2006-10-15 17:00
http://blog.drapt.com/cho1125/1486351160899222444 
출처 : 정민님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/rainyjm
[역세권 탐방] <6> 흑석동
'지하철 9호선 뉴타운' 메가톤급 호재 지분값 초강세
용산-여의도-서초 '3각벨트' 중심축에 위치
10평 빌라 지분값 평당 2,500만원대까지
33평아파트 올해만 1억올라 5억5,000만원
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‘뉴타운에 지하철 9호선까지 호재 만발’
오는 2008년 1단계로 개통되는 지하철 9호선은 부동산 시장에서 ‘황금노선’으로 불린다. 김포공항에서 출발해 강남 교보생명 사거리로 이어지는 한강변 노선 주변이 하나같이 금싸라기 땅으로 바뀌고 있기 때문이다.
서울 동작구 흑석동과 동작본동 일대도 예외가 아니다. 강남 인근에 한강 조망이 가능하다는 지리적 강점에도 불구하고 밀집한 단독주택과 불편한 교통 탓에 저평가됐던 이 곳은 9호선 개통을 등에 업고 하루가 다르게 집값이 치솟고 있다.
메가톤급 호재는 9호선 개통 뿐만이 아니다. 흑석동에서 추진되고 있는 8~9개 재개발 사업은 지난해 말 서울시가 추진하는 3차 뉴타운으로 묶여 날개를 달았다.
흑석동 일대 27만여평이 한강ㆍ동작대교 건너 용산권과 여의도를 비롯한 서울 서부권, 국립현충원 동쪽에 자리잡은 서초권의 3각 벨트의 중심에 위치한 주거타운으로 거듭나는 것이다.
이 같은 겹호재 덕분에 흑석동의 각 재개발구역 내 단독주택이나 빌라 등의 지분값은 초강세 행진이다.
사업시행인가를 신청해 추진속도가 가장 빠른 편인 흑석5구역의 경우 10평 안팎 소형빌라의 지분값이 평당 2,500만원대까지 치솟았다. 20평 내외는 평당 1,500만~1,700만원, 30평 이상은 평당 1,200만~1,400만원대에 거래된다.
구역지정을 받았거나 지정을 추진하고 있는 지역들도 5구역 못지 않은 수준까지 치고 오르는 등 흑석동내 재개발 지분값은 대체로 평준화되고 있는 모습이다.
오는 7월 도시재정비촉진특별법(도촉법) 시행을 앞두고 투자문의도 줄을 잇고 있다. 서울 강북권 광역개발을 뒷받침하기 위한 도촉법이 시행되면 재개발ㆍ뉴타운 사업이 본격적으로 탄력을 받을 것이라는 기대감 때문이다.
흑석공인 관계자는 “가까운 반포ㆍ한남 등지에서 재미를 본 투자자들이 이들 지역과 흑석 뉴타운의 가격차가 아직도 매력적인 수준이라며 문의해 온다”며 “지분 호가가 계속 오르고 있어 매물이 상당히 귀한 편”이라고 말했다.
지하철 9호선의 수혜를 가장 많이 입는 곳은 아무래도 흑석초등학교 인근에 신설될 흑석역(가칭)과 도보 왕래가 가능한 흑석 5ㆍ7구역이다. 한강에 가장 가까워 재개발시 한강이 조망된다는 점도 빼놓을 수 없는 호재다.
최근 들어서는 상대적으로 관심이 덜 하던 흑석 9ㆍ10구역이 주목받는 편이다. 특히 흑석뉴타운 중심지에 위치한 9구역의 경우 면적이 작다는 약점을 극복하기 위해 흑석시장 인근으로의 확대를 추진하고 있다. 여타 재개발 구역에 비해 아직은 평당 100만~300만원 정도 값이 싸다는 게 장점이다.
기존 아파트 중에서는 9호선 흑석역과 가장 가까운 명수대 현대의 시세 상승이 눈에 띈다. 지난해 말 4억4,000만원대였던 33평형이 5개월여 만에 1억원 이상 올라 5억5,000만원대를 부른다. 44평형도 1억4,000만원 정도 오른 7억3,000만원대 시세를 형성하고 있다. 흑석역과 다소 거리가 있는 한강현대 역시 43A평형이 7억3,000만원대, 명수대한양 34평형은 3억4,000만원대다.
