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[스크랩] 다주택자 양도세 중과 전면 폐지 |부동산노트
2009-03-16 14:27
http://blog.drapt.com/cho6930/51237181271531 
출처 : 뉴스 > 뉴스 종합
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=51611288122803
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2008-07-30 08:38
http://blog.drapt.com/cho6930/850971217374721826
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 폭등할 수도권 저평가 급매 추천 31곳 ★
천만명 부동산 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.
요즘 틈이 나는대로 서울과 수도권 아파트의 가치를 분석하고 있습니다.
특히 KB 시세를 그래프화 하여 향후에 안정성과 투자성이 뒷받침 될만한 곳을 선점하여 무주택 서민을 비롯하여 부동산 투자에 관심을 가진 모든 분들께 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.
수도권 지역은 폭등지역. 침체지역 중간지역 등 크게 세 곳으로 확연히 분류가 되며 앞으로 정부 정책 및 테마에 따라서 쌍곡선이 교차됨으로써 희비가 엇갈릴 것입니다.
과거의 부동산 폭등 흐름을 테마별로 구분해 보면 다음과 같습니다.
2006년 상반기 서울 남부. 1기 신도시. 수도권 남부권 명품 아파트 연쇄 폭등-
2006년 하반기 2기 신도시 수도권 남부 중소형. 인천 일부권 연쇄 폭등-
2007년 서울 북부 중대형 수도권 소외지역 폭등-
2008년 상반기 서울 북부 중소형. 수도권 북부 중소형 및 재건축 아파트. 빌라. 다세대 등 폭등.
위의 흐름을 바탕으로 2008년 하반기 이후에 예상이 되는 시세 흐름 시나리오입니다.
2008년 하반기 서울 남부권. 수도권 남부권. 중소형 아파트. 재건축 빌라. 다세대 등 폭등 예상
2008년 하반기~ 2009년 서울 강남 등 남부권. 1.2기 신도시. 수도권 남부 중대형. 미분양 폭등 예상.
2010년 최근 상승한 서울 북부권 및 수도권 북부권 2년 조정을 끝내고 다시 폭등 예상.
아파트는 명품과 준명품 일반 아파트와 소외 아파트로 나눌 수 있지만 현 상황에서 중요한 것은
명품과 비명품 아파트를 구분하여 명품에 투자하는 노력보다는 저평가 큰 폭의 조정 등의 투자성이 있는 아파트를 선별하는 것이 더 중요합니다.
여러분이 소유한 아파트는 어디에 해당하는 지 참조하시고 급매에 관심을 가지고 내집 마련이나
갈아타기를 하려는 분들은 좀 더 적극적으로 내용에 관심을 가지셨으면 합니다.
우선 2006년~2008년 현재의 부동산 등락 현황을 분석하여 앞으로 오를 곳과 조정할
곳을 예측해 보겠습니다.
1. 2008년 말~2009년 오를 지역
- 2006년 하반기에 폭등하다가 2007년~2008년 현재까지 1년 6개월간 조정을 한 곳
- 과거 3년 동안 상승률이 낮은 저평가 지역. 특히 수도권 남부 지역 중소형 평형. 빌라. 재건축
- 과거에 철저하게 외면을 받은 유망지역 오피스텔. 상가
- 서울 및 수도권 모든 지역 분양. 미분양. 분양권
2. 2008년 말~2009년 내내 조정을 보일 지역
- 2007년 하반기부터 지금까지 폭등한 모든 지역.
- 단기 폭등한 서울 및 수도권 강북 중소형 아파트 및 재건축 수혜 모든 빌라. 다세대. 다가구 등
- 호재가 반영이 된 오래된 아파트.
3. 2008년 말~2009년 평범한 흐름을 보일 지역
- 2006년~2008년 현재까지 오름과 내림을 반복하고 있는 서울 및 수도권 모든 지역.
- 2007년 중에 많이 오르다가 최근 정체 및 조정을 한 지역.
서울과 수도권 부동산 흐름은 위의 3곳으로 확연하게 구분이 됩니다.
그렇다면 지금 매수 타이밍 지역은 어디일까요?
2006년 폭등하다가 최근까지 큰 폭의 조정을 보이고 있는 서울 강남. 목동. 용산. 강서. 성동. 관악.
동작 및 수도권 남부 지역인 용인. 성남. 수원. 동탄. 평촌. 과천. 의왕. 산본. 화성. 평택. 시흥과
수도권 북부지역인 일산. 남양주. 파주. 김포. 인천 일부. 중동. 상동 등이 큰 틀에서 매수 지역이라 할 수 있습니다.
