산노트

2007-03-01 09:14

http://blog.drapt.com/chulwooj/790631172708084830

출처 : 민병철의 생활부동산

원문 : http://blog.drapt.com/bcm12

◆평수 계산법◆

1㎡ =0.3025평 / 1평=3.305㎡

1) ㎡ ---> 평수

㎡x0.3025 = 평수

예) 85㎡는 85x0.3025=25.7평이다. 이 평수가 국민주택 규모 전용면적 기준 평수이다.

그러면 ㎡를 가지고 가로, 세로의 크기로 환산해서 전체 크기를 알아볼려면 어떻게 할까.

㎡를 제곱근으로 나누거나, (85㎡ = 9.21mx9.21m)

한쪽 면을 10m로 잡고 계산하면 가로x세로의 크기를 알 수 있다. (85㎡ =10mx8.5m)

또한 가로와 세로의 크기만 알면 바로 몇 평인지 계산이 금방 나온다.

즉, 가로x세로해서 나온 ㎡에다 0.3025만 곱하면 되기 때문이다.

예)가로 10m, 세로 8.5m일 경우,

10x8.5=85㎡ ---> 85㎡x0.3025=25.7평

근사치로 쉽게 ㎡를 평수로 환산하려면 ㎡에 3를 곱해서(㎡x3) 나온 수치에다 끝자리 바로 앞에 소수점을 찍으면 된다.

예)85㎡의 경우 85x3=255인데 끝자리 바로 앞에 소수점을 찍으면 25.5평이 된다.

조금 크게 생각하면 실제 평수인 25.7평에 근접하게 되는 것이다.

2)평수 --->㎡

평수x3.305 = ㎡

예)33평의 경우 33x3.305=109.065㎡가 되는 것이다.

33평 = 10m x10.9065m 도 가능하며, 제곱근 계산으론 10.44mx10.44m가 된다.

보다 쉽게 평수를 ㎡로 계산하려면 평수x3.3을 하고 조금 크게 생각하면 된다.

예) 33평의 경우 33x3.3 = 108.9㎡, 실제109.065

3) 1평의 크기

1평의 크기는 3.305㎡, 곧1.818mx1.818m이다.

물론 앞서 설명한 대로 1mx3.305m, 2mx1.6525m 등 다양한 형태의 크기가 1평이 될것이다.

=========================================

** 전용면적의 공용면적 등의 개념**

전용면적이란,집주인만 전용으로 사용하는 공간 즉 현관문을 열고 들어서는
순간부터 집안내부를 말합니다,현관,거실,방,부엌,욕실,벽장등입니다.
그러나 베란다는 서비스 면적이라하여 제외됩니다.

이 전용면적 25.7평 이하의 아파트를 국민주택 규모라하여 분양시
부가세를 면제해주는등 세제면에서 혜택을 주고 있습니다

공급면적은 이 전용면적에 입주민들이 공동으로 사용하는 공용면적을 합친것입니다
계단실,복도,엘리베이트등이며,우리가 보통 부르는 아파트의
크기 입니다.32평 아파트는 전용면적이 25평쯤되고,48평 아파트는 전용면적이
37평 쯤 됩니다.

소형빌라(다세대주택)같은 경우에는 광고시 지하 주차장을 공급면적에 넣기도하는데
그래야 좀 크게보이잖아요?

---------------------------------

발코니는 전용면적 계산에서 빠진다

㎡면적을 평 단위로 바꿔볼 땐 0.3025 곱해
계약일은 당첨자 발표일로부터 5일 이후

[조선일보 유하룡 기자] ‘전용면적, 대지지분, 기준층….’

건설회사는 아파트를 분양할 때 신문이나 인터넷을 통해 ‘입주자 모집공고’(분양공고)라는 것을 발표한다. 글씨가 깨알 같고, 용어도 어려워 소비자 대부분이 “대충 봐도 되겠지”라며 어깨 너머로 흘려버리는 경우가 많다.

하지만, 분양공고는 지방자치단체의 승인을 받은 법적 공신력을 지닌 ‘분양 알림사항’이다. 통상 분양공고는 청약접수 5~7일 이전에 게재되며, 청약방법, 계약금·중도금 납입일과 입주일자 등 청약 및 계약에 관한 중요 정보를 담고 있다. 분양공고를 알기 쉽게 보는 법을 소개한다.

◆민영주택과 국민주택◆

민영주택이란 민간 건설업자가 건설하는 주택으로 청약예금이나 청약부금 통장을 갖고 있어야 신청할 수 있다. 국민주택이나 중형 국민주택이라는 말이 나오는 경우도 있다.

