왜 재개발에서 권리가액이 중요한가? 결론는 매우 중요합니다.

 

일선에서 중개업무를 하다보면 "나는 빌라가 투자하기 좋으니 빌라만 찾아주세요"라고 말씀하시는 고객분들이 많이 계신데 그것은 올바른 투자방법이 아닙니다. 먼저 권리가액을 분석하시고, 전세/월세 등의 금융비용, 보유기간동안 발생하는 주택관리비 등을 꼼꼼히 따져보고 투자하시는 것이 좋습니다.

주택, 빌라, 아파트, 상가지분 등 자신이 선호하는 지분에 무조건 투자하지 마시고 권리가액을 분석한 후 금융비용, 주택관리비 등을 따져본 후 투자하심이 올바른 투자방법입니다.    

 

제가 소개하고자 하는 권리가액 산출방식은 재개발, 뉴타운, 촉진지구 등에서 적용시 적합합니다. 

저의 방식은 저의 주관적인 권리가액 추정방식이지만 많은 부동산투자관련 분들과 감정평가사들도 어느정도 인정한 방식이니 활용해도 될 것 같습니다. 다만 저의 방식에 문제가 있다고 생각하시는 분들께서는 가르침을 주시기 바랍니다.

 

권리가액을 아시면 자신의 지분이 얼마이고 추가부담금을 얼마나 내야하는지를 예측할 수 있고, 투자에 대한 수익률을 예상할 수 있어 유용하게 사용할 수 있습니다. 그런데 권리가액을 계산할 방법이 없습니다. 왜냐하면 권리가액은 관리처분시기가 되어야 알 수 있기때문입니다. 관리처분시기가 되면 2개의 감정회사가 평가한 금액을 합산하여 산술평균을 낸 금액이 권리가액이 됩니다. 

그런데 감정평가와 관련 법과 규칙은 있지만 수학공식처럼 평가공식이 있는 것은 아니어서, 감정평가금액은 감정회사와 감정평가사의 업력과 실력, 경험과 철학 등이 반영되어 감정평가이루어 지지요.

그렇다고 몇 천만원에서 수십억에 이르는 전재산을 투자하시는 분들이 전혀 권리가액도 모르고 투자하신다면 너무도 답답하지요. 그래서 저의 경험을 토대로 권리가액 추정방식을 소개하오니 투자도움이 되셨으면 합니다. 

 

  추정권리가액 = ((대지평수 x 공시지가 x 감정률) (건평 x 평당보상가)) x 개발이익비례율

 

 * 감정률(예상)  : 단독/다가구(130%),빌라/연립(140~150%),아파트(200~250%),상가(160~200%)

 * 평당보상가(예상)  :  단독/다가구(평당100만원),빌라/연립/아파트/상가(150만원),신축(200만원)

 * 개발이익비례율 : 조합원비율 1) 75% 이상시 100%,  2) 65% 이하시 105%, 3) 55% 이하시 110%

 

 

한 번 여러분도 계산기 두드리고 권리가액을 추정해 보세요... 그러면 한 결 투자하시는데 도움이 될 겁니다. 앞으로는 투자하실 때 공시지가와 조합원비율, 용적율, 개발후의 아파트의 예상 시세 등을 계산해 보고 투자하세요... 금융비용은 년복리로 계산하시면 되지요..

 

부족하나마 재개발 현장에서 뛰는 저의 경험과 노-하우를 소개했으니 잘 못 된 점이 있으시면 조언해 주십시오.

 

출처: 스피드뱅크/뉴스/투자정보 :: [필독]너무도 중요한 권리가액의 산출방법 ( 리얼인하님)

자료출처: 나누어요~☆

 

 

● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    1. 11 대책을 전후로 하여 아파트에 거래가 혹한기의 겨울 보다도 더욱 얼어 붙고 있습니다.

    봄이면 어김 없이 최대의 폭등을 일궈온 아파트 상승의 수래바퀴를 체험한 매도자들은

    값싸게 팔려고 하지 않기 때문에 매도 호가를 좀처럼 내리려 하고 있지 않으며, 부동산

    과열을 억제하려는 정부의 파상적인 대책과 상상을 초월한 저가 분양 아파트 공급 계획 발표

    등의 영향으로 매수자들 역시 급할 것이 없다는 극심한 상극의 입장이 좀처럼 좁혀 지지 않고

    있습니다.