특히 위의 지역 중에서 최근 2년간 최고점 시세 대비 30% 가까이 하락한 아파트는 큰 폭의
탄력을 받을 가능성이 높기 때문에 매수시에 과거시세와 실거래가. 최고가 등을 반드시 확인하셔야 합니다.
그렇다면 구체적으로 1년-2년간 조정을 보이거나 저평가가 심한 아파트는 무엇일가요?
시세 그래프상에 나타난 급매 아파트를 중심으로 30곳을 간추렸으니까 직접 발품을 팔아서
매수 여부를 판단하시기 바랍니다.
특히 일반 서민들은 겁이 많고 투자 경험이 없기 때문에 크게 하락한 아파트나 미분양 등을
꺼리고 폭등 흐름을 이어 가는 곳에 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많은데, 부동산에
있어서 최대 호재는 저평가 혹은 많이 하락한 지역의 급매. 미분양 이라는 사실을 기억하시기 바랍니다.
다음은 초특급 급매 및 저평가 지역 31곳 추천 지역이며 순서는 의미가 없습니다.
모두 과거 최고 시세 기준으로 현재 시세대비 40% 이상 매우 높은 시세 차익이 가능합니다.
급매는 부동산 한두 곳에 없으며 여러 곳을 다니면서 발품을 팔아야 합니다.
1. 수원 영통 벽적골. 황골 주공 등 20평대 최근 시세 그래프 상승 징조.
- 빼어난 입지에도 불구하고 4년간 극심한 저평가. 분당선 연장선 방죽역.
강북권 중소형 폭등 테마에 따른 강남권 폭등 0순위 지역. 급매 1.8억~2억선
2. 수원 중소형. 중대형 모든 아파트 매수 추천. 특히 폭등 시세의 30% 하락한 급매 강추.
- 광교. 판교 신도시 후광과 남부권 최대의 저평가 도시. 전철 등 인프라 호재 만발.
3. 용인 죽전 현대 홈타운 씨리즈. 동아솔레시티. 죽전. 보정 전지역 30~40평대
큰 폭의 조정.
- 30평대 3.9억~4.2억 급매, 40평대 6.2억~6.7억 급매.
4. 용인7룡 보정.죽전.동백. 신봉. 성복. 동천 모든 평형과 용인시 전지역 30%이상
조정한 급매강추.
- 경부축. 제2경부고속국도. 판교.광교 후광. 분당선 연장선. 신분당선 호재. 강남과 용산 지근거리.
5. 분당 야탑동 매화마을 주공 1.2단지 25평 이상. 구미동 주공 25평 이상
- 리모델링 특급 호재. 25평 미만의 소형 강세에 따른 상대적 저평가. 판교. 도촌동 호재.
- 야탑 공무원 주공 26평 급매 3.5~3.8억 구미 공무원 주공 26평 3.2-3.5억 급매
6. 분당 전지역 25평 이상 소형. 중대형 모두 유망. 특히 폭등기준 20% 이상 하락한
아파트 강추.
32평 5.5억~5.8억 급매. 48평 8.3억~9억 초급매 유망.
7. 성남 신흥주공 24평 이상. 은행 주공 24평 이상
- 성남 구시가지 재개발 최대 수혜. 송파. 판교 신도시 직접 후광. 서울 최단거리. 각종 인프라 확대.
- 신흥 주공 24평 3.7억~3.9억 급매. 은행 주공 24평 2.8억!3.1억 급매 강추.
8. 성남 전지역 재개발 재건축. 아파트. 빌라. 다세대 추천.
- 2006년 폭등 이후 30% 이상 하락한 모든 재건축 단지 유망하며 소액 자본 투자 강추.
9. 화성 병점 느티마을 주공 4단지 32평. 늘벗마을 신창1차 33평.
- 동탄 신도시 입주에 따른 초급매 출현. 1호선 역세권. 새아파트 대단지. 인프라
- 화성 병점 주공 4단지 32평 급매 2.5~2.7억선 신창 33평 2.2~2.5억선 강추.
10. 화성 전지역 전평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 급매 매우 유망.
- 동탄. 향남. 발안. 봉담. 태안. 병점 등의 새아파트 연계라인 탁월. 향후 가치 무궁무진.
11. 과천시 별양동 주공 4단지 32평 . 모든 평형. 중앙동 주공 10단지 33평
-향후 재건축 이후 과천 지역의 랜드마크 부상. 탁월한 입지 및 환경 조건.
-별양동 주공 32평 6.3억~6.5억 급매. 중앙동 주공 10단지 33평 10억~11억 급매 강추
12. 과천시 전지역 모든 평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 과천시 강남-송파-판교-분당-광교 라인 중심권. 수도권 최고 입지. 최근 투매 현상.