국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사나 민간사업자가 공급하는 것. 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택에 한하며 청약저축에 가입해 있어야 한다. 보통 분양가가 민영주택에 비해 싼 점이 특징이다. 중형 국민주택은 민간 건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 주택으로 전용면적 60(18평)~85㎡(25.7평)에 해당된다.

◆전용면적과 공용면적◆

우선 제곱미터로 표시된 면적 표시를 평단위로 바꾸려면 0.3025를 곱하면 된다. 예컨대 129.092㎡에 0.3025를 곱하면 39.050평형이 나온다. 아파트 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 더한 것으로 입주자의 실제 거주와 밀접한 공간만을 나타낸 것이다.

전용면적은 벽으로 둘러싸인 현관·거실·주방·욕실 등 실제 입주해서 이용할 수 있는 집 내부 면적이다. 발코니는 제외된다. 자신의 청약통장으로 신청할 수 있는 아파트 평형을 결정하는 기준이 바로 전용 면적이다. 주거공용 면적은 전용면적을 제외한 2가구 이상이 공동으로 사용하는 계단·승강기·복도 등의 면적을 표시한다.

이 때문에 전용면적이 작고, 공용면적이 넓다면 실제 집값보다 분양가를 더 많이 낸다고 볼 수 있다. 기타 공용면적은 지하주차장·관리실 등의 면적을 합한 것이다. 대지지분이란 총 대지 면적을 총 공급 평형으로 나눈 것으로 가구별로 갖게 되는 땅 면적. 입주 후 종합토지세 산정 기준이 된다.

◆층 분포 및 분양가◆

층은 최상층, 기준층, 1·2층으로 나눠져 있으며 옆에 층별, 평형별, 세대 수가 적혀 있다. 분양 받고자 하는 평형이 몇 층, 몇 평형인지 확인할 수 있는 자료이다. 재개발·재건축 아파트는 조합원이 로열층을 이미 계약해 좋은 평형이나 층수가 없는 경우도 있다.

기준층은 4·5층 이상 15층 이하인 경우가 많다. 분양가에 대해서도 반드시 체크해야 한다. 분양가 항목은 계약금, 중도금, 잔금 등으로 구분되며, 자금운용을 위해 납부일정을 확실히 알아둬야 한다. 제때 중도금을 내지 않으면 연체료를 내야 한다.

분양가는 층에 따라 1·2층, 최상층과 기준층을 나눠 가격을 표시한다. 분양가에는 취득세·등록세·소유권 이전 등기비용이 포함되지 않는다. 일반적으로 계약금은 10~20%이며, 중도금은 4~8회로 나눠서 내도록 하고 있다. 법적으로 중도금은 분양가의 60% 범위 안에서 건축공정이 50% 달한 시점을 기준으로 2회 이상 나눠 납부한다.

◆계약조건도 확인해야◆

당첨자는 입주자 모집공고에서 정하는 날짜에 신문 또는 분양사무실 게시판에 발표된다. 계약일은 당첨자 발표일로부터 5일 이후이다. 또, 계약조건 및 유의사항 등도 반드시 확인해야 한다. 계약체결 후 당첨을 박탈 또는 취소할 수 있는 조건이 제시되기 때문이다. 아파트 입주예정일 이전에 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비해 연대보증인이나 보증회사가 어디인지도 확인해야 한다.

-------------------------------------------

임대면적---> 임대시 임차인이 사용하는 면적

전용면적---> 세대별 현관안쪽의 면적(거실 침실 식당 욕실 현관)
주거공용면적---> 주거를 위해 공동으로 사용하는 면적(계단 엘리베이터)
공급면적=전용면적 주거공용면적

기타공용면적---> 주거외 공동으로 사용하는 면적(관리사무소,경비실등)
계약면적=공급면적 기타공용면적
서비스면적---> 공짜로 사용하도록 공급한 면적

아파트와 관련해서 일반인의 이해가 어려운 부분이 좀있는데 정리를 하자면.

전용면적은 아파트에서 발코니 부분을 제외한 면적이라고 보면 됩니다. 거실침실주방식당욕실등의 면적.
주거공용면적은 계단, 복도, 엘리베이터 등을 세대수에 따라 배분한것을 말하고, 지하주차장은 기타 공용면적에 포함됩니다. 써비스 면적은 발코니면적을 뜻하고 분양면적과는 상관이 없습니다.

