부동산노트(81) |
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[스크랩] 셀프등기 정리 |부동산노트
2007-08-16 16:08
http://blog.drapt.com/chs71/2413571187248099390 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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1. 취득세 내기(구청) 취득세는 잔금납부 후 1개월이내 납부해야 합니다 2. 보존등기 여부 확인(관리사무소 또는 시행사) 잔금납부 또는 준공이되어도 보존등기가 나지 않으면 소유권이전등기가 됩니 다 시행사 또는 관리사무소 등에 전화해서 보존등기가 되었는지 확인해야합니다 보통 보존등기 후 2개월내(보존등기신청일 기준)로 소유권이전등기를 해야하기 때문에 반드시 확인해야 합니다 2. 법인(시행사)으로부터 관련 서류 확보하기 보존등기가 되었다면 법인으로부터 등기권리증과 법인등기부등본, 인감증명서 를 받아둡니다 법인등기부등본은 등기소에 가서도 금방 확보가 가능하므로 굳이 법인에 요청 할 필요는 없는 듯합니다 (보통 등기권리증은 법무사사무소에 가서 직접받으라고 하는데, 법인측에 인감 증명서를 받을 때 등기권리증도 함께 달라고 요구하십시요. 왔다갔다하기 불편하 잖아요...) 3. 대법원사이트에 들어가서 등기부등본을 열람 후 출력 대법원사이트에 들어가서 인터넷등기서비스를 이용하여 보존등기된 건물의 등 기부등본을 열람하고 출력하세요 여기까지가 D-1입니다. 아침 9시부터 4. 동사무소에서 주민등록등본 2통을 뗍니다 5. 구청에 계약서 검인받고 등록세 내고, 관련서류를 뗍니다 구청에 가서 계약서 검인을 받은 후, 등록세를 냅니다 토지대장, 건출물관리대장, 개별공시지가 확인원 등 관련서류를 구비하는 것도 잊지마세요 4. 등기닷컴을 이용하여 양식출력 등기닷컴에 들어가서 등기부등본, 등록세 영수증(건물과표, 토지과표 기입때 필 요)을 참조하여 등기신청서를 작성하고 출력하세요(특히, 국민주택채권 매입 및 인지매입은 등기닷컴의 계산도우미를 이용하시고, 반드시 등기닷컴 등에 전화로 확인하시는 것이 좋습니다) 5. 국민은행가서 국민주택채권 및 인지사기 국민주택채권 매입규모와 인지매입규모를 4번에서 미리 확인 후 매입해야 합니 다(은행직원은 안가르쳐 주거든요) 6. 등기소에 가서 제출 관련 서류 일체를 가지고 관할 등기소로 갑니다. 2번에서 법인등기부등본을 받 지 않은 경우에는 등기소에서 1200원이면 바로 가능합니다 (법인등기부등본, 부동산등기부등본, 대법원수입증지는 등기소에 가서도 바로 가능합니다) 등기닷컴(http://www.deungki.com/) |
[스크랩] 취득세 한푼없이 집사기 |부동산노트
2007-06-10 13:56
http://blog.drapt.com/chs71/1896001181451367738
출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/ossaio
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취득세 한푼없이 집사기
취득세등을 감면받고 싶으면 30평형대 이하의 신규분양 공동주택을 사자. 최고 100%에서 최저25%의 감면혜택을 받을 수있다. 조세기씨가족은 이번에 타는 적금과 전세금을 빼서 아파트를 한 채 구입할 작정이다. 회사근처로 주거환경도 좋은 그런 지역을 찾다가 보니 집구하기가 보통 어려운 것이 아니었다. 게다가 처음에는 생각하지도 않았던 취득세와 등록세 부담이 의외로 커서 원래 예정했던 주택보다 적은 주택을 구해야 할 판이었다. “아 마음에 드는 집장만 하기가 이렇게 어렵다니” 조세기씨는 생각외로 어려운 집장만 때문에 실의에 빠져버렸다. 이러한 조세기씨를 위로할 수 있는 방법이 없을 까 고민하던 세무순은 세금이라도 절약해볼 요량으로 사촌오빠인 절세캅을 찾아 나섰다. 1.취득세와 등록세를 안내는 방법이 있다. 분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아 1가구1주택이 되는 경우에는 취득세와 등록세를 감면한다. 다만, 그 부동산의 취득일부터 2월이내에 소유권이전등기를 하지 않는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다. (서울특별시 감면조례 12조) 자세한 내용을 살펴보면 다음과 같다. 그 첫 번째요건은 분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아야 한다는 점이다. 따라서 기존의 주택을 취득하는 경우에는 감면대상에 포함되지 않는 다. 이 때, 분양할 목적으로 건축한 주택에는 공공임대주택등에 살고 있다가 임대기간이 끝나서 임대주택을 분양받는 경우도 포함한다. 한편 아파트를 취득하는 경우 시공사에서 직접분양받는 경우도 있지만, 분양권을 취득하는 경우도 있을 것이다. 이때 그 아파트를 최초로 분양받지 않았다고 해서 종전에는 감면을 배제했으나 최근의 견해에 의하면 감면을 해주고 있다. 두 번째 요건은 주택중에서도 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)이어야 한다는 점이다. 