13. 광명시 철산동 주공 12단지 33평. 13단지 32평 및 모든 평형
- 재건축 이후 높은 수익률. 고속철도 민자역사 등 대형 호재. 주변 도시 시세 급등. 저평가
- 광명시 주공 12단지 33평 3.6억-3.8억 급매 13단지 32평 3.6~3.9억 급매 강추
14. 광명시 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 하락 혹은 5년 상승 30% 미만 지역
모두 강추.
광명시 수원시와 더불어 수도권 유망 지역 중에서 쌍저평가 지역. 특히 철산동 유망.
15. 부천시 원미구 중동 금강 주공 31평
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 리모델링. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 31평 기준 2.9억-3.2억 초급매 강추
16. 부천시 원미구 상동 꿈동산 신안 60평대 및 전평형
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 대형평형. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 60평대 기준 6.9억-7.2억 급매 강추.
17. 군포시 산본동 대림 e편한세상 2차 33평형 및 모든 평형
- 고분양가 새아파트 대단지 상승률 미미. 주변 시세 대비 저평가.
33평 기준 3.8억~4.2억 급매 강추.
18. 일산 신도시 주엽동 문촌 5단지 쌍용 49평. 모든 평형
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정
- 49평 기준 6억-6.4억 초급매 강추.
19. 일산 신도시 및 고양시 폭등기준 중대형 30% 이상 조정한 아파트
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정
20. 파주 운정 신도시 대원 효성 46평. 전지역 모두 유망
- 경의선 복선전철. 명품 신도시. 한류우드. 파주 신도시권. 대기업. 명문대 이전 등 대형 호재.
- 46평 기준 4.5억~5억 초급매 투매 현상. 매수시 높은 시세 차익
21. 김포 장기동 청송마을 현대 2단지 50평대
- 김포 장기 신도시. 인천 송도.검단.청라.영종도.논현 등 신도시 연계, 일산.파주 신도시 호재.
- 50평대 기준 4.7억-5.1억 급매 강추.
22. 남양주시 와부읍 덕소 동부센트레빌 50평대
- 전철 등 인프라. 강남권 진입. 한강 조망. 대단지 새아파트 상대적 저평가.
- 50평 기준 4.5-4.9억 초급매 강추.
23. 하남시 덕풍동 한솔 리치빌 1.2단지 30평대
- 서울 강동구 등 동부권 입지 상승. 인프라 구축. 큰 폭의 조정. 덕풍 지역 개발 호재. 대단지
- 30평대 기준 3억-3.3억 급매 강추
24. 강남구 개포 주공 5단지 76.03/53.46 형. 대치동 은마 102.47/76.79 형.
- 강남 재건축 규제완화 기대감. 상대적 상승률 낮고 저평가. 강남구 핵심 입지. 초고층 주복 기대감
- 개포주공 5단지 6.2억-6.6억 급매. 은마 8.8억-9.3억 초급매 강추.
25. 강남구. 서초구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 외국판 비버리힐즈에 비하여 매우 저평가. 대한민국 1번지.
26. 강동구 명일동 고덕 주공 9단지. 109.09/83.52 형. 삼익 그린 씨리즈.
- 강동구 재건축 단지 중 가장 큰 폭의 하락. 고덕 주공과 삼익 그린 씨리즈 모두 유망.
- 주공 9단지 4.9억-5.3억 초급매 출현. 삼익 그린 씨리즈 최고가 대비 30% 하락 모두 유망.
27. 강동구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 강남구에 비하여 상대적 저평가. 핵심 입지 부상.
28. 송파구 잠실 주공 5단지 112.39/103.54 형. 잠실 우성 1.2.3차 85.95/82.06 형
- 송파 신도시. 잠실 제2 롯데월드. 잠실 초고층 아파트 기대감. 잠실 입주 아파트 더블 상승.호재
잠실 5단지 10억-10.5억 초급매 잠실 우성1.2.3차 5.9억-6.2억 초급매 강추 29. 송파구. 용산구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20-30% 이상 하락한 아파트 매우
유망.
- 송파 신도시와 용산 국제 업무 지구. 잠실 명품 아파트 출현으로 포스트 강남 시대 개막.
30. 용산구 이촌동 한가람 82.64/59.88 형. 도원동 삼성래미안 79.33/59.94 형
- 용산 국제 업무지구. 초고층 주복. 강남과 쌍벽. 각종 인프라. 25평 강남에 비해 저평가.
이촌동 한가람 5.0억-5.3억 급매. 도원동 삼성 3.6-3.9억 급매 유망.
31. 양천구 목동 신시가지 5단지 89.25/65.08 형 및 1~7단지 모든 평형
- 목동은 학군. 강서구 미곡.발산 호재. 재건축. 한강 조망권. 서울 최대 하락. 등의 호재만발.