분양면적 : 전용면적 주거공용면적. (보통 몇평형이라고 부르는 면적)
계약면적 : 전용면적 주거공용면적 기타공용면적

바닥면적---> 건축면적의 일상적으로 사용하는 면적
건축연면적---> 바닥면적(보통 베란다제외)의 합계
지상연면적---> 지상의 바닥면적의 합계
건폐율---> 지상층 중 가장 넓은 층의 바닥면적(발코니의 면적도 포함됨)의 대지면적에 대한 비율
용적율---> 건축연면적(대지에 2이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적 합계)의 대지면적에 대한 비율

임대면적이란 임대할부분의 면적을 말합니다.
그리고 바닥면적은 실평수를 이야기하는거 같은데요..
전용면적은 실평수를 말합니다. 일반적으로 분양할때는 전용면적과 공용면적을 더해서 분양을 합니다. 실질적으로 사용하는공간을 전용면적이라고 합니다.

전용률은 분양면적대비 전용면적을 말하는것으로 분양평수 100평에 전용면적 70평인경우 전용율은 70%가 되는것입니다.

그리고 용적율은 땅대비 연면적으로 용적률 300%인경우 대지면적이 500평이라면 건물의 연면적을 1500평까지 지을수 있는것을 말하는것입니다.

------------------------------------------

** 평과 평형 어떻게 다른가 **

평과 평형의 개념을 구별하지 못해 혼란스러워 하는 경우가 종종 있다. 우선 제곱미터(㎡)와 평(py)의 관계를 살펴보자. 일반적으로 1평은 가로 세로 여섯 자(尺)의 면적으로 3.3058㎡(1㎡=0.3025평)을 말한다.

하지만 평의 개념은 이처럼 순수한 제곱미터의 수치만으로 일치하지 않는 경우가 많다.

왜냐하면 평(坪)대신 평형(坪型)이란 말이 실생활에서 통용되는 경우가 많기 때문이다.

실제로 평의 개념도 실평수(전용면적), 분양 평수(분양 면적) 등 여러가지로 사용된다. 따라서 평과 평형에 대한 개념 구분을 위해서는 면적에 대한 정확한 이해를 선행해야 한다.

그래서 모델하우스를 찾기 전 분양 관련 안내 책자나 소개 전단을 살펴 전용 면적과 분양 면적(공급 면적)확한 차이를 알고 있는 것이 좋다.

분양 광고나 모델하우스의 안내 책자를 보면 분양 면적(공급 면적) 00평형에 전용 면적 00평, 서비스 면적 00평, 계약 면적 00평이라고 적혀 있다.

전용 면적은 순수한 내부 면적만을 말한다. 전용 면적은 발코니를 뺀 내부 공간, 즉 거실, 주방, 침실, 욕실 등 각 가구가 독립적으로 사용하는 공간이다. 다시 말해 순수하게 내부 면적만을 말한다.

'전용 면적'은 청약통장을 갖고 아파트를 분양받을 경우 청약 신청 가능 여부를 가늠하는 기준이기도 하다. 예컨대 청약부금이나 약저축 가입자는 국민주택 규모인 전용 면적 25.7평 이하의 주택에만 청약 신청을 할 수 있다. 아울러 전용 면적은 각종 세금 혜택이 주어지는 기준이 되기도 한다.

그리고 집을 살때 국민주택기금의 지원을 받기 위해서는 전용 면적이 25.7평 이하여야 한다. 은행의 장기담보대출을 통해 연말에 소득공제를 받으려 해도 전용 면적 25.7평 이하 주택을 구입했을 때만 가능하다.

흔히 국민주택 규모인 25.7평의 경우 분양 면적(공급 면적)은 보통 32~34평형으로 표시하지만 실제 자신이 거주로 활용할 수 있는 공간, 즉 전용 면적은 다 같은 25.7평이다. 따라서 32평이든 34평이든 분양가는 비슷하게 책정되게 마련이다.

그럼 왜 전용 면적 25.7평이 분양 면적 32평형 혹은 34평형이 되는가?

분양 면적은 분양가를 계산하는 기준이 되는 것으로 일반적으로 말하는 아파트의 분양 평수인데 이는 전용 면적에 '주거 공용 면적'을 더한 것이다.

'주거 공용 면적'이란 엘리베이터, 계단, 복도 등 아파트 건물 안에서 여러 세대가 같이 쓰는 공간을 말한다. 공용 면적에 차이가 있으면 전용 면적이 같아도 분양 면적에 차이가 난다. 그래서 전용 면적이 25.7평이라도 어떤 것은 32평형이고 어떤 것은 34평형이 되는 것이다.

일반적으로 복도식 아파트가 계단식 아파트보다 공유 면적이 넓다. 주상복합 아파트는 일반 아파트에 비해 공유 면적이 넓어 같은 평형이라도 전용 면적이 훨씬 작다.

