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이제 2011년 주택시장을 들여다 볼 때가 됐습니다. 매년 그렇듯 11월이후 각종 연구기관에서 그렇고 그런 전망 보고서를 쏟아내지요.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2011년 주택시장에서 주목해야할 집값 변수들을 정리해봤습니다. 가치투자자라면 남보다 먼저 변수들을 들여다보고 한발짝 빨리 준비하는 것이 중요합니다.

집권 4년차 징크스

2011년 주택시장에서 가장 큰 변수라고 생각합니다. 최근 칼럼에서 자주 언급했지만 집권 4년차에선 역대 정부는 침체된 주택시장을 살리고자 부양책(규제완화책)을 공격적으로 펴왔습니다.

주택시장이 살아나야 건설경기가 살아나고, 건설경기가 살아나야 건설업체들이 살아나 막대한 자금이 소요되는 대선에서 정치자금으로 흘러들어갈 수 있기 때문입니다. 1990년대 후반 제가 기자시절 한 건설업체 모임 대표는 정치자금의 70%가 건설업계에서 나온다고 했습니다. 지금은 그보다 비중이 줄어들겠지만 크게 다르지 않다는 게 제 생각입니다.

따라서 2011년은 위축된 수요와 공급을 늘리는 정책이 쏟아져 나올 것입니다. 이어 내년 하반기부터 대세 상승으로 주택시장은 전환되지 않을까 조심스럽게 예측해봅니다.

수요 증가, 공급 감소

먼저 수요측면을 보면 일부에선 핵심 주택수요층인 35~54세가 2011년부터 감속하기 시작해 매매수요가 위축될 것으로 전망하고 있습니다. 여기에 1955~1963년생 베이비부머 은퇴도 본격화돼 수요는 갈수록 줄어들 것이라고 주장합니다.

얼핏 보면 맞는 얘기 같지만 사실은 인구추이는 수많은 집값 변수중에 하나일 뿐이며 결정적인 변수가 아니라는 것입니다. 그러면 이미 감소세가 시작된 미국 영국 등 집값이 지속적으로 하락해야 하는데 그렇지 않습니다.

더욱이 수도권은 2017년까지 핵심 주택수요층 인구가 늘어나는 반면 공급부족은 2011년부터 악화될 것입니다.

2011년 주택수요는 최근 3년간의 잠복기를 지나 늘어날 것입니다. 우선 2007년 가을이후 3년간 대기수요로 머물던 유효수요층이 2011년 본격적으로 내집마련에 나설 것입니다. 주택 수요는 2기 베이비부머(1968~1974년생) 5백80만명이 주도할 것입니다.

수요가 증가하는 반면 공급은 심각한 상황입니다. 절대 공급물량이 줄어드는데다 멸실주택까지 크게 늘어 체감 공급부족은 더욱 커질 전망입니다.

내년에 서울 등 수도권지역에서 대규모 멸실주택은 10만가구에 이를 것으로 추산되고 있습니다. 서울에만 4만가구에 달합니다. 수도권에서 관리처분단계 재개발구역이 96곳에 이르고 있습니다. 이는 전월세 수요 증가로 전월세가가 오르고 결국 집값을 부추기는 요인이 될 것입니다.

2011년 아파트 입주물량은 19만가구로 1990년이후 최저치를 기록할 전망입니다. 올해보다 36.8% 감소한 물량입니다. 내용을 들여다보면 더욱 안좋습니다. 지역적으론 서울 경기지역 아파트 공급물량이 급감하고 공급주체로 보면 수요가 많은 민영아파트 물량이 크게 줄어듭니다.

닥터아파트에 따르면 2011년 서울 주택 입주물량은 2010년보다 35.3% 감소한 2만5천가구가 예정돼 있습니다. 민영아파트는 전년대비 52.5%가 감소한 9만4천가구로 급감합니다.

전세가 급등

전세가는 주택수요를 부추기는 주요 변수중에 하나입니다. 즉 전세가가 지속적으로 오른다면 매매수요의 전세전환이 멈춰지고 대기수요가 수요전환으로 바뀌기 때문입니다.

KB국민은행에 따르면 11월말까지 2010년 전국 아파트 전세가 변동률은 7.8%로 2002년 12.2% 이후 8년만에 최고 상승률을 기록했습니다. 더욱이 지난 8월부터 11월까지 지속적으로 전세가 상승폭이 늘어나고 있습니다.

서울 및 경기지역의 공급물량 감소 여파로 수도권 아파트 전세가는 내년 두자릿수 상승을 기록할 가능성이 높습니다. 따라서 전세가 급등, 전세대란은 내년 하반기이후 수도권에서부터 집값 상승으로 이어질 것입니다.

금리 인상

부동산 등 자산가격 상승에 따른 인플레이션 가능성이 높은 만큼 2011년 금리 인상은 불가피합니다.

하지만 금리 인상폭은 LG경제연구원의 전망처럼 경기회복과 물가상승 우려에 따라 기준금리가 2011년 1%포인트 안팎 인상될 것으로 예상됩니다.

미국, 유럽 등 선진국의 저금리 기조에서 우리도 크게 벗어나지 않을 전망입니다. 집값 상승폭에 비해 이자부담은 크게 늘어나지 않을 것입니다. 다시 말해 집값 상승 반전에 걸림돌은 되지 않을 것입니다.

규제완화

규제완화는 세제 중심으로 2011년에도 계속될 전망입니다.

2006년 9월 시행된 '9억 원 이하 주택'의 취·등록세 50% 감면 혜택이 2011년말까지 1년 더 연장됩니다. 새 주택을 매입해 일시적 2주택자가 된 경우 종전 주택을 2년 이내에 처분해도 감면받을 수 있습니다. 다주택자 양도세 중과 완화(기본세율 6~35% 적용)도 2012년까지 2년 연장됩니다.

8.29대책으로 시행중인 총부채상환비율(DTI) 규제완화가 2011년 3월 끝나지만 이때까지 집값 반등이 쉽지 않아 연장될 가능성이 높습니다. 정부도 연장 가능성을 언급했구요. 또 주택공급 확대를 위해 이르면 내년 상반기에 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 폐지됩니다.

재건축시장의 경우 2010년 4월 개정된 도시 및 주거환경정비법에 따라 수익성 극대화를 위한 사업변경을 통한 용적률 상향이 내년에 크게 늘어날 것입니다. 재건축 사업시 법적상한용적률까지 용적률을 높일 수 있게 하는 대신 기존 정비계획에 규정된 용적률을 초과한 부분의 50%는 소형주택으로 공급하도록 했습니다.

이밖에 전매제한, 청약가점제 등 청약정책도 규제완화가 내년에 잇따를 것으로 예상됩니다.