- 5단지 27평 기준으로 5.6억-6.0억 초급매 출현. 모든 단지 5억대 초강추. 최대 수익률 유력.
하락 폭이 크거나 저평가가 심한 지역을 중심으로 유망 지역 아파트 급매 30선을
간추렸습니다.
앞에서 제시한 지역은 최근 2년간 조정을 보이면서 향후 정책의 변화에 따라서 큰 폭으로 오를 곳을
선점하였는데 서울지역의 추천이 적은 까닭은 수도권에 비하여 상대적으로 2007-2008년 폭등한
지역 및 아파트가 많기 때문입니다.
아파트는 명품이라고 해서 우선시 해서는 안 되며 철저하게 투자 금액 대비 수익률로 접근하시는
것이 현명합니다.
서울은 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 양천구. 강서구. 관악구 등이 큰 폭의 조정을 보였으며,
수도권은 한강 이남의 대부분 지역과 한강 이북의 신도시 등이 많이 하락하였습니다.
매수는 신중히 하되 오른 지역을 매수하는 것은 매우 위험하며, 큰 폭으로 하락했거나 극심한
저평가를 형성한 곳으로 접근해야만 수익률을 기대할 수 있습니다.
급매를 매수하여 추가 하락할 수도 있지만 결국 저렴하게 매수한만큼 시세 차익이 클 수밖에 없습니다.
마찬가지로 단기 폭등한 곳은 오른만큼 손해를 본다고 생각하시면 됩니다.
하락한 지역의 급매ㄹ르 매수하면 불안해 하시는 분들이 많은데 정작 불안해 하셔야 할 분들은
폭등한 아파트를 추격 매수하신 분들입니다.
아파트는 돌고 돕니다.
최근 서울 강북권과 중소형 평형이 큰 폭의 상승을 거두었는데 필연적으로 1년 이상 조정을 보이다가 다시 상승할 것입니다.
강북 지역 폭등시 강북 지역을 매도하고 강남으로 갈아타야 하며 강남 지역 폭등시 강남 아파트를 매도하고 강북으로 갈하탈 것을 권합니다.
과거에 강북이 10년 장기 침체를 거듭하였지만 이제 소외 지역에서 벗어났으며, 재개발, 뉴타운 등의 호재가 장기적으로 지속될 것이 분명하므로 조정 후에 다시 오를 것입니다.
똑같은 아파트를 두고도 부동산 중개소를 문지방 드나들듯이 하는 사람과 단 한 번 방문하여 계약한 사람의 매수 가격은 엄청난 차이가 있습니다.
아파트는 고정된 가격이 없으며 고무줄처럼 변수가 많습니다.
따라서 같은 아파트를 매수하더라도 여러분의 발에 땀이 얼마나 났느냐에 따라서 1년 저축액 이상의 돈을 절약할 수 있다는 사실을 명심하시고 부지런히 뛰어 다니시길 부탁드립니다.
부족하지만 김종갑의 충언을 바탕으로 모두 성공적인 투자를 하였으면 합니다.
감사합니다.
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[스크랩] ★서울의 최고 투자처는 동작구와 성동구★ |부동산노트
2008-04-16 08:34
http://blog.drapt.com/cho6930/2413571208302456107
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★서울의 최고 투자처는 동작구와 성동구★
제1마당 서울의 미래 가치 7곳
재테크에 열정을 불사르는 모든 분들 반갑습니다.
MB의 대선과 총선 쌍두마차 승리로 과거 규제 위주의 부동산 정책이 시장 자율의 부동산 정책으로
흐름이 바뀔 것으로 예상이 되는 가운데 수혜지역과 아파트가 초미의 관심사가 되고 있습니다.
만일 수도권 모든 곳이 규제로 인하여 침체를 이어갔다면 총선이 끝나자 마자 부동산에 대한 정책의 흐름이 180도 바뀌었을텐데, 서울 북부와 수도권 일부 북부권의 폭등으로 그 불을 끄기 위하여 쉬어 가는 모습이 역력합니다.
이전 정부의 사회주의적 부동산 규제 정책을 이어갈 경우에 종부세.양도세.DTI 규제로부터 상대적으로 자유로운 6억 미만의 중산층 아파트와 3억 미만의 서민 소형 아파트의 폭등은 전염병처럼
퍼질 것이 불을 보듯 뻔할 것이며, 이러한 현상은 급기야 가격이 저렴해 보이는 명품 아파트의
폭등을 야기하여 부동산 버블이라는 최악의 사태에 직면할 가능성이 매우 높습니다.