실수요자에게 인기 높은 24평형의 경우 전용 면적이 60제곱미터 이하의 국민주택에 해당된다. 대부분 평형표시 옆에 59.99제곱미터의 면적을 같이 적어 놓는다.

그런데 간혹 60제곱미터를 넘으면서 24평형으로 표시된 경우가 있다. 이 경우 60~80제곱미터 이하에 해당하는 평형으로 분류되므로 유의해야 한다. 즉 평형과 관련이 있는 것이 바로 이 분양 면적이다.

--------------------------------------

전용면적이란 내가 실제로 쓸 수 있는 내부 면적을 말합니다.
아파트 22~25평형의 전용면적은 18평 이하 아파트30~35평형은 전용면적25.7평 이하입니다.

전용면적에는 침실 거실 주방 욕실 현관 반침등의 실내 공간이 들어가고

평형(분양평수)이란 전용면적 공용면적(계단실, 복도, 1층 현관 등의 면적) 을 말합니다. 그러케 더한 값이 대부분 평형이라고 말하는 분양평수고 여기에 지하주차장면적을 더하면 계약면적이 됩니다.
여기에 배란다라는 써비스 면적을 더하면 총면적이 나오게 됩니다.

25평형 아파트를 예로 말씀드리겠습니다.

전용면적 18.76평
공용면적 6.56
분양면적 25.32
지하주차장 2.68
계약면적 28.00
써비스면적 6.60
총면적 34.60

아파트의 경우는 25평형 이라고 해도 34평의 총면적을 갖게 됨니다.

---------------------------------------------------

‘평’-‘평형’ 구분하면 부동산 초단

‘평’과 ‘평형’을 구분할 줄 알면 ‘부동산 투자 1단’

분양 안내문에 반드시 나오는 게 ‘평’과 ‘평형’이다.

두 개념을 구분하지 못하는 사람이 의외로 많다. 그러고도 로열층을 따지고 프리미엄을 말한다. 천자문도 못 떼고 한시 지으려는 격이다.

평(坪)이란 가로 세로 여섯 자(尺)의 면적으로 1평은 3.3058m²이다. ‘평형(坪型)’은 뜻은 평과 같지만 쓰이는 문맥이 다르다. 둘을 가려 쓰려면 다양한 ‘면적’ 개념부터 알아야 한다.

먼저, ‘전용면적’이라는 게 있다. 현관, 방, 거실, 부엌 등 나만이 쓸 수 있는 집안 공간을 말한다. 전용면적은 평(수)으로 잰다.

계단, 복도, 각 동(棟)의 현관 등 집을 드나들 때 반드시 거치게 되는 공용공간을 ‘공용면적’ 또는 ‘주거공용면적’이라고 한다.

둘을 합친 것이 ‘분양면적’ 또는 ‘공급면적’이며, 그 척도가 ‘평형’이다. 평형이 같더라도 설계를 잘해 공용면적의 비율이 줄면 나만의 공간이 넓어진다.

그런데 오피스텔의 분양면적에는 대개 주차장 면적이 포함된다. 관련 규정이 아파트처럼 엄격하지 않은 점을 이용해 공급업체들이 오피스텔을 넓게 보이도록 하려고 그렇게 계산한다.

이달 초 서울 용산구에서 분양되는 시티파크의 경우 업체가 내세우는 평당 분양가는 600만원선. 하지만 아파트 식으로 주차장 면적을 제외하고 따지면 평당 1100만원선이다.

오피스텔의 전용률(분양면적에서 전용면적이 차지하는 비율)이 45∼60%로 아파트(80∼85%)보다 낮은 것은 이처럼 분양면적 개념이 다르기 때문이다.

노인정 관리사무소 경비실 등 독립된 주민공동시설 공간은 ‘기타면적’ 또는 ‘기타공용면적’이라고 한다.

아파트 분양계약 때 쓰는 ‘계약면적’은 공급면적에 기타면적과 ‘주차장면적’을 더한 것이다. 주민공동시설이나 주차장은 업체가 거저 지어 주는 것이 아님을 알 수 있다.

발코니(베란다)처럼 따로 덧붙여주는 공간의 면적이 ‘서비스면적’이며 전용면적과 서비스면적을 합쳐 ‘내부면적’이라고 한다. 내부면적이 클수록 집이 넓어 보인다. 이상을 요약하면 다음과 같다.

