부동산노트(31) |
   |
부동산노트(31) |
|
2010-11-06 00:28
http://blog.drapt.com/chseol21/81288970914234 
출처 : 닥터아파트 > 아파트동향-수도권
원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=1&menu_key=21&uid=200527
|
수도권 아파트값이 0.00%를 기록, 지난 2월 12일 이후 9개월 여간 이어져 오던 하락세를 멈췄다. 지난주 신도시가 보합세로 돌아선데 이어 금주는 서울과 경기지역까지 하락을 멈추고 보합(0.00%)으로 한주를 마무리한 탓. 서울과 경기가 보합을 기록하기는(추석연휴 주 제외) 각각 36주, 35주 만이다. 급매물이 속속 소진되고 일부 매도자들이 호가를 높이면서 하락폭이 둔화됨은 물론 플러스 변동률을 기록하는 곳이 늘고 있는 상황. 그러나 급매물 거래 후에는 거래가 다시 소강상태를 보이고 있어 단기간 분위기가 큰 폭의 상승세로 전환되기는 어려운 실정. 전세시장은 상승흐름이 지속됐으나 상승폭은 2주 연속(0.20%→0.13%→0.12%) 둔화됐다.
지역별로는 강서구(-0.15%)가 가장 큰 폭 하락했고 이 외 용산구(-0.04%), 금천구(-0.04%), 동작구(-0.02%), 구로구(-0.02%), 영등포구(-0.02%), 성북구(-0.02%) 등이 소폭 하락했다. 반면 강남구(0.03%), 마포구(0.03%), 양천구(0.02%), 강동구(0.02%), 송파구(0.02%) 등은 오름세를 보였다. 강서구는 화곡동 일대가 하락했다. 시세보다 2천만원 가량 저렴한 매물만 간간히 거래되자 시세가 하향조정된 것. 화곡동 우장산아이파크e편한세상 108㎡C가 3천만원 하락한 5억5천만~6억4천만원.
반면 강남구는 개포동 주공아파트가 오름세를 보이며 상승 반전됐다. 송파구 및 서초구 매수세가 살아나자 이들 지역에 매물 보유하던 수요가 매도 후 개포동으로 진입한 것. 개포동 주공1단지 36㎡가 4천만원 상승한 7억~7억1천만원, 주공3단지 49㎡가 1천5백만원 상승한 11억3천만~11억5천만원. 마포구는 3주 연속 상승세다. 도심권 출퇴근이 편리한 공덕동 등에서 급매물이 소화되고 있는 상황. 또 리모델링이 진행 중인 현석동 호수는 사업진행 속도가 빨라질 것이라는 기대감에 가격이 상승했다. 현석동 호수 92㎡가 2천5백만원 오른 4억5천만~5억원, 공덕동 삼성래미안공덕2차 109㎡가 1천만원 오른 5억5천만~6억2천만원. 금주 경기 및 신도시 매매가변동률은 각각 0.00%를 기록했으며 인천만 소폭(-0.02%) 하락했다. 지역별로는 산본신도시(-0.16%), 김포한강신도시(-0.13%), 여주군(-0.11%), 인천 연수구(-0.11%), 성남시(-0.09%), 인천 남구(-0.04%), 중동신도시(-0.02%) 등이 하락했다. 반면 분당신도시(0.03%), 수원시(0.03%), 광명시(0.03%), 남양주시(0.02%), 용인시(0.02%) 등이 소폭 올랐다. 산본신도시는 산본동 일대가 약세다. 거래가 어렵자 일부 급한 매도자들이 매도호가를 낮춰 시세에 반영됐다. 산본동 수리한양8단지 181㎡가 2천만원 하락한 5억5천만~6억7천만원, 152㎡가 1천만원 하락한 4억7천만~5억7천만원. 반면 분당신도시는 지난주에 이어 상승세를 이어갔다. 기존 매수타이밍을 지켜보던 실수요자들이 급매물 거래에 나서면서 매물이 소진되고 있는 모습. 야탑동 장미코오롱 122㎡가 2천만원 오른 6억7천만~7억2천만원, 서현동 효자대우 92㎡가 1천만원 상승한 3억5천만~4억3천만원. 수원시도 급매물이 소진되며 시세가 상승했다. 저가매물이 정리된 뒤 매수세는 다시 주춤해졌으나 급매물이 등장하면 매수하려고 대기하고 있는 상황이다. 우만동 월드메르디앙 112㎡가 1천만원 상승한 3억3천5백만~3억7천만원, 화서동 금강이코노빌 112㎡가 7백50만원 상승한 2억9천5백만~3억3천만원.