 

● 이미 2006년 하반기에 제가 쓴 글 중에 '버블론자 무주택 서민 두 번 울린다' '스스로

     판단하는 매수 매도 대박 정보' '노골적으로 오르는 수도권 권역 추천합니다'

    '부동산은 富錢(돈)山이다' '황금보다 소중한 황금의 아파트 곳간 7가지 '

    '부동산에 관심을 가져야 가난에서 벗어납니다' 라는 글에서 거시적인 측면의 분석을

     통하여 시종 일관 아파트 매수를 노래하였습니다.

     또한 '용인시 3년 시세 100선 대예측', '2006년 10월 지금이 매수 타이밍입니다',

     '소외된 지역이 뜬다' '공세 대주 피오레 3년 후면 대박' 등의 글을 통하여 구체적인 매매

      타이밍을 적중시킨 바가 있습니다.

 

● 이른바 비수기라고 일컫는 작년 12월부터 1월 현재까지 급격한 부동산 경기의 침체에도

    불구하고 표면상으로는 주간 하락이 단 한 주도 떨어지지 않고 소폭의 오름세를 이어가고

    있습니다.

    이 시점에서 부동산을 매수하라고 한다면 지극히 위험한 발상으로 판단할 지 모르지만 모든

    사례를 비추어 볼 때 지금이야말로 급매 출현이 가장 왕성한 시기이며, 분양권 아파트의

    프리미엄이 최고로 낮은 상태라고 판단이 되고 있는 까닭에 역발상의 전략으로 매수를 해야

    할 절호의 기회라고 여겨 집니다.

 

● 하지만 과거와 같은 무차별 매수를 하는 것은 최고의 호기를 최악의 상황으로 몰고 가는

    위험성이 도사리고 있으므로 철저한 검증이 수반된 명품 아파트의 선별적 급매를

    매수하거나, 입지가 좋고 미래 전망이 밝은 분양권 그리고 유망한 아파트이지만 시국의

    흐름상 미분양이 된 중대형 아파트를 매수하여야 가장 높은 수익률을 올릴 수 있을 것으로

    전망이 됩니다.

 

● 어차피 매수는 침체기를 골라야 최상의 아파트를 매수 할 수 있으며, 최소한 3년이 지난 후에

     매도할 수 있기 때문에 심리적 불안감이 극에 달한 현 상황에서 매수하라는 말씀을  

     조금이나마 부동산의 흐름을 예측할 수 있는 안목이 있는 사람으로서 매수 타이밍의

     호기임을 제기하고자 합니다.

 

 

 

1. 부동산의 흐름이 그 어느 방향으로 흐르던지 비수기인 지금 매수 하는 것이 풍부한 매물

     중에서 가장 싸게 매수 할 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.

 

2. 1. 11 대책 이후에 부동산에 대한 옥죄기의 악재가 상당부분 반영 되었으며, 단기간에

    더 이상의 강경한 대책이 나오기에는 한계가 있다는 점입니다.

 

3. 통상적으로 겨울의 비수기가 지나면 2월을 기점으로 봄이 끝나가는 시점까지 단기간 폭등을

    하였다는 점입니다.

 

4. 이 기회를 놓치면 깜짝 상승장만으로도 시세의 20-30%까지 광풍으로 변할만한 시세 흐름을

    보여 주는 아파트들이 매우 많습니다.

 

5. 표면상으로는 아파트 시세가 오름폭을 보이고 있지만 매수 우위 장세의 큰 조류를 형성하는

    지금이야말로 자신의 자본금으로 무리해서 매수해야 할 아파트를 원하는 적정 가격으로 잡을

    수 있습니다. 

    급매 혹은 분양권, 미분양 등의 명품 아파트를 잡을 수 있는 절호의 기회라고 판단이 됩니다.

 

6. 2007년에 있을 선거와 그에 따른 각종 부동산 정책의 일관성, 형평성, 적법성의 문제점 부각

    그리고 2009-2010년의 수급 불균형에 대한 우려 등이 최소한 두 세번의 초특급 단기 폭등을

    야기할 수 있다는 점입니다.

 

7. 최근의 부동산 냉각기는 부동산 흐름의 자연스러운 하락기라기 보다는 단기 폭등에 따른

    일시적 조정과 고강도 정책에 의한 인위적인 하락기일 가능성이 크다는 점입니다.

 

8. 3월 봄부터 5월까지 3년 동안 급등한 것은 우연의 일치라기 보다는 봄에 모든 사업이 새롭게

    태동하는 것처럼 이러한 측면의 일환으로 아파트에 대한 매수 의욕이 만물의 소생기인

    봄이라는 계절적 요인과 절묘하게 배합이 이루어져 심리적인 상승을 초래하고 있다는 점입니다.