△아파트 공급면적=전용면적 (주거)공용면적

△아파트 계약면적=공급면적 기타(공용)면적 주차장면적

△오피스텔 공급면적=전용면적 (주거)공용면적 주차장면적

△내부면적=전용면적 서비스면적

0

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] ★ 명품31 테마별 명품 아파트를 주목하십시오. ★ |부동산노트

2007-02-24 12:38

http://blog.drapt.com/chulwooj/2413571172288285820

출처 : 명품 공세 피오레 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 테마별 명품 아파트를 주목하십시오. ★

스크랩 166회 댓글 41회 작품입니다.

♪ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

제가 올 초보부터 예견한 추석 이후의 릴레이 상승이 그대로 이어지고 있습니다.

다만 2004년에는 12월부터 2005년에는 11월부터 2006년에는 10월부터 급등하는 모습을

취하면서 해마다 급등의 시기가 앞당겨 지는 모습입니다.

♪ 이는 매수자나 매도자들이 전강후약의 반복되는 3년 흐름에 익숙해져서 매도자보다는

매수자들이 내집마련을 선점하기 위하여 일찍 서두르기 때문인 것으로 풀이 됩니다.

2007년에 이루어질 부동산 폭등의 여러가지 요인을 점치면서 매수를 하는 것도 폭등의

요인입니다.

♪ 다른분들의 평가에 의하면 제가 일반 전문가들의 보수적 예측보다도 공격적인 예측을

하였다고 하는 데 신기하게도 상당 부분이 거의 맞아 떨어지고 있습니다.

그동안 수도권 시세 흐름의 파악과 단지 정보, 지리적 여건, 입지 등의 과거와 현재의 트랜드,

환경 등의 미래의 트랜드, 호재 등을 총 망라하여 우선 순위와 차선 순위 등을 분석 한 후에

예견한 사항이라 가능한 일이 었을 것입니다.

♪ 실제로 3년 상승 시세를 놓고 얼마가 오른다 라고 구체적인 시세까지 적는 것은 쉬운 일이

아닙니다.

시장 흐름과 경제 여건 경제 정책 등을 미리 가늠할 수 없으며 이 점이 부동산 시장의 큰

변수이기때문에 어찌 보면 구체적으로 금액까지 적어서 얼마가 오른다는 발상은 리스크가

매우 큽니다.

♪ 하지만 막연한 답변이나 두리뭉실한 예측은 시장 분석에 아무런 도움을 주지 못합니다.

미래의 예측에 신중에 신중을 기해야 함은 중요한 사실이나 상당수의 상담가들이 바로 이

점을 의식하여 실제로 부동산에 도움을 받아야 하는 서민들에게 뜬 구름 잡는 식의 글들로

일관하고 있습니다.

♪ 미래를 잘 못 예단할 경우에 돌아오는 질책과 명예의 실추 때문에 구체적인 예측을 망설인다면

이는 이미 스스로가 부동산 달인임을 포기한 사람이라고 밖에 볼 수 없습니다.

진정 부동산에 관련한 글을 쓰는 사람이라면 서민들에게 전혀 도움을 주지 못하는 전문가를

위한 전문적인 글들로 그들만의 잔치를 할 것이 아니라 서민들을 위한 실질적이고도 확실한

신념이 담긴 글들을 써야 한다고 생각합니다.

♪ 미래를 예측하는 것은 매우 어렵습니다.

여기에서 한가지 짚고 넘어가야 할 사실은 예측이 맞고 틀리고의 진위에 연연하지 말고 그

가변성까지 염두해 두어 유의사항을 포함한 좀 더 폭 넓은 접근 방법을 제시하면 문제가

없을 것이라고 생각합니다.

♪ 물론 이 단계에까지 이르려면 사고의 자유로운 활동에 근간한 실사구시의 끊임 없는 노력만이

가능하며, 과거의 가치 척도에만 매달리는 고정된 지식을 과감하게 탈피해야 하는

용단이 필요합니다.

♪ 제가 당초에 예측한 3000여 건의 여러 지역의 3년 시세 상승이 단 1년도 안 되어 달성될 곳들이

부지기 수로 늘어 나고 있습니다.

많은 분들이 지나치게 낙관적인 시세 상승을 예측하고 있다고 지적하였지만 사실 저는 과거

상승의 80% 선에서 예측한 것들이 많기 때문에 오히려 상승한 가격에 대한 시세까지

감안한다면 공격적 예측이라는 평가를 받아온 저 또한 60%-70%의 매우 보수적인 전망을

내 놓았다고 보아야 합니다.

♪ 그러함에도 공격적인 시세 예측이라는 의견이 많은 까닭은 아직도 부동산 입문하시는

분들이나 일부 전문가들이 그토록 반복되는 부동산의 폭등을 체험하고도 부동산 시장 경제의

흐름을 정확하게 간파하지 못하고 있기 때문입니다.