부동산의 가치가 제자리를 바로 찾도록 노력해야 할 정부가 아시아권 명품 아파트에 비하여 한참
저평가 되어 있는 일부 강남 아파트를 때려 잡는데 정력을 쏟는다면 대부분을 차지하는
중산층과 서민 아파트의 폭등이라는 최악의 사태에 직면하게 됩니다.
다행이 MB 정부는 이전 정부의 부동산 시세 왜곡을 바로잡기 위하여 강북 아파트의 이상 폭등이 잠잠해 지는 시점을 골라서 미분양 및 1가구 1주택에 대한 모든 아파트의 규제 완화라는 선물과
1가구 다주택, 명의 도용 기존 아파트에 대한 자금 추적이라는 칼을 빼어 들 것이 유력합니다.
오늘 말씀드리고자 하는 골자는 MB 정부의 서울 재건축.재개발.뉴타운 정책의 차세대 수혜
지역으로 꼽히는 동작구와 성동구의 입지 변화에 따른 투자 가치입니다.
자타가 공인하는 아파트 평가 요소의 핵심 요인은 입지입니다.
입지상의 황금 라인은 한강 축선, 경부고속국도, 경의선의 3대축이며, 입지의 핵심은 강남과 용산입니다.
특히 강남과 용산은 한강, 경부고속국도, 경의선이 모두 만나는 서울의 정 중앙 지점이며, 앞으로 진행이 될 초고속 전철 대심도의 시발점일 뿐만 아니라, 대한민국의 중심상권, 국제 업무 지역이 밀집이 된 명실공히 우리나라 최대의 보물 창고입니다.
MB 정부의 서울 중심 개발 정책은 이미 상당 부분 시세에 반영이 되어 있는데 그 근거로 수도권
부동산은 침체의 늪에서 헤어나지 못하는데 비하여 서울 강북권 전역과 강남권 소외 지역 아파트들은 연일 폭등의 휘날래를 장식한다는 점입니다.
앞으로도 수도권보다 서울 강세는 이어질 가능성이 높지만 정책의 골격이 상당부분 반영이 된 상황이라서 서울에 내집마련을 하실 분들은 지역의 선택에 신중을 기해야 합니다.
오히려 1년 이상 조정을 한 수도권 1.2기 신도시와 용인.성남. 수원. 화성. 파주. 남양주가 폭등한
서울 강북 지역보다 투자 가치가 높을 것으로 보입니다.
서울의 미래 가치를 제대로 알기 위해서는 문화와 경제력이 엇비슷한 동양권 중에서 대만, 홍콩.
싱가폴, 일본의 부동산과의 상대적 비교가 필연적으로 수반이 되어야 합니다.
GDP 2만-4만 달러군인 동양의 명품 주거타운이 GDP 4만달러를 상회하는 강남의 명품 주거 타운보다 2-3배 높기 때문에 강남과.용산의 미래 가치는 무한대라고 할만큼 가치가 높습니다.
이에 비하여 강남. 용산을 제외한 서울 전역과 수도권의 부동산 시세는 오히려 앞의 나라보다 약간 높은 상태로써 향후 우리나라 수도권 부동산 흐름이 갈 곳은 가지만 떨어질 곳이 더 많다는 점을
시사하는 대목이라고 할 수 있습니다.
앞으로 서울은 강남과.용산을 축으로 발전할 것이며 강남.구 용산구와 함께 지정학적 영향권인
성동구. 서초구. 송파구. 강동구, 동작구. 7곳이 서울의 중심이 될 것입니다.
특히 강남과 서초. 송파. 강동은 이전 정부의 종부세. 양도세. DTI 사회주의 규제의 최대 피혜
지역으로 단기 조정을 보이는 상황이라서 투자처로써 매우 유망하며, 용산구. 성동구.동작구는
서울중의 서울로 발돋움할 곳으로 저평가 된 지역 상황까지 감안한다면 미래 가치가 무궁무진하게
열려 있는 지역입니다.
오늘은 서울 지역의 심장부로 일컫는 강남. 용산보다 차세대 심장부로 손꼽히는 두 곳.
즉, 동작구와 성동구의 지정학적 입지를 중심으로 투자 가치에 대한 집중적인 조명을 하겠습니다.
제2마당 강남-용산-여의도의 부채꼴 수혜지역 동작구
서울 특별시 지도를 펼쳐 놓고 보시면 동작구를 중심으로 강남.용산.여의도가 부채꼴 모양으로
펼쳐져 있음을 알 수 있는데 동작구는 현재의 입지만으로 그들과 견줄 수 있는 개발 호재가 부족하지만 오히려 그 3곳을 하나로 묶는 교차지점이기 때문에 10년 이후에 그 지역에 버금가는 주거타운으로 손꼽힐 것입니다.