 

9. 시중에 풀려 있는 수백조의 유동 자금이 아파트 이상의 매력적인 투자처를 찾지 못하고

    방황하는 상황이며, 부동산에 대한 근본적인 대책보다는 아파트 급등을 막고자 하는 일시적인

    규제와 대출 제한 등의 미봉책이 1. 11 대책의 핵심이라는 점이 상승을 꺾기에는 역부족입니다.

 

10. 설령 2월에 오르지 않는다손 치더라도 큰 폭의 하락 혹은 지속적인 하락으로 이어지기는

      어려우며, 2007년 분당급 규모의 신도시설, 동탄 확대설, 선거, 2008년 광교 신도시 분양 

      2009년 송파 신도시 분양, 분당선 연장선 추가, 판교 신도시 입주 등의 연쇄적인 신도시

      개발과 강남과 용산 분양가 1억원 기대치설 등으로 인하여 지금 매수해도 손해 볼 것이

      없다는 점등이 심리적인 안정감을 준다는 이유가 큽니다.

 

● 위의 상황은 지금의 부동산 흐름이 봄을 맞이 하여 급등 혹은 반전할 가능성이 높다는

     타당한 근거를 제시하였기 때문에 일정 부분 설득력을 얻고 있으며, 설령 비수기가 좀 오래

     가더라도 어차피 3년 후에 매도하는 부동산 특성과 과거의 부동산 불패라는 양대 요인까지

     접목을 시킨다면 그 해답이 매수 타이밍이라는 확실한 결론에 도달하고 있음을 알 수

     있습니다.

 

● 그렇다면 최근 1년 동안 최대의 매수 호기라고 할 수 있는 2월의 시점에서 어떤 전략을

     가지고 매수에 임해야 옳은 것인가를 10가지로 짚어 보겠습니다.

 

 

 

1. 분양- 미분양- 분양권- 급매 순으로 매수 전략에 임하시는 것이 가장 바람직합니다.

    다만 분양은 당첨 가능성이 20% 미만이라면 과감하게 포기하고 미분양- 분양-급매 순으로

    전략을 수정하시는 것이 지극히 현실적인 발상입니다.

 

2. 평형별로는 자본금 여력에 따라서 다르겠지만 50평대 이상-40평대-30평대- 20평대 순으로

    분양 혹은 매수에 임하시는 것이 무조건 유리하며 이는 향후 3년 후에 주력 평형이

    40평대임을 감안한다면, 과거와는 달리 50-60평대의 투자 가치가 상대적으로 높아질

    것이 확실하다는 결론이 서기 때문입니다.

 

3. 입지상으로는 서울 명품지역 즉 강남, 송파, 서초, 용산, 상도, 광진, 목동, 강서, 은평 등의

    명품 아파트가 유망하며, 수도권에서는 전통적인 강세 지역인 분당, 일산, 평촌, 산본의 4대

    신도시와 미래의 전망이 매우 밝은 용인, 송도, 파주, 동탄 등이 매우 유망한 도시들입니다.

 

4. 미분양은 입지가 좋은 명품 아파트로서 40평대 이상 중대형 아파트일수록 분양가와 관계 없이

    투자 가치에서 으뜸일 것으로 보여지기 때문에 지나치게 실거주 목적으로 접근하지 마시고

    대출을 최대한 활용한 좋은 아파트 잡기에 총력을 기울여야 합니다.

 

5. 분양권은 서울과 수도권 유망 지역 중에서 최근 6개월 이내에 미분양 혹은 분양된 아파트들과

    적법성을 충족한 아파트 중에서 프리미엄이 분양가의 10-20% 정도 붙은 아파트가 가장

    매력적인 투자처라고 판단하시면 됩니다.

    프리미엄이 전혀 없거나 5% 이내의 소폭인 아파트 그리고,  분양가에 비하여 70% 이상 오른

    지역은 입지가 탁월하지 않는 한 수익률이 크게 떨어지므로 신중해야 합니다.

 

6. 급매는 시세보다 20-30% 정도 싼 명품 아파트를 선별하기 위한 노력이 가장 중요하며

     비수기에는 충분히 잡을 수 있다는 점에 확신을 가지셔야 합니다.

     이 경우 여러 아파트를 물망에 두고 부동산에 의뢰한다음 가격이 싸게 나온 아파트를

     중심으로 선별적인 매수 전략을 짜시는 것이 좋습니다.

     시세보다 20% 정도 싸게 살 수 있으며 그럴 자신이 없다면 매수하셔서는 안 됩니다.