♪ 과거의 3년만 놓고 본다면 왠만한 유망 지역은 40평대 기준으로 집값의 상승은 하루에 30만원

이상 한달에 9백만원 1년에 1억 800만원이라는 폭등을 이어 왔습니다.

이는 연봉 2억을 받는 사람의 저축액을 능가하는 상승으로 내 집 마련이 얼마나 중요하며,

작금의 현실에서 많은 분들의 시세 예측이 얼마나 보수적이며 무감각한 지를 시사하고 있습니다.

♪ 결코 바람직한 현상은 아니지만 최근 수도권 모든 지역의 수도권 집값 상승은 미리 예견된

사항이었고 생각 보다도 더욱 무서운 급등세를 타면서 일부 지역은 매도가와 거래가의 차이가

얼마인지도 모를 공항 상태에까지 치달은 느낌입니다.

♪ 1년 내내 급등한 부동산 시장에서 매수와 매도의 기로에 놓인 수많은 분들의 갈등을 일정 부분

해소 해 드리려고 테마별 명품 아파트와 그렇지 않은 아파트의 선별적 매수를 강조하고자

몇 가지 의견을 제시해 봅니다.

그동안 서민들의 내집 마련과 관련한 글들을 많이 써 왔지만 여기에서는 부동산에 관심이 있는

그 모든 분들을 포함하여 관심을 갖도록 하였습니다.

1. 명품 아파트란 무엇인가?

♪ 명품 아파트는 일반 아파트와는 구분이 되는 특화된 장점과 인지도가 뒤따라야 합니다.

명품 아파트의 정의를 내리는 것은 결코 쉽지 않지만 다음과 같은 특성을 지닌 아파트로 대신해

볼 수 있습니다.

1) 아파트 평가 요소를 두루 갖춘 아파트입니다

입지, 미래의 발전성, 교통, 교육, 환경, 세대수, 입주년도, 분양가, 고급화, 미래의 트랜드 조건

40평대 이상 중대형 중심, 조망권과 산소권, 문화 및 편의 시설, 용적률, 동호회 활성화, 인지도

2) 일부 부족한 점이 있더라도 특화된 3-4가지 장점이 존재한 아파트입니다.

3) 미래의 트랜드에 부합하는 최첨단 신소재 친환경 아파트입니다.

4) 대형 호재 및 지속적인 호재 등으로 수요자의 관심이 많거나 전문가들의 추천 아파트입니다.

5) 지역의 랜드마크입니다.

2. 테마별 명품 아파트는 어떤 유형인가?

1) 경부 고속국도 축선상의 아파트입니다.

♪ 용산 한남 뉴타운- 강남둰 개포동- 양재-수서-과천-성남-판교-분당-죽전,동천-보정, 풍덕천-

마북-신갈,구갈,-보라,공세,고매-영통,수원-기흥-동탄-오산-평택-천안,아산입니다.

상기 아파트는 직선 거리와 관계 없이 현재의 높은 시세 형성에도 불구하고 향후에 명품 아파트

중심으로 지속적인 시세 상승이 예견이 됩니다.

♪ 현재는 경부와 영동 고속국도의 접전인 신갈을 중심으로 시세 상승이 두드러졌지만 향후

3-5년만 내다 본다면 보라-아산, 천안까지 이어지는 경부고속 국도 축선상의 아파트 특히

명품 아파트의 꾸준한 상승이 기대가 됩니다.

경부축선상에서 아직도 저평가가 극심한 곳은 성남, 마북이며 3년 안에 명품 중대형 아파트

중심으로 폭등 가능성이 존재하는 곳은 죽전, 보정, 마북 보라,공세,고매와 기흥, 동탄 그리고

오산과 평택 신도시, 아산 신도시 등입니다.

♪ 특히 현재 명품 아파트들은 과거 시세 상승이상으로 큰 폭의 폭등 가능성이 점쳐지며,

상기의 지역 아파트들은 분양이나 분양권 아파트, 신도시 지역의 중대형 명품 아파트 중심으로

폭등을 할 것입니다.

단순히 거리가 멀고 남쪽이라고 외면하지 말고 경부축선상의 상징적인 흐름에 주목해야

합니다.

♪ 특히 판교-송파-동탄의 트라이 앵글은 그 자체로 명품이며 판교-송파-동탄간 사이에 놓인

아파트들에 주목할 필요가 있습니다.

2) 분당선 연장선과 신분당선일대 입니다.

♪ 분당선 연장선인 강남권-송파가락, 문정, 복정-성남-판교-분당-죽전-보정-마북-신갈-구갈-

서천-흥덕-영통의 중대형 명품 아파트를 주목해야 합니다.