동작구는 대방동. 신대방동. 노량진동. 상도동. 본동. 흑석동. 사당동. 동작동으로 구성이 되어 있으며, 서울시 면적의 2.7%밖에 되지 않기 때문에 밀집도가 강하며, 17만 세대에 41만명의 인구입니다.
주택보급률은 90% 수준이지만 자가주택 비율이 36.5%로 매우 낮고 아파트 비중이 54%로 낮으며 일반 주택 비율이 높아서 재개발. 재건축. 신규 분양 아파트의 호조건을 갖춘 상황이지요.
현재는 인구가 가장 많은 상도동 중심으로 분양 아파트가 봇물을 이루고 있지만 향후에 흑석 뉴타운, 노량진 뉴타운을 필두로 보라매, 대방동, 상도동, 사당동 등 4개의 주거 권역 개발이 완료가 되면 동작구는 용산구처럼 최고의 주거지역으로 새롭게 부각이 될 것입니다.
한강을 중심으로 도로가 거미줄처럼 연결된 상태이며, 지하철 2호선, 7호선, 난곡 경전철 3인방이
강남.용산.여의도 핵심 3곳을 잇는 교통의 메카라 할만합니다.
초.중.고.대학의 명문 학교와 노량진 명문 학원가. 백화점.시장.수산지장의 유기적 조화, 보라매 공원, 노량진 근린공원, 상도 근린공원 등의 친환경 요소까지 겸비하고 있기 때문에 포스트 용산으로
손색이 없습니다.
특히 연간 방문객 700만명의 보라매 공원이 서울숲 이상의 대공원으로 재정비 되는 시점에서
주변 아파트는 황금숲을 지닌 명품 아파트로 거듭날 가능성마저 상존합니다.
10년 전에 용산구가 서울의 별로 우뚝 솟을 것으로 예측한 사람이 거의 없었으며, 아직도 더 크게
빛날 용산의 별을 잡기 위한 지분 쟁탈전이 치열한 상황인데, 좀 더 냉철하게 입지라는 기본에
충실하여 수도권 지도를 펼쳐 보면 앞으로 10년 안에 동작구가 명품 지역으로 자리매김할 것이라는
예감을 가질 것입니다.
시세는 저렴하고 가능성은 무한한 동작구의 발전 가능성은 얼마 전에 입주한 상도동 포스코the#에서 찾을 수 있습니다.
3년 전에 1300-1600선 고분양가 논란으로 오랫동안 미분양에 허덕이던 상도동 포스코는 동작구의 최고가 아파트로써 평당 2500을 돌파한 상황이며, 최근 신원이 2400으로 분양하는 등 하루가
다르게 입지의 우수성이 부각이 되고 있습니다.
뚝섬이 4800분양. 용산 지분값이 1억까지 치솟은 현실을 감안하면 바로 강 건너 동작구는 아직도
투자 측면에서 가야할 길이 너무 먼 미지의 세계입니다.
3년 후에 동작구 최고 투자 수익률을 거둘곳은 단연 보라매 e편한 세상입니다.
주변 랜드마크 시세의 70% 수준인 평당 1600-1900선에 분양하여 20-30평대 전평형 마감한 상황이며 현재 43평. 50평 일부 미분양 물량이 주인을 기다리는 상황인데, 이 아파트는 분양 아파트가
기존 아파트보다 두 배이상 투자 수익률이 높다는 과거 통계수치로 접근하였을 때 입주 시점에
평당 2800-3200선까지 무난한 상승을 할 것으로 판단합니다.
강남의 떠오르는 별 동작구의 트리플 역세권 e편한세상.
보라매 e편한 세상은 다음과 같은 10가지 특장점이 있습니다.
1. 2호선.7호선. 경전철 트리플 역세권 도보 5-10분 거리의 정 중앙에 위치한 교통요람입니다.
2. 강남핵심상업지구, 용산국제업무지구, 여의도금융허브지구의 부채꼴이 모이는 특급입지입니다.
3. 등기후 전매 가능하며, 현재 서울 미분양.분양권 전매 가능한 지역중 투자 0순위입니다.
4. 천문학적 재정비 사업으로 서울 서남부 최대. 최고공원으로 탈바꿈한 보라매 공원이 마당입니다.
5. 초.중.고. 대학교 등 서울 상위 학군과 학원가를 갖춘 교육요충지입니다.
6. 서울 핵심 빅7 구중에서 분양가 상승률이 가장 높고, 분양가대비 투자 수익률도 최고수준입니다.
7. 친환경. 최첨단. 최신식 시설과, 커뮤니티, 지상에 차가 없는 미래트렌드 탑상형 아파트입니다.