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| 입력시간 : 2006/05/16 | |
0
2006-10-15 16:56
http://blog.drapt.com/cho1125/1486351160898989924
출처 : 진성효의 부동산클리닉
원문 : http://blog.drapt.com/j1280
| 제목 : 3차뉴타운 현장탐방 시리즈③ 동작구 흑석뉴타운 |
| 등록일자 |
2006-07-14 |
호 수 |
788 호 |
3차뉴타운 현장탐방 시리즈③ 동작구 흑석뉴타운
강남권 인접·한강 조망 가능한 웰빙 주거지로 거듭나
사업지 내 재개발구역 7곳, 추진 빠른 흑석4구역 소형지분 평당 2500만원대
2009년 9호선 개통으로 교통 여건 크게 개선될 전망
작년 말 지구지정 통해 면적 27만2000여 평으로 늘어
흑석뉴타운이 조성될 동작구 흑석1·2·3동 일대는 현재 구릉지형을 따라 노후 주택들이 빽빽하게 들어서 있어 자동차 한 대 드나들기 힘들 정도로 낙후된 상태다. 그동안 이 일대는 강남권과 접해있고 한강 조망이 가능하다는 메리트에도 불구하고 밀집한 단독주택과 불편한 교통 때문에 저평가됐다. 하지만 오는 2009년 9호선이 개통되면 교통 여건이 크게 개선되는 데다, 작년 말 3차뉴타운으로 지정되면서 수요자들의 관심이 뜨겁다.
현재 흑석뉴타운 지역은 비교적 사업진행이 빠른 흑석시장과 흑석4·5·6구역을 중심으로 10평 미만 소형지분은 평당 2000만~2500만원선을 호가하는 등 높은 몸값을 기록하고 있다. 또 흑석7·8·9구역을 포함한 뉴타운 내 다른 지역에서도 지분값은 지속적인 상승세를 나타내고 있지만 현재 거래는 뜸한 편. 인근 중개업소들은 올해 초까지만 해도 거래가 활발했지만 최근 지분이 큰 구옥 몇 채를 제외하고는 매물이 거의 없는데다, 부동산시장이 얼어붙으면서 거의 거래가 이뤄지지 않고 있는 상태라고 최근 시장상황을 설명했다.
◇한강 조망권 갖춘 웰빙 주거지로 개발= 흑석뉴타운 내에는 흑석시장과 흑석4~9구역 등 총 7곳의 재개발 지역이 포함돼 있다. 특히 작년 12월 29일 지구지정을 받으면서 당초 25만4221평에서 27만1829평으로 면적이 늘어나면서 뉴타운사업에 대한 수요자들의 기대감도 더 커졌다.
동작구청은 흑석동 일대가 뉴타운으로 지정돼 지금까지 곳곳에서 따로 추진됐던 재개발 사업의 한계를 극복할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 흑석뉴타운은 구역을 크게 2~3곳으로 나눠 노후주택이 많은 국립현충원 방향 구릉지를 먼저 개발하고, 9호선 중앙대입구역(가칭)이 들어서는 부근과 중앙대학교병원을 중심으로 주요 상업·편의시설을 배치해 자족형 주거중심지를 구축할 계획이다.
동작구청 도시관리과 나영찬 뉴타운사업팀장은 “뉴타운사업은 종합적이고 전체적인 계획에 따라 기반시설 등을 확충할 수 있어 균형적인 개발이 이뤄질 것으로 예상된다”며 “현재 기본개발계획 용역이 착수된 상태로 올해 말이면 큰 그림이 나올 것”이라고 전했다.
◇진행 빠른 재개발구역 중심 지분값 상승세= 가장 사업 추진 속도가 빠른 중앙대 병원 앞 흑석시장재개발구역은 올 하반기 세양건설산업이 주상복합아파트 총 154가구 중 33평~46평형 40가구를 일반 분양할 계획이다. 이 아파트는 고층에서 한강 조망이 가능할 것으로 보인다.
사업시행인가를 신청한 상태로 추진이 빠른 편인 흑석 5·6구역의 경우 10평 안팎 소형지분가격이 평당 2500만원대에 달한다. 20평 내외는 평당 2000만원선, 30평 이상은 평당 1500만원선에 시세가 형성돼 있다. 흑석5구역은 9호선 신설역을 도보로 이용할 수 있고 현충로 등이 인접해 교통여건이 뛰어나며, 흑석6구역은 계획가구수가 임대를 포함해 998가구로 가장 많은 지역이다.