특히 경부축선과 분당선 연장선이 맞닿는 강남-구갈까지는 더블 호재만큼이나 명품

아파트로서의 가치 상승이 이어질 것입니다.

♪ 비싸더라도 이젠 이 곳에 관심을 가져야 합니다.

특히 30평대에 비하여 40-50평대의 새아파트 저평가가 심한 죽전, 보정, 신갈의 중대형 평형은

매우 높은 시세 차익이 예견이 됩니다.

♪ 신분당선 라인인 판교-동천-신봉-성복-상현-이의, 원찬,우만, 정자-천천 지역의 대형

명품 아파트 상승이 부각될 것입니다.

특히 이 지역은 판교에서 이의 신도시로 이어지는 황금 벨트로서 최신식,신소재,친환경 아파트

3요소까지 감안하여 적극적인 관심을 가져야 합니다.

최근 핫이슈가 되는 기흥호수(신갈호수)는 우리나라 최대의 주민 편의 시설 및 관광시설로서

이 지역의 삶의 질과 문화 생활을 크게 향상 시킬 것입니다.

3) 판교-청계-이의-의왕,군포-과천-안양 평촌-산본-시흥-안산-고잔입니다.

♪ 영동 고속국도 축선상의 신갈-안산과 나란하게 걸쳐진 판교-고잔 라인은 최근 발표를 앞 둔

신도시 형성군으로 주목 받고 있는데 그와 관계 없이 상기 도시의 중대형 명품 아파트 자격을

갖춘 아파트들은 과거의 폭등에도 불구하고 지속적인 상승이 이어질 것으로 전망이 됩니다.

상기 라인은 친환경적인 미래 트랜드는 물론이고 교통, 교육, 입지, 발전성, 인지도 등의 모든

측면에서 단연 두각을 나타낼 곳들입니다.

♪ 평촌-의왕-산본은 현재까지 지속적인 상승 및 폭등을 이어 온 곳으로 친환경, 편리한 교통,

서울과의 접근성 등의 흘륭한 입지가 큰 장점이며 시흥-안산은 상대적인 저평가가 매우 큰

폭의 상승으로 점화될 가능성이 큽니다.

♪ 당분간은 과천-평촌-의왕-산본 등의 중대형 명품 아파트의 폭등이 이어질 것으로 예견이 되며

3년 후를 내다 본다면 한동안 극심한 소외를 받아온 시흥과 안산 등의 명품 아파트들이 새롭게

부각이 될 것입니다.

4) 상암, 강서-수색-화정-일산-파주운정,교하-김포장기-인천검단,청라-송도입니다.

♪ 상암은 마포구의 저평가로 발이 묶인 상태이지만 가좌 지구 개발과 마포의 재건축, 재개발

등의 호재에 힘입어 제왕으로 군림할 것으로 보여지며 수색일대가 새로운 주거지로 각광을

받으면서 화정-일산 등의 명품 아파트의 상승을 촉진 시킬 것입니다.

파주 운정, 교하와 김포 장기 신도시는 최근의 폭등을 이어갈 것으로 예측이 되지만 향후에는

새아파트 중대형 랜드 마크가 더욱 탄력을 받을 것으로 보입니다.

♪ 인천은 최근 회의적인 시각에도 불구하고 검단 신도시가 쾌적한 주택 단지를 앞세워 매우 높은

시세 차익을 거둘 것이며 송파 신도시는 국제 신도시로서의 위상에 걸맞는 최고급 아파트의

이미지를 확실하게 각인시키며 특히 포스코 주상복합은 서울 지역의 명품 아파트들과 경쟁할

위치까지 올라 올 것입니다.

♪ 최근 관심을 끄는 한화 에콰도르나 인천 청라지구는 송도와 함께 인천의 저가 이미지를 고품격

이미지로 탈바꿈 하면서 3-5년 이내에 분양가의 2배 이상의 시세 차익을 거둘 것입니다.

5) 남양주 호평, 평내-마석-구리-도농-덕소(와부)-하남-강동암사, 고덕-올림픽-

잠실-가락 라인입니다.

♪ 올 초의 호평과 평내의 상승은 최근 분양을 이어가는 마석의 가능성에 무한한 힘을 실어 주고

있으며 구리시와 도농 부영과 덕소의 소외 아파트를 단숨에 폭등으로 전환시키고 말았습니다.

강동대교를 이어서 하남 풍산의 분양권이 급등할 것이며 암사동과 고덕동 재건축-

올림픽 아파트-잠실-가락의 송파 신도시에 이르기까지 명품 아파트의 선전은 지속될 것입니다.