지역별로는 송파구(0.27%), 구로구(0.25%), 강서구(0.24%), 용산구(0.24%), 동작구(0.18%), 성북구(0.16%), 성동구(0.16%), 강동구(0.14%), 강남구(0.13%), 노원구(0.13%), 강북구(0.12%), 광진구(0.11%), 양천구(0.10%), 마포구(0.09%), 영등포구(0.08%) 등이 올랐다. 송파구는 전반적으로 전세물건 부족에 따른 상승세가 여전하다. 방이동 올림픽선수촌의 경우 5천가구가 넘는 대단지임에도 132㎡까지 물건이 없어 계약이 어려울 정도. 거여동 동아효성2단지 122㎡가 3천5백만원 상승한 2억6천만~3억원, 방이동 올림픽선수촌 109㎡N이 5백만원 오른 2억8천만~3억5천만원. 구로구는 오류동 일대가 크게 상승했다. 강서구 등 주변지역과 비교해 전세가가 저렴하다보니 수요가 꾸준히 유입되고 있는 모습. 오류동 푸르지오 135㎡가 2천5백만원 상승한 2억~2억3천만원, 한신플러스타운 79㎡가 2천만원 상승한 1억5천만~1억6천만원. 동작구도 상승흐름을 이어갔다. 세입자문의는 다소 주춤하나 물건이 부족하다보니 오른 가격에도 계약이 이뤄지는 상황. 때문에 전세가 상승세가 여전하다. 노량진동 신동아리버파크 82㎡가 1천만원 상승한 1억9천만~2억원, 사당동 사당롯데캐슬 105㎡가 1천만원 상승한 2억7천만~2억8천만원. 금주 경기 및 신도시 전세가변동률은 각각 0.14%, 0.09%로 전주 대비 소폭 둔화됐으며 인천은 0.02%다. 지역별로는 용인시(0.36%)를 비롯해 하남시(0.26%), 안산시(0.26%), 의왕시(0.25%), 인천 동구(0.25%), 이천시(0.24%), 남양주시(0.21%), 분당신도시(0.17%), 과천시(0.17%), 중동신도시(0.16%), 안양시(0.13%), 성남시(0.12%), 화성시(0.10%), 수원시(0.10%) 등이 올랐다. 용인시는 대부분 지역에서 가격이 오르고 있으나 세입자문의는 줄지 않고 있는 상황으로, 중소형 아파트뿐만 아니라 대형 아파트까지 상승세를 보이고 있다. 동천동 벽산블루밍 109㎡가 2천만원 오른 1억7천만~2억원, 죽전동 반도보라빌 125㎡가 1천5백만원 오른 1억8천만~2억원. 안산시도 수요가 꾸준히 유입되고 있어 전세가가 올랐다. 시세보다 오른 가격에 물건이 등장해도 계약이 수월하게 이뤄지고 있는 모습. 선부동 수정한양 92㎡가 1천5백만원 상승한 1억1천만~1억2천5백만원, 원곡동 벽산블루밍 145㎡가 1천만원 상승한 1억7천만~1억8천만원. 의왕시는 인근 산업단지 수요에다 서울 등에서 전세를 구하지 못한 세입자까지 유입되며 상승세를 이어갔다. 청계동 청계휴먼시아2단지 109㎡B가 1천5백만원 상승한 1억8천만~2억2천만원, 오전동 이삭민들레 105㎡가 1천만원 상승한 1억4천만~1억5천만원. ※ 공급면적(㎡) 정보는 기존 평형을 ㎡로 단순 환산한 값으로, 실제 공급면적과 다를 수 있습니다. |
명도소송 VS 인도명령 |부동산노트
2010-11-05 00:03
http://blog.drapt.com/chseol21/2110741288883033561
안녕하세요 설춘환입니다
엊그제 카페 경매특강이 있었는데요
이번 주제는 낙찰후 사후처리과정인 인도/명도에 대한 강의였습니다
많은 수강생들이 명도와 인도명령에 대한 차이를 잘 구별하지 못하더라구요
당연히 초보니 모르는 것이 맞겠지요
경매절차에서 사후처리과정은 대단히 중요합니
다
특히 이 절차에 대한 어려움 때문에 경매가 일반매매보다 저렴하게 매수할 수 있는 방법이다라고 필자는 확언합니다
그 만큼 많은 분들이 힘들어하고 부담을 느끼는 부분이기도 합니다
그러나 막상 명도소송 내지는 인도명령 후 강제집행 그다지 어렵지 않습니다
어릴적 주사 맞을때와 똑 같은 느낌이었던 것 같아요
사실 제가 주사 맞는 걸 엄청 싫어라(정확히는 무서워라) 했거든요
특히 주사바늘이 살안으로 파고드는^^ 으윽^^ 별로죠
그런데 막상 맞으면 별것 아닌...