따라서 단독주택(다가구주택포함)의 경우 감면대상에서 제외 된다. 세 번째 요건은 공동주택을 취득하여 2주택이 되면 안된다는 것이다. 감면혜택은 소시민을 대상으로 하기 때문에 여러채의 주택을 가지고 있는 사람은 해당되지 않는다. 한편 그 공동주택으로 이사를 가기위해서 기존의 주택을 팔려고 했는데 팔리지 않는 경우 부득이하게 1가구2주택이 될 수 있다. 이 때는 그 공동주택을 취득한 날(통상 잔금청산일)부터 30일 이내에 종전 주택을 매각하는 경우 감면을 받을수 있다. 즉, 한달간의 유예기간을 주고 있다. 여기서 2주택보유여부는 1가구를 기준으로 한다. 1가구의 판단은 주민등록표에 의하며 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다. 즉, 감면을 받기위해 이미 다른 주택을 소유하고 있는 배우자 또는 30세 미만의 자녀를 주민등록상 분가 시킨다고 해도 감면해택은 주지 않는 것이다. 네 번째요건은 부동산의 취득일부터 2월이내에 이전등기를 해야 한다는 것이다. 그러나 아직 보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월이내에 소유권이전등기를 해야 하고 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월이내에 소유권이전등기를 해야한다. 기간내에 이전등기를 하지않으면 감면받은 세금을 다시 추징당하게 되므로 주의해야 한다. 이 상의 요건을 갖추고 아래면적에 해당되면 다음의 금액을 감면받을수 있게 된다. (1) 전용면적 40제곱미터(12평) 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 전액면제해주고 있다. 전용면적 12평이면 분양면적기준으로 18평형내지 20평형이 된다. (2) 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터(18평) 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세의 50%을 경감해주고 있다. 전용면적 18평이면 분양면적으로는 24평형내지 26평형이 된다. (3)한편 일부지역에 대해서는 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일까지의 기간중에 최초로 분양계약을 체결하고 2004년 12월 31일까지 취득(잔금일과 등기일중 빠른날)하는 전용면적 25.7평이하의 공동주택에 대해서도 25%감면을 적용하도록 하였다. 분양면적 30평형을 취득하는 사람의 경우 어느정도 세금을 부담할 능력이 있다고 보고 정책적으로 일정한 시기(흔히 건설경기를 부양해야 할 시기)에 취득하는 때에만 감면을 해주고 있는 것이다. 현재 25%감면규정은 서울, 인천, 대전, 강원도, 충북에 한해 적용되고 있으며 지역마다 약간의 차이가 있으므로 해당지역의 지방세 감면조례를 직접확인해볼 필요가 있다. 이러한 취득세등의 감면규정을 적용받을 때 유의할점은 최초로 시공사에서 분양받는 경우의 과세표준이 분양가액이라는 것이다. 기존부동산의 취득시 통상 시가표준액이 과세표준(주택거래신고지역내의 주택-현재는 아파트만-에 대해서는 시가표준액이 아닌 실제거래한 금액을 기준으로 과세표준이 책정)이 되는 것을 감안한다면 동일가치의 부동산이라고 할 때 과세표준에서 큰차이가 있게 된다. 즉, 이미 언급한 취득세등의 감면을 받지 못한다면 신규분양아파트의 경우 기존부동산보다 더 많은 취득관련 세부담을 해야 하는 셈이다. 30평형대 아파트를 취득하면 이것만큼 세금을 줄일수 있다. 무주택자인 조세기가 다음과 같은 아파트분양권을 취득하는 경우 얼마만큼의 세금을 감면받을 수 있을 지 알아보자 최초분양계약일 : 2002년5월1일 분양권취득일; 2003년12월31일 사용검사일 : 2004년4월1일 잔금일 ; 2004년4월7일 전용면적 : 85m^2 이하 (25.7평) 분양가 : 1억원 조세기의 경우 최초분양계약일이 2002년 5월이며 당해 아파트를 2004년 6월 30일 이전에 취득(잔금일이 2004년 4월7일)하였으므로 세가지 요건을 모두충족하고 있다. 그래서 25%의 감면을 받을수 있으며 감면액은 다음과 같다. 취득세; 1억 * 2% * 25% = 500,000 등록세; 1억 * 3% * 25% = 750,000 교육세; 750,000* 20% = 150,000 합계 1,400,000 세무순으로부터 절세캅의 고견을 접한 조세기씨는 청약예금에 가입하지 않은 것을 땅을치고 후회했다. 그렇다고 입지가 나쁜 지역의 미분양아파트를 살수도 없고,,,,,,,,, 고민 끝에 프리미엄을 주고라도 분양권을 사기로 했다. 분양권을 사도 취득세, 등록세감면을 받을 수는 있으니까 |
[스크랩] 양도세 절세 요령 6가지 |부동산노트
2007-06-08 16:39
http://blog.drapt.com/chs71/2413571181288349321
출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
양도소득세 관련 법규가 올해부터 크게 바뀌었다. 최근 집값이 급격하게 상승하고 양도세 강화 등으로 세금 부담을 걱정하는 사람들이 늘었지만, 의외로 절세 방법을 몰라 세금을 많이 내는 경우가 많다. 초보자들이 알아두면 돈되는 양도세 절세 요령 6가지를 알아 보자.