♪ 특히 호평-덕소-하남-강동은 천혜의 자원에 전철,도로의 개통으로 미랜 트랜드에 가장

부합되는 지역으로서 그 가치를 가늠하기 조차 힘들 정도의 가능성이 열려 있다고 하겠습니다.

♪ 최근 아파트의 폭등으로 매수와 갈아타기가 쉽지 않은 상황입니다.

아파트는 더 오를 가능성이 크지만 그렇다고 아무 아파트를 잡으면 정말로 꼭지를 잡거나 시세

차익을 거두지 못할 가능성이 큽니다.

3. 바람직한 매수방법

1) 수도권 아파트는 가급적이면 황금벨트라는 테마를 지닌 상기의 5개 노선의 명품 아파트를 매수

하시는 것이 바람직합니다.

2) 기존의 아파트는 입지, 세대수, 고급화, 입주년도, 인지도, 미래 트랜드, 전철 등의 여러

요소를 검토하고 특화된 아파트를 선점 매수 하시는 것이 바람직합니다.

3) 신규 아파트 분양 및 미분양 분양권 매수는 기존 아파트의 매수 보다는 좀 더 유리한 여건이

될 것이 확실합니다.

미래의 트랜드인 최첨단, 신소재, 친환경의 3요소를 갖출 가능성이 크기 때문입니다.

4) 위의 황금 라인 중의 소외 지역의 아파트 매수 및 분양은 5년까지 장기적인 관점에서 접근하는

것이 바람직하며 테마로서의 가치가 충분하기 때문에 결국은 오를 수 밖에 없으며 오를 경우는

폭등이 예상이 됩니다.

5) 신도시, 택지 개발 지구는 아파트 전체가 명품 아파트로 보시면 되는데 다만 새아파트

위주의 매수 전략이 주효합니다.

6) 입지가 떨어진다고 판단이 되는 곳은 나름대로 특화된 장점이 존재해야 합니다.

예를들면 환경, 녹지율, 용적률, 교통, 신도시 후광, 발전 가능성 등의 확실한 정보 및

가능성까지 염두한 투자가 바람직합니다.

7) 미래의 트랜드인 새아파트를 감안한다면 오래된 아파트 매수보다는 청약, 미분양, 분양권,

새아파트를 매수하시는 것이 바람직합니다.

분양가는 아무리 비싸도 제 가치를 할 것이지만 기존 아파트는 하락할 위험성도 항상 가지고

있기 때문입니다.

♪ 이상으로 아파트 폭등기의 매수시 바람직한 방향에 대하여 고찰하였는데, 지금부터는 폭등한

옐로칩 아파트보다는 좀 비싸더라도 명품 아파트로서의 가치가 따르거나 특화된 그런 아파트를

매수 하시는 것이 바람직합니다.

♪ 이제부터가 중요합니다.

지금의 초급등 현상은 예견된 현실이라고는 보여 지지만, 유주택자나 무주택자 모두에게 결코

바람직한 흐름으로 보여지지 않습니다.

결국 폭등은 시장 상황을 왜곡시켜 그 폭등만큼이나 심각한 후유증이 동반되기 때문입니다.

♪ 저는 버블이라는 말은 애시당초 믿지도 않았고 향후에도 오지 않을 것으로 단언합니다.

어차피 버블 위험성 때문에 내 집 마련을 늦추는 분들이 있다면 그 분은 이 세상에서 가장

불행하거나 집에 초탈한 사람으로밖에 보여 지지 않습니다.

버블은 유주택자 무주택자의 공멸이자 국가의 파멸을 초래할 심각한 상황으로 이어질

것이기 때문입니다.

♪ 나랏일에 고생이 많으신 분들을 비판적으로만 대하지 마시고, 그 분들의 부동산 정책에

귀를 기울임과 동시에 적극적으로 협력하는 마음가짐이 필요합니다.

부동산의 문제는 우리 국민들의 문제이지, 결코 정부나 해당 기관의 문제라고 생각하지

않습니다.

제가 정부에 대하여 대변하는 것이 아니라 부동산 정책을 펼치는 그 분들에게 진정 따뜻한

말씀이 필요한 시점입니다.

♪ 최근 추가 신도시를 놓고 경기도 광주와 의왕 용인이 경합을 벌이고 있다고 합니다 막상 뚜껑이

열려봐야 알겠지요.

위의 라인에 주목하여 명품 아파트를 볼 줄 아는 선별적인 지혜가 요구되는

시점입니다.

부동산의 오름이 크면 내림이 클 수도 있기 때문입니다.

♪ 여러분들의 건승을 빕니다.

감사합니다.

0

펼치기 댓글(0) 스크랩(1)