명도도 그정도로 생각하시면 될듯합니다
명도소송과 인도명령을 구분합니다
1. 인도명령은 인도와 다릅니다 그리고 경매절차에서만 있습니다
2. 인도명령은 낙찰자가 잔대금을 납부한 후 6개월 이내에 신청할 수 있습니다
통상 해당 경매계에 신청합니다
3. 인도명령은 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자에 대해 신청합니다
4. 인도명령은 특별한 문제가 없는한 짧게는 1주 길게는 2-3개월안에 결정이 납니다
5. 비용은 송달료와 인지재를 합쳐서 3-5만원을 넘지 않습니다
6. 공매에서도 인도명령 제도는 없습니다
7. 명도소송은 낙찰자에게 대항할 수 있는 점유자에 대해 신청합니다
1) 보증금을 전액배당받지 못한 선순위임차인
2) 배당요구 하지 않은 선순위전세권자
3) 적법한 유치권자
8. 명도소송은 최소 비용이 10만원을 초과한다
9. 명도소송은 최소 6-10개월정도 소요된다
10. 인도명령과 명도소송은 결정과 판결은 받은 이후의 절차는 둘다 똑 같다
그렇게 집행권원을 가지고 관할 집행관사무소(집행할 목적물이 소재하는 곳)에 가서 강제집행신청 하는 등
인도명령과 명도소송에서 가장 중요한 것은 낙찰자가 주도권을 잡고
리딩하는 것입니다
모든 면에서 리딩하는 우리 회원님들 되시길^^
날씨가 쌀쌀하다못해 춥네요^^ 건강에 유의하세요^^
다음카페 [설춘환교수의 행복한경매] 운영자
임대인이 임대차계약 쉽지 않다^^ |부동산노트
2010-11-05 00:02
http://blog.drapt.com/chseol21/2110741288882960853
주택임대차에서 특히 임대인의 임대차계약해지 통지는 상당히 중요한 의미를 가집니다
임대인과 임차인은 임대차계약이 만료일에 적법하게 만료를 시킬려면 계약만료일 최소 1개월이전에 계약해지 통지를 해야하는데 여기서 통지는 단순히 통지만을 의미하는 것이 아니고 상대방이 그 의사표시를 1개월이전에 받아야 한다는 의미도 있음을 절대 간과해서는 안됩니다
엊그제 상담한 내용을 가지고 실례를 들어봅니다
임대인 갑과 임대인 을은 다음과 같은 임대차계약을 체결하였다
임대차계약서
1. 목적물 : 서울 강남구 신사동 100번지 2층 70㎡ (주거용)
2. 보증금 : 보증금 2억원
3. 계약기간 : 2008. 8. 1. - 2010. 7. 31.
만약 위와 같은 임대차계약을 적법하게 해지를 하고자 하였다면 2101. 6. 30.까지는 임대인이나 임차인은 계약해지 통지를 했어야 하고 상대방도 6. 30.까지는 통지를 수령했어야한다
그런데
임대인이 2010. 6. 28. 내용증명을 발송했는데 임차인이 송달불능되어 2010. 7. 2. 반송되어 다시금 내용증명을 보내서 2010. 7. 5.자로 임차인이 계약해지 통지를 받았다
이러한 사정을 가지고 임차인이 필자를 찾아왔다
계약해지가 적법하게 된 것인지 언제까지 나가야 하는지를 문의했다.
여러분 어떻게 될까요?
만약 이렇게 통지를 했다하더라도 임차인이 동의하면 계약은 적법하게 만료되어 만료일에 임대차계약은 해지됩니다
그러나 이건과 같은 경우에는 임차인이 이의를 제기해서 1개월전에 계약해지를 통지를 해야했고 본인도 그때까지 계약해지통지를 수령했어야하는데 그렇지 않기 때문에 이 건 임대차계약은 적법하게 만료되지 않아 다시금 2년동안 더 살겠다고 한다
과연 그럴수 있을까?
정답은 그럴수 있다 이다
임대인의 날짜에 대한 개념 내지는 주택임대차보호법에 대한 숙지를 정확히 이해하지 못해 그만 날짜를 7일 놓침으로서 임대인은 2년동안 임차인이 더 점유 사용할 수 있도록 해주어야 한다
반면에 임차인이 이렇게 날짜를 7일 놓쳤다면 그로부터 3개월있다고 계약은 해지된다
주택임대차보호법은 정말 임차인을 엄청 보호해주지요^^
더불어 임대인은 이건과 같은 경우 사전에 구두로도 통지를 해서 녹취를 해놓았다면 굳이 이런 불상사는 일어나지 않았을 겁니다
주택임대인 여러분!
임대차계약해지 만만히 보시면 안됩니다
일반임대차는 이렇지 않다는 것도 잘 아시죠
다음카페 [설춘환 교수의 행복한 경매]
댓글