1. 양도 타이밍을 잘 잡자
토지와 건물(단 1가구2주택 이상 주택 및 비(非)사업용 토지 양도시 제외)을 3년 이상 보유한 경우에 양도차익의 10%, 5년 이상 보유한 경우에 15%, 10년 이상인 경우에는 30%, 1가구1주택으로서 고가주택을 15년 이상 보유시 45%의 장기보유특별공제를 해준다. 따라서 집 잔금일자(양도일자)는 공제율이 달라지는 3년과 5년, 그리고 10년을 하루라도 넘긴 시점으로 결정해야 한다. 만약 보유기간이 3년, 5년, 10년에서 하루라도 모자라게 되면 양도세 공제 혜택을 받을 수 없기 때문이다. 2. 취득·양도시기를 정확히 알자 취득시기 및 양도시기는 1가구1주택의 비과세 요건, 일시적 2주택 보유, 세율 등을 적용하는 데 있어 아주 중요하다. 일반적으로 취득 및 양도시기는 잔금청산일이지만 미완성주택(분양받은 주택 등)은 잔금을 청산했다고 해도 아직 완성되지 않았다면 취득하지 않은 걸로 본다. 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득·양도시기로 보므로 관련 규정을 정확하게 확인하고 취득 및 양도하도록 하자. 3. 미리 신고하면 깎아준다
양도세 신고는 양도일의 다음 연도 5월에 하면 되지만, 양도일의 말일부터 2개월 이내에 신고하면 예정신고세액공제 혜택을 준다. 예정신고 세액공제는 쉽게 말해 내야 할 세금의 10%를 공제해 주는 것이다. 예정신고 기한이 경과했다면 최소한 다음해 5월까지는 신고하여야 한다. 이 기한까지 신고를 하지 않으면 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세를 적용받게 된다. 만약 양도세를 잘못 신고했다면 환급신청(경정청구)을 해서 돌려받으면 된다. 4. 1가구1주택 비과세 규정을 알자 1가구1주택 비과세 규정이란, 거주자가 양도일 현재 3년 이상 보유한(서울, 과천, 5대 신도시의 경우 2년 이상 거주) 1주택을 양도하는 경우에는 양도세를 내지 않은 것이다. 그런데 이 규정을 거꾸로 이용하는 것도 절세 방법이다. 가령 1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다가 폐업하면서 양도한다면 주택으로 변경 후 양도하는 것이 좋다. 음식점(상가)으로 양도하면 양도소득세가 과세되지만, 주택으로 변경 후 양도하는 경우에는 비과세되기 때문이다. 또한 상가주택은 주택의 면적이 상가의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고 상가 면적이 주택 면적보다 크거나 같으면 주택 부분은 주택, 상가부분은 상가로 본다. 따라서 1주택 소유자가 상가주택을 양도할 때 개조 등을 하면서 주택 면적이 커졌다면 전체를 주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있다. 5. 집값이 치솟았다면 증여한 뒤 양도 다주택 소유자나 양도시의 가격이 취득시 가격에 비해 값이 많은 오른 부동산은 자녀에게 증여한 뒤, 5년 이상 보유한 후에 양도하면 세금을 아낄 수 있다. 가령 1가구3주택인 사람이 10년 보유한 아파트를 양도하는 경우(현시가 13억원, 취득가액 3억원) 양도세는 약 5억2380만원이 나오게 된다. 하지만 자녀에게 10억원에 증여한 후에 5년이 지난 뒤에 양도하면, 증여세와 양도세를 합해 2억8080만원이다. 결국 2억4300만원을 아끼게 되는 셈이다. 이런 식의 증여후 양도 방식은 다주택 소유자나 양도차액이 많은 경우, 혹은 무주택 자녀에게 증여하는 경우에 효과가 크다. 다만 많은 시간(5년 이상)을 투자해야 하고 5년 이내에 양도하면 세금을 더 많이 낼 수 있으니 유의해야 한다.
6. 집 수리비 명세서를 잘 챙기자 양도세 부담을 한 푼이라도 아끼려면 자칫 빠뜨리기 쉬운 수리비 명세서를 잘 챙겨두는 게 좋다. 수리비도 양도세를 계산할 때 공제해주기 때문이다. 취득세, 등록세, 부동산중개수수료, 소유권을 확보하기 위한 소송비용, 발코니 확장 비용 등이 모두 해당된다. 다만 명세서에는 사업자등록번호 등 상대방의 인적 사항을 알 수 있는 내용이 포함돼야 한다. 장판·문짝 교체나 붙박이장 설치 비용은 공제해주지 않는다.  [이웅재 외환은행 세무팀장 leeyooj@empal.com ] |
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