8. e편한세상 브랜드파워, 최고 건설주가로 빛나는 대림(삼호,고려포함)의 명품 아파트입니다.
9. 롯데 백화점, 보라매 병원, 노량진 수산시장과 함께하는 풍족한 편의시설을 갖추었습니다.
10. 동작구의 신규 분양이 절대적으로 부족하기 때문에 수요 공급 불균형의 수혜아파트입니다.
문의 전화: 02-823-0208
강남과 용산은 서울 중앙부에 위치하고 있으며, 3대 라인이 만나는 핵심 지역으로 수십년간
최고의 입지로 자리매김할 것이 분명하기 때문에 그 직접적인 후광 지역인 동작구는 여타의
서울 지역구보다 절대적으로 유리한 상황입니다.
20년전에 강남을 놓치신 분들, 10년전에 용산을 망각하신 분들은, 지금부터 앞으로 10년까지 강력한 명품 지역으로 떠오를 동작구 그 중에서도 현재 분양한 새아파트와 앞으로 분양할 아파트에
초미의 관심을 기울이시기 바랍니다.
제3마당. 용산과 강남의 ㄱ자 징검다리 수혜지역 성동구
강남권의 동작구와 강북권의 성동구는 차세대 주자로 닮은 점이 매우 많습니다.
우선 동작구가 한강 이남의 강자 강남.서초의 직접적 영향권이라면, 성동구는 한강 이북의 강자
용산의 직접적 영향권입니다.
두 곳 모두 한강 줄기를 젖줄로 삼고 있으며 동작구의 보라매 공원이 자랑거리라면, 성동구는 서울숲이 보배입니다.
동작구가 열악한 환경을 극복하기 위하여 흑석, 노량진 뉴타운과 주거지역 등으로 탈바꿈 할
계획이라면 성동구는 왕십리 뉴타운과 행당 도시개발 사업지역으로 역동적인 변모를 꾀하고
있습니다.
두 곳 모두 아직 주변이 어지럽고 높은 구릉을 끼고 있는 미개발 지대라는 점도 닮은꼴이며,
아직 주거 수준과 시세 형성이 높지 않지만 가장 빠른 속도로 발전을 하고 있어서 미래의
전망이 뛰어나다는 장점도 있습니다.
특히 이미 분양한 동작구의 보라매 e편한 세상이 트리플 역세권의 빼어난 입지를 자랑한다면
성동구의 왕십리 지웰역시 트리플 역세권의 탁월한 입지를 뽐내고 있습니다.
동작구가 노량진 민자역사를 갖춘데 비하여 성동구도 왕십리 민자역사를 구비한 상황입니다.
성동구는 금호동, 도선동, 마장동, 사근동, 성수동, 송정동, 옥수동, 용답동, 응봉동, 하왕십리동,
행당동, 홍익동으로 구성이 되어 있으며, 옥수동, 성수동, 금호동, 행당동 등 한강 줄기를 중심으로 빠르게 시세 상승을 이어가고 있는 지역입니다.
성동구는 왕십리 민자역사가 교통의 핵심이며, 왕십리 뉴타운을 필두로 왕십리 재개발 추진과
행당지구 도시개발 사업지를 포함하여, 행당동 1-8구역 개발 사업이 본격화 될 예정입니다.
특히 뚝섬은 성동구 성수동이 낳은 한강의 다이아몬드로 명명하며, 최근 200세대 규모의 아파트가 평당 4000만원대 분양가를 선보이면서 일약 최고 지역으로 발돋움하는 기염을 토해냈습니다.
뚝섬은 용산이 부럽지 않다고 할만큼 성동구를 이끄는 힘의 원천이며 그 영향력을 보면 결국 성동구 일대의 아파트를 끌어올릴 예고편이 될 것입니다.
성동구는 동작구가 제2의 강남으로 거듭나기도 전에 이미 제2의 용산으로 뜨겁게 부상하는 중이며
왕십리 뉴타운 및 개발과, 행당동, 뚝섬 등이 마무리 되는 시점에서 목동, 강서를 제치고
서울 강북권 2인자가 될 가능성이 매우 큽니다.
성동구의 작은 거인 하왕십리 지웰
하왕십리 지웰은 세대수가 약점이기 때문에 무한한 장점에도 불구하고, 실거주 위주로 접근하는 것이 안전하며, 투자면에서 볼 때 등기후 매도 시점이 최적의 상황이라고 할 수 있습니다.
세대수가 적다고 해서 투자성이 없는 것이 아니라 분양가 1700선으로 뚝섬 분양가의 3분의 1수준을
감안한다면 경쟁력이 충분하며, 입주시 2500-2800선은 무난할 것으로 전망합니다.