 

7. 분양은 비수기일수록 경쟁률이 낮거나 당첨 가능성이 높다는 점을 염두하시고, 자신의

    투자 가치보다 좀 무리한 선에서 대출을 활용하여 큰 평형을 선택하시는 것이 최고로

    좋은 전략입니다.

    최근 거론되고 있는 품질이 낮은 반값 아파트 혹은 지나치게 유망한 송도, 송파, 광교 등에

    목을 메는 것은 낙첨 되었을 경우에 최악의 상황을 초래할 수도 있다는 사실을 염두하셔야

    합니다.

    다만 유주택자는 1가구 2주택을 피할 수 있는 장점과 유주택이라는 심리적 안정감을 활용하여

    송도, 송파, 광교에 도전하고 도중에 있을 용인, 파주, 동탄, 김포, 검단 등의 분양에도 관심을

    가질 필요가 있습니다.

 

8. 갈아타기를 원하시는 분들은 비과세를 충족시켰다면 2월 이내에 시세보다 저렴하게

    과감하게 매도를 하고 유리한 흐름을 십분 활용하여 큰 평형, 유망 지역, 블루칩 아파트로

    갈아타기를 하셔야 합니다.

    내 아파트를 비싸게 팔려고 하지 마시고 갈아타고자 하는 더 좋은 아파트를 싸게 사려고 하는

    데 모든 역량을 발휘 하셔야 합니다.

    갈아타기 시에도 미분양-분양권-급매 순으로 하시는 것이 훨씬 유리합니다.

 

9. 무주택 서민들은 그 동안 무주택으로 살아 온 원인이 무엇인가를 반드시 짚고 넘어가야

    하며, 그 원인이 지나치게 소극적인 마인드, 버블에 대한 기대, 부동산에 대한 부정적인

    전망, 청약 하나로 올인하려는 전략, 반값 아파트에 대한 기대, 대출에 대한 두려움 등이 원인

    이었다면 그러한 고정 관념을 떨쳐 버리고 발상의 전환을 바탕으로 실전 고수들이

    부동산으로 돈을 버는 과정에 유념하여 그 방향으로 따라 가려는 노력이 필요합니다.

    자본금이 부족한 서민들께서는 저축액이 뒷받침 된다면 이자 후불제 등의 미분양, 분양권

    혹은 초급매 등에 관심을 두고 꼭 매수 하겠다는 의지를 지녀야 합니다.

 

10. 유주택일지라도 비수기의 저조한 청약 경쟁률을 활용하여 청약하거나 미분양, 분양권

      등을 매수할 수 있는 절호의 기회라는 점을 잊지 마시고, 분양, 미분양, 분양권 등은  1가구

      2주택이 아니라는 점을 활용하여 적극적인 매수 전략에 돌입하여야 합니다.

     특히 기존 아파트보다는 큰 평형, 유리한 입지, 명품 아파트로의 갈아타기를 할 기회로 삼아서

     3년 후의 매수 타이밍만 맞는다면 단기간의 부침에 얽메이지 말고 주사위를 던져야 합니다.

 

● 위에서 매수하여야 할 핵심 전략 10가지는 분양-미분양-분양권-급매와 입지, 평형,

    주택유무 등을 망라하여, 이 시점에서의 제 나름대로의 지침서라고 판단이 되어 소개를

    하였습니다.

    입장의 차이와 미래에 대한 전망이 가지각색임을 모르는 바는 아니지만 지금이 가장 좋은

    여건에서 매수할 수 있는 절호의 기회인 것만은 분명한 사실이라는 점을 염두하실 필요성이

    있습니다.

,   설령 단기간에 등락이 있거나 거시 경제의 흐름과 정부 정책이 부정적인 요인만을 끝없이

    잉태하더라도 이에 동요하지 말고 3년 후에 매도 조건과 매도 타이밍만을 염두한 공격적인

    매수를 할 것을 제기하고자 합니다.

 

● 2007년 부동산 전망에 대한 기사와 보고서가 부동산 사이트에 범람하고 있습니다.

    일단 1월 현재 부동산 상승을 제어하는 부정적인 요인이 직접 실효 중이거나 일정 부분

    반영되었다는 점에서 더 이상 나빠질 것이 없다는 전망도 흘러 나옵니다.

    토지 보상금, 금리 인상, 대출 규제 등이 지속될 것인가가 초미의 관심이며, 다주택자 및

    고가 부동산을 소유한 사람들에 대한 재산세, 종부세, 거래세 등도 일정 부분 발목을 잡을

    것입니다.