지난 1월 구역지정을 마친 흑석3동 67번지 일대 흑석4구역도 고지대여서 가장 뛰어난 한강 조망권을 갖출 것으로 보여 관심을 끌고 있다. 대지 지분 20평~30평 이상 단독주택들이 대부분으로 평당 1800만~2000만원선에 가격이 형성돼 있다.
이밖에 흑석1동 158번지 일대 흑석7구역과 흑석1동 232번지 일대 흑석8구역, 흑석3동 90번지 일대 흑석9구역 등의 경우 아직 구역 지정 전이어서 사업 추진 속도가 더딘 편이지만 장기적인 관점에서 투자가치는 충분하다는 분석이다. 소형지분의 경우 흑석7·8·9구역 20평 미만 지분이 평당 1400만~1500만원대, 기타 뉴타운 내 지역은 평당 1200만~1300만원 정도의 시세를 나타내고 있다. 하지만 지속적으로 가격이 상승세를 타고 있어 흑석뉴타운 내 지분값은 점차 평준화되고 있는 상황이다.
흑석동에 위치한 명수대공인 고호영 대표는 “흑석뉴타운은 강남권과 맞닿아 접근성이 우수하고 한강 조망이 가능한데다 9호선 개통으로 그동안 약점으로 지적됐던 교통 여건이 개선되는 등 각종 호재가 풍부한 지역”이라며 “특히 중앙대와 부속 초·중이 뉴타운 내에 위치해 있고 8학군에 속해있어 향후 주거여건이 개선되면 학군프리미엄도 누릴 수 있을 것으로 기대된다”고 설명했다.
엄진영 기자 young@housingnews.co.kr | |
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2006-01-04 19:49
http://blog.drapt.com/cho1125/1486351136371799477
출처 : RE부동산문제연구소
원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93
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송파신도시 입성전략 이렇게!!
-출처: 중앙일보 조인스랜드-
2009년 9월 분양할 서울 송파신도시 청약에 관심을 갖고 있는 사람들이 많다. 송파신도시는 강남권에 들어서는 대규모 택지지구(205만평)인데다 중대형 아파트 비중(25.7평 초과 40%)도 높기 때문이다.
하지만 경쟁률이 높아 송파신도시 입성은 만만치 않을 전망이다. 당첨확률을 높이기 위한 방법 등을 일문일답으로 알아본다.
지금이라도 서울·성남·하남시로 주소를 옮겨야 하나?
송파신도시는 서울 송파구 거여·장지동,성남시 창곡동,하남시 학암동 등 3개 지자체에 걸쳐 있다. 현행주택관련법령은 20만가구가 넘는 택지개발지구에선 공급가구의 30%를 지역주민에게 우선 분양을 하도록 하고 있다. 이들 현행법상으로는 지자체가 허용하면 우선 배정받을 수 있다.
문제는 지역우선 공급 대상을 제한할 수 있도록 돼 있는 점이다. 현행 주택공급에 관한 규칙에는‘특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 투기를 방지하기 위하여 필요한 경우 입주자모집 공고일 현재 해당 주택건설지역에 일정기간 이상 거주하고 있는 자에게 우선 공급하게 할 수 있다’고 돼 있다.
이런 규정을 적용,수도권 일대 지자체에선 지역 우선 분양 자격을 해당 지역에서 6개월∼1년간 거주한 사람에게 주고 있다. 다만 서울은 입주자 모집 공고일 이전에만 주소를 옮기고 거주를 하면 된다.
이보다 규정을 더 강화한 곳이 성남의 판교신도시와 도촌지구다. 판교신도시의 경우 택지개발예정지구 지정일인 2001년 12월 26일 이전 주소를 옮겨 거주한 사람만 지역 우선자격을 준다. 도촌지구(택지개발예정지구 지정일인 2002년 6월 28일)도 같이 적용된다.
만약 판교신도시나 도촌지구처럼 지역우선 규정을 적용할 경우 송파신도시 분양을 받으려면 택지개발예정지구 지정일인 2006년 6월 이전에 주소를 옮겨 거주를 해야 한다. 하지만 어떤 규정을 적용할 지 확정되지 않은 상태다.
건교부 관계자도 “ 현재로선 지역 우선을 어떻게 적용할 지 알 수 없다”며 "내년 2월께 청약제도 개선안을 발표때 세부규정이 나올 것"이라고 말했다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “판교나 도촌지구처럼 지역우선 규정을 적용하더라도 아직 여유가 있다”며 “정부의 개선안을 보고 결정해도 될 것 같다”고 말했다.