순위내에서 미분양이 되다가 가격 및 입지상의 경쟁력을 바탕으로 4순위 투자 한 분들로 인하여
매물이 일부 남는 수준에서 소진이 된 상황으로 알고 있습니다.
하왕십리 지웰의 특장점은 다음 8가지 정도로 정리하겠습니다.
1. 2호선, 5호선, 분당선 연장선 도보 5-10분 거리의 트리플 역세권으로 최상의 입지를 자랑합니다.
2. 뚝섬 분양가 3분의 1수준이며 주변의 오래된 아파트와 엇비슷한 분양가라서 경쟁력이 높습니다.
3. 왕십리 뉴타운, 재개발, 행당동 도시개발 프로젝트와 함께 어우러진 차세대 명품 아파트입니다.
4. 서울숲과 청계천을 품은 친환경 아파트입니다.
5. 학군, 상권, 편의시설 3박자를 갖춘 투자와 실거주 일석이조의 희소성이 높은 아파트입니다.
6. 10% 계약금, 중도금 무이자만으로 부담 없이 투자하여 고수익을 올릴 아파트입니다.
7. 등기후 전매 가능하며, 현재 서울 미분양.분양권 전매 가능한 지역중 투자성이 높습니다.
8. 친환경, 최첨단. 최신식 시설과 고급 실내외 조경을 갖춘 단지입니다.
문의전화:02-2299-0599
제4마당 서울의 차세대 심장은 동작구와 성동구
다시 한 번 말씀을 드리지만 서울에 내집마련을 하실 분은 최소한 서울 지도를 펼쳐 놓고
강남.용산과 그 곳을 축으로 직접적인 교류가 가능한 인접 지역을 최고의 투자처로 삼아야 한다고 봅니다.
서울이라고 다 같은 서울이 아니며, 강남.용산과의 실거리 및 접근성. 선호도가 떨어지는 지역은
지금 어떤 상승을 이어가든지 전망이 불투명하다고 볼 수 있습니다.
그런 의미에서 아무리 지역적 개발 호재가 만발한다고 할지라도 강남.용산 접근성에서 먼 여타 지역은 현재 가치가 아닌 미래 가치의 시각에서 냉철한 판단을 해 볼 때 리스크가 클 수밖에 없습니다.
예를 들면, 서울 강서 일대 등 전통적인 선호지역은 강남.용산과의 실거리 및 심리적 접근성이
멀기 때문에 투자성에 대하여 전문가들의 회의적인 시각이 다분하며, 극심한 저평가에서
완전히 탈피하여 버블7이 수년동안 쌓아온 시세를 단숨에 뛰어 넘은
대부분의 강북 일대 아파트들의 미래 전망도 상대적인 관점에서 볼 때 성동구보다 불리하다고
판단합니다. 이상으로 차세대 서울의 심장 동작구와 성동구의 투자 가치에 대한 분석을 꾀하였으며,
해당 지역의 아파트는 각 구의 최근 미분양 중에서 분양가와 입지, 발전 가능성 대비
수익률이 높다고 판단이 되는 곳들을 추천한 것입니다.
동작구의 e편한 세상은 현재 남아 있는 서울 모든 권역의 아파트 중에서 투자 가치가 가장
높다고 판단이 되며, 하왕십리 지웰은 세대수가 적지만 주변 개발 아파트와 어우러져 단점을 일정부분 극복하기 때문에 투자 가치가 매우 높을 것으로 판단합니다.
통상적으로 세대수가 적은 아파트는 등기 후 매도 시점이나 입주 3년 후 비과세 시점까지는
분양가가 저렴한만큼 상승이 높은 편인데 4년차부터는 상승 탄력이 적다는 점을 염두하시고
역동적인 사고체계를 바탕으로 접근하셨으면 합니다.
수도권에 비하여 서울은 미분양.분양권 물량이 많지 않으며, 과거의 사례를 보면 입지가
좋은 분양 아파트는 그 어떤 호조건의 기존 아파트보다 수익률이 좋다는 점을 상기 하셔서
거품이 가장 적은 분양.미분양.분양권으로 접근하시는 것이 최선의 전략입니다.
오늘 글은 동작구와 성동구가 현재 서울의 가치를 모두 고려할 때 단기.중기,장기적인
전망이 가장 투자 가치가 높다는 사실이 요점입니다.
서울의 투자처를 논하기 위하여 가장 중요한 점은 강남.용산의 탁월한 입지와 그 지역으로부터
지리적, 심리적 거리가 가까운 인근 지역의 입지가 가장 중요하다는 점이며, 그 연후에 해당 구의
미래 호재를 따져야 한다는 점을 역설하는 바입니다.
감사합니다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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