    더군다나 분양 원가 공개, 반값 아파트 분양 등의 실효성 여부도 뜨거운 이슈가 될 것이며

    모두 부동산 상승 입장에서는 족쇄가 되는 요인들로 지목이 됩니다.

 

● 하지만 아파트에 대한 정책불신과 대통령 선거로 인한 부동산 규제 완화, 향후 절대적인

    물량 부족의 우려, 풍부한 유동 자금, 부동산 불패에 대한 심리적인 요인 등은 부동산 상승의

    강력한 근거로 작용하고 있습니다.

    투자 목적으로 이뤄지는 재건축아파트의 경우는 보유세 강화나 자금조달계획서와 풍부한

    부동자금이 아파트 값 변화의 주된 요인이 될 것이며, 내년 우리 경제에 영향을 줄 수 있는

    불확실 요인으로 미국 경제 성장률 둔화, 세계 금융 및 외환시장 불안, 대선정국에 따른

    국력소모, 노사관계 불안, 북한 핵문제 등 5가지의 간접 요인에도 귀를 기울일 상황입니다.

 

● 2007년 2월 매수 타이밍입니다.

    여기에서 간과해서는 안 될 사실은 3월 이후에 무조건 오른다는 단순한 발상을 의미하는 것은

    아니며, 상승-정체-하락 그 어느 시나리오가 도래한다손 치더라도 2월 매수는 최상의 매수

    타이밍으로서 그 가치를 발휘할 가능성이 높다는 데 기인한 것입니다.

 

● 즉 아파트 시장이 상승을 한다면 2월 매수 타이밍은 최상의 시나리오가 되겠지만, 설령

     정체와 소폭의 하락으로 이어진다손 치더라도 장기 침체로 빠질 가능성이 적은 상황이기

     때문에 3년 후를 놓고 본다면 결국 그 어느 방향으로부동산 흐름이 전개되더라도 충분히

     이익을 창출할 수 있습니다.

     봄이 되기 전이야 말로 매수 시점이라는 확고한 신념이 따릅니다.

 

● 다만 앞으로의 매수 전략은 비수기를 최대한 활용한 분양-미분양-분양권-급매 순의 역동적인

     큰 틀의 전략이 필요하다는 말씀을 드리고 싶습니다.

     즉 이럴 때일수록 어느 한 아파트에 목을 매기 보다는 최소 5곳 많게는 30곳까지의 아파트를

     선정하여 자신이 소화할 수 있는 범위내에서 확실한 아파트를 잡고자 하는 선별적인 노력이

     요구 된다고 할 수 있습니다. 

 

● 지금부터 2월 말까지 예의 주시하면서 매수에 가담할  필요가 있습니다.

    많은 전문가들이 상반기 정체 하반기 상승에 무게를 두고 있습니다.

    하지만 올 해 매수해서 올 해 팔 것이 아니기 때문에 2월 이 시점이 매수 타이밍으로 보여지며

    가장 중요한 매도 타이밍 즉 2009년-2010년을 염두한다면 하루라도 빨리 매수에 주력을

    하시는 것이 도움이 될 것입니다.

 

● 가급적이면 유리한 조건으로 보여지는 분양-미분양-분양권(6개월 이내 분양)에 모든 정력을

    쏟아 부으십시오.

    기존 아파트의 매수는 최대한 절제를 하되, 명품 중대형 아파트 급매가 긴요합니다.

    부동산 상승을 부추기고자 글을 쓴 것이 아니며, 내 집 마련을 위하여 불철주야 애쓰시는

    분들에게 제 소신이 담긴 글을 올립니다.

    따뜻한 봄이 되기 전에 부동산의 얼어 붙은 땅이 녹아 흐를 가능성이 높다는 점을 염두하면서

    이상으로 졸고를 마칠까 합니다.

 

    감사합니다. 

 

역발상 사고의 예) 1. 학교가 수준이 떨어지고 공부를 안 한다고 비판할 것이 아니라, 오히려

                             그런 분위기야말로 스스로 공부를 열심히 할 경우 성적을 최고로 끌어 올릴

                             호조건이라고 생각을 해야 합니다. 누구나 공부하면 등수 올리기가 어렵겠죠?

                       

                          2. 회사 사람들이 대충 대충 일한다고 비판할 것이 아니라 자신이 열심히

                             일해서 승진을 한다면 얼마나 좋을까요?

                             누구나 열심히 일하는 상황이라면 표가 나지 않을 것입니다.

                             부동산 역시 그러한 기회를 포착하는 일이 필요하지 않을까요?