지금 청약저축 가입하면 늦다(?)
청약저축은 대한주택공사 등 공공기관이 짓는 전용 25.7평 이하 분양 및 임대아파트와 민간업체가 짓는 전용 18평 이하 임대아파트에 청약할 수 있는 자격이 주어진다.
2009년 9월 분양예정인 ▲전용 18평이하 1만2900가구 ▲18~25.7평 이하 5000가구 등 총 1만7900가구가 청약대상이다. 하지만 청약저축을 지금 가입할 경우 불입횟수가 45회 정도 밖에 안된다.
청약저축은 같은 1순위라도 납입횟수,저축총액,무주택기간,부양가족 등이 많은 사람에게 먼저 공급이 된다. 국민은행 관계자는“판교신도시의 경우 납입횟수가 130∼150회 정도 되어야 주공에서 분양하는 전용면적 25.7평 이하의 공공아파트 당첨가능성이 높다는 분석이 있다”고 말했다.
따라서 주공 아파트를 분양받기 위해 청약 저축에 가입하는 것은 실익이 없다는 것이다. 다만 청약예금의 경우 지금이라도 가입을 하면 분양시점에 1순위 자격을 얻을 수 있다.
업계 관계자는 “그러나 청약저축은 입주자 모집일 이전에 청약예금 통장(서울기준 300만원짜리)으로 변경을 하면 사용을 할 수 있다”며 “무주택 서민으로 목돈이 없는 경우 가입해볼만하다”고 말했다.
청약예금은 ‘40세 이상 10년 무주택’이나 ‘35세 이상 5년 무주택’ 요건을 갖춰야 25.7평 아파트를 무주택 우선으로 배정받을 수 있다는 점도 알아두는 게 좋다. 또 한번 청약저축에서 청약예금으로 통장을 바꿨다면 다시 예금에서 저축으로 바꾸는 것은 불가능하다.
청약예금 300만원짜리 통장은 증액 필요
송파신도시는 전용면적 25.7평 초과물량이 1만8600가구에 달해 판교의 배를 넘는다. 살고 있는 집이 좁아 중대형으로 넓히려는 갈아타기 수요자들에겐 좋은 기회다. 더욱이 25.7평이하 분양아파트는 무주택우선 공급대상자들에게 대부분 돌아가 일반 1순위 청약자의 몫이 많지 않다.
전용 25.7평 이하 청약예금(서울기준 300만원)은 중대형 청약이 가능토록 분양 1년전인 2008년 9월 이전에 예치금액을 늘리는 것이 좋다. 통장을 증액할 경우 1년이 지나야 1순위 청약이 가능하기 때문이다.
전용 25.7평 초과 청약예금은 중형임대로 공급되는 6000가구에 관심을 가져볼 만 하다. 중형임대는 4000가구는 전월세형 임대이고 2000가구는 10년짜리 임대로 공급된다.
10년짜리 임대는 10년후 분양 전환된다. 주상복합 아파트 3500가구도 전용 25.7평 초과 청약예금으로 청약이 가능하기 때문에 유리한 편이다. 다만 중대평형은 채권입찰제로 인한 부담이 높을 것으로 예상돼 자금여력을 충분히 갖추는 것이 필요하다.
송파신도시 분양가 판교보다 낮을까?
건교부는 송파신도시의 아파트 분양가는 판교신도시보다 낮게 책정될 것으로 예상한다. 송파신도시는 국공유지(169만평, 82.4%)가 대부분이어서 토지수용비용이 많이 들지 않는다는 이유에서다.
건교부 관계자는 토지 조성원가는 판교(평당 734만원)보다는 낮고 용적률도 높아 분양가가 판교보다 비싸지는 않을 것”이라고 말했다. 또 다른 관계자는 “물가상승률을 제외한 불변가격 기준으로 따질 때 판교보다 비싸지 않을 것이라는 얘기”라고 말했다.
분양 이전에 자재비나 인건비 등 물가가 크게 오를 경우 실제 분양가는 판교보다 싸지 않을 수 있다는 분석도 가능하다.
더욱이 정부가 채권입찰제를 적용하는 중대형 분양가의 경우 주변 시세의 90%선으로 맞출 예정인데 25.7평 초과는 분양가가 판교보다 더 높을 수 있다.
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